返還停車位

臺灣彰化地方法院民事判決　96年度簡上字第28號 上　訴　人　乙○○ 訴訟代理人　吳皓偉律師 被 上訴 人　丙○○ 兼訴訟代理　甲○○ 人 上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國96年1 月23日本院彰化簡易庭95年度彰簡字第449號第一審判決提起上 訴，經本院於民國96年8月29日言詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 原判決廢棄。 上開棄廢部分，被上訴人應將坐落彰化縣彰化市○○段第1057-1 、1058-4、1059-1地號土地上同段第2021建號建物之地下一樓編 號64號停車位返還上訴人。 第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。 事實及理由 一、上訴人起訴及上訴主張： ⑴上訴人於民國94年間向貴院民事執行處94年度執字第3893號 強制執行事件，拍賣取得債務人丁○○所有坐落彰化縣彰化 市○○段第1057-1、1058-4、1059-1地號土地上同段第2021 建號建物權利範圍萬分之90之所有權（下稱系爭建物）。 ⑵系爭建物原所有權人丁○○曾一併向起造人買受地下一樓編 號64號停車位（下稱系爭停車位），並簽立「預訂停車位買 賣契約書」，而依該社區住戶規約第2條第4項：「停車空間 應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約使用其約定 專用部分」之約定，丁○○基於分管契約，對於系爭停車位 有專用使用權。上訴人既經拍賣程序買受丁○○所有之系爭 建物，並辦理所有權移轉登記完竣，則上訴人標得之系爭建 物自應包含系爭停車位之占有使用權利。 ⑶被上訴人丙○○於84年1月2日與丁○○所簽立之系爭停車位 讓渡證書並非真正。縱認該讓渡證書為真正，惟地下室停車 位共同使用部分，既與建物專有部分具有密不可分之主從關 係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用 權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售 他人，此有最高法院81年台上字第2962號判決可稽，故丁○ ○保留其專有部分，僅將系爭停車位使用權讓渡予被上訴人 丙○○之行為應為無效。又退萬步言，縱認丁○○之上揭系 爭停車位使用權讓渡行為為有效，惟該讓渡行為，僅屬債權 行為，亦不得對抗上訴人。蓋若區分所有建物應有部分之所 有權人依法欲將共同使用之應有部分移轉予同大廈之其他共 有人，需依土地法相關規定向地政機關辦理應有部分之移轉 變更登記，藉以對外彰顯公示其對共有物權利範圍，以符合 土地法第43條登記絕對之效力，而被上訴人前揭私人間之讓 渡行為僅屬債權行為，並未辦理移轉登記，第三人實無從知 悉，則該讓渡書之效力僅及於締約當事人，並無對世效力， 故上訴人無庸繼受前手與住戶或其他人間之約定，準此被上 訴人之無權占有行為不得對抗上訴人。 ⑷再者，丁○○上揭讓渡系爭停車位行為，亦未經全體區分所 有權人同意，僅為私下買賣，有違民法第820條第1項規定， 該讓渡行為自不生效力。上訴人基於分管契約，對於系爭停 車位有專用使用權，被上訴人占有系爭停車位為無權占有， 核已妨礙上訴人所有權及分管權利之行使，是上訴人得依民 法第767條前段規定，請求被上訴人返還系爭停車位。 二、被上訴人則以： ⑴被上訴人與丁○○皆係「生活大亨」社區之住戶，被上訴人 丙○○於84年1月2日自上訴人之前手丁○○受讓系爭停車位 ，已停車超過10年了，法院強制執行時並未將系爭停車位列 入拍賣。 ⑵被上訴人洪美玲向丁○○購買系爭停車位之使用權，丁○○ 所有系爭建物之持分雖未一併移轉，但社區住戶很多人都知 道等語，資為抗辯。 三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服 提起上訴，並聲明：⑴原判決廢棄。⑵上開棄廢部分，被上 訴人應將坐落彰化縣彰化市○○段第1057-1、1058-4、1059 -1地號土地上同段第2021建號建物之地下一樓編號64號停車 位返還上訴人。⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被 上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負 擔。 四、得心證之理由： ⑴上訴人主張其於94年間拍賣取得系爭建物之所有權，並已辦 理移轉登記完畢，訴外人即系爭建物原所有權人丁○○曾一 併向起造人買受系爭停車位，系爭停車位現為被上訴人占用 之事實，業據上訴人提出不動產權利移轉證書影本1件為證 ，並經本院依職權調閱本院94年度執字第3893號強制執行事 件卷宗核實無訛，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。 ⑵按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相 表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介 而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者 ，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶 分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共 有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管 契約。經查，本件「生活大亨」社區為公寓大廈管理條例所 指之公寓大廈，該社區區分所有建物出售時，建商係將專有 部分及第2021建號建物共同使用部分所屬停車位分開出售， 約定購買停車位者始能就特定之停車位有專用權，此為兩造 所不爭執。又「生活大亨」社區住戶規約第2條第4項亦約定 ：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契 約使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共 同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之 停車空間約定為專用部分供特定區分所有權人使用。」，是 應認「生活大亨」社區各區分所有權人就第2021建號建物所 屬地下樓停車位共同使用部分已成立分管契約，約定僅購買 停車位之區分所有人就該購買之特定停車位有專用之權。 ⑶又共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其 應有部分讓與第三人，除應有部分之受讓人不知悉有分管契 約，亦無可得而知之情形，為保護善意受讓之第三人免受不 測損害，受讓人無須受讓與人所訂分管契約之拘束外，讓與 人於讓與前與其他共有人所訂之分管契約，對於受讓之第三 人仍繼續存在，此有大法官會議釋字第349號解釋、最高法 院48年台上字第1065號判例可資參照。本件系爭停車位既經 共有人約定由丁○○專用，而上訴人復於執行程序中拍定取 得丁○○所有專有部分及停車位所屬第2021建號建物應有部 分之所有權，依前開大法官會議解釋及最高法院判例意旨， 上訴人主張其繼受取得系爭停車位之專用權，洵屬有據。 ⑷被上訴人雖辯稱：被上訴人丙○○已於84年1月2日自丁○○ 受讓系爭停車位，法院強制執行時並未將系爭停車位列入拍 賣云云。惟按公寓大廈各共有人對於共同使用部分之設施， 雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使 用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為 買賣標的。又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分， 具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共 同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權 而將建物專有部分出售他人。本件系爭停車位原分管由丁○ ○專用，被上訴人雖同為區分所有權人，並已向丁○○單獨 價購系爭停車位使用權，惟此屬其與丁○○間之買賣行為， 僅具債權效力，不得以之對抗上訴人。又系爭停車位並無單 獨所有權，僅為系爭建物所有權之使用權能，應隨同系爭建 物所有權移轉，本院強制執行時縱未於公告中載明系爭建物 有使用系爭停車位之權能，亦不能因此謂上訴人不能因拍賣 取得系爭停車位之專用權，是被上訴人上開所辯，均無足採 。 ⑸被上訴人又辯稱：被上訴人洪美玲向丁○○購買系爭停車位 之使用權，社區住戶很多人都知道云云。惟按共有物，除契 約另有訂定外，由共有人共同管理之。民法第820條第1項定 有明文。被上訴人上開所辯即使屬實，惟僅社區住戶很多人 知情之事實，並不足以證明共有人全體同意變更分管契約， 改由被上訴人取得系爭停車位之專用權，是被上訴人抗辯已 向丁○○購買系爭停車位之使用權，非屬無權占有，委無可 採。 ⑹再民法第818條及第821條但書「各共有人，按其應有部分， 對於共有物之全部，有使用收益之權；回復共有物之請求， 僅得為共有人全體之利益為之」之規定係指共有物尚未經共 有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為 分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益， 共有人就各自分管部分自無民法第821條但書規定之適用， 而得訴請無權占用者交還其個人，非交還共有人全體。本件 上訴人依繼受其前手丁○○與其他共有人之分管契約，既擁 有系爭停車位之專用權，對於無權占有系爭停車位之人，自 得依民法第767條物上請求權法律關係請求返還。從而，上 訴人請求被上訴人返還系爭停車位，依法即屬正當，應予准 許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如 主文第2項所示。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果無 影響，毋庸逐一論述，併此敘明。 六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條、第85條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　12　　日 民事第二庭 　審判長法　官　康弼周 法 官　陳秋錦 法 官　施錫揮 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　96　　年　　9 　　月　　12　　日 　　　 書記官　黃鏽金