遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 112年度壢簡字第1896號 原 告 張俊漢 張細蕊 張鳳嬌 張鳳櫻 張鳳珍 共 同 訴訟代理人 李國煒律師 被 告 戴浙 李立容 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年1月29日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分 一、按民事訴訟法第262條第1項本文規定：「原告於判決確定前 ，得撤回訴之全部或一部。」民事訴訟法第256條規定：「 按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。」 二、經查，本件原告起訴時訴之聲明為：「（一）請求確認被告 戴浙對門牌號碼桃園市○○區○○路○段000號房屋之租賃關係不 存在。（二）被告應將上開房屋騰空並遷出後返還原告。（ 三）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止至遷出上開 房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）12,000元。」嗣 於原告陸續變更、更正訴之聲明，其最後訴之聲明為：「被 告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○段000巷00號房屋（下稱系 爭房屋）騰空並自上開房屋遷出返還原告。（二）被告應自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止至遷出系爭房屋之日止， 按月給付原告12,000元。」（見本院卷第62頁反面第2至6行 ）。 三、查原告繫就起訴時訴之聲明第1項撤回。而就起訴時訴之聲 明第2項部分，依起訴狀上事實及理由欄，暨起訴狀所附之 原證1租賃契約，租賃標的自始即為桃園市○○區○○路○段000 巷00號（見本院卷第3、4、8），足見原告起訴狀訴之聲明 所載地址僅係誤繕，其嗣後更正訴之聲明，並未變更訴訟標 的，僅係更正事實上陳述，非屬訴之變更追加，其更正聲明 應屬適法。 貳、實體部分 一、原告主張 （一）被告戴浙前於民國106年12月15日向原告之被繼承人即訴 外人張陳對妹承租系爭房屋，租賃期間自106年12月15日 起至107年12月14日止，每月租金12,000元，應於每月15 日以前繳納（下稱系爭租約）。被告戴浙並與其配偶即被 告李立容同住於系爭房屋。嗣於系爭租約屆滿後，被告戴 浙持續給付租金，訴外人張陳對妹則繼續將系爭房屋交由 被告使用，是系爭租約已為不定期租賃契約。 （二）嗣訴外人張陳對妹於109年4月16日死亡，原告為訴外人張雅淇之繼承人，繼承與被告之系爭租約。現原告欲將系爭房屋收回供原告張俊漢之女即訴外人張雅淇、其配偶及2名子女居住使用。原告並已催告被告終止系爭租約，然被告迄未返還系爭房屋，妨害原告之使用收益，自應賠償原告不當得利12,000元至遷讓返還系爭房屋之日止。爰依民法第455條、179條之法律關係提起本件訴訟，請求法院擇一為勝訴判決等語。並聲明：上開撤回更正後訴之聲明。 二、被告答辯 　　其有按月將租金提存至法院。原告雖稱欲收回系爭房屋讓訴 外人張雅淇一家使用，然原告名下尚有桃園市○○區○○路○段0 00號、183號房屋，可供訴外人張雅淇一家使用，並無收回 系爭房屋之必要等語。 三、原告主張被告戴浙前於106年12月15日向訴外人張陳對妹承 租系爭房屋，租賃期間自106年12月15日起至107年12月14日 止，每月租金12,000元，應於每月15日以前繳納。被告戴浙 並與其配偶即被告李立容同住於系爭房屋。嗣於系爭租約屆 滿後，被告戴浙持續給付租金，訴外人張陳對妹則繼續將系 爭房屋交由被告使用，是系爭租約已為不定期租賃契約。嗣 訴外人張陳對妹於109年4月16日死亡，原告為訴外人張雅淇 之繼承人，繼承與被告之系爭租約等事實。有租賃契約書、 戶籍謄本及繼承系統表在卷可參（見本院卷第6至12、13至1 7頁），且為被告所不爭執，堪認原告之主張為真實。 四、原告復主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告按月 給付原告12,000元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件 爭點厥為：（一）收回自住之規定是否適用於系爭租約？（ 二）原告是否符合收回自住之要件？ （一）收回自住之規定是否適用於系爭租約？ 　　⒈按租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃條例）第1條規 定：「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃 當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。」同 法第10條第1項規定：「一、承租人毀損租賃住宅或附屬 設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費 用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。三、承 租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、 出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提 前終止租賃契約。」土地法第100條規定：「一、出租人 收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十 三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額 ，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋 供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償 時。」 　　⒉觀諸租賃條例第1條之規定，可知租賃條例係專為租賃住宅 所為法規，是關於租賃住宅所生法律關係，租賃條例即為 特別法，自應優先其他法令適用。而租賃條例第10條第1 項規定若干得提前終止租賃契約之條文，土地法第100條 亦有相類規定。租賃條例第10條第1款相對於土地法第100 條第6款、租賃條例第10條第2款相對於土地法第100條第3 款、租賃條例第10條第3款相對於土地法第100條第2款、 租賃條例第10條第4款相對於土地法第100條第1款，至於 土地法第100條第4、5款規定，租賃條例則未有相似規範 。 　　⒊而租賃條例第10條第1項第5款雖訂有得依其他法律規定終 止租約之概括條款，然如前所述，租賃條例既為土地法之 特別規定，如有相對應或矛盾之規定，自應優先適用租賃 條例之規定，僅在租賃條例全未規定時，始有適用其他法 律規定之可能，其例即如土地法第100條第4、5款。 　　⒋是依此解釋，承租人毀損租賃住宅或附屬設備時，必須不 為修繕或賠償，始得依租賃條例第10條第1項第1款終止， 不得依土地法第100條第6款規定，僅因未賠償即終止租約 ；同理，於承租人遲付租金達2個月租額時，即可依租賃 條例第10條第2款規定終止租約，毋須依土地法第100條第 3款規定抵償擔保金，惟須先訂相當期間催告；又同理， 若承租人未經出租人書面同意轉租租賃住宅，出租人即得 依租賃條例第10條第1項第3款終止租約，承租人不得依土 地法第100條第2款，僅因出租人未為反對承諾即轉租。如 不依此方式解釋，則租賃條例第10條第1款之規定中，就 終止租約之要件增加之限制即形同具文，顯非立法者之目 的。 　　⒌而租賃條例第10條第1項第4款關於收回房屋之規定，僅限 於重新建築而必要，並無類似土地法第100條第1款自住之 記載，然二規定均有「收回」之用語，可認立法者於立法 時，明確知悉土地法第100條第1款關於收回「自住」及「 重新建屋」之規定，而有意於住宅租賃契約中，排除「自 住」，而僅限於「重新建屋」，始得收回租賃住宅。 　　⒍是租賃條例第10條第1項第4款規定，既僅限於重新建屋始 得收回租賃住宅，則本件原告主張為供訴外人張雅淇自住 ，故須收回系爭房屋而終止系爭租約，自不符合租賃條例 第10條第1項第4款之規定，原告請求，即不可採。 （二）原告是否符合收回自住之要件？ 　　⒈按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土 地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。而 所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收 回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租人 本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者內（最高 法院83年度台上字第1942號判決意旨參照）。 　　⒉退步言之，縱認土地法第100條第1款關於收回自住之規定 ，得適用於系爭租約。然依原告援引之上開最高法院意旨 觀之，收回自住雖不限於本人，然仍需供「共同生活」之 家屬自住，始足當之。是如無共同生活之事實，即不得適 用收回房屋之規定終止租賃契約。 　　⒊而查證人張雅淇證稱：其是原告張俊漢的女兒，現在一家 四口實際上居住在新竹縣○○鎮○○里00鄰○○○00號，該處是 公公的房子，爸媽住在桃園市○○區○○路○段000號等語（見 本院卷第74頁第21行、75頁第17至23行、75頁反面第15至 17行）。可知證人張雅淇一家並未與原告同住並共同生活 。是依上開說明，本件既不符合共同生活之要件，原告以 此主張終止系爭租約，自不可採。而系爭租約既未終止， 則原告請求被告返還系爭房屋，並請求按月給付不當得利 ，自屬無據。 五、綜上所述，原告依民法第455條、179條之法律關係，請求被 告騰空遷讓返還系爭房屋，並按月給付12,000元，均無理由 ，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　周仕弘 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　巫嘉芸