拆屋還地等

臺灣橋頭地方法院民事判決 111年度重訴字第136號 原 告 蘇賓達 訴訟代理人 康進益律師 康鈺靈律師 被 告 李俊輝 訴訟代理人 連立堅律師 李淑欣律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年1月9日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○地號、同段八三地號如附 圖所示A部分、面積共二四三平方公尺之鐵皮建物及B部分、面積 共二十平方公尺之貨櫃拆除及移除，並將上開土地返還原告及全 體共有人。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 一、原告主張：其於民國111年2月17日向賣方即訴外人李黃秀美 購買坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭78-1 地號土地），向賣方即訴外人李佳芳購買同區段83地號土地 （下稱系爭83地號土地，與系爭78-1地號土地下合稱系爭土 地），並於111年3月9日辦畢所有權移轉登記，而為系爭土 地之共有人，應有部分2分之1。被告無任何正當之權源，占 有系爭土地如附圖所示A、B部分，並在其上興建鐵皮建物及 貨櫃（下稱系爭地上物），已妨害原告就系爭土地所有權之 行使，原告自得本於所有權權能，請求被告將系爭地上物拆 除，並將土地返還予原告及其他全體共有人。又被告占用系 爭土地，核屬無法律上原因，而受有相當於租金之利益，並 致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定，請求被告 自111年4月11日起給付相當於租金之不當得利，金額為每月 新臺幣（下同）14,099元，爰依民法第767條、第179條等規 定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭地上物拆 除，並將土地返還予原告及全體共有人。㈡被告應自111年4 月11日起至返還所占用之土地之日止，按月給付原告14,099 元。 二、被告則以：系爭地上物為被告所有，但訴外人即被告父親李 武男為系爭土地實際所有權人之一，信託登記於其兄嫂李黃 秀美名下，李武男、被告與原告協議，若原告要購買系爭土 地，應一併購買系爭地上物，兩造曾於110年12月23日簽署 房屋所有權移轉協議書，原告同意以250萬元購買系爭地上 物，但因原告111年2月27日未給付系爭土地尾款5,000萬元 ，被告認為原告無力購買系爭土地，故於111年3月6日與原 告合意解除系爭地上物之買賣契約，但被告不知道原告已在 111年3月2日給付尾款，導致系爭土地後來移轉予原告，但 系爭地上物之買賣契約卻遭解除，但系爭土地既然已移轉予 原告，依據兩造間系爭地上物與系爭土地應一併買賣之合意 ，原告仍應購買系爭地上物，故原告尚未向被告購買系爭地 上物之前，原告無權請求被告拆除系爭地上物。又李黃秀美 尚未將系爭土地交付原告，原告無收益權限，自不得向被告 請求不當得利，且原告以系爭土地申報總價額年息10%計算 不當得利金額亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴 駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告111年4月11日起為系爭土地登記共有人。 ㈡附圖A 、B 部分之系爭地上物為被告所有，並為被告占有中 。 四、本件爭點為： ㈠原告請求被告將系爭土地上如附圖所示A 、B 部分系爭地上 物拆除，並將土地交還予原告及全體共有人，有無理由？被 告有無占有權源？ ㈡原告是否已取得系爭土地之使用、占有利益？是否因被告之 占有受有損害？其依民法第179 條之規定，請求被告自111 年4 月11日起至返還所占用之土地之日止，按月給付原告14 ,099元，有無理由？ 五、本件得心證之理由： ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經查： 1.原告為系爭土地共有人之一，有系爭土地登記謄本附卷可稽 （見審訴卷第19-21頁），而附圖A、B所示之系爭地上物均 為被告所有，其占有系爭土地之面積、位置，業如附圖所示 一情，有本院勘驗筆錄、卷附照片、高雄市政府楠梓地政事 務所112年9月22日複丈成果圖等件在卷可佐（見本院卷第15 1-159、165頁），上情堪可認定。 2.被告辯稱：基於兩造間之協議，原告購買系爭土地時，必須 補償2,500,000元予被告購買系爭地上物，故原告尚未給付2 ,500,000元前，不得請求拆除系爭地上物等語。惟查： ⑴兩造於110年11月26日固然曾簽署「房屋所有權移轉協議書」 （見本院卷第127、128頁），約定原告以2,500,000元購買 系爭地上物，嗣又修正部分約定條款，於110年12月23日簽 訂「房屋所有權移轉協議書」（見本院卷第129、130頁）， 惟約定之標的、價金仍相同，故兩造約定以110年12月23日 簽訂之第2份協議書取代第1份協議書之內容，惟上開110年1 2月23日協議書業經兩造於111年3月6日合意解除，被告並將 原告支付之款項退回，有解約協議書在卷可憑（見本院卷第 137頁），是兩造間雖曾成立系爭地上物之買賣契約，惟該 買賣契約業已於111年3月6日業已合意解除，被告陳稱：原 告仍有給付被告2,500,000元之義務云云，已非可採。 ⑵被告辯稱：兩造間有原告必須購買系爭地上物，被告之父親 李武男才同意李黃秀美將系爭土地出售予原告之約定云云， 為原告所否認，被告就此自應負舉證責任。參以系爭土地之 買賣契約，全然未提及系爭地上物，更無原告必須購買系爭 地上物始得購買系爭土地、或系爭地上物若買賣不成將影響 系爭土地買賣效力之約定，有系爭土地買賣契約在卷可參（ 見審訴卷第99-128頁），是被告上開辯解，已未見所據。此 外，依110年12月23日房屋所有權移轉協議書第7條約定：「 若甲方無法於111年2月28日前取得高雄市○○區○○段○○段00○0 地號之土地所有權，雙方同意無條件解除本協議...」等語 ，足見原告係以取得系爭土地為購買系爭地上物之前提，始 有上開約款，但此約款並非得解釋為以系爭地上物之取得為 系爭土地買賣成交之前提，否則系爭土地買賣契約上即會就 此特別約定，意即上開約款僅約定：原告若未購得系爭土地 ，則其即無購買系爭地上物之意願，但系爭土地之買賣成交 與否，並不繫諸於系爭地上物買賣之成立，被告將兩者觀念 混淆，主張系爭土地買賣既然成交，則原告同負有購買系爭 地上物之義務，要屬無據，並非可採。衡諸證人即仲介林景 生於本院111年度重訴字第157號案件（下稱另案民事事件） 中證稱：簽土地買賣合約時，李武男說建物的部分等土地先 談好後，再談建物的價格，簽土地買賣合約時，建物的價格 還沒談好，當時沒有談到如果土地、建物沒辦法一起賣，契 約會無效的情形等語（見本院卷第199、200頁），益見系爭 土地、系爭地上物為兩個獨立之契約，系爭土地買賣契約簽 立時，兩造就系爭地上物之買賣價金尚未達成合致，其買賣 顯然尚未成立，然李武男（其主張就系爭土地持分借名登記 予李黃秀美，而為實際所有權人之一）當時即已同意出售系 爭土地，顯然李武男要無以系爭地上物必須同時出售作為同 意出售系爭土地前提之意思，被告所辯，顯乏所據，並非足 採。 ⑶又兩造合意解除買賣契約之時，被告雖辯稱：當時不知道原 告已在111年3月2日將土地尾款匯入價金履約專戶，被告以 為系爭土地交易失敗，才會與原告合意解除契約云云，然此 與證人林景生於另案民事事件中證稱：被告在111年3月6日 當時已經知道原告將土地尾款匯入，因為在簽解約契約書的 時候，我有跟李武男、被告說這件事，我記得當時是因為被 告、李武男有開條件給原告，有一個時間限制要辦理某部分 ，因為沒有完成要解約等語相左之外（見本院卷第204、210 頁），復參諸常情，被告縱使如其所辯，於解約時誤判系爭 土地買賣契約已失敗，故誤將系爭地上物買賣契約解除，則 其發現系爭土地買賣仍依原約定履行時，兩造自得協議回復 系爭地上物之買賣契約，惟兩造解約後，被告不僅未主張撤 銷解除契約之意思表示，反而另提出新的買賣條件，主張原 告應以350萬元購買系爭地上物，或搬遷期應改為1年等語， 導致原告不同意而買賣契約未成立，此經證人即地政士李靖 宇、林景生均於另案民事事件中證述在卷（見本院卷第196 、204頁），顯見被告辯稱其係因誤認原告資金不足，系爭 土地買賣契約無法成立，始錯誤解除系爭地上物買賣契約云 云，不足採信，以被告另再以新條件向原告要約成立新買賣 契約之行為觀之，被告確有解除原買賣契約之意思，而兩造 嗣後無法再以新條件達成合致，而原買賣契約又已解除，是 兩造間就系爭地上物已無契約關係存在，被告主張其係有權 占有云云，要屬無由，尚無可取。 ⒊是被告既不能證明系爭地上物占用系爭土地有何正當權源， 故原告依民法第767條規定，請求被告應拆除如附圖所示A、 B部分地上物分別為243、20平方公尺之地上物，並將該部分 土地返還予原告與全體共有人等語，自屬於法有據，應予准 許。 ㈡按土地所有權移轉登記與土地之交付係屬兩事，前者為所有 權生效要件，後者為收益權行使要件，行使土地之收益權， 以先經交付為前提，最高法院44年台上字第266 號判決著有 明文；次按買賣標的物之利益及危險，自交付時均由買受人 承受負擔，民法第373 條前段亦有明文，足見民法對於買受 標的物之利益及危險，採交付主義而不採移轉主義，同一標 的物之危險、利益，由同一人負擔或承受，故在買賣標的物 尚未交付前，買受人尚未享有系爭標的物之使用、收益權能 ，是出賣人繼續占有買賣標的物，尚難謂無權占有，而買受 人既未取得買賣標的物之利益，亦無利益受損可言（最高法 院81年度台上第55號判決、85年度台上第924 號判決、88年 度台上字第986 號判決可資參照）。經查：原告雖於111年4 月11日登記為系爭土地共有人，惟原告就系爭土地之買賣價 金尚存放於價金履約專戶內，其尚未同意交付予李黃秀美領 取，故李黃秀美未取得買賣價金，其亦未履行交付土地義務 ，至今尚未將系爭土地點交予原告一節，業經證人林景生於 另案民事事件中證述甚明（見本院卷第206頁），此亦為原 告所不否認，是在系爭土地尚未交付原告使用、收益之前， 原告即無利益受損害可言，原告對被告主張民法第179 條不 當得利，並請求其給付相當於租金之利益云云，即不能准許 。 六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系 爭地上物拆除，並將占用之土地返還予原告及全體共有人， 洵屬有據，應予准許，至原告逾此範圍之請求，為無理由， 應予駁回。 七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響 ，毋庸再予一一審酌，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 113 年 2 月 6 日 民事第一庭 法 官 張琬如 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　6 　　日 書記官 陳儀庭