拆屋還地等

臺灣高等法院花蓮分院民事判決 112年度上字第23號 上 訴 人 吳桂紅 訴訟代理人 吳順龍律師 被上訴人 國軍退除役官兵輔導委員會臺東農場 法定代理人 高國書 訴訟代理人 吳明益律師 孫裕傑律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年4 月21日臺灣花蓮地方法院110年度訴字第276號第一審判決提起上 訴，本院於民國113年1月31日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 一、被上訴人主張：坐落花蓮縣○○鄉○○段000○000○000地號及○○ 段0地號土地(下合稱系爭土地)，為中華民國所有，伊為管 理機關。民國100年8月18日與上訴人簽訂「土地委託經營契 約書」(下稱系爭契約)，將系爭土地及○○段00O-O地號等5筆 土地提供上訴人經營使用，雙方約定委託經營期間自同年月 24日至104年8月23日止，為期4年，系爭契約期滿後，上訴 人並未騰空返還系爭土地，且於其占有使用之際，擅自興建 如花蓮地政事務所OOO年○○字OOOOOO號土地複丈成果圖A之房 屋(門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○路000巷00號)、B之水泥路(地) 面、C之貨櫃屋、D之地上物等工作物(下稱系爭地上物)。經 被上訴人通知拆除系爭地上物返還系爭土地及給付使用補償 金，上訴人除給付104年8月24日至110年8月31日之土地使用 補償金外，拒絕拆屋還地，致伊受有損害等情，爰依系爭契 約第18條第2項、第20條、民法第767條第1項前段及中段、 第179條規定起訴，求為命上訴人㈠拆除系爭地上物並返還占 用土地；㈡自110年9月1日起至返還系爭土地之日止按月給付 新臺幣(下同)1,828元；㈢給付6,000元及自110年11月10日起 至清償日止之法定遲延利息；願供擔保請准宣告假執行之判 決。原審除㈡判命上訴人按月給付1,490元至返還系爭土地之 日止，駁回被上訴人其餘請求外，餘為被上訴人勝訴之判決 ，並宣告假執行。上訴人不服，提起上訴，被上訴人答辯聲 明：駁回上訴。 二、上訴人則以：系爭土地中之OOO、OOO地號土地及其上門牌號 碼為花蓮縣○○鄉○○村○○路000巷00號之未辦保存登記建物(下 稱原建物)為伊父親於80年買受，原建物於78年5月12日即存 在，伊於100年間受贈與並辦理入籍，再於100年間訂定之系 爭契約，系爭契約係經比價招標程序並約定由伊支付使用土 地之對價，屬租用基地建築房屋之契約，或應屬公法契約。 因原建物老舊，於101年6月以書面申請修繕，至104年8月系 爭契約到期時，承辦人員曾承諾不會要求伊拆屋還地，僅會 酌收補償金，上開土地符合國有財產法第42條第1項第2款規 定，國家得逕予出租與伊，現要求拆除返還，有違誠信原則 。又被上訴人默示同意伊設置系爭地上物，且伊應被上訴人 要求繳納系爭土地使用補償金135,140元，現被上訴人為本 件請求，違反憲法第15條生存權、兩公約居住權保障之規定 ，有濫用權利之嫌。被上訴人按申報地價5%計收不當得利過 高等語置辯。上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；被 上訴人於第一審之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣 告免假執行。 三、不爭執事項 ㈠系爭契約簽約日為100年8月19日，期間自100年8月24日起至1 04年8月23日止；上訴人於同年月18日簽署依政府採購法施 行細則19條第1項規定的決標會議紀錄得標，並書立土地現 地勘查切結書附現場照片，該照片日期為100年7月25日。 ㈡上訴人占用被上訴人所管理的國有系爭土地，系爭土地遭占 用範圍及面積如原判決附圖A、B、C、D所示。 ㈢上訴人自100年6月27日設籍原建物，該地址於78年5月12日初 編門牌；該地址原建物之情形與原審履勘時建物之照片並不 相同，原審履勘時該地址之門牌係掛於測量時占用之建物上 。 ㈣上訴人於000年0月間修建房屋。 　㈤系爭契約第1條第3款約定：「乙方(上訴人)不得辦理非屬本 契約約定之工作與業務」、第3條規定：「委託經營項目以 各類農漁牧生產為主」、第7條第2款約定：「未經甲方(被 上訴人)同意，乙方不得辦理水電申請或設立戶籍」、第11 條第2款約定：「乙方因委營管理作業所需，修繕或建設固 定設施前應以書面向甲方提出申請，經甲方同意並依相關法 規取得主管機關許可後始得辦理，並以甲方名義起造，…， 期限屆滿應自行拆遷或無償交由甲方接管使用」、第17條第 2款約定：「乙方擅自利用甲方所提供之土地辦理本契約約 定事項以外之業務，或申請工商營利事業登記使用，甲方得 終止本契約，並沒入履約保證金，已受領之經營權利金則不 予返還」。　 四、本院判斷 　　被上訴人主張上訴人於系爭契約期滿後無權占用系爭土地並 於系爭土地設置系爭地上物。上訴人則以被上訴人默示設置 系爭地上物，系爭契約為租地建屋契約具公法性質，被上訴 人請求拆屋還地違反誠信原則並權利濫用，經查： 　㈠系爭契約屬私法契約且非租地建屋契約 　1.查系爭契約雖以「土地委託經營契約書」為名，並於第1條 第3款、第3條分別約定：「乙方不得辦理非屬本契約約定之 工作與業務」、「委託經營項目以各類農漁牧生產為主」等 語，惟通觀系爭契約之全部內容，主要在約定上訴人依系爭 契約所享有之私法權利及應負之私法給付義務，並無何與公 法上法律關係有關，且無法認定被上訴人係以系爭契約代替 對上訴人之行政處分之意思，與行政程序法第135條本文規 定成立行政契約之要件不符，自不得僅以系爭契約使用「委 託經營」等文字，認定系爭契約兼有委任性質或應屬公法契 約，上訴人執之抗辯，難認有據。 2.上訴人雖以其自100年6月27日設籍原建物，辯稱100年8月簽 立系爭契約並於102年公證系爭契約時，依經濟目的及交易 習慣，系爭契約應屬租地建屋契約云云，但系爭契約之封面 ，已蓋有「本契約書不得作為增建、水電申請或設立戶籍之 依據。」等語之戳章(原審卷第31頁)；另系爭契約第7條第2 款、第11條第2款明定：「未經甲方同意，乙方不得辦理水 電申請或設立戶籍」、「乙方因委營管理作業所需，修繕或 建設固定設施前應以書面向甲方提出申請，經甲方同意並依 相關法規取得主管機關許可後始得辦理，並以甲方名義起造 ，…，期限屆滿應自行拆遷或無償交由甲方接管使用」，上 述約定文字並無何語意不清或矛盾，足認系爭契約已明文排 除上訴人在未經被上訴人書面同意之情形下，擅自就原建物 修繕、增建或改建之可能。況且上訴人並不爭執原建物與原 審履勘時占用建物之照片並不相同，顯見上訴人占用之情形 明顯逾越上述明文約定之使用限制，上訴人無視自己違反上 述明文約定，擅自設置系爭地上物之情，片面抗辯系爭契約 為租地建屋契約，並無可取。 ㈡上訴人應拆除系爭地上物、返還占用之系爭土地並自110年9 月1日起至返還日止按月給付1,490元及給付違約金6,000元 　1.查，系爭契約所定之期間自100年8月24日至104年8月23日止 ，且上訴人並不爭執兩造並未續約，依此足認兩造目前並無 何契約關係存在。另因系爭契約第19條明定：「受託經營期 間如乙方無積欠經營權利金且無其他違約情事，乙方得於本 契約期滿日90日以前以書面方式向甲方申請續約。甲方審查 認可乙方之申請後，得按原合約範圍與乙方議價一次，如議 價成立，則雙方辦理公證簽約。議價如未成立，則不予續約 」等語，已明示排除系爭契約之默示更新，上訴人於契約屆 滿後，仍以系爭地上物占用系爭土地，即屬無權占有。 2.上訴人雖辯稱於系爭土地設置系爭地上物，在簽約、公證時 ，被上訴人均為知悉且默示同意，否則即不會於102年通知 上訴人公證系爭契約云云。惟上訴人設置系爭地上物過程， 並無何上訴人書面申請並經被上訴人同意之客觀證據，明顯 與系爭契約之封面及第11條第2款約定不符，實難採認。而 上訴人所提照片等證據，並無法確認照片內之人確實同意上 訴人設置系爭地上物，另原審及本院依上訴人聲請通知證人 陳宗仁、鄔弘盛(原審卷第196-203頁)、楊瀚程(原審卷第25 0-254頁)、劉育麟(本院卷第232-234頁)到庭結證，均否認 上訴人自行製作之單方紀錄及上述主張，自難僅憑被上訴人 於102年通知上訴人公證系爭契約及上訴人所提照片、自行 製作之單方紀錄，遽認上訴人之抗辯可以採取。 　3.至上訴人依國有財產法第42條第1項第2款之規定，抗辯其有 權承租系爭土地設置系爭地上物云云，但查，國有財產法第 42條第1項第2款，應係規定國有財產使用人與國家間原本並 無契約存在時之處理方式，與本件兩造間曾簽立系爭契約， 且上訴人違約使用如上，應受系爭契約約定拘束之情形不同 ，上訴人以之抗辯，亦無可採。 4.上訴人另以其已應被上訴人要求繳納104年8月24日至110年8 月31日之土地使用補償金135,140元，有意續租，抗辯被上 訴人逕予要求伊拆屋還地，有違兩公約居住權及憲法第15條 生存權之規定，並權利濫用云云。經查，系爭契約屬私法契 約已如上述，在契約自由原則及上訴人保有意思決定自主之 情形下，上訴人與被上訴人簽立系爭契約，即應受系爭契約 約定之拘束，亦不得僅以上訴人曾支付上述費用，遽認被上 訴人有權利濫用之情。況上訴人違反系爭契約任意設置系爭 地上物已如上述，自難謂上訴人設置系爭地上物係合法行使 其權利，並應受兩公約有關居住權規定及憲法第15條規定之 保障，上訴人上項抗辯，同難採取。 　5.按地租不得超過地價百分之8，所稱地價指法定地價，而土 地所有權人依土地法所申報之地價即為法定地價，土地法第 110條、第148條規定甚明，此計收租金之規定，於不當得利 損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算賠償 之標準。又所謂年息百分之8為限，乃指租金之最高限額而 言，並非必須照申報價額年息百分之8計算之，且尚須斟酌 土地之位置，附近繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、 所受利益，彼等關係及社會感情等情事，綜合判斷以為決定 。經審酌系爭土地距離○○大學、○○國小不遠，交通方便，學 校附近有相當之餐飲店家，生活機能方便，上訴人使用系爭 土地可獲得之經濟價值及所受利益，並參酌上訴人前以申報 地價5%繳納104年8月24日至110年8月31日之土地使用補償金 135,140元，認以申報地價5%計算相當於租金之不當得利， 應屬適宜。上訴人抗辯按5%計算仍屬過高，尚無足採。惟因 系爭地上物經原審測量後，並未有占用○○段00O-O地號土地 ，占用系爭土地之面積僅為318.87平方公尺，故應以實際占 用面積為計算基礎，上訴人應按月給付相當於租金之不當得 利應為1,490元（計算式：1,828〈原以占用391.29平方公尺 為依據按申報地價5%計算之不當得利〉【318.87〈實際占用 面積〉／391.29】＝1,490，元以下四捨五入)。 　6.上訴人應給付違約金6,000元及遲延利息 ⑴按契約期限屆滿，乙方應即交還如契約所載之土地。如不履 行時，除依法訴請返還土地外，乙方應即給付甲方懲罰性違 約金即每年權利金之三倍，系爭契約第20條定有明文。而系 爭契約為期4年，上訴人於此期間應繳交原告之權利金為8,0 00元等情，亦為系爭契約第2條第1款、第13條第1款所約定 ，上訴人每年應繳之權利金金額為2,000元(計算式：8,000 元4年＝2,000元)。上訴人未經被上訴人同意，任意設置系 爭地上物，且拒絕依系爭契約返還系爭土地，違約情節非輕 ，則被上訴人依系爭契約第20條，請求以每年權利金3倍計 算之懲罰性違約金6,000元，即屬可採。 ⑵另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229條第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人 得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍 從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第233條第1項 及第203條所明定。被上訴人請求此部分自起訴狀繕本送達( 原審卷第67頁)翌日即110年11月10日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息，亦可採取。 五、綜上所述，本件被上訴人請求上訴人拆屋還地、給付相當於 租金之不當得利及違約金併遲延利息為可採，上訴人所辯均 無可取。從而，被上訴人依民法第767條第1項、第179條、 系爭契約第20條，請求判決如原判決主文第1、2、3項所示 ，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並就得為假執行部 分宣告假執行，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。 六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經核不影響判決結果，故不逐一論述，應附敘明。　　 七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　 29 　日 民事第二庭審判長法 官 陳真真 法 官 謝昀璉 法 官 詹駿鴻 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項 但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師 提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日 書記官 徐錦純 附 註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴 人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。