給付租金

臺灣高雄地方法院民事判決　八十九年度小上字第二一號 　　上　訴　人　乙○○ 　　被上訴人　　威菁有限公司 　　法定代理人　陳建良 　　訴訟代理人　丙○○ 　　　　　　　　朱育男　律師 　　複代理人　　何曜男　律師 右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月十四日本院岡山 簡易庭八十八年度岡小字第五八號第一審小額訴訟判決提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄。 右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 第一審訴訟費用新台幣壹仟貳佰伍拾玖元、第二審訴訟費用新台幣壹仟陸佰柒拾貳元 由被上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 一、聲明：求為判決如主文所示。 二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： （一）原判決有違背民法第八百六十六條及司法院大法官會議並最高法院相關判 解之違法，詳述如左： 　　（１）按民法第八百六十六條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動 　　產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響」；又司法院大法 　　官會議釋字第一一九號解釋：「抵押權人屆期未受清償，實行抵押權拍賣抵押物 　　時，因有典權之存在，無人應買或出價不足清償抵押債權，執行法院得除去典權 　　負擔，重行估價拍賣。拍賣之結果，清償抵押債權有餘時，典權人之典價，對於 　　登記在後之權利人，享有優先受償權。執行法院於發給權利移轉證時，依職權通 　　知地政機關塗銷其典權之登記」，足見若設定在後之典權影響抵押權者，經法院 　　除去後，其實體上之權利亦因此而不復存在，故得塗銷典權之登記，從而，執行 　　法院所為除去典權或租賃權之命令，性質上除為強制執行方法之一種外，仍發生 　　實體上權利消滅之法律上效果。另最高法院五十八年台上字第二一七號判決：「 　　不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上訂立租賃契約，限於有影響抵押權 　　之實行時，該租賃契約始為無效」，按設定抵押權後再出租不動產，於影響抵押 　　權實行致執行法院除去租賃權者，其租賃契約無效，足徵執行法院之除去命令， 　　亦生實體法上租賃關係消滅之法律上效果。最高法院五十六年台上字第九０號判 　　決：「自耕地與出租地之價值相差懸殊，自耕地設定抵押權後，復與第三人就該 　　耕地訂立租約，對於抵押權人行使抵押權受償債務之權利自有影響，上訴人間縱 　　訂有租約，該租約對於抵押權人亦不生效力，被上訴人自得訴請確認其租賃關係 　　不存在」。同院五十七年台上字第三四六九號判決：「又房屋部分之租約，既均 　　在設定抵押權之後，且最後定期仍為十年，其情形自亦相同。被上訴人訴求確認 　　是項租賃關係對伊均不存在，尚非法之所不許」，顯見最高法院亦認為租賃關係 　　經除去後，在實體上亦生終局的喪失租賃權之法律效果，故租約當事人間得提起 　　確認租賃關係不存在之訴訟，洵屬正確。 　　（２）查原判決理由以：「執行法院所為此項除去租賃關係之處分，性質上係強 　　制執行之方法，並無確定實體法上法律關係存否之效力，不能謂原告之租賃權即 　　當然且終局喪失其效力」之見解，顯與民法第八百六十六條相違背，且亦有悖於 　　司法院及最高法院前揭判解，即為判決違背法令，自應予廢棄改判。 　　（二）原判決有違背民法第九十八條及最高法院相關判例之違法，說明如左： 　　（１）按民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘 　　泥於所使用之辭句」。最高法院十七年上字第一一一八號判例：「解釋契約，固 　　須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事 　　人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」。 　　（２）查兩造間租賃契約書第七條約定：「本件標的物存有第三人所設定之抵押 　　權及其他權利，倘因第三人依法行使此項權利致乙方（上訴人）無法就本件標的 　　物為使用時，乙方得終止本約，但其情形對乙方之產品生產無重大影響者不在此 　　限」，該項約定之意思，清楚明確，當事人真意係指因強制執行程序所直接或間 　　接發生之任何事由糾紛，致妨礙上訴人使用時，上訴人均得終止租約。查本件因 　　租賃物之（抵押）權利人聲請法院進行強制執行程序，經執行法院除去租賃權後 　　，其第一手出租人佑盟工業股份有限公司（下稱佑盟公司）多次要求、管制上訴 　　人貨物出入，致上訴人營運受到重大妨礙，已無法正常合理使用租賃物，以上事 　　實，符合雙方約定之終止事由，上訴人自得合法終止租約。惟原判決竟另闢蹊徑 　　，曲解當事人約定之意思，以「拍賣公告註明拍定後不點交觀之，尚未變更原告 　　就標的物得為占有使用之狀態，即無被告所稱無法使用情事，至佑盟公司縱有要 　　求被告遷移情事，非屬前開終止事由」云云，顯然將當事人之約定不當限縮於「 　　拍賣公告須註明拍定後點交，始為妨礙上訴人之使用占有狀態」，此顯非當事人 　　約定之真意，原判決所見，即與民法第九十八條及最高法院前揭判例相悖，自屬 　　違法。 （３）本件情形與鈞院八十九年度簡上字第七四號嘉億螺絲工廠股份有限公司（ 下稱嘉億公司）與被上訴人間給付租金事件情形完全相同，均係向被上訴人分租 原佑盟公司廠房設備之次承租人，亦同受阻擾致無法使用租賃物，且係與嘉億公 司共同於八十八年一月十八日，送達終止租約之存證信函由被上訴人前負責人甲 ○○收受（此為被上訴人不否認），其法律效果自與嘉億公司相同，已於八十八 年一月十八日起生終止租約之效力，爰請求調閱上開卷宗，並引用證人李仁基、 王見文在該事件中之證述，主張系爭租賃契約已合法終止，被上訴人自不得請求 終止後之租金。至於終止前即八十八年一月一日起至同年月十七日止之租金，依 比例計算為新台幣（下同）二萬一千九百三十五元（即四萬元除以三十一乘以十 七），因上訴人已給付上訴人四萬元押金，茲以該押金債權與被上訴人此部份租 金債權相互抵銷，則上訴人即無須再給付被上訴人款項。 三、證據：援用原審之立證方法外，另提出本院八十九年度簡上字第七四號判決影本 一份為證。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：求為判決駁回上訴，第二審訴訟費用由上訴人負擔。 二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： （一）被上訴人法定代理人甲○○已變更為陳建良，請求由陳建良承受訴訟。 （二）上訴人已自認兩造契約訂定時並未約定如系爭租賃物受法院拍賣，就可終 止契約，此由受命法官問（你的契約書有寫如系爭租賃物受法院拍賣就可以終止 契約？）上訴人答（沒有，我的契約書沒有附表），依據民事訴訟法所採辯論主 義，當事人自認或不爭之事實，法院應逕採為裁判之基礎事實，故上訴人一再強 辯其係基於系爭契約而合法終止租約，顯不足採。 　　（三）強執行程序所為之處分，不會變動實體上之權利義務，按拍賣抵押物之裁 　　定，因係依非訟程序所為，無確定實體法律關係存在之性質，又依最高法院八十 　　六年度台抗字第一六號裁判要旨「．．．而抵押權人聲請執行法院除去租賃權， 　　法院所為准駁之處分或裁定並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律 　　關係有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決」，及最高法院 　　七十七台上字第一七一八號判例：「執行法院是否將抵押後發生之租賃關係除去 　　後予以拍賣，為強制執行程序中實施強制執行之方法。參酌強制執行法第十二條 　　規定，此項裁定惟於強制執行程序終結前，方具實益。倘強制執行程序業經終結 ，該實施強制執行之方法即無從執行，與確定私權關係之實體上裁判有異」。然 被告之上訴理由書中，依據司法院大法官會議解釋第一一九號，竟錯誤推論以「 ．．．足見若設定在後之典權影響抵押權者，經法院除去後，其實體上之權利亦 因此不存在，故得塗銷典權之登記，從而，執行法除所為除去典權或租賃權之命 令，性質上除為強制執行方法之一種外，仍發生實體上權利消滅之法律上效果」 ，而謂原判決有違背民法第八百六十六條及司法院大法官會議及最高法院相關判 解之違法。上訴人殊不知：實體上之權利義務，仍應由受訴之實體審理法院，依 據實體法上之規定為斷。同理，被告所引用之最高法院五十八年台上字第二一七 號判決、五十六年台上字第九０號判決、五十七年台上字第三四六號判決，均僅 足徵證明執行程序所為之處分，不會變動實體上之權利義務之作用而已，並非上 訴人所指得直接推論已發生實體上權利消滅之法律上效果。故原判決所持執行法 院所為此項除去租賃關係之處分，性質上係強制執行之方法，並無確定實體法上 法律關係存否之效力，不能謂原告之租賃權即當然且終局喪失其效力之見解，洵 為的論，上訴人既未具體說明有任何與民法第八百六十六條之規定相歧異而違背 處，上訴理由不備，應不足採。 添　（四）依據兩造間租賃契約書第七條約定：「本件標的物存有第三人所設定之抵 　　押權及其他權利，倘因第三人依法行使此項權利致乙方（上訴人）無法就本件標 　　的物為使用時，乙方得終止本約，但其情形對乙方之產品生產無重大影響者不在 　　此限」，可知該約定之意思，清楚明確，亦為上訴人所肯認，從而原判決以「拍 　　賣公告註明拍定後不點交觀之，尚未變更原告就標的物得為占用之狀態，即無被 告所稱無法使用情事，至佑盟公司縱有要求被告遷移情事，非屬前開終止事由之 理由」，輔以上訴人照常於被上訴人本案請求之租賃期間內，仍就租賃標的物為 使用收益之事實，此亦為被告所不否認，而認定上訴人無正當理由行使終止權， 租賃契約繼續存續於兩造間，應得論與民法第九十八條及最高法院十七年上字第 一一一八號判例相符，而並未有如上訴人所指摘原判決另闢蹊徑，曲解當事人之 意思，上訴理由均不足採信。 （五）次按「法院依民事訴訟法第二百十三條第一項之規定，認定事實，除別有 規定外，不受他事件裁判認定事實之拘束」，最高法院二十一年上字第一二二八 號著有判例。本件上訴人雖舉鈞院八十八年度簡上字第七四號判決並請求引用， 然參諸上開判例，鈞既不受其他裁判認定事實之拘束，自應本於全辯論意旨及調 查證據之結果，依自由心證判斷。被上訴人於獲悉佑盟公司妨害上訴人等對系爭 租賃物之使用收益時，即已依法提起告訴，有台灣高雄地方法院檢察署八十八年 度偵字第七五五號偵查卷內告訴狀可稽，則被上訴人已盡出租人之義務，要無法 定終止事由，上訴人終止不合法。退步言之，上訴人亦非不得本於民法第一百八 十四條以下侵權行為、第九百六十二條占有人之物上請求權等相關規定，向佑盟 公司請求損害賠償及排除侵害，其逕予終止租賃契約亦非合法，契約既未終止， 自不得以押金債權與租金債權相互抵銷。又上訴人一方面主張租約已於八十八年 一月十八日終止，一方面仍於終止後繼續使用租賃物，前後矛盾，且有無權占有 不當得利之嫌。另上訴人係佑盟公司股東，利用佑盟公司妨害其占有使用，再主 張有法定終止事由，亦欠缺權利保護要件。綜上所述，上訴無理由。 三、證據：援用原審之立證方法，另提出被上訴人公司變更登記表一份為證。 理 由 一、本件被上訴人法定代理人已變更為陳建良，有公司變更登記表一份為證，茲據陳 建良聲明承受訴訟，應予准許，先予敘明。 二、被上訴人起訴主張：上訴人於八十七年九月一日向其承租其前向佑盟公司承租之 倉庫供作為廠房生產之用，約定每月租金四萬元，詎上訴人竟未付八十八年一至 二月之租金計八萬元，屢催不繳，爰依租賃契約關係，訴請上訴人給付租金八萬 元並加法定遲延利息等語。 三、上訴人則以：系爭租賃物原係被上訴人向訴外人佑盟公司所承租，渠等間之租賃 契約業經於八十七年十二月十六日，經本院民事執行處八十七年度執字第五０六 號執行事件發函除去租賃權，因此使上訴人喪失租賃權，且因被上訴人未繳付佑 盟公司租金，故佑盟公司管制上訴人貨物、員工進出、要求遷離，嚴重妨礙上訴 人之營運、生產，已達到無法正常使用租賃物之狀態，為此，上訴人曾以被上訴 人違反契約第七條及債務不履行之規定，於八十八年一月十八日將終止租約之存 證信函送達與被上訴人前法定代理人余玉鳳，系爭契約既經合法終止，被上訴人 即無權請求租約終止後之租金，至終止前未付之租金二萬一千九百三十五元，則 主張與被上訴人積欠之押金四萬元之一部為抵銷等詞資為抗辯。 四、被上訴人主張兩造就佑盟公司前揭倉庫，曾於八十七年九月一日簽訂租賃契約， 約定月租四萬元之事實，為兩造自認，且有租賃契約書附於原審卷可稽；又被上 訴人主張上訴人尚未給付八十八年一月起至二月止共八萬元租金一節，復為上訴 人所不爭，均堪信為真實，然為上訴人另以上開情詞置辯。基此，本件應審究者 ，乃系爭租賃關係，是否因上訴人行使終止權而歸於消滅及上訴人租金之抵銷抗 辯是否合法？茲分述之： （一）被上訴人對於上訴人曾於八十八年一月十八日，將終止系爭租約之存證信 函寄交予被上訴人前法定代理人，並不為爭執，且有上訴人提出之存證信函為證 （見原審第四十九頁），堪信為真，有爭執者，乃系爭租約有無上訴人主張租約 第七條約定終止事由及債務不履行事由存在。 　　（二）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃 　　關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條所明定，亦 　　即出租人有將租賃物保持合於約定用益狀態之義務，以確保承租人得就租賃物為 　　圓滿的使用收益。查兩造簽訂租賃契約第七條固約定：「本件標的物存有第三人 　　所設定之抵押權及其他權利（原契約雖有詳如附表備註欄之記載，實則兩造自承 並未訂有附表備註欄），倘因第三人依法行使此項權利致乙方（上訴人）無法就 本件標的物為使用時，乙方得終止本約，但其情形對乙方之產品生產無重大影響 者，不在此限」，有前開契約書附於原審卷可稽。惟按解釋意思表示，應探求當 事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。次按稱租賃者， 謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第四百 二十一條明定。亦即提供合於約定使用收益之租賃物與承租人，不但為出租人之 主給付義務，且為承租人支付租金之對價所在，尤有進者，該租賃物於租賃關係 存續中仍應保持合於約定使用收益之狀態，復為民法第四百二十三條所定明，凡 此，在在顯示承租人所重視者，乃租賃物之使用收益。是有關解釋上開約定條文 時，即應就此藉以探求當事人真意，方符訂約本旨。執是以觀，上開契約書第七 條雖載有：「本件標的物存有第三人所設定之抵押權及其他權利（詳如附表備註 欄之記載），倘因第三人依法行使此項權利」等字，然參以前揭說明，此容係當 事人針對當時租賃物現況之事實表述，蓋「第三人」為誰？基於「何種權利」使 承租人無法使用收益，本非當事人特約真意所在，亦即租賃物得否圓滿使用收益 ，方為承租人所重視，且合於租賃契約本旨，此由條款以須致乙方（上訴人）『 無法就本件標的物為使用』時，乙方得終止本約，但其情形對乙方之產品生產無 重大影響者，不在此限」益徵。執此，系爭租賃物於佑盟公司之債權人即訴外人 台灣第一信託股份有限公司（下稱第一信託公司）行使抵押權後，上訴人能否續 就租賃物為使用收益，即為應先確認之事實。查本院民事執行處固曾除去被上訴 人對佑盟公司之上開租賃權，此為兩造不爭，且有執行通知附於原審卷（見第四 十八頁），並經原審調閱本院八十七年度執字第五０七號執行卷無訛。然查執行 法院所為此項除去租賃關係之處分，性質上屬強制執行之方法，並無確定實體上 法律關係存否之效力，不能謂上訴人之租賃權當然、終局的喪失，況且拍賣公告 明白註明拍定後不點交，亦經原審調閱上開執行卷宗查明屬實，是第一信託公司 行使抵押權並聲請除去租賃權，尚難遽認必已變更上訴人就標的物得為占有使用 收益之狀態，執是，單純除去租賃權，尚與兩造所訂契約第七條之約定終止事由 有間，原審此部分之認定，要無違誤。 　（三）惟佑盟公司因被上訴人未依約給付租金，遂自八十八年十一月起，發動各 項阻擾行動，干擾被上訴人及廠區內各廠商（包括上訴人）使用廠房設備，使上 訴人之營運受到重大影響，佑盟公司於八十七年十一月二十日阻止被上訴人使用 廠房，並召集四家承租廠商（包括上訴人）停付租金與被上訴人等情，為被上訴 人不爭執（被上訴人僅抗辯上訴人仍有使用），並有附於台灣高雄地方法院檢察 署八十八年度偵字第七五五號偵查卷內被上訴人所提出之刑事告訴狀可資證明； 復經證人即佑盟公司員工王見文於本院八十八年度簡上字第七四號給付租金事件 證述：「被上訴人向佑盟公司租用租賃物，再轉租予次承租公司，然被上訴人自 八十七年八月底即未依約繳納租金，故佑盟公司在八十七年十一月二十日上午將 催告函交予被上訴人，並於同日下午三時終止與被上訴人之租約，催告函上四名 見證人皆為被上訴人次承租公司負責人，渠等均在場，‧‧‧，自該日起，佑盟 公司盡量不讓次承租公司繼續使用廠房，只能「出」不能「進」，不破壞現有狀 況，不能再進貨，僅能消極地使用，上訴人有斷斷續續在使用系爭租賃物，八十 八年一月十四日有對包括上訴人在內之四家次承租公司寄發禁止使用租賃物之存 證信函」等語、證人即佑盟公司人員李仁基於該事件中到庭證述：「被上訴人在 八十七年七、八月即拒付租金，八十七年十二月底民事執行處發函除租賃權‧‧ ‧佑盟當時以言詞禁止被上訴人使用廠房，被上訴人公司以外人員進入租賃物須 經許可，其他次承租公司亦不得再使用，據我了解，次承租公司是慢慢地將東西 搬走，自八十七年底就未再使用系爭租賃物，我當時曾命令不准任何非佑盟公司 的人員進入等語」，有該判決附卷足憑。上訴人主張佑盟公司上開行為，確足使 上訴人就系爭租賃物無法為完滿之使用收益狀態，要可確信。又稽其情節，亦合 於兩造所簽租賃契約第七條因第三人依法行使此項權利，致乙方（上訴人）無法 就本件標的物為使用時，乙方得終止本約之情節相符，且其情形對乙方之產品生 產難謂無重大影響，則上訴人執此約定事由行使終止權，自屬正當。再者，上訴 人終止租約之存證信函已於八十八年一月十八日送達被上訴人前法定代理人甲○ ○，已如前述，則自該日起，系爭契約已經終止，被上訴人請求租約終止後即八 十八年一月十八日起至同年二月最末日之租金，即屬無據。 （四）又查上訴人曾交付四萬元押租金，此為被上訴人所不爭，且系爭租賃契約 既經終止，則上訴人自得請求返還該押租金，準此，上訴人以上開押租金之一部 ，主張抵銷積欠被上訴人八十八年一月一日起至同年月十七日止計二萬一千九百 三十五元之租金債務，即屬正當，是被上訴人對上訴人即無租金債權可資主張， 請求給付租金尚失所據。 五、另上訴人於原審雖曾自認有繼續使用系爭倉庫（見原審卷第五十三頁），然亦同 時表示已將租金交與佑盟公司，依其所述，參以佑盟公司在八十七年十一月起即 開始阻擾上訴人及其他次承租人進出，且要求上訴人等拒交租金與被上訴人，業 經證人王文見、李仁基於上開事件中分別證述如上，及被上訴人僅請求八十八年 一月二月之租金，並上訴人已於八十八年一月十八日終止租約等情綜合觀之，其 自認仍繼續使用系爭倉庫，應係八十七年十二月底以前之事，尚與被上訴人系爭 請求八十八年一月至二月間租金無關。又其得以繼續使用既因給付租金與佑盟公 司，而非被上訴人之排除，則被上訴人於該期間內仍屬未依債務本旨給付，自無 礙其行使終止權，併此敘明。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判斷結果不生影響，故不逐一論 述。 七、從而，本件被上訴人本於租金請求權，請求上訴人給付租金八萬元及法定遲延利 息，為無理由，不應准許。原審為不利於上訴人之判決並依職權為假執行之宣告 ，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為有理由，爰判決如主 文所示。又本件係小額訴訟，自應就訴訟費用裁判確定其費用額，即第一審訴訟 費用為一千二百五十九元，（其中被上訴人已支付裁判費八百零一元、送達費四 百五十八元）、第二審訴訟費用為一千六百七十二元（其中上訴人已支出裁判費 一千二百元及送達費用五百四十八元）。 八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第二項、 第四百五十條、第四百六十三條、第七十八條、第四百三十六條之十九，判決如 主文。 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　三十一　　日 臺灣高雄地方法院民事第二庭 ~B審判長法官　謝靜雯 ~B法　　　官　陳信伍 ~B法　　　官　黃國川 右為正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　三十一　　日 ~B法院書記官　胡淑芳