返還買賣價金

臺灣高雄地方法院民事判決　八十九年度訴字第七一號 　　原　　　告　甲○○ 　　訴訟代理人　薛西全律師 　　　　　　　　利美利律師 　　被　　　告　興富發建股份有限公司　設高雄市○○區○○路一五０七之一號十 　　　　　　　　　　　　　　　 　　法定代理人　乙○○　　　住 　　訴訟代理人　趙聖哲　　　住 右當事人間返還買賣價金事件，本院判決如左： 主 文 被告應給付原告新台幣叁拾陸萬伍仟陸佰元及自民國八十九年一月八日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分，於其以新台幣拾參萬元供擔保後，得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事 實 甲、原告方面： 一、聲明：求為判決 ㈠被告應給付原告新台幣（下同）八十八萬六千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ㈡訴訟費用由被告負擔。 ㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、陳述： ㈠緣原告於八十六年八月十七日向被告購買坐落高雄市○○區○○段四小段一四二 九、一四三０、一四三四、一四三五地號土地上興建之「時代富豪—經典住宅」 B2棟十七樓之房屋一戶，總建坪四五點四一坪，及地下四層編號一七四停車位一 個，總價金五百八十六萬元，價金自備款為一百二十四萬元，餘款以銀行貸款給 付。原告已依期繳付自備款累計一百十八萬六千元，惟原告因面臨失業，經濟情 況困難，無力負擔貸款利息，前於八十八年九月十三日發函通知被，原告就已支 付款項中三十萬元願充作違約金，餘款八十八萬六千元請被告退還，然被告回函 表示不願退款。為此原告委請律師與被告洽談退款事宜，亦未獲置理，足見被告 以沒收原告以繳價金一百十八萬六千元充作違約金。 ㈡按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」民法第二五二條定有明文 。又「違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償 之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額，如果與實際損 害顯殊者，法院自得以當事人實際上所受損害為標準，酌予核減」，「約定之違 約金是否過高，應就債務人如能如期履行，債權人可得享受之利益，而非僅以約 定一日之違約金額為衡量之標準」有最高法院十九年上字第一五五四號及五十一 年台上字第十九號判例可參照。 ㈢本件原告已願給付三十萬元予被告充作違約賠償，惟被告竟沒收一百十八萬六千 元之違約金，顯屬過高，爰依法請求法院酌減違約金後，並依不當得利之法律關 係請求被告返還八十八萬六千元。 ㈣本件係預售屋之買賣，買受人配合工期而分期付款。如依合約書約定，買受人違 約時，由出賣人沒收已繳款項，則買受人繳交價款少，縱違約情節嚴重，沒收金 額亦少；惟繳交價款越多，雖違約情節輕微，被沒收違約金反而增多。此項約定 顯失公平合理，自不能聽任被告依該約定從事。查兩造買賣價金總價為五百八十 六萬，銀行貸款金額為四百六十二萬，自備款為一百二十四萬，而原各如期給付 第一期得第二十一期之款項共一百一十八萬六千元，亦即僅餘五萬四千元之自備 款，是原告違約情節自不嚴重，被告將原告繳交相當於買賣價金百分之二十點二 三之金額全部沒收實顯過高，況被告解約後仍保有系爭不動產之所有權，自得轉 售，亦有可能獲更高之利潤，被告空言因解約錯失良機，卻無法舉證證明其實際 所受損害，是被告沒收原告所繳交之全部價金，為無理由。 三、證據：提出預定不動產買賣合約書一份、發票等收款憑據共十三張、台北杭南郵 局二九五三號存證信函及回執各一份、高雄八十二支郵局六三八號存證信函一份 、台北杭南郵局三五七０號存證信函及回執各一份、內政部公告頒行之「預售屋 買賣契約書範本」二份等影本為證，並聲請法院向財政部函詢八十六年度所核定 之房地產買賣同業利潤標準。 乙、被告方面： 被告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場極具狀所為聲明及陳述略以： 一、聲明：求為判決駁回原告之訴暨假執行之聲請。訴訟費用由原告負擔。 二、陳述：緣原告於八十六年八月十七日訂購被告起造之「時代富豪」B2洞十七樓預 售房地，及地下四樓編號一七四號停車位，總價金計五百八十六萬元，雙方言明 依系爭合約所附「不動產價款分付款表」分期付款，並按被告通知期限繳納各款 ，詎原告自八十七年十一月十六日（即第十四期工程款）起，即無故拒繳各期應 繳工程款，期間迭經被告公司承辦人員電催，原告一再表示極中意系爭買賣標的 物，惟因經濟稍嫌窘迫，希冀被告給予一定期限之展延，豈料原告一再滯誤繳款 期限，經被告公司十三次掛號函催，迨至該建築案完工，仍未見原告履行繳款及 辦理銀貸對保手續等義務，被告公司遂於八十八年九月八日寄發存證信函促請原 告儘速依約前來完成對保手續，原告竟委請律師發函主張解除系爭爭買賣契約， 而此時距原告未繳款之時已近一年，如任解約雙方均將生重大損失，況被告亦曾 指示原告付款方式可再協商，惟原告不念及被告給予近一年之寬限、放寬分期付 款期限之優惠待遇，執意解約，且片面表示僅願就已繳價金提供三十萬元作為違 約金，然系爭買賣標的物因原告之故已閒置近半年，錯失無數銷售先機，且該標 的物已按原告個人意願三度變更工程，與原設計顯有不符，今若解約，被告勢必 應將該標的物回復原狀，被告損失絕非三十萬元得以彌補，故被告另於八十八年 十一月八日以存證信函向原告為解約之意思表示，並依合約第十七條第三款沒收 已繳價金，是本件原告之訴，顯無理由。 三、證據：提出不動產價款分期付款表、客戶付款狀況表、掛號函件存根、催辦對保 存證信函、促請定期協商存證信函、工程變更單等影本為證。 理 由 一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條 各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。 二、原告主張於八十六年八月十七日向被告購買坐落高雄市○○區○○段四小段一四 二九、一四三０、一四三四、一四三五地號土地上興建之「時代富豪—經典住宅 」B2棟十七樓之房屋一戶，總建坪四五點四一坪，及地下四層編號一七四停車位 一個，總價金五百八十六萬元等情，業據其提出預定不動產買賣合約書一份、發 票等收款憑據共十三張、台北杭南郵局二九五三號存證信函及回執各一份、高雄 八十二支郵局六三八號存證信函一份、台北杭南郵局三五七０號存證信函及回執 各一份等影本為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。其中原告主張按期繳付 至第二十一期，計一百十八萬六千元之價金等語，被告則具狀辯稱原告僅繳付至 第十四期，計九十一萬六千元，並提出其製作之「客戶付款狀況表」為證，惟原 告業已提出被告公司第十四期至第二十一期價金之電子計算機統一發票為證，復 有被告公司蓋印統一發票專用章於上可稽，被告就此再無提出任何爭執，自堪信 原告主張已繳付至第二十一期價金，計一百十八萬六千元為真實。 三、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之 原因，而其後已不存在者，亦同。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相 當之數額。」民法第一百七十九條及第二百五十二條分別定有明文。又違約金有 賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，且審酌違約金之約定是否過高 ，亦有所不同。若屬前者，因係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額， 應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減；若屬後者，因係以強制債務之履 行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付 違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，故應依一般客觀事實、社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。當事人約定之違約金究屬何 者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民 法第二百五十條第二項之規定，視為賠償性違約金。 經查： ㈠系爭房第買賣契約書第十七條載明：「違約罰則—㈢甲方（即原告）違約時乙 方（即被告）得不經催告逕行解除本合約，並沒收甲方已繳款項作違約懲罰金 ，‧‧‧」等語，足認本件兩造上開約定之違約金種類係屬懲罰性違約金無疑 ，是被告依上開約定沒收原告已繳款項一百十八萬六千元固屬有據。 ㈡原告主張被告沒收之違約金額過高，惟系爭約定之違約金額既屬懲罰性違約金 ，本院自應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為是否 過高之酌定標準，已如前述。查⑴財政部核定之八十七年度及八十八年度營利 事業各業同業利潤標準，房屋興建投資業之淨利率均為百分之十四，此有財政 部覆函及檢附之相關資料在卷可查，是以本件計算，原告若能如期履行，被告 所得獲得之純利為八十二萬零四百元（5,860,000元×14﹪＝820,400元）。⑵ 再斟酌八十九年三月二十七日內政部台內地字第八九七０一三號函公告修訂 之「預售屋買賣契約書範本」第二十四條第二項亦將八十五年公布之同契約條 款記載之違約處罰自最高不得超過百分之二十向下修正為不得超過百分之十五 ，此有預售屋買賣契約書範本影本二份附卷可稽。⑶況經本院二次命被告提出 如原告按期給付買賣契約之其餘款項時，被告得就該款項之利息滯納金收益總 計表，及所受損害之情形，均未獲被告提出（見本院卷附通知書及八十九年七 月十八日準備程序筆錄）。⑷至被告辯稱系爭買賣標的物已錯失無數銷售先機 ，且按原告個人意願三度變更工程，與原設計顯有不符云云，核屬因契約解除 所生之損害，依民法第二百六十條之規定意旨推之，自不在斟酌約定之違約金 是否過高之列，最高法院八十六年台上字第一０八四號判決亦同此旨等情，本 院認被告將原告已繳之一百十八萬六千元全數充為違約金，予以沒收，實屬過 高，應核減為按已繳價金之百分之十四計算，即八十二萬零四百元為相當。 ㈢綜上，被告依約沒收之違約金以八十二萬零四百元為相當，則原告其餘已繳價 金三十六萬五千六百元部分（1,186,000元－820,400元＝365,600元），原給 付之法律上原因已不存在，故原告依據不當得利之規定，於請求被告給付三十 六萬五千六百元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即八十九年一月八日，回執 附卷可查）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之範圍內為有理由 ，應予准許，逾此部分之請求，與法未合，應予駁回。 四、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定 相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應 予駁回。 五、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一 項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　 二十六　 日 臺灣高雄地方法院民事第六庭 ~B法　　　官　楊智守 右為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本 判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　　二十六 日 ~B法院書記官　賴易詮