給付買賣價金

臺灣高雄地方法院民事判決　八十九年度重訴字第一○八號 　　原　　　告　台灣糖業股份有限公司 　　法定代理人　乙○○ 　　訴訟代理人　李明益律師 　　　　　　　　吳敏蕙律師 　　被　　　告　甲　○　住高雄 　　訴訟代理人　林敏澤律師 　　　　　　　　蔡鴻杰律師 　　　　　　　　樓嘉君律師 　　複　代理人　陳　新律師 　　被　　　告　丙○○　住高雄 　　訴訟代理人　丁○○　住同右 右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 甲、原告方面： 一、聲明： ㈠被告應給付原告新台幣（下同）一千二百七十四萬元及自民國八十八年十一月 二十三日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，暨按日給付原告六千 三百七十元之滯納金。 ㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、陳述： ㈠被告於八十六年四月十二日向原告購買坐落高雄縣橋頭鄉○○段一五○一之一 七、一五○一之二一、一五○一之二二、一五○一之三二、一五○二、一五○ 二之一、一五○二之四、一五○二之九、一五○二之一○等九筆地號土地上興 建之橋隆商城編號Ａ１建物及基地，嗣該編號Ａ１建物確定為同段一八一二建 號即門牌號碼高雄縣橋頭鄉○○○路一五○號之建物，總價金一千六百七十五 萬元。又上開建物之外部飾面業已完成，並已取得使用執照，依兩造所訂立之 房地預定買賣契約書第五條約定，被告自應繳付第四期款及第五期款各為五十 萬元及五十二萬元。然迭經原告公司高雄廠通知，被告均未為繳付。再上開建 物業已建造完成，迭經通知被告辦理交屋手續，惟被告亦置之不理，則依上開 買賣契約書第六條第一項約定，被告自應給付尾款一千一百七十二萬元，然被 告亦未繳付。 ㈡被告應繳交前揭第四期款、第五期款及尾款，共計一千二百七十四萬元，經原 告催告仍未給付，原告自得請求被告給付該筆金額，及自最後一次通知交屋期 限即八十八年十一月二十二日之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之 利息。又依前揭買賣契約書第五條第四款、第六條第一款及第十二條第一款之 約定，被告須依應付金額每日加計萬分之五滯納金即六千三百七十元。為此依 買賣之法律關係，請求被告給付上開價金、利息及滯納金。 ㈢對被告抗辯所為之陳述： ⒈消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項固規定企業經營者與消費者 訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內 容，若有所違反，該條款不構成契約之內容。惟消費者保護法係以空白條件 之方式授權，其授權之內容、範圍均不明確，而上開施行細則所規定之內容 又係關於人民權利義務事項，已超乎母法即消費者保護法之授權範圍，則依 中央法規標準法第五條第一款、第六條、第十一條及憲法第一百七十二條規 定，上開施行細則之規定應屬無效。故被告辯稱原告未給予合理審閱期間為 由，主張契約不成立云云，自屬無據，亦有台灣台北地方法院八十九年度訴 字第一一○二號、八十八年度訴字第五○五七號民事判決足資參照。 ⒉縱認前揭施行細則之規定未違反母法而屬有效，但本條之重點應係在於企業 經營者應給予消費者「合理」之審閱期間： ⑴然查原告興建之橋隆商城於銷售前之八十六年三月七日業已公告有關房地 銷售文件，並自八十六年三月十四日起至同年月二十日止，計一星期將訂 購須知、平面圖、房地出售面積分算與售價表、繳款明細表、房地預定買 賣契約書及建造執造等相關文件於接待中心公開展示，並予欲訂購者索閱 。又被告於同年月二十一日所簽立之付定切結書及房屋訂購單均以明瞭且 扼要之方式，載明原告於銷售前已將上開文件公開五天以上，並提供審閱 及說明，被告就承購標的及上開文件確已充分瞭解，並同意依所訂期限與 原告簽約等情。同時兩造所訂之前揭買賣契約書第一條亦載明原告已於房 屋銷售前五日公開展示該契約，並提供審閱，經被告充分審閱與認知，雙 方合意訂立該契約等情，足證原告於訂約前已提供合理之契約審閱期間。 而原告於同年月二十一日繳付定金並簽立上開切結書與訂購單後，銷售人 員於當日併交付訂購資料乙份（內含房地預定買賣契約書）予被告攜回審 閱，且原告亦在接待中心明顯處公告「取得訂購資料」為訂購程序之一， 被告即得據以要求，銷售人員必然會將相關訂購資料交付被告，自無未交 付或拒絕交付之理，是被告辯稱銷售人員未交付訂購資料，自不足取。又 被告於當日取回訂購資料經審閱二十三日，始於八十六年四月十二日簽約 ，被告空言於簽約當日才看到契約書，核與事實不符。 ⑵另參酌前揭施行細則第十二條規定，定型化契約一般條款若因字體、印刷 之情事致消費者無從注意或辨識條款之存在者，該條款即不構成契約之內 容。觀諸兩造買賣契約各條款字體大小，亦堪認足以引起被告之注意及辨 識，從而被告早已將契約攜回研究，並於簽約時確已明瞭契約內容。此外 ，消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項亦僅規定未經消費者審 閱之條款不構成契約內容，詎被告竟指全部條款皆未審閱，然被告為歷經 職場之成人，已有相當社會歷練，若對契約內容有所不瞭解，衡情應會向 原告之承辦人員問明，並非於其不清楚契約之權義關係下，即草率於契約 上簽名。且一般人於簽訂買賣契約時，至少會就買賣標的、價金、給付方 式等重要事項一一核對，豈有可能僅於契約末頁簽名了事，由此可知被告 之主張顯違經驗法則。況被告於簽約後對於已審閱前揭買賣契約書，從未 表示異議，而遲至原告提起本訴後，始抗辯原告未給予合理審閱期間云云 ，所言自不足採。 ⒊又「本契約之附件視為本契約之一部分．．．．」，兩造所簽訂之買賣契約 第十八條（原告誤為第二十五條）有所明文。而按契約附件二「房地出售面 積分算與售價明細表」，就公共設施面積已載明二五點五九平方公尺，且於 明細表註一中亦明列：「公共設施面積係包括增設之法定車位、各機電空間 及公共梯間。各戶分攤公設面積：（總公設面積二二九一．五一平方公尺× 各戶建物面積／一二八總建物面積）」，足證該買賣契約中就公共設施之面 積及其所含項目皆詳細記載，是被告辯稱該買賣契約並未載明公共設施之面 積及所含項目，顯失公平云云，自不足採。 ⒋原告興建橋隆商城，其一層為店舖，二至四層為住宅，建物所有權狀主要用 途亦標示：「住商用」，足見原告公司並無廣告不實。再本件買賣契約書第 二條第一項已標明系爭九筆土地屬都市計畫「住宅區」建築用地，而契約書 附件五之高雄縣政府建設局建造執照就使用分區乙欄亦載明「住宅」，以上 皆未隱匿被告所買受之系爭建物係坐落於住宅區乙事。再依原告所提廣告單 上之平面圖，系爭建物之第四層留有露台及陽台，並非被告所稱係全部蓋滿 。是原告自無詐欺情事，被告所為撤銷本件買賣契約之意思表示，自不生效 力。 ⒌本件買賣契約第二條第一項約定：「．．．．甲方（即被告）應持有之土地 面積之計算係依各戶銷售面積（含車位、車道面積）與總銷售面積之比例大 小『共同持分』而得，但上開土地實際移轉面積依地政機關分割後登載之地 號與面積為準，如有誤差雙方同意互不找補」，故兩造就土地所有權登記乙 節合意以「共同持分」之方式為之。且被告應有部分之計算係按銷售面積（ 含車位車道面積，計三六三．○一平方公尺）與總銷售面積（計三四○○六 ．四七平方公尺）之比例，計算被告可持有之土地面積為一一六．一一平方 公尺（約三五．一二坪，10877㎡（基地面積）×363.01㎡／34006.47㎡＝ 116.11㎡），與廣告內容並無不相符之處，更未有被告所指面積短少等情， 是原告已依債之本旨提出給付，而被告對該買賣契約書之真正亦不爭執，自 應受契約內容之拘束，故被告所辯顯非實在。 ⒍又消費者保護法第二十二條之引用，係指兩造於磋商期間，對於未明文約定 之事項，參考企業經營者所發送廣告之內容，該廣告之內容方成為出賣人所 負最低義務之要求言。苟兩造已明文對某些事項進行約定，非得以廣告來左 右當事人契約之約定內容。基此，當事人於系爭契約內就買賣標的之使用分 區、面積、平面配置、「地坪」及「建坪」之意涵等情形已有明白約定，自 難謂不受拘束，是被告引據上開法條規定，要求原告須交付位於商業區且房 屋坐落面積為三五．二九坪之四層蓋滿建物，顯有濫用該條規定之嫌，更有 違兩造契約之約定內容，委不足取。 ⒎被告另依最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議，主張按不完全給付及 物之瑕疵擔保之規定，解除兩造所訂之買賣契約。惟上開決議係在規範買受 人於受領買賣標的物之「交付後」，就其所受領之物存有瑕疵時所得主張之 請求權。換言之，有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後始有適用。然 被告迭經原告通知，迄今仍未辦理交屋手續，則在危險移轉前，被告縱已發 覺有瑕疵，尚不得依民法第三百五十九條規定解除契約。又系爭建物及基地 尚未交付，何來被告所言不完全給付之情，是被告主張依不完全給付規定解 除契約，亦顯無理由。 ⒏被告所附之施工期間照片，實無從辨識照片中之景象即為系爭建案之施工工 地，自難謂該照片與本件有何關聯。 ⒐又被告指陳系爭建物有多處違反相關法令之瑕疵，惟被告於適用法規多有違 誤，實則原告係遵循相關法令規定而為本件工程之施工，並未有被告所指陳 之瑕疵。退步言之，縱有被告所提瑕疵存在，其瑕疵亦屬輕微，並非重大無 法修繕，原告亦未拒絕擔保，被告以此為由解除系爭買賣契約，實有失公平 。 ⒑又被告主張地坪短少一一．七坪，惟本件係預售屋買賣，衡情買受人應會於 施工期間至工地查看施工進度或施工品質，而被告亦不例外，此有八十八年 三月十六日被告具名之存證信函可證。被告既於系爭建物建造完成時曾到工 地，其就系爭見地坐落面積自知之甚詳，若真有短少一一．七坪，應可立即 知悉，而非必待地政事務所測量後方明瞭。然被告於上開存證信函就此事隻 字未提，亦有違常理。其空言泛稱原告詐欺，並未舉證以實其說，復未證明 其就撤銷權之行使未逾一年除斥期間之規定，其之主張顯無理由。 三、證據：提出房地買賣契約書暨附件、建物所有權狀、土地所有權狀、建造執照 、使用執照、房地預售公告、付定切結書、房屋訂購單、房地訂購須知、掛號 郵件收件回執、廣告影本各乙份，言詞辯論筆錄影本二份，原告函暨交屋排定 表影本三份、照片十三幀 乙、被告方面： 一、聲明：如主文所示，且如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。 二、陳述： ㈠消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項規定企業經營者與消費者訂立 定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，若 有所違反，該條款不構成契約之內容。惟原告於訂立系爭買賣契約前，要求被 告交付二十萬元定金，且於簽訂買賣契約時，並未依上開細則規定，給予被告 審閱契約機會，是本件買賣契約應不成立。 ㈡系爭買賣契約第二條關於系爭建物之面積，僅稱地上四樓，地下一樓，面積包 含主建物、附屬建物及共同使用部分之面積，有關於買賣標的物標示根本未說 明公共設施之面積，亦未說明共用部分所含項目，依行政院公平交易委員會八 十四年九月六日第二○四次及同年十一月二十九日第二一六次委員會決議，自 構成顯失公平之行為，故依消費者保護法第十二條第一項規定，該條款無效。 而建物面積復為買賣契約必要之點，否則買賣契約即難謂已合意成立，故系爭 買賣契約因該買賣標的物條款無效，契約必要之點未為合致，契約自未成立， 故原告根本無請求被告給付價金之權利。 ㈢又消費者保護第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消 費者所負之義務不得低於廣告之內容」，本件被告向原告購買之Ａ１建物，地 坪為三五．二九坪，原告自應將三五．二九坪之土地移轉登記予被告，惟依岡 山地政事務所建物測量成果圖所示，Ａ１建物地面層地坪加上騎樓，面積僅七 七．八九平方公尺，合為二三．五六坪，短少一一．七坪，明顯低於廣告之內 容，被告自得依不完全給付及物之瑕疵擔保規定，解除契約。 ㈣再前揭建物地坪面積明顯縮水為廣告單所載之三分之二，被告顯係被詐欺而與 原告為買賣之意思表示，另原告在廣告單一再強調系爭建物係店舖住宅，且以 斗大顯明之字體標明係「橋隆商城」，然實際在使用分區上，該區全部均係純 住宅區，根本不能作為合法商業使用。又原告廣告單之內容稱系爭房地為正透 天四樓，惟實際上卻是三樓半而已，爰依法撤銷被詐欺所為之意思表示。 ㈤更有甚者，被告於系爭房地過戶後，竟發現圖上Ａ１四樓店舖住宅之基地竟非 獨立所有權，僅取得持分土地，造成使用上及將來重建受共有人限制之問題， 且他日恐會遭第三人起訴請求分割共有物或拆屋還地，建物面臨被拆除之危險 。原告顯未依債之本旨提出給付，其所提出之房地，完全違反契約之約定，被 告自可主張同時履行抗辯。 ㈥又系爭建物共有工程瑕疵五十一處，如附卷之被告所提之「台糖高雄廠橋隆商 城契約及工程瑕疵之標示與證據」乙冊所載，爰主張物有瑕疵，依民法第三百 五十九條規定，解除系爭買賣契約或減少買賣價金。 三、證據：被告甲○提出廣告、建物測量成果圖影本各乙份，「台糖高雄廠橋隆商 城契約及工程瑕疵之標示與證據」乙冊，並聲請鑑定系爭建物是否確有其所提 之瑕疵存在。 理 由 一、原告起訴主張：被告於八十六年四月十二日向原告購買坐落高雄縣橋頭鄉○○段 一五○一之一七、一五○一之二一、一五○一之二二、一五○一之三二、一五○ 二、一五○二之一、一五○二之四、一五○二之九、一五○二之一○等九筆地號 土地上興建之橋隆商城編號Ａ１建物及基地，嗣該建物編定為同段一八一二建號 即門牌號碼高雄縣橋頭鄉○○○路一五○號，總價金一千六百七十五萬元。又上 開建物之外部飾面業已完成，並已取得使用執照，依兩造所訂立之房地預定買賣 契約書第五條約定，被告自應繳付第四期款及第五期款各為五十萬元及五十二萬 元。然迭經原告通知，被告均未為繳付。再上開建物業已建造完成，迭經通知被 告辦理交屋手續，惟被告亦置之不理，則依上開買賣契約書第六條第一項約定， 被告應給付尾款一千一百七十二萬元，然被告亦未繳付。上開金額合計一千二百 七十四萬元，原告自得請求被告給付，並給付自最後一次通知交屋期限即八十八 年十一月二十二日之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之遲延利息。又 依上開買賣契約書第五條第四款、第六條第一款及第十二條第一款之約定，被告 須依應付金額每日加計萬分之五滯納金即六千三百七十元。是爰依買賣之法律關 係，請求被告給付上開價金、遲延利息及滯納金等語。 二、被告則以：原告訂立前揭買賣契約前，要求被告交付二十萬元定金，且於簽訂該 買賣契約時，並未給予被告審閱該買賣契約機會，依消費者保護法施行細則第十 一條第一項、第二項規定，該買賣契約應不成立。又前揭買賣契約中未說明公共 設施之面積，亦未說明共用部分所含項目，依行政院公平交易委員會決議，自構 成顯失公平之行為，故依消費者保護法第十二條第一項規定，該條款無效。是買 賣契約必要之點未為合致，契約自未成立，故原告根本無請求被告給付價金之權 利。再前揭Ａ１建物地面層地坪加上騎樓，面積僅七七．八九平方公尺，合為二 三．五六坪，明顯低於廣告所稱之三五．二九坪，共短少一一．七坪，被告自得 依不完全給付及物之瑕疵擔保規定，解除契約。此外，前揭建物地坪面積明顯縮 水為廣告單所載之三分之二，且以斗大顯明之字體標明係「橋隆商城」，並稱前 揭建物為正透天四樓，然實際在使用分區上，該區全部均係純住宅區，根本不能 作為合法商業使用，且前揭建物實際上卻是三樓半而已，故被告顯係被詐欺而與 原告為買賣之意思表示，爰依法撤銷被詐欺所為之意思表示。更有甚者，被告於 前揭房地過戶後，竟發現圖上Ａ１四樓店舖住宅之基地竟非獨立所有權，僅取得 持分土地，原告顯未依債之本旨提出給付，完全違反契約之約定，被告亦可主張 同時履行抗辯。而系爭建物共有工程瑕疵五十一處，如附卷之被告所提之「台糖 高雄廠橋隆商城契約及工程瑕疵之標示與證據」乙冊所載，爰依民法第三百五十 九條規定，解除系爭買賣契約或減少買賣價金等語，資為抗辯。 三、原告主張被告於八十六年四月十二日向原告購買坐落高雄縣橋頭鄉○○段一五○ 一之一七、一五○一之二一、一五○一之二二、一五○一之三二、一五○二、一 五○二之一、一五○二之四、一五○二之九、一五○二之一○等九筆地號土地上 興建之橋隆商城編號Ａ１建物及基地，嗣該建物編定為同段一八一二建號即門牌 號碼高雄縣橋頭鄉○○○路一五○號，總價金一千六百七十五萬元。又上開建物 業已建造完成，並已取得使用執照，經原告通知被告繳付第四期款、第五期款分 別為五十萬元、五十二萬，且於八十八年十一月二十二日第三次即最後一次通知 被告辦理交屋手續及繳交尾款一千一百七十二萬元，被告迄今均未繳付，上開金 額合計一千二百七十四萬元，則滯納金每日加計萬分之五即六千三百七十元之事 實，業據原告提出房地買賣契約書暨附件、建物所有權狀、土地所有權狀、建造 執照、使用執照、掛號郵件收件回執各乙份及原告函暨交屋排定表三份為證，並 為被告所不爭執，應堪信為真實。惟原告主張被告應繳交一千二百七十四萬元及 上開遲延利息、滯納金等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查： ㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費 者審閱全部條款內容；違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，消費者保護 法施行細則第十一條第一項、第二項前段固定有明文。本件被告辯稱：原告訂立 前揭買賣契約前，要求被告交付二十萬元定金，且於簽訂該買賣契約時，並未給 予被告審閱該買賣契約機會，依上開施行細則規定，該買賣契約應不成立乙節， 本院審酌： ⒈消費者保護法施行細則係依據消費者保護法第六十三條之授權而訂定，是其應 屬授權命令甚明，而即認授權命令可基於法律之授權而訂定有關人民權利義務 之規定，但仍應符法律明訂授權之目的、內容及範圍，不得超越法律授權之範 圍，以符法律保留原則。又即便法律並未就授權之目的、內容及範圍加以明定 ，亦不表示經授權之命令即可毫無限制地規範人民之權利義務，此時仍應秉持 各該授權法律所為授權之應有本旨，在未超越法律授權本旨之範圍內訂定其命 令。職是，上開施行細則雖係基於消費者保護法第六十三條以「本法施行細則 ，由行政院定之」之方式概括授權而定，並未就授權之目的、內容及範圍有所 明訂，但依上開說明，仍有法律保留原則之適用而不得逾越。然上開施行細則 規定企業經營者若未提供「三十日以內」之審閱定型化契約期間，該條款即不 構成契約之內容云云，惟查消費者保護法並未就審閱期間有所規定，其授權本 旨亦無授權上開施行細則就此有所規範，顯然上開施行細則規定業已增加法律 所無之期間限制，並進而產生一定之法律效果（即未經三十日以內之合理期間 審閱之契約條款，不構成契約之內容）而影響人民之權利義務。是該施行細則 規定已超越法律授權之範圍，有違法律保留原則，參諸司法院大法官釋字第二 一六號解釋意旨，本院自可不受拘束而不予引用。是被告逕依上開施行細則規 定辯稱前揭買賣契約應不成立云云，自屬無據。 ⒉其次，雖前揭施行細則之規定有違法律保留原則而經本院不予引用，但並不表 示企業經營者即可在未給予消費者審閱機會之情形下，即認全部定型化契約條 款即屬有效。申言之，依消費者保護法第五條之規定，企業經營者「應致力充 實消費資訊，提供消費者運用，俾能採取正確合理之消費行為」，是審閱機會 之合理給予，自係企業經營者之法定義務，從而若企業經營者在未給予消費者 充分審閱契約之情形下，消費者於訂約之後始知契約內容對其不利，自係對消 費者「顯失公平」，依消費者保護法第十二條第一項規定，仍可認該條款為無 效。反面言之，若企業經營者已給予消費者合理審閱契約之機會，即無上開顯 失公平之情形，而不得基此認屬無效。經查，前揭買賣契約書為原告所預先擬 定，嗣後供不特定人簽訂之定型化契約書，此為原告所不爭。又原告與兩造訂 立前揭買賣契約前之八十八年三月七日時，業已公告有關系爭建物在內之「橋 隆商城」房地預售公告，有原告所提該公告乙份在卷可稽，亦為被告所不爭， 堪信為真。則依該公告第十條所載，有關訂購須知、平面圖、房地出售面積分 算與售價表、繳款明細表、房地預售買賣契約書、建造執照等相關文件均於原 告接待展示中心展示，消費者可逕向原告接待中心洽詢索閱，衡情原告既欲將 「橋隆商城」房地出售，為吸引消費者前來購買，自不可能一方面公告消費者 可洽詢索閱上開文件資料，一方面卻不提供任何資料供消費者索閱，是可認原 告已先公告相關文件資料供消費者前來審閱。再依原告所提出而兩造所不爭執 之八十六年三月二十一日付定切結書，其上以簡短且相當清楚之字體載明，原 告已提供五日以上期間提供被告甲○審閱上開文件，而被告甲○已就承購標的 及上開文件內容確已充分瞭解等情，有該付定切結書乙份附卷足佐，核與上開 公告揭示迄今之時間相符，雖屬原告所提之私文書，但既經被告甲○簽名，且 該文書字體簡短而又清楚，自應足以引起被告甲○之注意，而可推定該切結書 所載為真實，顯見兩造於訂約前，原告確已提供被告五日以上之期間審閱，應 可認屬已有合理審閱機會給予被告。再者，被告購買系爭建物之價金高達一千 六百七十五萬元，金額非小，殊難想像被告於購買該建物之前，竟可在未詳加 審閱相關資料之情況下即逕予購買，顯不符常情，是難逕認原告確有不提供被 告合理審閱契約文件之機會。此外，被告空言否認而未舉證以實其說，自不得 遽認其所辯原告未給予其審閱機會乙節為真，是其此節所辯，自不足取。 ㈡次按，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消費者 保護法第十二條第一項定有明文。被告另辯稱：原告就本件買賣標的物未說明公 共設施之面積，亦未說明共用部分所含項目，顯對被告不公平，依上開法條規定 ，買賣標的物之條款無效，系爭買賣契約自因必要之點未合致而不成立云云。經 查，系爭買賣契約書第十八條載明：「「本契約之附件視為本契約之一部分．． ．．」，有原告所提之該買賣契約暨附件乙份在卷足憑，亦為被告所不爭執，則 依該附件二中之房地出售面積分算與售價明細表所示，被告所買受之系爭建物所 含之公共設施面積為二五．五九平方公尺，且於該明細表註⒈中亦明列：「公共 設施面積係包括增設之法定車位、各機電空間及公共梯間。各戶分攤公設面積： （總公設面積二二九一．五一平方公尺×各戶建物面積／一二八總建物面積）」 等情，足見系爭買賣契約中就公共設施之面積及其所含項目等節皆已詳細記載， 尚難認原告未予說明而對被告顯失公平，是被告辯稱該買賣契約並未載明公共設 施之面積及所含項目，已顯失公平，依上開法條規定應屬無效云云，亦不足採。 ㈢又按，因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第 九十二條第一項前段定有明文。再被告辯稱：系爭建物地坪面積明顯縮水為廣告 單所載之三分之二，且以斗大顯明之字體標明係「橋隆商城」，並稱系爭建物為 正透天四樓，然實際在使用分區上，該區全部均係純住宅區，根本不能作為合法 商業使用，且前揭建物實際上卻是三樓半而已，故被告顯係被詐欺而與原告為買 賣之意思表示，爰依法撤銷被詐欺所為之意思表示云云。本院審酌： ⒈查原告銷售系爭建物，確於廣告單標明系爭建物為「橋隆商城」之建物，有原 告所提之廣告單乙紙在卷可稽，然依原告所提而兩造所不爭執之建造執照、使 用執照及系爭建物所有權狀，其上分別載明系爭建物第一層之用途為店鋪，二 層以上為住宅，系爭建物圍「住商用」等情，亦有該建造執照、使用執照及系 爭建物所有權狀各乙紙附卷足憑。足見系爭建物第一層確可供被告為經商開店 之用，並非僅能供住宅之用。雖廣告表明系爭建物應為「橋隆商城」，然所謂 「商城」之定義本非具體而明確，在原告身為企業經營者之身分下，且系爭建 物確可供商業經營之用之前提下，原告以較為吸引顧客前來消費之字眼作為廣 告宣傳用語，縱屬噱頭或誇張，亦屬交易上所可容許，自難據此逕認原告有詐 欺之行為。再者，被告固指稱原告廣告單表示系爭建物為「正透天四樓」云云 ，然本院遍尋該廣告單並未發現有此種表示。惟縱認原告廣告單有該表示，然 查該廣告單已將系爭建物圖面一併登載，而依系爭建物之圖面所示，四樓之部 分有相當範圍係屬「露台」，顯已說明四樓部分並非全然為密閉空間建築，審 之該圖面係以相當篇幅且明顯之圖樣表示，自難認原告廣告單係表示系爭建物 四樓部分亦屬全然密閉空間。則原告縱於廣告單表明系爭建物為「正透天四樓 」，既附有圖面為說明，亦不當然即指四樓部分為全然密閉之樓層，實不得因 此即認原告有詐欺之行為。 ⒉再查原告於廣告單載明系爭建物之地坪為三五．二九坪，而經原告完成興建後 ，系爭建物之地坪若僅以坐落基地地面一層及騎樓面積計算，則為七七．八九 平方公尺（41.63㎡＋36.26㎡＝77.89㎡），約為二三．五六坪（一平方公尺 約為○．三○二五坪）；若包含上開面積以外之公共設施之基地面積，則依系 爭買賣契約附件二註⒈之算法，則以被告應有部分之銷售面積（含車位車道面 積，計三六三．○一平方公尺）與總銷售面積（計三四○○六．四七平方公尺 ）之比例，再乘以「橋隆商城」全區實際基地面積（一○八七七平方公尺）， 即為被告所持有之地坪面積一一六．一一平方公尺（10877㎡（基地面積）× 363.01㎡／34006.47㎡＝116.11㎡），約為三五．一二坪等情，有原告所提之 廣告單、建物暨土地所有權狀、系爭買賣契約書暨附件各乙份在卷可佐，並為 被告所不爭執，應堪信為真實。從而上開廣告單僅載明系爭建物「地坪」為三 五．二九坪，至於所謂「地坪」之範圍究係包含哪些部分，該廣告單則隻字未 提，衡情上開二種算法均有所據尚難逕認何種算法始為正確，是該廣告單所謂 之「地坪」範圍即有待解釋。惟無論如何，原告若自始即認地坪之範圍如上開 第二種算法所言，且確於買賣契約書就此有所約定，其縱於該廣告單上並未清 楚表明，亦難據此逕認其有詐欺之故意而對被告為詐欺行為。 ⒊準此，尚難逕依被告上開所辯而認原告有詐欺之行為。此外，被告復未再舉證 證明原告上開行為確屬詐欺之行為，其辯稱可依上開法條規定，撤銷系爭契約 乙節，仍無足取。 ㈣末按，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告 之內容，消費者保護法第二十二條定有明文。本件被告辯稱：系爭建物地面層地 坪面積加上騎樓面積，僅為七七．八九平方公尺，合為二三．五六坪，明顯低於 廣告所稱之三五．二九坪，共短少一一．七坪，被告自得依不完全給付及物之瑕 疵擔保之規定，主張解除契約。本院審酌： ⒈本件原告主張：消費者保護法第二十二條之引用，係指兩造於磋商期間，對於 未明文約定之事項，參考企業經營者所發送廣告之內容，該廣告之內容方成為 出賣人所負最低義務之要求言。苟兩造已明文對某些事項進行約定，非得以廣 告來左右當事人契約之約定內容。故兩造已就「地坪」於契約中約定為包含共 同使用部分之分攤，並非僅係系爭建物坐落之基地範圍，自難謂被告不受拘束 ，是被告要求原告依廣告內容交付房屋坐落面積為三五．二九坪之建物，顯有 濫用該條規定之嫌，更有違兩造契約之約定內容云云。惟查，消費者保護法第 二十二條之規定係誠實信用原則在消費者與企業經營者契約關係上具體化之規 定，其立法意旨在於使任何影響消費者形成消費動機、決定訂立契約之廣告宣 傳內容，均成為契約內容之一部分，使其成為對消費者之最低限度保障。因而 上開法條規定之適用，與企業經營者是否有意使廣告內容成為契約內容一部份 之主觀意思無關，與消費者是否知悉瞭解廣告之內容亦無關，更與當事人雙方 有無使廣告內容成為契約內容一部份之合意無關。換言之，廣告內容之所以成 為契約內容之一部分，係基於「法律規定」，而非基於「當事人約定」。再者 ，消費者保護法第二十二條規定係以保護消費者為目的，理論上企業經營者固 然不得單方面於廣告、契約書或契約附屬文件上表示排除廣告內容成為契約內 容之一部分，但如該排除之表示業經消費者予以同意時，解釋上應認為廣告內 容即不構成契約內容之一部分。惟為避免企業經營者挾其強大之經濟實力或強 勢之締約地位，以各種方法直接或間接迫使消費者拋棄法律上之保護，而同意 排除廣告內容成為契約內容之一部分，因此在認定消費者是否同意排除廣告內 容之一部分時，應從嚴加以認定，不得基於消費者在面對企業經營者之優勢締 約地位下所為之匆促、輕率、一時之決定，而須基於消費者自由、成熟之意思 決定。從而，本院以為解釋上應推定消費者不同意排除廣告內容成為契約內容 之一部分，唯有限於消費者「明示」同意拋棄法律之保護，且企業經營者須舉 證證明消費者係在個別商議契約條款之情形下，確有此明示之意思表示，始得 排除消費者保護法第二十二條規定之適用。例如，消費者於企業經營者善盡誠 實告知說明義務後，自行於契約書上註明其本人認知並同意所有關於契約之廣 告，均不成為契約內容之一部分，無拘束雙方當事人之效力。是以，自不得僅 因契約內容與廣告內容扞挌或不相符合，即認消費者有排除廣告內容成為契約 內容一部之意思，或甚至認廣告內容當然不成為契約內容之一部。準此而論， 原告主張於契約未明文約定之事項，廣告內容始能成為契約之內容一部，而認 為廣告內容僅具有「補充」契約內容之性質，若契約已明文約定，即排除廣告 之適用云云，揆諸上述說明，與消費者保護法第二十二條後段規定之立法意旨 顯然有所違背，誠不足取。又觀諸兩造所簽訂之契約書等文件，被告並未於其 上註明排除廣告內容成為契約內容之一部，且原告復未舉證證明被告業已明示 同意排除廣告內容成為契約內容之一部，是該廣告內容依法自可成為兩造契約 內容之一部。此外附帶一提，企業經營者自亦不得單方面於廣告上表示排除廣 告內容為契約內容之一部分，以保護消費者之權益，不待詳論。故即便企業經 營者於廣告上聲明「本廣告僅具參考價值」，原則上該廣告仍將成為契約內容 之一部分。 ⒉其次，基於兼顧企業經營者與消費者雙方利益，法律上亦不能無視於廣告內容 之複雜多樣性，而漫無限制地一律將廣告內容視為契約內容之一部分，蓋如此 將使廣告文書與其他契約預備文件並無不同，而喪失商業廣告所應有之特性。 因此，解釋上自有必要對商業廣告成為契約內容之一部分加以合理適當限制。 職是之故，本院認為若廣告所訴求之消費者對該廣告具有一定程度之信賴，亦 即在一般情形下，相信該廣告所言為真，而非僅係「吹噓、噱頭或誇張」；以 及該廣告之內容「具體而明確」，並非僅係抽象、模糊或感性之文字，客觀上 可加以查證以確定真偽，或確實以數字加以表示者，則該廣告之內容即應成為 契約內容之一部分，始有上開法條規定之適用。經查，原告廣告單載明系爭建 地之地坪為三五．二九坪，已如前述，鑑於在房地產買賣交易習慣上，「面積 」與「價格」多寡往往係當事人間最重要之交易因素，在一般情形下，被告當 會也僅能信賴原告所提出之不動產面積，應不致認為係原告在「吹噓、噱頭或 誇張」，且該地坪係以數字即三五．二九坪表示，具體而明確，從而原告廣告 單有關系爭建地三五．二九坪之內容，依首開法律規定與上述說明，即足以成 為兩造系爭買賣契約內容之一部分。 ⒊按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十 八條定有明文。所謂「真意」，並非指當事人內心之意思而言，而係當事人依 其意思表示所企圖實現之效果，亦即法律行為表示所具之客觀意義，如此始能 保護相對人之信賴與交易安全。至於如何去探求當事人真意，最高法院六十五 年度台上字第二一三五號判決則認為應探求當事人立約時之真意，而於文義上 及論理上詳為推求當事人之真意如何？又應斟酌訂立契約當時及過去之事實， 其經濟目的及交易上習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。查 前揭原告廣告單之內容之所以成為系爭買賣契約內容之一部分，並非基於當事 人之合意，而係基於法律規定，是廣告宣傳是否為法律行為自不無疑問，惟廣 告內容既成為契約內容之一部分，廣告內容文字之解釋即會影響契約之實質內 容，自仍有解釋之必要，從而上開法條規定與判決意旨雖非可一體適用，但仍 可作為解釋廣告內容「真意」之參考。次查，原告廣告單除載明系爭建地之地 坪為三五．二九坪之外，並無就地坪之範圍有作文字註明或其他解釋，從而該 地坪究係包含若干部分，其「真意」自有待討論。審諸所謂「地坪」，其原意 當係指建物建物所坐落之基地範圍，而原告既未於廣告單有所解釋，以廣告單 所呈現之資料而言，自難理所當然認為所謂地坪除包含系爭建物所坐落之基地 範圍外，尚包含其他非該建物所坐落而與他人共有之基地部分。再者，原告所 出售者係消費者可取得獨棟獨戶之集合住宅，而非一般橫向區分所有之公寓大 廈，是被告並不當然會認為其所購買之系爭建物地坪必須包含其他非建物坐落 之基地部分，況原告所出售之建物位置係在高雄縣橋頭鄉，衡情該地居住習慣 上大抵係獨棟獨戶，於該地所謂之地坪應認為僅係建物所坐落之基地範圍，並 未包含其他，則被告所購買之系爭建物又係獨棟獨戶形式，其自係會認為所謂 地坪僅係指系爭建物所坐落之基地範圍，而非如原告所稱包含其他非該建物所 坐落而與他人共有之基地部分。準此，原告既未於該廣告內容上有所註明或解 釋，且衡諸系爭建物之形式及消費行為所在地之消費者認知，該廣告之「真意 」自僅係指系爭建物所坐落之基地範圍，而不包含其他非該建物所坐落而與他 人共有之基地部分。況從保護消費者之立場觀之，亦可參照消費者保護法第十 一條第二項之規定，於解釋上遇有疑義時，應從有利於消費者之解釋，益見本 院上開之解釋誠為的論。 ⒋又按債務人不為給付或不為完全之給付者，債權人得聲請法院強制執行，並得 請求損害賠償；債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除契約。八十九年 五月五日修正施行前之民法第二百二十七條與現行之民法第二百五十六條分別 定有明文。又鑑於不完全給付之規定於上開民法第二百二十七條修正施行前之 規定有文義不明及規範功能上等諸問題，學說與實務上多認為得類推適用給付 不能或給付遲延之有關規定決定之，此亦有最高法院七十七年度第七次民事庭 會議決議（一）可資參照。申言之，若債務人確有不完全給付，且已不得補正 ，債權人得類推適用給付不能之規定請求損害賠償外，並得類推適用上開民法 第二百五十六條之規定，請求解除契約。查系爭買賣契約係簽訂於八十六年四 月十二日，若有不完全給付之情形，自可依上開說明適用。又前揭原告廣告所 稱系爭建物地坪三五．二九坪，業已成為系爭買賣契約內容一部分，且解釋其 真意，地坪之範圍僅係指系爭建物所坐落之基地範圍。然查，系爭建物所坐落 之基地範圍，包含建物第一層及騎樓部分，面積為七七．八九平方公尺（ 41.63 ㎡＋36.26㎡＝77.89㎡），僅約為二三．五六坪（一平方公尺約為○． 三○二五坪），業如前述，與原告應為給付之三五．二九坪相差一一．七三坪 ，達三分之一弱，顯已超過正常之誤差範圍甚多，自有違債務之給付本旨。又 該廣告內容係原告所製作，原告即應按該廣告內容施工並給付，其給付既有違 債務本旨，自係可歸責於原告甚明。再者，原告固然主張系爭建物並未完成交 屋手續，自尚未給付，被告自不得主張不完全給付云云。然則，債務人雖未為 給付，但如依客觀情事顯可預見債務人之給付將不合乎債務之本旨，且確定嗣 後亦無法或難予補正時，此時債務人既然已經無法補正瑕疵，即無剝奪債務人 修補或除去瑕疵機會之虞。故在此時則應同時兼顧債權人之利益，使債權人得 以及時採取因應措施，避免債權人損害之發生或繼續擴大，自應允許債權人得 主張不完全給付之法律效果為是，如此始屬合理。此外，學說及晚近之實務上 ，於處理「在危險移轉前，得否准許買受人對出賣人主張物之瑕疵擔保責任」 之問題時，亦均係採取相同之利益衡量觀點，肯認若物之瑕疵已確定不能除去 ，縱危險尚未移轉，於解釋上仍例外允許買受人得對出賣人主張物之瑕疵擔保 責任，此可參照最高法院八十五年度台上字第八七八號、八十六年度台上字第 三四○七號等判決意旨。足見基於相同之利益衡量觀點，於不完全給付之情形 亦應為相同之處理。基上說明，原告所應給付之系爭建物地坪已確定短少一一 ．七三坪，且顯然已無法再予補正，為兼顧被告之利益，自應允許被告於原告 完成給付系爭建物前，即得對原告主張不完全給付之法律效果。是原告上開主 張，自不足採。從而，揆諸上述說明，被告自可類推適用民法第二百五十六條 規定，主張解除系爭買賣契約。 四、綜上所述，原告所提廣告中有關系爭建地地坪三五．二九坪之內容，被告並未同 意排除成為系爭買賣契約內容之一部，而該廣告內容並非「吹噓、噱頭或誇張」 ，且其內容「具體而明確」，是依消費者保護法第二十二條規定，已成為系爭買 賣契約之內容。又解釋該廣告內容有關地坪之「真意」，審酌相關之訴訟資料， 應僅係指系爭建物坐落之基地部分。惟系爭建物坐落之基地部分，包含地面層及 騎樓部分，面積僅二三．五六坪，與廣告內容之三五．二九坪相差一一．七三坪 ，已達三分之一弱，是原告顯然未依債之本旨給付。再原告迄今雖尚未將系爭建 物給付被告，然已顯可預見原告之給付將不合乎債務本旨，且無法補正，為兼顧 被告之權益，被告自仍可主張原告不完全給付，並類推適用民法第二百五十六條 解除系爭買賣契約。從而，原告主張被告應給付原告一千二百七十四萬元及自八 十八年十一月二十三日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，暨按日給 付原告六千三百七十元之滯納金，洵屬無據，應予駁回。 五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回之。 六、至被告甲○雖聲請鑑定系爭建物是否確有其所指稱之瑕疵，然本院認無論是否有 其所指稱之瑕疵，依前揭之說明，原告業已構成不完全給付，被告已可據此主張 解除系爭買賣契約，自無再予鑑定之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊 防禦方法及所提之證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不另一一論述指駁 ，均附此敘明。 七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　二十四　　日 臺灣高雄地方法院民事第一庭 ~B法　　　官　陳信旗 右為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本 判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　二十四　　日 ~B法院書記官　梁 竫