遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事判決 112年度訴字第346號 原 告 陳春安 被 告 何俊卲 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年1月23日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼苗栗縣○○鄉○○○號房屋騰空遷讓返還原告，及 將如附表一所示之物品返還原告。 被告應給付原告新臺幣參拾肆萬陸仟伍佰壹拾陸元，及自民國一 一二年八月十六日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告 新臺幣參萬元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣柒萬元供擔保後，得假執行。但被 告如以新臺幣貳拾壹萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項前段於原告以新臺幣壹拾壹萬伍仟元為被告供擔保 後，得假執行，但被告如以新臺幣參拾肆萬陸仟伍佰壹拾陸元為 原告供擔保後，得免為假執行；本判決第二項後段已到期部分， 於原告按期各以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行，但被 告如按期各以新臺幣參萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序事項 一、按起訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的 ，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或 追加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條分別定有明 文。查原告起訴時訴之聲明第一項原為：「被告應將建物坐 落門牌為苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○0號房屋及連同『好地方露營 烤肉區』全部附屬設備全部騰空遷讓返還原告。」（本院卷 第13頁），嗣於本件審理中變更為：「被告應將建物座落門 牌為苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○0號房屋及苗栗縣○○鄉○○里○段○○ 里○○段000000○00000地號土地全部及同地段174地號部分土 地即『好地方露營烤肉區』坐落土地全部騰空遷讓及『好地方 露營烤肉區』全部附屬設備（即附表二）返還原告。」（本 院卷第107至108頁），又另於本院審理中以言詞表示不再請 求附表二編號6、7所示之床與鐵椅子（本院卷第103、109頁 ）等語，而屬應受判決事項聲明之減縮，核無不合，應予准 許；至於附表二編號6、7減縮以外之變動內容，及敘明「好 地方露營烤肉區」之坐落土地地號部分，則均為更正請求遷 讓不動產之範圍及項目之描述，未涉及訴訟標的之變動或聲 明之擴張減縮，應屬訴之聲明之更正，併予敘明。 二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 貳、實體事項 一、原告主張：被告於民國110年11月9日向伊承租苗栗縣○○鄉○○ 0號房屋（下稱系爭房屋）及周圍之「好地方露營烤肉區」 坐落之土地（下稱系爭土地）（下合稱系爭房地）及如附表 二所示之「好地方露營烤肉區」全部附屬設備，約定租賃期 間為110年11月1日至115年11月1日，每月租金新臺幣（下同 ）30,000元（下稱系爭租約），惟被告僅第一個月有按期足 額繳納租金，其後即未繳或未繳足，迄112年2月為止尚有34 5,000元租金尚未清償，且系爭房地110年10月至112年4月電 費共15,617元均由伊代墊、111年伊提供山泉水供被告使用 之對價2,500元，被告亦均未給付，爰以起訴狀送達為終止 租約之表示，並依系爭租約、不當得利法律關係，請求被告 給付欠繳租金、遷出系爭房地、返還如附表二編號1至5所示 設備及按月給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被 告應將建物座落門牌為苗栗縣○○鄉○○0號房屋及苗栗縣○○鄉○ ○里○段○○里○○段000000○00000地號土地全部及同地段174地 號部分土地即『好地方露營烤肉區』坐落土地全部騰空遷讓及 將『好地方露營烤肉區』全部附屬設備（即附表二編號1至5） 返還原告。㈡被告應給付原告363,117元，並自本件起訴狀繕 本送達翌日起至訴之聲明第一項所示遷讓返還房屋之日止， 按月給付原告30,000元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行 。 二、被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟曾到庭陳述略以：兩造 約定的租賃範圍包含系爭房屋、露營區，還有熱水器8部、 冰箱2台、帳篷12頂含1頂壞掉的、鋁桌子2張、鐵桌子2張、 塑膠椅99張，瓦斯桶等設備，瓦斯桶原告已取回，但伊與原 告簽訂系爭租約後，土地上的小木屋、營位有部分屬違建物 ，於110年11月遭國有財產局拆除，因此兩造就系爭租約尚 有帳務糾紛；至於租金部分伊已給付原告125,000元，112年 12月原告也有收租金，另112年4、7、8月份電費均有繳納等 語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、經查，兩造於110年11月9日簽立系爭租約，由被告向原告承 租系爭房地及如附表一所示之物品，約定租賃期間為110年1 1月1日至115年11月1日，每月租金30,000元，而系爭租約嗣 經原告以起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示，於112 年8月15日終止，為兩造所不爭執（本院卷第91、102、103 頁），並有系爭租約、112年房屋稅繳款書為據（見本院卷 第19至31、53頁），堪信為真實。 四、本院之判斷： 　　原告主張被告未依約給付租金，且於系爭租約終止後仍未遷 出系爭房地，亦未返還如附表二編號1至5所示之物品等語， 為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查： 　㈠系爭租約於112年8月15日終止： 　⒈按承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相 當期限催告，仍不為支付者，出租人得提前終止租約，且承 租人不得要求任何賠償，系爭租約第16條第2款約定有明文 。又按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達 二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明 文。 　⒉經查，被告於112年12月26日到庭陳稱：110年12月至111年5 月我有付租金，總共付了125,000元，112年12月原告有跟我 收租金，但沒有給我收據等語（本院卷第104頁），原告則 於112年12月5日到庭稱：被告只繳過60,000元，其中30,000 元是租金、30,000元是押租金，後來跟我要30,000元回去， 到現在都沒還，被告從第2個月開始沒繳納租金，請我通融 ，過年後我都找不到被告，他說他戶頭被解除警示再給我錢 等語（本院卷第92頁），復參以系爭租約第6條第2項旁另以 手寫方式記載「+租金30000元保證壓金30000」等字樣（本 院卷第21頁），應為押租金30,000元之意，又原告自行謄寫 之租金收取紀錄記載被告於110年11至111年10月之租金給付 情形，乃110年11月給付60,000元、隔天拿回30,000元，111 年4月給付10,000元、111年5月則給付95,000元等情（本院 卷第111頁），與被告前述所陳已給付125,000元大致相符， 可見原告於110年11月已將押租金返還被告，而被告自111年 5月後即未按期給付租金，顯已遲付達2個月租金額，經原告 催告繳納均未果，則原告以起訴狀繕本之送達為終止系爭租 約之意思表示而行使單方終止權，與系爭契約第16條第2款 之要件及土地法第100條第3款之規定尚無不合，又本件起訴 狀繕本已於112年8月15日送達被告（本院卷第79頁），且被 告於112年12月26日言詞辯論程序亦稱對於系爭租約於該日 終止並無意見（本院卷第103頁），足見系爭租約於112年8 月15日終止，首堪認定。 　㈡請求遷讓返還系爭房地及設備部分： 　⒈按系爭租約第14條第1項約定：「租賃關係消滅時，出租人應 即結算租金及第5條約定之相關費用，並會同承租人共同完 成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出 租人並遷出戶籍或其他登記。」（本院卷第22頁），是於系 爭租約終止之時即112年8月15日起，承租人即被告應即負有 返還租賃物之義務。 　⒉查原告起訴主張被告占用系爭房地等，業經被告自陳有進駐 租賃物等語（本院卷第102頁），又原告於113年1月23日言 詞辯論程序時復自陳：被告在113年1月15日至113年1月21日 間遷出，但沒有點交，被告鎖住房屋，鑰匙也沒有交給我， 所以我現在還是不能進去等語（本院卷第108頁），被告於 言詞辯論期日經合法通知未到場，亦未提出其已交還系爭房 屋予原告之證明，自堪認原告前開所陳之系爭房地使用狀態 為真實，是被告固已於113年1月15日至同年月21日間未繼續 使用系爭房地，惟就系爭房屋之鑰匙仍未交還原告，則被告 既然持有其鑰匙，而可控管其出入，自仍對系爭房屋實際上 仍有管領力，且足以排除原告之使用，而就系爭房屋仍為占 有當中，原告依系爭租約第14條第1項規定請求被告騰空遷 讓返還系爭房屋，自屬有據。 　⒊至系爭土地部分，由被告所提出系爭房地之環境相片，可看 出系爭土地為開放場域，且有車輛停放（本院卷第121至126 頁），原告亦陳稱：被告挖掉鋪碎石的土地還沒復原等語（ 本院卷第108頁），可知系爭土地本可供車輛出入，且於被 告遷出後原告亦曾進入查看狀態，復參以前開原告自陳被告 已遷離等語，足認原告於113年1月21日後已可自由出入、管 領系爭土地，足認系爭土地已非由被告占有當中，是原告請 求被告返還系爭土地，並無理由。 　⒋次查原告固主張系爭租約之租賃標的尚包含系爭房地之附屬 設備即如附表二所示物品，故請求被告返還等語，惟被告於 112年12月26日審理中陳稱：租賃範圍包括熱水器8部、冰箱 2台、帳篷12頂，其中1件是壞掉的、鋁桌子2張、鐵桌子2張 、塑膠椅99張，瓦斯桶部分被原告拿回去了。沒有鐵椅子跟 床等語（本院卷第103頁），而原告雖有提出系爭房地於租 賃期間內之相片（本院卷第121至126頁），惟其中並無交付 物品完整項目與數量之相片，是除前開被告不爭執經原告交 付且仍未返還之熱水器8部、冰箱2台、帳篷12頂，包含1件 損壞者、鐵桌子2張等即如附表一所載之物品外，其餘部分 難認於系爭租約終止後仍由被告占有使用中，是原告得請求 被告返還之物品如附表一所示，逾此部分請求則屬無據。 　⒌從而，原告依系爭租約請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及如 附表一所列物品，乃屬有據，惟其請求被告返還系爭土地及 附表一以外之物品部分，則無理由。 　㈢請求給付110年12月至112年2月租金部分： 　⒈按系爭租約第3條前段約定：「承租人每月租金為30,000元整 ，每期應繳納每個月租金，並於（空白未填）前支付，不得 藉任何理由拖延或拒絕。」（本院卷第19至20頁），且兩造 亦不爭執系爭租約每月租金為30,000元，則被告於租賃期間 應給付之租金應以每月30,000元計算，首堪認定。 　⒉原告主張被告於110年12月至112年2月租金共有345,000元未 予給付，經查，系爭租約之實際租賃期間係自110年11月1日 至原告通知時即112年8月15日終止，業如前述，而被告於11 2年12月26日到庭陳稱：110年至111年5月我有付租金，總共 付了125,000元，112年12月原告有跟我收租金，但沒有給我 收據等語（本院卷第104頁），原告則稱：押金30,000元被 告已經要回去了（本院卷第91頁），被告租金總共繳了135, 000元等語（本院卷第108頁），並提出其自行謄寫之租金收 取紀錄為據（本院卷第111至113頁），是被告於租賃期間內 已給付原告之租金總額應為135,000元方式，而扣除其中包 含之110年11月份之租金30,000元，自110年12月起至系爭租 約終止為止共給付105,000元，又原告請求之110年12月至11 2年2月之租金，其租賃期間為15個月，被告應付之租金總額 為450,000元（計算式：30,000元x15個月＝450,000元），扣 除被告已給付之105,000元（計算式：450,000元－105,000元 ＝345,000元），被告尚有345,000元之租金尚未給付原告， 是原告請求被告給付110年12月至112年2月積欠之租金345,0 00元，應屬有據。 　㈣相當於租金之不當得利部分： 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能 返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書定 有明文。無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益 為社會通常之觀念，是倘承租人於租賃關係消滅之後，仍繼 續無權占有租賃物，排除出租人對於租賃物之管領使用者， 該等使用期間之利益依其性質不能返還，自應償還相當於租 金之價額，以代返還其不當得利。 　⒉查被告自系爭租約終止後，無法律上之原因，繼續占有系爭 房屋及附表一所列物品，致原告無法使用，因而受有損害， 其自應給付原告相當於租金之不當得利。而系爭租約之租賃 標的包含系爭房地及附表一所列物品，兩造每月約定租金為 30,000元，是可認如占有前述標的可獲得每月相當於租金之 利益即為30,000元，然衡諸該等租賃標的乃作為露營區使用 ，自應有可供作倉庫、補給與接待之用之系爭房屋方能達使 用目的，是縱原告得以出入系爭土地，亦難以在未能管領系 爭房屋之情況下就系爭土地為單獨之使用，是原告請求被告 自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止按月給付相 當於租金之不當得利30,000元，應屬有據。 　㈤請求代墊之電費、水費部分： 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。經查，原告主張被告積欠 其110年10月至112年4月間代墊之電費15,617元，並提出台 灣電力公司111年12月、112年2月、112年4月共6紙繳費憑證 及與該等繳費金額相符之原告帳戶扣款紀錄之存摺為據（本 院卷第33至43、127至131頁），然細譯該等繳費憑證，111 年12月、112年2月、112年4月繳費憑證其中各1紙（本院卷 第33、37、41頁）所載之用電地址為「南庄鄉南江村19鄰8- 1號」，與系爭房屋之門牌號碼「南庄鄉南江村19鄰南江9號 」已有未合，是否屬被告占有租賃標的所生費用，尚有疑義 ，是原告請求該部分之代墊款，並無理由；至其餘3紙憑證 所載之用電地址則為系爭土地，且計費期間係為111年10月5 日至112年4月9日（本院卷第35、39、43頁），均在被告租 賃期間內，原告既已代為繳納，應得請求被告返還，是原告 得請求被告返還代墊電費之金額為1,516 元（計算式：272+ 454+790＝1,516）。被告雖抗辯其有繳納112年4、7、8月份 電費，但未能提出已清償之憑據，自無足採。 　⒉至原告雖另主張其有提供山泉水無限供被告使用，每年2,500 元，並無水錶或單據等語（本院卷第109頁），惟觀諸系爭 租約並無關於租賃物用水之約定，原告亦未能提出被告有使 用原告提供水源之證據，是原告此等請求，即屬乏據。 　⒊從而，被告依不當得利法律關係請求被告自起訴狀繕本送達 翌日起至返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得 利30,000元，並返還由其代墊之111年10月5日至112年4月9 日間電費1,516元，應屬有據，請求其餘代墊之電費及水費 部分，則無理由。 　㈥利息： 　　按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項本文及第2 03條分別定有明文。查原告起訴請求被告給付346,516元（ 計算式：租金345,000元+電費1,516元＝346,516元），乃為 起訴前即已存在之債務，經原告起訴而於112年8月15日送達 訴狀，是原告就該部分請求自起訴狀繕本送達翌日即112年8 月16日起迄清償日止按年息5%計算之利息，自屬有據。 五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告 將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及將如附表一所示之物品返 還原告，並給付原告346,516元，及自112年8月16日起至遷 讓返還系爭房屋之日止按月給付30,000元，為有理由，應予 准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 六、又原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，合於規定 ，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之擔保金額 予以宣告；並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如 預供擔保，得免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲 請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未予援用之證 據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐 一詳予論駁之必要，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　6　　日 民事第二庭 法　官　陳景筠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　6　　日 書記官　歐明秀 附表一：被告應返還原告之物品 編號 設備 單位 數量 備註 1 熱水器 部 8 2 冰箱 台 2 3 帳篷 頂 12 其中1頂損壞 4 鐵桌子 張 2 附表二：原告主張之「好地方露營烤肉區」全部附屬設備 編號 設備 單位 數量 備註 1 熱水器 部 8 2 瓦斯桶 個 10 3 冰箱 台 2 4 帳篷 頂 15 5 鐵桌子 張 2 6 床 張 4 減縮 7 鐵椅子 張 100 減縮