確認土地優先承買權存在等

臺灣苗栗地方法院民事判決　八十九年度訴字第二八八號 　　原　　　告　乙○○ 　　被　　　告　甲○○ 　　訴訟代理人　丙○○ 右當事人間請求確認土地優先承買權存在等事件，本院判決如左： 主 　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 　實 甲、原告方面： 一、聲明：求為判決確認原告就坐落苗栗縣苑裡鎮○○段一０一０地號土地有優先購 買權存在，被告應將前開土地於民國八十九年六月十七日以通霄地政事務所００ ０二號收件所為之移轉登記塗銷。 二、陳述： 緣原告所有坐落苗栗縣苑裡鎮○○段九九０之二地號土地與被告所有同段一０一 ０地號土地（下稱系爭土地）相毗連，依農地重劃條例第五條之規定，重劃區內 耕地出售時，其優先購買權之次序如左：㈠出租耕地之承租人。㈡共有土地現耕 之地共有人。㈢毗連耕地之現耕所有權人。又依土地法第三十四條之一第二項所 謂「書面通知」應視實際情形，以一般通知書或郵局存證信函為之，復依土地法 第一百零四條第三項出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其 契約不得對抗優先購買權人。是以，依農地重劃條例第五條第三款之規定，被告 倘欲出售其所有重劃區內之系爭土地，自應詢之毗連耕地之原告是否願優先購買 ，詎被告未以書面徵詢原告願否優先購買系爭土地，竟於民國八十九年六月九日 擅將系爭土地出賣與訴外人賴淑卿，並於八十九年六月十七日辦理所有權移轉登 記完畢，爰依法訴請確認原告就被告所有之系爭土地有優先購買權存在，被告應 將前開土地於八十九年六月十七日以通霄地政事務所０００二號收件所為之移轉 登記塗銷。。 三、證據：提出地籍登記簿謄本一件、土地登記簿謄本二件為證，並聲請訊問證人黃 鶯及鍾寶琴。 二、被告方面： 一、聲明：求為判決駁回原告之訴。 二、陳述： (一)查本件被告於出賣系爭土地時，原告依農地重劃條例第五條第三款之規定，固有 優先購買權存在，惟應審究者，即係該項優先購買權之性質究係一般債權效力， 或有準物權之效力，如為前者，則原告僅得向被告請求損害賠償（蓋系爭土地業 已移轉登記完畢）。經查，農地重劃條例第五條所規定之優先購買權僅有一般債 權效力，理由分述如下㈠實務上認優先購買權具有準物權效力者，其條文及規定 內容如下：①土地法第一百零四條第二項：「．．．出賣人未通知優先購買權人 而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買人。」②耕地三七五減租 條例第十五條第三項：「出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約 不得對抗承租人。」㈡實務人認優先購買權僅具一般債權效力，其條文及規定之 內容如下：土地法第三十四條之一第四項：「共有人出賣其應有部分時，他共有 人得以同一價格共同或單獨優先承購之。」㈢本件原告所主張之購買權，其條文 及規定內容為：農地重劃條例第五條第三款：「重劃區內耕地出售時，其優先購 買權之次序如左．．．．三毗連耕地之現耕所有權人。」故依前揭條文之立法體 例觀之，農地重劃條例第五條所規定之優先購買權乃與土地法第三十四條之一第 四項之規定內容相似，解釋上自應認其僅具一般債權效力，從而，本件原告之訴 ，顯係欠缺權利保護要件或無理由，應予駁回。 (二)退步言之，如認農地重劃條例第五條規定之優先購買權具準物權之效力，惟被告 於出售系爭土地前，已事先徵詢原告是否有意承買，詎原告以其年紀老邁無力耕 作，且其資金業已貸與訴外人劉建坤取息而回絕，則原告之優先購買權即已喪失 ；再退步言之，如認被告所為優先承買之通知，不符合以書面通知方式，惟原告 既已事先表明無意承買，且其提起本件訴訟無非係因其所有與系爭土地毗連之耕 地與被告有界址爭議，經被告另案向鈞院訴請確認界址，是原告乃欲以本件訴訟 阻撓被告對於系爭土地之出售及點交事宜，則原告行使其優先承購權，足認係以 損害他人為主要目的，核屬權利濫用，依法自毋庸加以保護。 三、證據：提出土地登記簿謄本一件為證。 理 　由 一、原告起訴主張其所有坐落苗栗縣苑裡鎮○○段九九０之二地號土地與被告所有系 爭土地相毗連，依農地重劃條例第五條第三款之規定，倘被告所有之系爭土地欲 出售，原告自有優先購買之權利，詎被告未徵詢原告願否優先購買系爭土地，即 於八十九年六月九日擅將系爭土地出賣與訴外人賴淑卿，並於八十九年六月十七 日辦理所有權移轉登記完畢，爰依法訴請確認原告就被告所有之系爭土地有優先 購買權存在，被告應將前開土地於八十九年六月十七日以通霄地政事務所０００ 二號收件所為之移轉登記塗銷。而被告則以：被告於出賣系爭土地時，原告依農 地重劃條例第五條第三款之規定，固有優先購買權存在，惟該條規定之優先購買 權，僅具一般債權效力，因被告已將系爭土地出售與賴淑卿，並已辦理所有權移 轉登記完竣，則原告僅得向被告請求損害賠償，而不得訴請確認優先購買權存在 ，甚或要求塗銷移轉登記，是本件原告之訴，顯係欠缺權利保護要件或無理由， 應予駁回，退步言之，如認農地重劃條例第五條規定之優先購買權乃具準物權之 效力，惟被告於出售系爭土地前，已事先徵詢原告是否有意承買，詎原告以其年 紀老邁無力耕作，且其資金業已貸與訴外人劉建坤取息而回絕，則原告之優先購 買權即已喪失，再退步言之，如認被告所為優先承買之通知，不符合以書面通知 方式，惟原告既已事先表明無意承買，且其提起本件訴訟無非係因其所有與系爭 耕地毗鄰之耕地與被告有界址爭議，經被告另案向本院訴請確認界址，是原告乃 欲以本件訴訟阻撓被告對於系爭土地之出售及點交事宜，則原告行使其優先承購 權，足認係以損害他人為主要目的，核屬權利濫用，依法自毋庸加以保護等語， 資為抗辯。 二、查原告主張其所有坐落苗栗縣苑裡鎮○○段九九０之二地號土地與被告所有系爭 土地相毗連，係屬重劃區內相毗連之耕地，詎被告竟於八十九年六月九日將系爭 土地出售與賴淑卿，並於八十九年六月十七日辦理所有權移轉登記完竣之事實， 業據其提出土地登記簿謄本及地籍圖謄本等件為證，且為被告所不爭執，自堪信 實在。則本件所應審究者厥為農地重劃條例第五條所定之優先購買權僅具債權效 力或具有物權之效力。 三、按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：㈠出租耕地之承租人。㈡共 有土地現耕之地共有人。㈢毗連耕地之現耕所有權人，農地重劃條例第五條定有 明文。惟前開條文之用語，核與土地法第三十四條之一第四項規定：「共有人出 賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」之用語大致相 同，非如土地法第一百零四條第二項後段及耕地三七五減租條例第十五條第三項 設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，不得對抗優先購買 權人之明文，故農地重劃條例第五條所定之優先購買權即與土地法第三十四條之 一第四項所定之優先購買權性質相同。次按土地法第三十四條之一第四項所定之 優先承購權，係指他共有人於共有人出賣土地或建築改良物時，對於該共有人有 請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，即僅具債權之性質，因此，倘共有人違 反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人僅得向出賣應有 部分之共有人請求賠償損害，並不得主張該買賣為無效而塗銷依法所為之登記（ 最高法院著有六十五年度台上字第八五三號及六十七年度台上字第四七九號判例 足資參照）。揆諸前開法例足悉，農地重劃條例第五條所定之優先購買權係指農 地重劃區內毗連耕地之現耕所有權人於毗連耕地出售時，對於毗連耕地所有權人 有請求優先購買之權而言，僅具債權效力，倘毗連耕地之所有權人違反法律規定 ，將耕地讓與他人，他人已依法取得有權時，毗連耕地之現耕所有權人不得主張 該買賣無效，而塗銷其依法所為之登記。經查，被告已將系爭土地出售與訴外人 賴淑卿，且於八十九年六月十七日辦理移轉登記完畢等情，已如前述，則原告僅 得向被告請求損害賠償，尚不得再對被告主張優先承購權。 四、從而，原告訴請確認原告就被告所有系爭土地有優先購買權存在，被告應將前開 土地於八十九年六月十七日以通霄地政事務所０００二號收件所為之移轉登記塗 銷，於法尚有未合，所訴無從准許，應予駁回。 五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰 不另一一論述，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第七十八條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　 十六　 　日 臺灣苗栗地方法院民事庭 ~B法　　　官　高　敏　俐 右為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。 ~B法院書記官　陳　蕙　楠 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　 十六　 　日