土地所有權移轉登記

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　八十九年度訴字第六十四號 　　原　　　告　　己○○ 　　訴訟代理人　　戊○○ 　　被　　　告　　壬○○ 　　　　　　　　　癸○○ 　　　　　　　　　丑○○ 　　　　　　　　　子○○ 　　　　　　　　　寅○○ 　　　　　　　　　辛○○ 　　　　　　　　　庚○○ 　　　　　　　　　丁○○○ 　　　　　　　　　丙○○ 　　　　　　　　　甲○○ 　　　　　　　　　乙○○ 　　右十一人共同 　　訴訟代理人　　張績寶律師 　　被　　　告　　辰○○○　住 　　　　　　　　　卯○○　　住 右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 甲、原告方面： 一、聲明：（一）被告壬○○、癸○○、丑○○、子○○、寅○○、辛○○、庚○○ 、丁○○○、丙○○、甲○○、乙○○、辰○○○、卯○○等十三人應將座落於 苗栗縣頭份鎮○○段山下小段五之二地號共有土地面積零點零玖陸玖公頃土地所 有權移轉登記予戊○○。（二）訴訟費用由被告共同負擔。（三）第一項請求原 告願供擔保，請准宣告假執行。 二、陳述： （一）物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第三百 四十八條第一項定有明文，原告與被告之被繼承人陳戴添於民國六十一年十月 間訂立不動產買賣契約書，原告所買之土地當時農業發展條例尚未施行，不必 自耕能力，茲因代書之疏失及被告移轉登記所需資料不齊全，則尚未辦理移轉 登記事宜，雖然五之二地號土地地目係田，因原告無自耕能力，無法登記為屬 原告所有，但在不動產買賣契約書第九條：聲明移轉登記時之取得人名義任由 買主自由立名乙方不得異議。顯見甲方即原告可自由指定有自耕能力者為土地 移轉登記時之取得人，曾學良具有自耕農身分，所以原告指定曾學良為土地移 轉登記時之取得人。而原告訴訟代理人戊○○，為原告己○○之子，為避免將 來土地移轉登記之繁雜，今將原請求移轉登記與曾學良名義部分，更正為戊○ ○。 （二）雖然不動產買賣契約書係於民國六十一年十月間訂立，但原告於七十九年間曾 提起土地所有權移轉登記訴訟，由台灣新竹地方法院以七十九年簡字第二四八 號受理，有新竹地方法院七十九年十二月二十四日言詞辯論筆錄可證。當時被 繼承人陳戴添及訴訟代理人壬○○均在筆錄上簽名，同意本件買賣之土地可以 分割移轉及其他情形可以移轉時，被告願意將土地辦理與原告，原告願撤回訴 訟。顯然足以證明上述被告已『承認』，當然發生時效中斷的效力，雖然土地 所有權移轉登記並未順利完成，但自中斷事由終止後重新起算，所以原告請求 土地所有權移轉登記請求權十五年之時效尚未消滅。 （三）繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上一切權利義務 ，民法第一千一百四十八條第一項前段定有明文。賣主陳戴添已死亡，其就前 述地號土地之所有權係由被告壬○○、癸○○、丑○○、子○○、寅○○、辛 ○○、庚○○、丁○○○、丙○○、甲○○、乙○○等十一人繼承，且都辦妥 繼承登記，彼等當負移轉登記之義務。而其中子○○、丁○○○將所繼承之系 爭土地分別於八十七年十一月九日及八十九年二月二日，以贈與為原因而移轉 所有權登記與卯○○及辰○○○二人。依民法第四百十條規定贈與人具有故意 將土地移轉與受贈人，對於受贈人負其責任。本件共同被告子○○、丁○○○ 對於受贈人有負其責任之義務。而被告辰○○○、卯○○為受贈人，乃負有負 擔之贈與，依民法第四百十三條規定，負有系爭土地所有權移轉登記之義務與 責任。為此依民事訴訟法第二百五十六條第四款之規定，請求准予追加辰○○ ○、卯○○為共同被告。 （四）被告就前述五之二地號土地原為賣主陳戴添一人名義，現已由被告繼承為十一 人共有，按新竹地方法院七十九年十二月二十四日筆錄，本件土地已可將持份 面積移轉與原告之情形，被告應履行筆錄契約義務將土地持分辦理與原告。況 農地共有亦經立法通過得分割，原告請求被告辦理移轉持分面積與原告應為有 理由。 （五）對被告抗辯之陳述： 　１、被告辯稱土地法第三十條私有農地所有權之移轉，其承受人以有自耕者為限， 違反前項規定者，其所有權之移轉無效。純屬被告誤解法令，農地已由總統命 令公布自由買賣，刪除土地法第三十、三十條之一，原告就無效之法令提出爭 議顯無理由。 ２、八十一年苗簡字第四八號確認移轉無效之訴，業經判決駁回確定，上開案件被 告係該案之原告，案件經駁回確定既屬該案原告敗訴確定。被告稱於八十一年 間提出買賣契約無效之訴，被駁回後即以認證書表明解除買賣契約之意思，上 開認證書係屬單方之行為，原告均否認之。 　３、原告依七十九年十二月二十四日同意筆錄請求履行，被告早已承認本件買賣之 事實，原告已給付買賣價款，為被告於台灣新竹地方法院七十九年度簡字第二 　　　四八號所不爭之事實，自不容被告空言狡辯。 ４、原告與被告之被繼承人陳戴添（原告所具書狀均誤為被告，以下同）所訂買賣 契約書第三條約定原告購買一百坪平地，若斜坡地以半價計算。而陳戴添以斜 坡地點交予原告，按上開約定以半價計算，原告所交付之金額可取得斜坡地二 百坪。茲因該斜坡地離平地甚遠，原告不願接受，願取得平地一百坪，嗣經協 議後陳戴添願將斜坡地九六九平方公尺交原告使用，原告才同意接受，故附圖 記載土地實測面積九六九平方公尺，並經雙方（原告所具書狀誤為兩造）蓋章 同意在案。 三、證據：提出買賣契約書、臺灣新竹地方法院七十九年度簡字第二四八號言詞辯論 筆錄影本、同法院八十一年度苗簡字第四八號宣示判決筆錄影本、土地登記簿謄 本、苗栗縣頭份地政事務所七十九年十二月四日複丈成果圖影本各一件為證。 乙、被告壬○○等十一人方面： 一、聲明： （一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。 二、陳述： （一）按「查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者， 其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有 農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二 項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂 約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農 地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效。」最高法為六十四年度台上 字第二六五五號判例要旨著有明文。又按「私有農地所有權之移轉，其承受人 以承受後能自耕者為限︵修正前土地法第三十條︶。承受人如係無自耕能力之 人，須於訂約時約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約 定登記與有自耕能力之特定第三人；或約定待承買人自己有自耕能力時方為移 轉登記，該契約始為有效，否則即係以不能之給付為契標的，依民法第二百四 十六條第一項前段規定，其契約為無效，不能因嗣後指定有自耕能力之人為移 轉所有權登記之名義人而變為有效。」最高法院七十八年度台上字第三三一號 判決亦著有明文︵見最高法院民刑事裁判選輯第一○卷第一期第一○五頁︶。 （二）經查，本件被告之繼承人陳戴添於六十一年十月間與原告己○○訂立買賣契約 書，約定將陳戴添所有座落頭份鎮○○段山下小段第五號，地目田，面積約一 百坪之土地讓售與己○○，其中買賣契約書第九條雖有約定「本件產權取得名 義人任由買主自由立名，乙者︵即陳戴添︶不得異議之事」等情，惟因前開土 地系屬農地，依當時仍有效施行之土地法第三○條第一、二項即私有農地所有 權之移轉，承受人以能自耕者為限，否則其所有權之移轉無效之規定，則本件 之買賣契約，必須雙方於定約時，即由承買人指定登記與任何有自耕能力之第 三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自 耕能力時方為移轉登記，否則雙方所定之契約應為無效。故雖然雙方之買約第 九條有產權取得名義人任由買主約定，惟承買人己○○並未具體指定移轉與具 自耕能身分之人，亦未約定待自己有自耕身分時方為移轉，揆諸首開判例及判 決要旨內容，前開買賣契約書應屬無效要無疑義。 （三）修正後農業發展條例第十六條第四項雖定有「本條例中華民國八十九年一月四 日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有」等明文，惟上開條文僅規定在 八十九年一月四日修正前共有之耕地，得分割予各共有人單獨所有，然並未規 定該共有耕地之共有人，得將該耕地分割予共有人以外之第三人。是縱或本件 陳戴添與己○○二人之買賣契約為有效，原告亦尚不得據上開條文主張被告︵ 即共有人︶移轉登記系爭土地內零點零玖陸玖公頃之土地予原告或曾學良。 （四）又按「民法第一百二十九條第一項第二款所謂之承認，為認識他方請求權存在 之觀念表示，僅因債務人一方行為而成立，此與民法第一百四十四條第二項後 段所謂之承認，須以契約為之者，性質迥不相同。又債務人於時效完成後所為 之承認，固無中斷時效之可言，然既明知時效完成之事實而仍為承認行為，自 屬拋棄時效利益之默示意思表示，且時效完成之利益，一經拋棄，即恢復時效 完成前狀態，債務人顯不得再以時效業經完成拒絕給付。」最高法院五十年度 台上字第二八六八號判例要旨著有明文。經查，陳戴添生前在台灣新竹地方法 院七十九年度簡字第二四八號土地所有權移轉登記事件中，雖曾表示待土地法 變更及其他情形可以移轉時，願意將土地辦理移轉登記與原告其言，似有承認 對方請求權存在之觀念表示。然遍查該案卷宗內歷次之開庭筆錄，陳戴添及其 訴訟代理人均以法律︵即土地法︶未修正前，無法辦理移轉登記為由向對造表 示待法律修正為得移轉登記時方同意移轉︵分見七十九年十一月七日、七十九 年十二月四日、七十九年十二月二十四日等筆錄︶，而非明知時效完成之事實 而仍予以承認。是自六十一年訂約後迄至七十九年，原告方起訴主張所有權移 轉登記，顯然已罹於十五年之時效下，陳戴添及其訴訟代理人當年之上開陳述 ，尚不能遽認為係時效完成後所為拋棄時效利益之「承認」行為，是揆諸首開 判例要旨，自不得視為中斷時效之事由，然原告卻以此而為中斷時效之主張， 顯然企圖在混淆　鈞長視聽，要無可採。 （五）又陳戴添之被繼承人子○○、丁○○○二人，將所繼承之系爭之土地分別於八 十九年二月二日及八十七年九月二十一日，以贈與為原因而移轉所有權登記與 辰○○○及卯○○等人，此有卷附之土地登記簿謄本可按，惟原告仍以子○○ 及丁○○○二人為被告主張其二人應將系爭土地所有權移轉登記與原告，顯然 於法不合。 （六）又原告於起訴狀聲明主張應將系爭土地所有權移轉登記與曾學良，惟卻又於八 十九年四月二十七日之民事辯論狀聲明主張移轉登記與其本人，前後之主張大 相逕庭，請　鈞長曉諭原告予以確定，否則其訴之聲明顯有矛盾之處，不具備 保護必要之要件，應予駁回。 （七）又依買賣契約書第四條規定，原告應於六十一年十一月四日再付新台幣︵下同 　　　︶一萬五千元予陳戴添，惟原告於六十一年十一月四日僅支付一萬元，連同先 　　　前支付之一萬元訂金，原告共僅支付二萬元正，原告顯然已違反契約付款之約 　　　定，依契約書第十二條之規定，本契約作廢，故陳戴添乃於八十一年間向己○ 　　　○表示解除雙方於六十一年間所訂之買賣契約︵見被告八十九年四月十四日所 　　　提答辯狀所附証一︶，並於八十一年七月二十四日寄發台北市第七信用合作社 面額六萬七千五百二十元之本行支票予原告，業經原告收受。是上開契約在業 經解除下，原告又何能提起本件訴訟呢？ （八）再依買賣契約上所載之土地面積為約一百坪︵即約三百三十一平方公尺︶，然 　　　而原告起訴之主張卻高達九百六十九平方公尺，顯然亦與契約書上所載不符， 　　　是若原告依該契約關係所主張應移轉登記面積為九百六十九平方公尺，顯然亦 　　　於法不合。 三、證據：提出臺灣新竹地方法院認證書影本一件、訴外人張宏裕代被告之被繼承人 陳戴添寄發原告之存證信函暨回執影本各一件、台北市第七信用合作社面額六萬 七千五百二十元之本行支票影本一件、原告回函影本一件為證。 丙、被告辰○○○、卯○○部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何主張或 陳述。 丁、本院依職權調閱臺灣新竹地方法院七十九年度簡字第二四八號民事卷宗。 理 由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第 二款、第七款分別定有明文。本件訴狀送達後，原告追加被告辰○○○、卯○○ 二人，另將聲明第一項由曾學良變更為戊○○，因符合上開規定，爰予准許，合 先敘明。 二、被告辰○○○、卯○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張其與被告之被繼承人陳戴添於民國六十一年十月間訂立不動產買賣契約 書，約定買受坐落苗栗縣頭份鎮○○段山下小段五之二地號土地內靠東之一部分 ，但因不能分割，迄未移轉所有權，嗣原告於七十九年間曾提起土地所有權移轉 登記訴訟，由台灣新竹地方法院以七十九年簡字第二四八號受理，被繼承人陳戴 添及訴訟代理人壬○○均同意本件買賣之土地可以分割移轉及其他情形可以移轉 時，被告願意將土地辦理與原告等情，業經原告提出買賣契約書一件、新竹地方 法院七十九年十二月二十四日言詞辯論筆錄影本一件為證，並經本院調閱上開民 事案卷審閱無訛，固堪信為真實。 二、次查關於系爭買賣契約是否有效，及被告解除上開契約是否合法一節，兩造固各 執一詞。惟按： （一）農業發展條例固於八十九年一月四日修正、同年一月二十六日公布，同年一月 二十八日施行，惟修正後第十六條仍規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未 達○．二五公頃以上者，不得分割。」本件買賣契約所約定之買賣面積，原告 主張為○．○九六九公頃，被告則抗辯為一百坪，各執一詞，惟縱認原告主張 之○．○九六九公頃屬實，仍未達前述規定○．二五公頃以上之標準。 （二）同條但書第四款雖定有：「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共 有耕地，得分割為單獨所有」等條文，惟上開條文意旨，係規定在八十九年一 月四日修正前共有之耕地，各共有人彼此間得請求分割，並非規定該共有耕地 之共有人得逕自分割耕地予第三人。因此縱認本件陳戴添與己○○二人之買賣 契約係屬有效且未經解除，依現行法令，原告仍不得請求主張被告︵即共有人 ︶逕行移轉登記系爭土地內面積零點零玖陸玖公頃之特定區域。 （三）至若不移轉特定區域，而係移轉應有部分，使原告指定之人成為共有人，依修 正後之土地法、農業發展條例固屬可行，然此與買賣契約之約定係移轉特定區 域即系爭土地內靠東方之斜坡地不同，如欲變更契約內容，自須得出賣人之同 意。然出賣人陳戴添於台灣新竹地方法院以七十九年簡字第二四八號民事案件 中僅承諾於本件買賣之土地可以分割移轉及其他情形可以移轉時，願意將土地 辦理與原告等語，並未同意將買賣契約之給付內容變更為移轉應有部分，原告 自僅能依原買賣契約內容，請求移轉特定部分，而不得請求移轉應有部分成為 共有人。然移轉特定部分因面積不足○．二五公頃，復不合農業發展條例第十 六條但書之情形，依現行法令，仍不得移轉，已如上述，故原告之請求不應准 許，應予駁回。 三、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。 四、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提出之證據均經審酌，核與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。 五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項、第七十八 條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　　四　　　日 臺灣苗栗地法院民事庭 ~B法　　　官　林念祖 右為正本，係照原本作成。 如對本判決上訴，須於送達後二十日內向本院提出上訴狀，並敘明上訴理由（須按對 造當事人人數提出繕本十三件，並繳納上訴費用新臺幣二萬六千一百六十三元，另附 送達郵資三十四元郵票四十份） ~B法院書記官　邱鴻志 中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　　五　　　日