減少價金

臺灣南投地方法院民事判決 111年度訴字第295號 原 告 陳義豐 訴訟代理人 洪嘉蔚律師 被 告 陳美惠 楊中農 上 一 人 訴訟代理人 楊秀芳 共 同 訴訟代理人 羅閎逸律師 陳瑞斌律師 上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年1月24日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠兩造於民國109年1月17日與訴外人黃朝煌簽立不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約一），由原告出資新臺幣（下同） 2,000萬元、被告楊中農與其父即訴訟代理人楊秀芳共同出 資1,000萬元、被告陳美惠出資1,000萬元，再向銀行貸款5, 000萬元，合計9,000萬元，向黃朝煌購入南投縣○○鄉○○段00 00000○000000地號土地（下合稱系爭土地）、同段26建號建 物（下稱系爭建物），並登記為兩造共有。兩造嗣於109年 間口頭成立合夥契約（下稱系爭合夥），將系爭土地、建物 作為合夥財產，用來經營龍莊度假山莊（下稱系爭民宿）。 嗣兩造於110年10月28日經本院110年度司偵移調字第156號 成立調解（下稱系爭調解），合意終止系爭合夥，原告以現 金2,500萬元向被告購買系爭土地、建物，並承受被告之銀 行貸款2,500萬元之債務，兩造為此於110年11月8日另簽立 不動產買賣契約契約書（下稱系爭買賣契約二），約定由原 告以買賣價金5,000萬元向被告購買系爭土地、建物之應有 部分2分之1。被告就系爭土地、建物之應有部分，已於110 年11月23日移轉登記給原告。 ㈡系爭建物前曾因存有違章建築部分，經南投縣政府以106年8 月10日府建使字第1060168595號函予以列管，系爭買賣契約 一成立時，原告知悉系爭建物有部分增建將來存有被拆除之 風險，並了解現況說明書，因此兩造於109年4月17日另與黃 朝煌簽訂交屋明細表暨點交確認單，並約定「待民宿執照暨 登記證核發取得確認無誤後由買方給付予賣方」，此約定係 因系爭建物若存有違建，原告將無法取得系爭民宿之登記證 ，因此兩造與黃朝煌點交系爭土地、建物時，已確認系爭建 物之違章建築（下稱系爭舊違建）已全數拆除，原告嗣後亦 取得系爭民宿之登記證。 ㈢兩造於成立系爭合夥、接管系爭民宿後，系爭民宿實際經營 者楊秀芳及被告決定搭建、修繕違章建築（包括系爭民宿原 不堪使用之部分，及新建系爭民宿原本未有之建物，下合稱 系爭新違建）。系爭新違建搭建前，原告曾向楊秀芳、被告 確認系爭新違建是否符合相關建築法規，楊秀芳、被告口頭 表示非違章建築，是原告於成立系爭買賣契約二時不知悉系 爭建物仍存有系爭新違建。但原告於系爭買賣契約二成立、 110年11月15日實際接管系爭民宿後，卻收到南投縣政府111 年3月10日府建使字第1110048538號函（下稱系爭南投縣政 府函）通知系爭建物有違反建築法之違章建築部分，應予拆 除。 ㈣被告明知系爭建物存有系爭新違建，與原告成立系爭買賣契 約二時未確實告知，且兩造合夥經營時，被告曾口頭向原告 表示並非違章建築，致原告誤以為買受系爭土地、建物後， 得以現況作為系爭民宿經營使用，詎原告竟收到系爭南投縣 政府函，命原告拆除系爭新違建，致原告無法繼續將系爭土 地、建物經營民宿，是被告給付之內容不符合債務本旨，且 故意不告知存有系爭新違建之瑕疵，應負買賣瑕疵擔保及不 完全給付責任。 ㈤就系爭建物被認定屬於違章建築而須拆除之部分，原得作為 鐵皮屋頂、露天玻璃屋、廁所、窯烤PIZZA屋、鐵皮倉庫等 營業使用，經拆除後致生減少價值及減少通常效用之瑕疵， 被告應依民法第354條第1項本文、第359條本文、第179條規 定，返還原告減少之價金184萬元。又經評估予以拆除、重 新施作防水設施等所需費用為116萬元，被告應依民法第227 條、第229條第2項規定，給付債務不履行之損害賠償116萬 元。上開費用共300萬元，是被告應分別給付原告150萬元。 ㈥爰依民法第227條、第229條第2項、第354條第1項本文、第35 9條本文、第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告 應分別給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告 假執行。 二、被告則以： ㈠系爭南投縣政府函通知原告應予拆除之系爭新違建雖屬違建 ，然系爭民宿乃原告主動找楊秀芳等人合資購入，成立系爭 合夥，原告亦為系爭土地、建物之共有人，應有部分達2分 之1，其對於民宿之現況應較其他人更為熟悉。 ㈡兩造於109年1月17日向黃朝煌購入系爭土地、建物時，原告 已知系爭建物原本就存有系爭舊違建，原告既為系爭合夥之 負責人，之後關於違章建築部分是否進行修繕，不但是由原 告決定，且系爭合夥之大小章、銀行存摺均係由原告負責保 管，系爭民宿營運費用支出均需經原告核對同意方能給付， 顯然原告自始至終均知悉系爭民宿之狀況，被告並無隱瞞系 爭新違建之情，故不負買賣瑕疵擔保及不完全給付責任。 ㈢兩造於110年10月28日成立系爭調解後，已就系爭合夥之財產 完成清算，原告並已拋棄其餘請求，自不得於本件再主張買 賣瑕疵擔保或不完全給付等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告 之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（本院卷第357-358頁，並依判決格式增刪 修改文句）： ㈠兩造與黃朝煌於109年1月17日成立系爭買賣契約一，出賣人 為黃朝煌，買受人為兩造，買賣標的為系爭土地、建物，原 告當時已知悉系爭建物之增建部分即系爭舊違建將來存有被 拆除之風險，並充分了解現況說明書。系爭土地、建物於10 9年4月1日移轉登記予兩造共有。 ㈡原告、被告楊中農於109年4月17日與黃朝煌簽訂交屋明細表 暨點交確認單。 ㈢兩造於109年間成立系爭合夥，將系爭土地、建物作為合夥財 產，用來經營系爭民宿。系爭合夥之商業登記名稱為龍莊民 宿，於109年12月28日核准設立，記載原告為合夥負責人， 被告為合夥人。系爭合夥之大小章、銀行存摺（彰化銀行埔 里分行）皆由原告保管。 ㈣系爭民宿於109年11月17日經南投縣政府核准登記，經營者姓 名為原告。 ㈤兩造於110年10月28日成立系爭調解，同意於同日終止系爭合 夥關係，清算合夥財產，於110年11月30日交接經營權予原 告，被告同意將系爭土地、建物之應有部分以2,500萬元賣 給被告，原告於同日給付原告2紙支票，發票日為110年10月 28日，票面金額各為300萬元。 ㈥兩造於110年11月8日就系爭土地、建物成立系爭買賣契約二 ，出賣人為被告，買受人為原告，約定買賣價金為5,000萬 元（包含系爭土地、建物買賣價金2,500萬元，及原告承受 被告銀行貸款2,500萬元），原告於110年11月8日給付被告2 紙支票（發票日為110年11月8日，票面金額各為300萬元） ，另於110年11月15日給付被告2紙支票（發票日為110年11 月15日，票面金額各為600萬元）。 ㈦兩造於110年11月15日點交系爭民宿，被告就系爭土地、建物 之應有部分於110年11月23日以買賣為登記原因移轉登記予 原告。 ㈧原告前已就系爭土地、建物陸續給付被告共2,400萬元，並於 111年1月7日向本院提存63萬元。 ㈨南投縣政府於111年3月10日以系爭南投縣政府函，命原告拆 除系爭建物違反建築法之違章建築部分。 ㈩原告收到系爭南投縣政府函後，有拆除系爭南投縣政府函命 拆除之違章建築部分。 原告於111年3月29日委託明亮水電工程行施作水電工程，支 出35萬元。原告於111年3月30日委託鍵昌公司施作拆除工程 ，支出費用81萬元。 依本院卷第347頁系爭民宿110年2月分類帳，有記載頂樓玻璃 復原費用共20萬元。依本院卷第323-346頁「龍莊民宿陳義 豐彰化銀行埔里分行」存摺所示，自110年10月9日至111年3 月20日交易明細中，並無記載上開頂樓玻璃復原復用20萬元 之支出。 四、本院之判斷： ㈠原告於系爭買賣契約二成立前，已知悉系爭建物存有系爭新 違建之情形： 　⒈兩造與黃朝煌於109年1月17日成立系爭買賣契約一時，均知 悉系爭建物之系爭舊違建部分將來存有被拆除之風險，並充 分了解現況說明書，系爭舊違建於109年11月17日取得民宿 登記證前業經拆除等情，為兩造所不爭執（本院卷第417-41 8、421頁），此部分事實應堪認定。 　⒉系爭建物前經南投縣政府列管有案，其部分涉及新違建部分 ，經南投縣政府106年8月10日府建使字第1060168595號函送 結案通知單，及民宿設立自行拆除不堪使用列管有案，今查 有違規復建與新增違建情事，南投縣政府遂於111年3月10日 檢送系爭建物違反建築法之違章建築補照通知單，有系爭南 投縣政府函可參（本院卷第37-39頁）。觀諸南投縣政府提 供系爭建物違建部分之照片，編號B違建部分為露天玻璃屋 ，編號C違建部分為廁所，編號D違建部分為窯烤PIZZA屋， 編號E違建部分為鐵皮屋，均前經民宿設立已自行拆除不堪 使用，目前又恢復；編號F、G違建部分則為新增違建，有南 投縣政府112年5月29日府建使字第1120104303號函所附系爭 建物照片為證（本院卷第213-228頁）。參以兩造對系爭建 物之系爭舊違建於109年11月17日取得民宿登記證前經拆除 ，但隨後有重新復原搭建成系爭新違建等情，並不爭執（本 院卷第418、421頁），足認系爭舊違建部分於109年11月17 日前雖經拆除，但隨後有重新復原搭建之違規復建與新增違 建情事。 　⒊兩造於109年4月1日至110年10月28日之期間，均為系爭建物 、土地之共有人及系爭民宿之合夥人，且原告為合夥負責人 ，系爭合夥之大小章、銀行存摺（彰化銀行埔里分行）皆由 原告保管，已如前述，足認原告對於系爭建物、土地之現況 及民宿之營運狀況，應較其他人更為熟悉。又上開照片中系 爭新違建之外觀均屬顯而易見，系爭民宿110年2月分類帳亦 有記載頂樓玻璃復原費用共20萬元，若要將原已拆除之部分 重新復原搭建，衡情應為原告所知悉並核對同意後，方能支 出上開違建費用，是原告對於系爭建物存有系爭新違建之情 形，難以諉為不知。參以原告於臺灣南投地方檢察署111年 度他字第480號偵訊中自陳：我於110年10月28日向被告購買 系爭土地、建物以前，知道系爭建物存有系爭新違建，是我 們合夥期間蓋的。我相信楊秀芳、被告陳美惠跟縣長關係好 ，縣政府不會拆，所以才願意購買等語（本院卷第403-404 頁）。足徵原告於系爭買賣契約二成立前，已知悉系爭建物 存有系爭新違建之情形，仍願意與被告成立系爭買賣契約二 。 　㈡被告不負民法第354條第1項買賣瑕疵擔保、民法第227條不完 全給付責任： 　⒈買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負 擔。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第373條本 文、第354條第1項本文）。所謂物之瑕疵，係指存在於物之 缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號 判決意旨參照）。買受人於契約成立時，知其物有民法第35 4條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責（民法第355 條第1項）。 　⒉本件原告於系爭買賣契約二成立前，已知悉系爭建物存有系 爭新違建之物之瑕疵，業經本院認定如前，則原告於系爭買 賣契約二成立時，既已知悉系爭建物因違反建築法，系爭新 違建將來有被拆除之風險，仍願意購買，難認被告應負民法 第354條第1項買賣瑕疵擔保責任。從而，原告主張依民法第 359條本文減少價金184萬元後，依民法第179條請求被告返 還不當得利184萬元，即屬無據。 　⒊至原告主張被告應負民法第227條不完全給付責任等語，惟因 可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關 於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而 生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償（民法第227條 第1項、第2項）。出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保 責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責 於出賣人之事由所致者，出賣人除負物的瑕疵擔保責任外， 同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院91年度台 上字第666號、100年度台上字第1468號判決意旨參照）。是 物之瑕疵須係於「契約成立後」始發生，且因可歸責於出賣 人之事由所致者，方有不完全給付之債務不履行責任之適用 ，倘若物之瑕疵於「契約成立時」即已存在，僅生物之瑕疵 擔保責任之問題，而無不完全給付之債務不履行責任之適用 。本件系爭建物上開瑕疵於系爭買賣契約二成立時即已存在 ，已如前述，是難認被告應負不完全給付之債務不履行責任 。 　㈢基上，原告於系爭買賣契約二成立前，已知悉系爭建物存有 系爭新違建之情形，仍願意購買，難認被告應負民法第354 條第1項買賣瑕疵擔保、民法第179條不當得利及民法第227 條不完全給付責任。 五、綜上所述，原告依民法第227條、第229條第2項、第354條第 1項本文、第359條本文、第179條規定，請求如訴之聲明所 示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請，亦失所依附，併予駁回。　　 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘 明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　7 　　日 民事第二庭 審判長法 官 鄭順福 法 官 葛耀陽 法 官 鄭煜霖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　7 　　日 書記官 沈柏樺