遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1885號 原 告 林幸虹 訴訟代理人 阮祺祥律師 被 告 黃東昇 焦宗寶 共 同 訴訟代理人 許峻鳴律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年1月25日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告黃東昇、焦宗寶應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄 ○○○號四樓房屋及其上頂樓增建物騰空遷讓返還予原告。 二、被告黃東昇、焦宗寶應自民國一一二年四月二十五日起至返 還本判決第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬 壹仟肆佰捌拾柒元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告黃東昇、焦宗寶負擔百分之六十八，餘由原 告負擔。 五、本判決第一項於原告以新臺幣捌拾萬元為被告黃東昇、焦宗 寶供擔保後，得假執行。但被告黃東昇、焦宗寶如以新臺幣 貳佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 六、本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣叁仟捌佰貳 拾玖元為被告黃東昇、焦宗寶供擔保後，得假執行。但被告 黃東昇、焦宗寶如每期以新臺幣壹萬壹仟肆佰捌拾柒元為原 告預供擔保，得免為假執行。 七、原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：訴外人即被告黃東昇、焦宗寶（下分稱其名，合 稱被告等2人）之女黃馨葳於民國112年3月10日將其名下門 牌號碼新北市○○區○○路000巷0弄00號4樓房屋及其上頂樓增 建物（下稱系爭建物）及其坐落新北市○○區○○段000地號土 地所有權應有部分4分之1（下稱系爭土地，與系爭建物合稱 系爭不動產），以買賣價金新臺幣（下同）800萬元出售予 伊，並簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣伊支付 價金後，黃馨葳於112年4月24日將系爭不動產所有權移轉登 記予伊。又被告等2人係黃馨葳之父母，雖在黃馨葳出售系 爭不動產前已居住使用系爭建物，但黃馨葳已告知被告等2 人於系爭不動產出售完成後，須搬離系爭不動產，被告等2 人迄今仍無權占有使用系爭不動產，已侵害伊之所有權行使 。且被告等2人自伊登記為系爭不動產所有權人即112年4月2 4日之翌日起迄今，因無權占有系爭不動產而每月獲得相當 於附近租屋市場租金行情之不當得利2萬6,000元等情。爰依 民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告等2人應將 系爭建物騰空遷讓返還予伊，以及自112年4月24日之翌日起 至返還系爭建物之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利 2萬6,000元。願供擔保請准宣告假執行。 二、被告等2人則以： 　　㈠衡諸一般購屋者在購屋前，無論屋內有無住人，定會設法 進屋查看，以瞭解屋況，然原告或仲介公司即合境地產廣 告股份有限公司（下稱合境公司）業務員謝亞妏竟從未與 伊等接觸，亦未曾進屋查看，原告竟願意購買系爭不動產 ，與一般購買房屋者之行為大相逕庭；又系爭房屋位於新 北市新莊區，但合境公司營業處在高雄，代書事務亦位在 高雄市三民區，黃馨葳為何要遠赴高雄委由合境公司居間 ，合境公司又如何能盡善盡仲介之責？原告為何又同意遠 赴高雄與黃馨葳簽約？顯然有疑；另黃東昇曾寄發監察院 郵局存證號碼000052號存證信函（下稱52號存證信函）告 知合境公司、黃馨葳無權擅自出售系爭不動產乙事，合境 公司人員豈有不告知原告之理，但黃馨葳竟在收到52號存 證信函後即與原告簽立系爭契約，原告在明知黃馨葳有無 權利出售之疑義下，仍與黃馨葳簽約，實過於輕率；再觀 系爭契約內容與原告與黃馨葳於同日簽署之增補特約，有 多處不尋常之處等節，可知原告與黃馨葳間就系爭不動產 之買賣並無買賣之真意，屬通謀意思表示而無效，故原告 應非系爭不動產之所有權人，本件請求為無理由。 　　㈡縱認原告與黃馨葳間就系爭不動產有買賣真意，黃馨葳與 黃東昇曾於104年12月31日簽署同意書（下稱系爭同意書 ），黃馨葳承諾在清償欠款完畢前，不得出售系爭不動產 ，亦即黃東昇得持續居住於系爭不動產，雙方間就系爭不 動產已成立使用借貸關係，焦宗寶為黃東昇之妻子，基於 夫妻在法律上有同居義務，本即得與黃東昇同住。原告取 得系爭不動產所有權時，已知系爭房屋由伊等居住使用， 依債權物權化之法理，上開使用借貸關係對原告應仍繼續 存在，該使用借貸關係未經終止、解除、消滅前，原告自 不可訴請伊等騰空返還系爭房屋。再退步言之，原告提起 本件訴訟係以逼迫伊等遷讓為目的，屬權利濫用及違反誠 信原則。又縱認原告得主張相當於租金之不當得利，原告 主張市場行情為每月租金2萬6,000元，並未舉證說明，自 非可採等語，資為抗辯。 三、得心證之理由： 　　㈠黃馨葳為被告等2人之女。黃馨葳於民國112年3月10日以買 賣價金新臺幣（下同）800萬元出售系爭不動產予原告， 雙方並簽署系爭契約。嗣原告於簽約當日將現金10萬元及 發票金額70萬之票據交付予訴外人即地政士劉金葉，存入 履保專戶，又原告於112年4月19日匯款125萬元至履保專 戶，原告向臺北富邦銀行貸款600萬元，代償黃馨葳積欠 之抵押貸款467萬1,781元後，餘額132萬8,219元，於112 年4月27日匯入履保專戶。又黃馨葳於112年4月24日將系 爭不動產所有權移轉登記予原告等情，有系爭契約、增補 契約、價金履約保證申請書、買賣契約收款明細確認表、 系爭不動產所有權狀、系爭不動產登記謄本、異動索引、 價金履約專戶明細暨點交證明書、合泰建築經理股份有限 公司112年9月8日函所附履保專戶收付明細表可稽（見本 院卷第19至49頁、第87至93頁、第165至167頁、第195至2 01頁），應堪認定。 　　㈡按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者， 該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例 參照）。又按通謀虛偽意思表示乃權利障礙要件，屬變態 之事實，為免任意挑釁當事人間已存在之法律關係，應由 主張此項利己事實之人，提出具有相當證明力之證據而後 可（最高法院105年度台上字第1634號判決意旨參照）。 經查： 　　⒈被告等2人以原告未曾至現場看屋、黃馨葳遠赴高雄委由合 境公司居間、原告在知悉黃馨葳無權出售下，仍輕率與黃 馨葳簽約、系爭契約與增補特約內容，有多處不尋常之處 等節，抗辯原告與黃馨葳間就系爭不動產之買賣為通謀意 思表示云云，無非係以黃馨葳與黃麗華於103年4月15日協 議書（下稱系爭協議書）、系爭同意書、黃馨葳於112年2 月20日所寄大溪員樹林郵局000006號存證信函（下稱6號 存證信函）、52號存證信函、證人謝亞妏寄出之信件為據 。然被告等2人上開抗辯，不僅為原告所否認，且原告於 買受系爭不動產時，縱未曾看屋，且知悉被告等2人居住 使用之事實，但出賣人黃馨葳既與原告約定折讓價金，且 當原告對被告等2人提告時，黃馨葳應出庭作證等情，業 經證人謝亞妏證述在卷（見本院卷第236至237頁），且有 增補特約可稽（見本院卷第35頁），足見原告基於締約自 由之意志下，同意買受系爭不動產，尚無不符常情之處， 自難僅憑原告未曾看屋，且知悉屋內有人居住等節，遽認 原告與黃馨葳就系爭不動產之買賣債權行為及物權行為屬 通謀虛偽意思表示。況觀系爭協議書、系爭同意書及上開 存證信函、信件之內容，或為黃馨葳與黃麗華之約定，或 為黃馨葳與黃東昇之約定，或為黃馨葳以存證信函催告被 告等2人搬遷，或為黃東昇以存證信函回覆表示黃馨葳無 權出售，且拒絕搬遷，或為證人謝亞妏商請被告等2人提 前搬遷等內容（見本院卷第121頁、第125頁、第131至136 頁、第183頁），但上開文件均非原告簽署，更無提及任 何原告與黃馨葳通謀成立買賣之情，更難僅執上開書證即 可遽認原告與黃馨葳就系爭不動產之買賣為通謀。 　　⒉又依證人謝亞妏證稱：原告與黃馨葳間就系爭不動產之買 賣，係伊居間經手，當初是黃馨葳委託伊出售系爭不動產 ，原告在網路上看到出售，打電話給伊，因當初系爭不動 產不能看屋，且有黃馨葳父母居住，所以黃馨葳折讓買賣 價金給原告。黃馨葳也有在不動產說明書中勾選系爭不動 產有人居住，原告也有看過不動產說明書，原告自己也有 去看現場周遭環境。原告打電話來問我們能不能看房子， 因不能看，所以我們只有傳房子的外觀照片跟室內照片給 原告看，後來因為黃馨葳同意願意折讓價金，原告覺得價 錢可以接受，就約在臺北車站簽約。簽約時，黃馨葳有跟 原告和原告丈夫吳崇睿解釋，系爭不動產有黃馨葳的父母 親住在裡面，所以增補特約就約定，交屋後由原告自行處 理住在系爭房屋裡面的住戶，黃馨葳不負責等語（見本院 卷第234至237頁），足見原告與黃馨葳就系爭不動產成立 買賣關係，係由謝亞妏居間成立。且經謝亞妏居間後，原 告於112年3月10日同意以價金800萬元向黃馨葳購買系爭 不動產，並與黃馨葳簽署系爭契約、增補特約、價金履約 保證申請書，約定簽約款80萬元、完稅款80萬元、尾款64 0萬元（見本院卷第21至43頁），原告於簽約當日將現金1 0萬元及發票金額70萬之票據存入履保專戶，再陸續給付 其餘價金至履保專戶等情，已如前述，益見原告確已依系 爭契約之約定履約給付全部價金予黃馨葳。嗣黃馨葳收受 全部價金後，即於112年4月24日將系爭不動產所有權移轉 登記予原告。 　　⒊準此，被告等2人所舉證據並無從證明其抗辯原告與黃馨葳 間就系爭不動產之買賣債權行為及物權行為，為通謀虛偽 意思表示，且原告與黃馨葳經謝亞妏居間簽署系爭契約後 ，原告與黃馨葳確均依約履行，則被告等2人辯稱原告與 黃馨葳間之買賣為通謀，應屬無效，原告並非系爭不動產 所有權人云云，自不可取。是兩人就系爭不動產所為買賣 債權行為及物權移轉登記行為，顯非通謀意思表示，原告 應為系爭不動產所有權人甚明。雖原告聲請傳喚買賣過程 之原告代理人吳崇睿、原告本人到庭，以釐清買賣經過之 真實性，然有關原告與黃馨葳間就系爭不動產之買賣經過 ，證人謝亞妏已證述綦詳，且買賣價金之支付，也經合泰 建築經理股份有限公司112年9月8日函覆說明，本件事證 已臻明確，核無傳喚原告代理人吳崇睿、原告本人到庭作 證之必要；另證人謝亞妏證稱：簽約時有錄音錄影等語， 本院亦當庭曉諭證人謝亞妏庭後提出（見本院卷第238頁 ），但證人謝亞妏於本件言詞辯論終結前，遲未提出，雖 被告等2人聲請本院向證人謝亞妏函調錄音錄影資料，但 本院考量證人謝亞妏證述明確，自無函調之必要，併此敘 明。 　　㈢被告等2人復辯稱黃馨葳積欠黃東昇借款，黃馨葳清償借款 前，黃馨葳不得處分系爭不動產，黃東昇自可持續居住在 系爭不動產，雙方間就系爭不動產已成立使用借貸關係， 焦宗寶為黃東昇之妻子，本即得與黃東昇同住，原告既知 悉上情，自應繼受上開使用借貸關係，在使用借貸關係未 終止、解除、消滅前，其等自屬有權占有云云，並提出系 爭同意書、52號存證信函為證。惟查： 　　⒈按使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，使 用借貸亦未如租賃有民法第425條規定。故土地所有權移 轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意繼續使用 外，土地使用人縱經原所有人無償提供使用或允許借用， 亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有 使用該土地之權利（最高法院93年度台上字第2427號判決 、94年度台再字第58號判決意旨參照）。且按民法第425 條係買賣不破租賃之規定，必以當事人間屬租賃契約關係 ，始有其適用（最高法院99年度台上字第1585號判決意旨 參照）。再按類推適用，係就法律未規定之事項，比附援 引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及 社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生 類推適用而補充之問題。又所謂之法律漏洞，乃指違反法 律規範計劃、意旨的不完整性，法律所未規定者，並非當 然構成法律漏洞，端視其是否違反法律規範意旨、計劃及 立法者之是否有意沉默而定（最高法院93年度台上字第17 18號判決意旨參照）。是契約乃當事人本其自主意思所為 之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，本應尊重該 契約關係所形成之私法關係，且當事人取得物之占有使用 權源既有多種選擇，自應優先尊重當事人選擇，當事人如 選擇使用借貸契約作為取得物之占有使用權源，本應承擔 因此產生風險，如逕以民法第425條第1項規定，類推適用 於使用借貸契約關係，係以法律強制手段干預當事人約定 ，顯與契約自由原則有違。且民法第425條第1項規定乃屬 債權契約相對性之例外，有其規範之立法目的，其他債權 契約不當然賦予相同效果，是民法就使用借貸契約關係未 設如民法第425條第1項之規定，應係立法者基於租賃契約 與使用借貸契約雖同為物之使用，但法律性質及社會功能 有其根本之不同，例如租賃契約屬有償契約，而使用借貸 契約為無償契約，而為不同規範立法，且立法者因考量租 賃契約常涉及居住之問題，國家有特別立法民法第425條 第1項規定，承認租賃契約債權相對性之例外必要，以保 障弱勢之承租人，而使用借貸契約關係未有如民法第425 條第1項之相同規範，係因未同等待之緣故，自無違反法 律規範意旨、計劃情事，非屬法律漏洞，本無類推適用必 要，類推適用民法第425條第1項規定於使用借貸契約關係 ，不僅破壞立法者之預設法律價值，亦將與契約對價平衡 之觀念有所不符。況民法第425條第2項規定，未經公證之 不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用民 法第425條第1項規定，可見立法者已有意限制民法第425 條第1項規定適用範圍，自無於使用借貸契約關係仍類推 適用民法第425條第1項規定必要。查，縱依被告等2人所 提出之系爭同意書、52號存證信函之內容及黃馨葳與被告 等2人間之親屬關係等情節，得以證明黃馨葳與黃東昇間 就系爭不動產有使用借貸之法律關係存在，然揆諸前揭說 明，使用借貸之法律關係應無類推適用民法第425條第1項 規定之虞，則原告於購入系爭不動產時，自無繼受黃馨葳 與被告等2人間使用借貸之關係可言。 　　⒉次按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特 定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人 已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物 之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則， 該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院 90年度台上字第1060號判決、最高法院100年度台上字第4 63號判決參照）。雖原告於買受系爭不動產時知悉系爭不 動產有被告等2人居住使用中，然黃馨葳已在簽約時表示 此使用借貸為其與被告等2人之私事，業經證人謝亞妏證 述綦詳（見本院卷第237頁），並在增補特約中同意折讓 買賣價金，且同意由原告自行處理住戶搬遷事宜，以及同 意原告提告時出庭作證（見本院卷第35頁），足見原告雖 知悉被告等2人居住使用系爭不動產中，經黃馨葳告知後 ，係認為其有權對被告等2人提起訴訟請求被告等2人搬遷 ，始同意簽立系爭契約、增補特約等文件，自難認原告於 締約時知悉黃馨葳與被告等2人就系爭不動產有何使用借 貸契約之內部關係。縱原告知悉該使用借貸契約關係，然 原告買受系爭不動產時，亦自認其有權訴請被告等2人搬 遷後自行占有使用，亦難認原告受讓系爭不動產所有權係 出於惡意。是上開使用借貸之法律關係，屬債之關係，僅 於當事人間有其效力，原告雖為系爭不動產之受讓人，但 其並無知悉黃馨葳與被告等2人間之使用借貸債權契約， 猶惡意受讓系爭不動產之情，揆諸前揭說明，原告自無受 黃馨葳與被告等2人間就系爭不動產原所存在使用借貸契 約關係之拘束可言。是被告等2人以債權物權化之法理辯 以其等與黃馨葳間之使用借貸關係對原告仍繼續存在，其 等非無權占有系爭不動產云云，並不可取。　　　 　　㈣又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民 法第148條定有明文。然按民法第148條第1項所定之權利 行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行 使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受 之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利 益極少而他人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社 會化之基本內涵，固可認為係以損害他人為主要目的；然 在自由經濟市場機制下，若當事人斟酌情況，權衡損益， 為追求其經濟效益或其他正當之目的而締結契約，並據以 行使其依法享有之權利，除係以損害他人為「主要」之目 的，因此造成他人及國家社會極大之損害，而違背權利社 會化之基本內涵與社會倫理外，尚難遽指其為權利濫用， 俾免過度限制自由市場之機能。又在自由經濟體制下，當 事人締結契約，本應自行考量其風險承擔與利益分配，苟 雙方在對等基礎下，本於自主意思及自主決定訂立契約， 縱契約之內容僅在圖自己之利益，而未慮及對方之利潤， 如經衡量權利人與義務人雙方之利益狀態，並非旨在犧牲 他人之利益者，亦難認其係違反誠信原則（最高法院111 年度台上字第1271號判決參照）。 　　㈤查，原告受讓系爭不動產所有權非惡意，既如前述，已難 認原告有以損害被告等2人為主要之目的，且黃馨葳本於 系爭不動產所有權人身分，有權處分系爭不動產，原告與 黃馨葳締約，均係本於自由經濟市場機制下，自行斟酌情 況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當之目的所締 結契約。雖被告等2人有居住使用系爭不動產，其辯以黃 東昇與黃馨葳簽署系爭同意書、借貸等糾紛，但此皆為被 告等2人與黃馨葳之法律關係，與原告無涉。是原告因買 賣而取得系爭不動產所有權後，本於所有權人權利，提起 本件訴訟，自屬權利正當行使，亦難認原告提起本件訴訟 係違反誠信原則可言。 　　㈥再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條 第1項前段、中段定有明文。查，原告既為系爭不動產所 有權人，且被告等2人無權占有系爭不動產使用中，則原 告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告等2人應 將系爭建物騰空遷讓返還予其，自屬有據。 　　㈦另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民 法第179條、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人 土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最 高法院61年台上字第1695號判例參照）。且按城市地方房 屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為 限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105 條規定，於租用基地建築房屋準用之。另土地法施行法第 25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額 ，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市 地政機關估定之價額。土地法第148條規定，土地所有權 人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第 1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。惟基 地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基 地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年台上字第30 71號判例參照）。經查：　　　 　　⒈原告於112年4月24日起登記為系爭不動產之所有權人，被 告等2人自斯時起無權占有系爭不動產而受有利益，致原 告受有相當於租金之損害，原告依不當得利之法律關係， 請求被告等2人自112年4月24日翌日即112年4月25日起至 返還系爭建物之日止，按月給付其相當於租金之不當得利 ，自屬有據。 　　⒉又系爭不動產臨近新北市新莊區思源路，附近有商家林立 ，且鄰近國小、公園、公車站、捷運環狀線幸福站，生活 、交通便利齊全，有GOOGLE地圖、系爭建物外觀照片可查 （見本院卷第143至145頁），且系爭房屋供被告等2人居 住使用，未出租或從事商業活動，並審酌兩造對租金金額 之意見，應認本件依系爭不動產之申報總價及建築物價額 年息5％計算相當於租金之不當得利，尚屬適允。 　　⒊系爭土地面積為97.23平方公尺，於111年1月之申報地價為 每平方公尺2萬5,280元（見本院卷第91頁），112年1月之 申報地價亦同111年度之申報地價，原告所有權利範圍4分 之1，系爭土地之申報地價總額應為61萬4,494元（計算式 ：每平方公尺2萬5,280元×97.23平方公尺×1/4＝61萬4,494 元，元以下四捨五入，下同）；另系爭建物於本件繫屬時 即000年0月間之估定現值總額為214萬2,434元，有新北市 政府地政局111年8月10日新北地價字第1111503436號函暨 所附112年6月1日之新北市新莊區建物現值調查估價表可 稽（見本院卷一第99頁）。則系爭不動產申報總價合計為 275萬6,928元（計算式：61萬4,494元＋214萬2,434元＝275 萬6,928元），每月租金為1萬1,487元（計算式：275萬6, 928元×5％÷12＝1萬1,487元）。是原告依不當得利之法律關 係，請求被告等2人應自112年4月25日至返還系爭建物之 日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬1,487元部分， 為有理由；逾此部分之請求，為無理由。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、民法第179條規 定，請求被告等2人應將系爭建物騰空遷讓返還予其，以及 應自112年4月25日起至返還系爭建物之日止，按月給付其相 當於租金之不當得利1萬1,487元部分，為有理由，應予准許 ；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分 ，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經 核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原 告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日 民事第四庭 法　官 趙伯雄 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日 書記官 康閔雄