遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第2415號 原 告 林愛玉 訴訟代理人 林俊吉 被 告 陳金鳳 訴訟代理人 劉純增律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年2月1日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○○弄○號四樓房屋遷讓 返還原告。 被告應給付原告新臺幣參拾柒萬捌仟元，及自民國一一三年二月 二日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠兩造本為朋友關係，原告買受門牌號碼新北市○○區○○街000巷 00弄00號4樓房屋（下稱系爭房屋）裝潢好就出租給被告， 本約定月租新臺幣（下同）1萬2,000元，後來被告希望調降 租金，最後降到每個月9,000元。本來兩造有簽書面租約， 但到期後就沒有再簽租約也未約定租期。被告原本有按期給 付租金，後來兒子涉毒品犯罪而且後來死亡，被告就無法按 期給付租金。被告因為經濟問題有跟原告借錢，原告還將系 爭房屋拿去民間借貸，本預期被告可順利取回其兒子被扣押 款項，未料拖到民國111年4月方取回一部分，被告有將這部 分拿來償還之前積欠原告之租金及借款利息，租金是給付到 108年10月，故原告起訴請求自108年11月起至112年3月總共 41個月之租金共36萬9,000元。被告於106年間未按期繳納房 租時，原告就有口頭跟被告表示要終止租約，但沒有寄書面 ，不過後來被告又有簽本票給付108年1月至9月底之租金， 原告復於112年8月10日調解、112年12月5日開庭時向被告為 終止租約之意思表示；另因系爭房屋係海砂屋，業經新北市 政府核定拆除改建，預計建築執照核下來就要拆除系爭房屋 ，原告併依土地法第100條第1款規定請求收回系爭房屋，兩 造就系爭房屋之租約經原告終止後，被告應將租賃物即系爭 房屋遷讓返還原告。再系爭房屋租約經原告終止後，被告迄 今仍未返還系爭房屋，原告得請求被告自112年4月1日起至 遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利9,00 0元等語。 　㈡並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付37萬8 ,000元及自112年4月30日起至遷讓之日止按月給付9,000元 。 二、被告則以： ㈠被告向原告承租系爭房屋已十幾年，起初確有簽立房屋租賃 契約書，嗣因彼此間已有相當熟識，就沒再定期簽約，僅按 月交付租金而已，兩造間之租賃關係，已成為不定期租賃關 係。106年被告之子吳漢昭死亡，被告頓失經濟支柱，無法 按月繳交租金，徵得原告同意後，依原告指示簽立本票作為 積欠租金之債權憑證。系爭房屋106年之月租為9,300元，10 7月租金降為9,000元，但原告竟要被告不定期簽立租金本票 ，如106年12月22日要被告開立面額9,300元本票1張，次月1 07年1月3日要被告開立2張面額1萬8,600元之本票，107年1 月6日開立面額9,300元本票，到了107年1月16日又要求開立 1張面額2萬7,900元之本票，107年1月21日開立面額1萬5,50 0元本票，107年1月26日開立面額2萬1,700元本票，僅107年 1月份，原告就要被告開立6張本票，金額合計高達11萬1,60 0元。接著107年2月份，107年2月1日開立1張面額2萬7,900 元本票、107年2月15日開立1張面額1萬8,600元本票，107年 2月12日開立面額3萬2,550元本票，在2月份即開立7萬9,050 元之本票作為2月份租金。在3月份，107年3月11日開立面額 3萬7,200元本票、107年3月14日開立面額8萬6,800元本票， 107年3月19日開立面額3萬1,000元本票，107年3月22日開立 面額1萬8,600元本票，金額合計有17萬3,600元。到了107年 10月份，原告說被告已積欠11個月房租，每月9,000元，遂 於107年10月24日要被告開立面額9萬9,000元本票1張。後來 自107年11月起至108年9月止，均要被告逐月開立面額9,000 元本票1張，以上開立支付房租之本票計有25張，金額合計5 6萬2,550元，早已超過原告主張之37萬8,000元。以上被告 支付原告之租金本票，原告早已聲請本院核發108年度司促 字第33777號支付命令並聲請強制執行，已然取得租金款項 ，故否認積欠原告租金等語，資為抗辯。 　㈡並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： 　　原告主張其將系爭房屋出租被告，到期後即未再續簽租約， 亦未約定租期，租金則自每月1萬2,000元調降為9,000元， 被告並未依期繳納租金，迄今仍積欠原告108年11月起至112 年3月租金，原告除因被告積欠租金而向被告表示終止系爭 房屋租約，並以系爭房屋為海砂屋需拆除重建而終止系爭房 屋租約，被告應遷讓返還系爭房屋，並給付自112年4月1日 起至遷讓之日止，按月9,000元計算之不當得利等語。被告 固未否認其現仍占有使用系爭房屋，且自108年10月起未曾 繳納租金予原告，然就其是否積欠原告租金，及是否無權占 有系爭房屋，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為 ：㈠原告得否終止系爭房屋租約？被告積欠原告之租金數額 為何？㈡原告得否請求被告返還系爭房屋，並按月給付相當 於租金之不當得利？經查： ㈠原告得終止系爭房屋租約，並請求被告給付積欠租金37萬8,0 00元元： 　⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條定有明文。被告於系爭房屋原租期屆滿後，仍持續 占有系爭房屋，並斷斷續續支付租金等情，為兩造所不爭執 ，堪認兩造間就系爭房屋成立不定期限租賃關係。 ⒉次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人 收回自住或重新建築時，土地法第100條第1款定有明文。原 告主張系爭房屋為海砂屋，業經新北市政府核定拆除改建等 語，有其提出新北市政府112年9月11日新北府城更字第1124 620206號函為證（見本院訴字卷第59至65頁），堪認原告就 系爭房屋有需收回重新建築之情形。而原告於本院113年2月 1日言詞辯論期日當庭向被告表示依土地法第100條第1款規 定收回系爭房屋，被告就此並無意見，有該日言詞辯論筆錄 在卷可參（見本院卷第54頁），可認原告終止系爭房屋租約 之意思表示已送達被告，系爭房屋之不定期限租賃關係於11 3年2月1日發生終止效力。 　⒊又原告主張被告自108年11月起即未給付租金，請求被告給付 積欠租金共37萬8,000元等語，被告不否認其自108年10月起 未給付租金，則計至系爭房屋租期於113年2月1日終止時， 被告尚積欠51個月又1日租金，共計45萬9,310元（計算式： 9,000元×51又1/29月＝45萬9,310元），原告僅請求37萬,800 0元，未逾得請求之數額範圍，自屬有據。 　⒋至於原告主張被告積欠租金而得向被告為終止系爭房屋租約 ，起訴前已口頭向被告表示終止，起訴後亦於112年8月10日 調解、112年12月5日開庭時向被告表示終止云云。然原告就 起訴前、112年8月10日調解時曾向被告表示終止系爭房屋租 約之意思表示等節，並未舉證以實其說，自無可採。而原告 於112年12月5日言詞辯論期日僅主張於112年8月10日調解時 向被告表示終止，並未有當日再次為終止之意思表示，此有 該日筆錄在卷可佐（見本院卷第38頁至第39頁），故原告主 張系爭房屋租約於112年12月5日終止云云，仍無可採。 ㈡原告得請求被告遷讓系爭房屋，並自113年2月2日起按月給付 相當於租金之不當得利9,000元： ⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前 段定有明文。兩造間系爭房屋租約經原告於113年2月1日終 止，如前所述，被告依前開規定應將系爭房屋返還原告，故 原告請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬可採。 ⒉次無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。系爭房屋租約於113年2月1 日終止，而被告迄今仍未將系爭房屋遷讓返還原告，自受有 相當於租金之不當得利，原告得依前開規定請求被告自113 年2月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當 於租金之不當得利9,000元。至於原告請求自112年4月30日 起至113年2月1日止之不當得利部分，此期間系爭房屋租約 既仍屬有效，被告占有系爭房屋自非無法律上之原因，原告 此部分請求，即非有據。 四、綜上所述，系爭房屋租約經原告於113年2月1日終止，被告 應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付積欠租金37萬8,000元 ，及自113年2月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付相當於租金之不當得利9,000元。從而，原告依土地法第1 00條第1款規定、民法租賃及不當得利之法律關係，請求被 告給付如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許，逾此範 圍部分，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。 六、據上論結，原告之訴為有一部理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條，判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日 民事第四庭法　官　莊佩頴 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日 書記官　李瑞芝