給付買賣價金等

臺灣新北地方法院民事判決 112年度重訴字第474號 原 告 楊太郎 訴訟代理人 魏釷沛律師 被 告 葉耀升 訴訟代理人 陳韋霖律師 上列當事人間給付買賣價金等事件，經本院於民國113年1月16日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告原係桃園市○○區○○路000號房地（即桃園市○○區○○○段○00 00○號及坐落之桃園市○○區○○○段○0000地號；下稱系爭房地 ）之所有權人。原告於99年3月26日與被告簽立買賣契約【 見原證1；下稱系爭契約】，雙方約定原告將系爭房地以2,7 00萬元之金額（見系爭契約第1條）出售予被告，並委由地 政士欒中文辦理系爭房地移轉登記事宜。 ㈡兩造間之系爭契約有效成立後，被告即負有依約給付買賣價 金之義務，惟原告僅有在簽約時取得簽約款80萬元【見原證 1第2條第1期款簽約款備註欄之記載】。嗣被告於99年4月26 日取得系爭房地之所有權登記【見原證2、原證3】。被告取 得系爭房地所有權後，就系爭買賣價金尾款2,620萬元，依 系爭契約第2條約定係以貸款抵付尾款，且系爭契約第3條第 1項約定被告預計要向金融機構抵押貸款2,000萬元，故就尾 款扣除金融機構貸款額後尚有620萬元之差額，被告遂依系 爭契約第3條第1項第3款之約定，另於99年5月7日委託地政 士欒中文設定抵押權600萬元予原告，以確保被告清償此部 分之價金（所餘20萬元之尾款差額，原係兩造同意轉作為給 付陳秉澤之報酬，故原告同意該差額不再另行設定）【見原 證13】。 ㈢嗣被告始終未向金融機構抵押貸得2,000萬元給付尾款，惟原 告因系爭契約已受有部分債務陸續清償之利益，且陳秉澤個 人預先承諾嗣後會陸續轉交原告款項，故金額雖未達600萬 元，但因原告當時同意作價認列為已受清償600萬元，並於0 00年0月00日出具清償證明書將該600萬元抵押權予以塗銷【 見原證14】。 　㈣因被告始終未向金融機構抵押貸得2,000萬元，亦未清償該筆 尾款債務，原告遂於111年4月26日在未定相當期限催告給付 之下逕行發函解除系爭契約【見原證4】。 ㈤如原告在未定相當期限催告給付之下逕行發函解除契約之法 律行為有效，被告本應依民法第259條第1款負將系爭房地回 復登記為原告所有之義務，但因被告已於101年5月17日將系 爭房地移轉登記為訴外人黃志堅所有【見原證5】，且於109 年7月6日已遭訴外人黃志堅之債權人聲請查封拍賣【見原證 5】。被告就系爭房地顯然已有返還不能之事實。且系爭房 地於查封當時已有遠超過原買賣價金2,700萬元之抵押權設 定（最高限額抵押權1,200萬元、最高限額抵押權2,000萬元 、最高限額抵押權1,041萬元），顯見系爭房地之價值遠大 於2,700萬元。爰以民法第259條第6款為請求權基礎，請求 被告給付2,000萬元。 ㈥如原告在未定相當期限催告給付之下逕行發函解除契約之法 律行為無效，系爭契約仍未合法解除，則原告以系爭契約第 2條、民法第367條為請求權基礎，請求被告給付2,000萬元 。 ㈦系爭契約既然有效成立（意思合致，且法律行為有效），被 告自應受系爭契約拘束，負有給付買賣價金之義務。茲就被 證1（即高檢署111年度上聲議字第7101號處分書、桃園地檢 署111年度偵字第25041號不起訴處分書）之意見如下： ⒈原告於前開刑事案件中主張是因遭訴外人陳秉澤（身份證統 一編號：Z000000000、舊名陳子傑、化名宋家澤；下同）、 被告等2人共同施用詐術而為系爭契約，並因此將系爭房地 辦理過戶至被告名下，嗣後被告又再以原證9之買賣進行脫 產將系爭房地過戶至訴外人黃志堅名下。據此對訴外人陳秉 澤、被告、訴外人黃志堅等3人提起刑事詐欺告訴。 ⒉上開告訴事實，雖為訴外人陳秉澤、被告及訴外人黃志堅等 人否認之，且高檢署處分書與不起訴處分書並未認定原告於 系爭房地買賣有遭詐欺而陷於錯誤乙事。但上開告訴事實是 否成立詐欺與否，就系爭契約部分，僅涉及原告就系爭買賣 之意思表示有無民法第92條第1項得撤銷之事由（原告被詐 欺而為意思表示）？以及原告得否對被告、訴外人陳秉澤、 訴外人黃志堅主張民法第184條、第185條之共同侵權行為損 害賠償責任（原告遭共同詐欺而為系爭房地之處分因而受有 財產損害）？高檢署處分書與不起訴處分書所為之結論（詐 欺罪嫌疑不足），實與本件請求權無涉。 ⒊依原證6（110年11月17日欒中文之檢事官詢問筆錄）可知辦 理系爭買賣房地過戶登記之欒中文於刑事偵查庭到庭證稱出 賣人與買受人當時均是出於買賣之真意而為之，並提出如原 證7所示之文書（即欒中文110年11月17日書面陳述、建物登 記異動資料查詢、不動產買賣契約書、兩造於99年4月15日 簽立之切結書、兩造與陳秉澤之身分證影本、系爭房地買賣 公契）佐證。足堪認定兩造間系爭契約與物權行為均為真實 ，在別無反證證明當時兩造是基於通謀而為虛偽之意思表示 （依民法第87條第1項，該法律行為無效），自無從反於原 證1之記載曲解成兩造並無買賣之真意，或曲解成買賣關係 存在於原告與訴外人陳秉澤之間。 ⒋高檢署處分書與不起訴處分書雖採信訴外人陳秉澤之辯解， 認定是訴外人陳秉澤借用被告之名義與原告買賣系爭房地， 惟訴外人陳秉澤所稱：「與楊太郎約定附條件買回」、「於 101年5月與楊太郎口頭約定將房子賣給伊」等語，別無其他 文書證據可供證明，自難僅憑陳秉澤以刑事被告之身分自辯 之詞認定屬實。更何況，前開辯解與原證7所示兩造與陳秉 澤等3人於99年4月15日簽立之切結書另行確認兩造間買賣契 約為真實之內容矛盾。考量該切結書並非辦理系爭房地買賣 過戶登記所應附加之文件，亦無反證證明簽立當時有何意思 表示不自由或意思表示錯誤等情，自屬高度可信。 ⒌被告雖主張無須依約付款，因兩造並無買賣之真意（亦即被 告主張兩造間之系爭契約是通謀虛偽意思表示）云云，惟有 關民法第87條第1項通謀虛偽意思表示之舉證責任在於主張 者，最高法院有下列見解，原告均引用列為證據： ⑴「查買賣是否出於通謀虛偽意思表示，與買賣價金是否確實 支付或已否以債權抵償（付），並無必然之關係，價金未確 實支付，不即表示未有效成立買賣」（最高法院96年度台上 字第201號民事裁定要旨）【見原證10】。 ⑵「當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責，民 事訴訟法第277條，定有明文。上訴人主張：被上訴人通謀 而為虛偽意思表示，共同侵害伊之債權，自有先就此項事實 舉證之義務。上訴人所提證據，僅能證明其債權之存在及系 爭房屋移轉之情形，對於被上訴人應負侵權行為責任之故意 過失事實，則未能證明。縱證人劉某、王某陳述房地買賣之 時日等，略有出入。亦不能據此免除上訴人應先負舉證之責 ，而謂被上訴人有共同侵權行為」（最高法院73年度台上字 第3506號民事判決要旨）【見原證11】。 ⑶「查刑事判決所認定之事實，於為獨立民事訴訟之裁判時本 不受其拘束，而主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示 者，應負舉證之責」（最高法院69年度台上字第102號民事 判決要旨）【見原證12】。 ⒍再者，即便高檢署處分書與不起訴處分書均認定訴外人陳秉 澤係借用被告之名義與原告買賣系爭房地，惟借名登記法律 關係為債權關係，僅存在於訴外人陳秉澤與被告之間，效力 並非及於原告。就原告而言，被告既為系爭房地買賣契約之 買受人，縱使有授權訴外人陳秉澤代理為原證8、原證9之簽 約及處分之內部關係（此為假設語氣，並非原告自認），亦 非原告所明知，更何況，被告取得系爭房地所有權後，尚陸 續在100年8月14日、100年8月9日設定他項權利予訴外人林 俊成、黃志堅【見原證3】，並於101年5月17日將系爭房地 所有權移轉予黃志堅【見原證3、原證5、原證9】。系爭房 地數次的處分行為，被告實無從諉為不知或無買賣系爭房地 之真意，被告仍應依民法第103條第1項負授權責任或依民法 第169條負表見代理之責任，系爭契約之效力仍歸於本人。 　㈧並聲明： 　⒈被告應給付原告2,000萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告答辯： 　㈠兩造不存在買賣契約，被告僅是出名登記之人，而非買賣契 約之買受人。原告於原證4自認其係為整合債務方將系爭不 動產登記予被告名下，被告僅係借用名義登記為出名人，兩 造間並不存在買賣系爭不動產之意思表示，故不存在買賣之 法律關係，是以，原告不得依買賣契約之相關規定對被告為 任何之請求。 ㈡上開借名登記乙事，有台灣桃園地方檢察署檢察官111年度偵 字第25041號不起訴處分書及台灣高等檢察署111年度上聲議 字第7101號處分書可證(被證1)。原證1之買賣契約係為辦理 不動產過戶形式上所訂立之買賣契約，實際上兩造並無訂立 買賣契約之真意。 ㈢又據訴外人陳秉澤於桃園地方檢察署表示：原告於101年5月 與陳秉澤口頭約定將房子出售陳秉澤，可知原告已將系爭不 動產出售於陳秉澤，是以，如原告有未取得之買賣價金，應 向陳秉澤請求，而非向被告請求為是。再者，台灣高檢署11 1年上聲議字第7101號(被證1)亦認定：「…是被告陳秉澤既 有依約為聲請人(即原告)辦理債務整合，聲請人亦知悉將房 地過戶予被告葉耀昇以辦理新房貸，…」、「再議理由指稱 被告陳秉澤明知聲請人無出售房屋之意，竟佯稱過戶予信用 較好之第三人可貸得較多款項，被告3人亦均明知渠等間無 買賣真意，更無交付價金，竟偽以買賣為由，聲請辦理系爭 房地之移轉登記…」據上，可知，原告亦自認為被告為出名 登記之人，兩造間並無出售房屋之合意。 ㈣兩造間如真存在買賣契約者，為何原告未在取得全部之買賣 價金之情形下，即將系爭房地所有權移轉登記予被告？被告 又為何在取得所有權之後，再將系爭不動產設定600萬元之 抵押權予原告？此均與交易常規有別。又原告為何於99年4 月26日被告取得所有權後，十幾年來，未曾向被告請求給付 買賣價金？此亦與社會常情有違。 ㈤原告表示系爭不動產設定600萬元之押抵權係為擔保買賣價金 之支付，然若如此，在被告未給付全部買賣價金前(被告否 認有買賣契約存在)，其又為何同意塗銷抵押權？(原證14參 照) ㈥按原證1之買賣契約第三條第二項第三款之約定「如…核貸金 額不足抵付尾款時，買方應於銀行對保完成同時或過戶登記 送件前先交付不足之金額後，賣方始得辦理移轉登記予買方 ，或於標的物移轉同時將標的物設定抵押權予賣方，以供尾 款之擔保…。」原告在99年4月26日系爭不動產登記於被告時 ，已知系爭不動產僅向渣打銀行貸款500萬元，清償原告對 日盛銀行之房貸及民間借款。如原告欲擔保買賣價金之支付 ，其應依上開契約之約定，在移轉系爭房地之同時，設定2, 620萬元之抵押權，以擔保尾款之支付，但原告卻於99年5月 13日，始設定600萬元之抵押權，亦該金額亦非2,620萬元。 況且，依證人欒中文於110年11月17日桃園地檢之證言「…擔 保的債權就是上面所記載99年5月6日他們所立的協議契約， 該契約內容我不清楚，因為我沒有留底」(原證6)可知，上 開600萬元抵押權之設定，與買賣契約價金之支付無涉。其 設定之目的，純粹係為防止被告處分系爭不動產，侵害原告 之權利。又如依原告所述，被告僅未支付2,000萬之買賣價 金尾款，其為何於台灣桃園地方法院111年度重訴字第320號 起訴請求被告給付2,700萬元？顯見上開600萬元全係臨訟杜 撰之詞(被證2)，實則，原告於該案起訴狀亦自認：「…但因 系爭買賣契約實際上是被告陳秉澤瞞騙原告，以假名「宋家 澤」(見原證6)佯稱為原告辦理系爭房地貸款授信業務以「 借新還舊」之模式處理債務所為之買賣交易，並借用被告葉 耀昇之名義擔任系爭買賣契約之買受人。…」顯見，兩造間 並不存在買賣契約，被告僅是出名登記為系爭不動產，目的 在使原告得利用系爭不動產貸得更高金額。 ㈦綜上所述，無論原告依民法第259條第6款或367條之規定請求 被告2,000萬元，均無理由。 ㈧並聲明： 　⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張其原係桃園市○○區○○路000號房地（即桃園市○○區○ ○○段○0000○號及坐落之桃園市○○區○○○段○0000地號）所有權 人之事實，有異動索引查詢資料在卷可稽，且為被告所不爭 執，堪信為真實。 四、原告復主張其於99年3月26日與被告簽立買賣契約，雙方約 定原告將系爭房地以2,700萬元之金額出售予被告，嗣被告 於99年4月26日取得系爭房地之所有權登記，被告則未依約 給付買賣價金，原告遂於111年4月26日發函解除系爭契約， 如解除系爭契約為有效，被告應依民法第259條第1款負將系 爭房地回復登記為原告所有之義務，但因被告已於101年5月 17日將系爭房地移轉登記為黃志堅所有，且於109年7月6日 已遭黃志堅債權人聲請查封拍賣，顯然已返還不能，原告自 得以民法第259條第6款為請求權基礎，請求被告給付2,000 萬元；如解除系爭契約為無效，原告則得以系爭契約第2條 、民法第367條為請求權基礎，請求被告給付2,000萬元；另 系爭房地數次處分行為，被告實無從諉為不知或無買賣系爭 房地之真意，被告仍應依民法第103條第1項負授權責任或依 民法第169條負表見代理之責任，系爭契約之效力仍歸於本 人等情。則為被告所否認，並以前詞置辯。經查： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者 ，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或 其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年 上字第917號民事判例參照）。 　㈡查本件原告主張其於99年3月26日與被告簽立買賣契約，雙方 約定原告將系爭房地以2,700萬元之金額出售予被告，自應 就兩造間確有系爭不動產買賣契約存在之有利於己積極事實 ，負擔舉證之責任，惟原告並未能提出不動產買賣契約書正 本為證，自難遽信其主張為真實。 ㈢被告抗辯兩造不存在買賣契約，被告僅是出名登記之人，而 非買賣契約之買受人，原告於原證4自認其係為整合債務方 將系爭不動產登記予被告名下，被告僅係借用名義登記為出 名人，兩造間並不存在買賣系爭不動產之意思表示，故不存 在買賣之法律關係，原告不得依買賣契約之相關規定對被告 為任何之請求，並提出台灣桃園地方檢察署檢察官111年度 偵字第25041號不起訴處分書及台灣高等檢察署111年度上聲 議字第7101號處分書為證，已非無據。 ㈣觀諸台灣桃園地方檢察署檢察官111年度偵字第25041號不起 訴處分書已載明：「…三、訊據被告陳秉澤、葉耀升及黃志 堅均堅決否認涉有上揭犯行，被告陳秉澤辯稱：因為告訴人 楊太郎當時有欠銀行及民間欠款，告訴人債信不好，所以伊 請被告葉耀升當買方，由告訴人將房地賣給被告葉耀升，然 後由被告葉耀升向銀行貸款500萬元，500萬元用來清償告訴 人之前積欠日盛銀行的房貸及民間借貸，這些伊都有跟告訴 人講，伊與告訴人約定附帶買回，但告訴人擔心他的房子被 賣掉，所以設扺押給他，後來告訴人完全無法償還，100年5 月至101年10月的房貸均由伊代墊繳納，伊於101年5月與告 訴人口頭約定將房子賣給伊，因為借用被告葉耀升名義的時 間到了，所以之後伊將本件房地再借名登記給被告黃志堅等 語；被告葉耀升辯稱：伊不認識告訴人及被告黃志堅，這房 子當初是被告陳秉澤處理的，因為被告陳秉澤幫朋友處理該 房地買賣，被告陳秉澤說需要用伊的名字貸款，可以貸到比 較多錢，後來房子也賣掉了，伊不知道賣給誰，過戶給別人 時，已經清償完畢，伊只是出名人等語；被告黃志堅辯稱： 伊不知悉被告陳秉澤為告訴人整合債務的事情，因為被告陳 秉澤於100年間陸續向伊借了2,000萬元，後來被告陳秉澤就 說要將本件房地借名登記給伊當作擔保，伊拿身分證、印章 給被告陳秉澤去辦理等語。經查：(一)告訴人於00年0月間 以系爭房地委由被告陳秉澤為其辦理債務整合，該房地即於 99年4月26日過戶至被告葉耀升名下，復於99年5月7日設定 扺押權600萬元予告訴人，再於100年5月12日辦理塗銷扺押 權登記，嗣於101年5月17日再過戶至被告黃志堅名下等情， 業據告訴人指訴綦詳，復為被告供認無訛，並有土地登記第 二類謄本、桃園市地籍異動索引、土地登記申請書、不動產 買賣契約書、土地、建築改良物扺押權設定契約書及100年5 月12日債務清償證明書等在卷可稽。(二)惟告訴人於偵查中 自陳：伊原本欠日盛銀行200多萬元貸款，伊將資料交給被 告陳秉澤後，日盛銀行有通知伊欠的這筆債務有處理掉了， 之後伊都沒有繳過本息，對被告陳秉澤所提供的2紙手寫金 額表格沒有意見，被告陳秉澤確實有幫伊付這些錢193萬371 2元等語；又證人即代書欒中文於偵查中證稱：系爭房地於9 9年4月26日以買賣為由，由告訴人登記予被告葉耀升名下， 係伊承辦的，告訴人及被告葉耀升於99年4月15日都有來伊 事務所簽署切結書，確認之前4月13日拿來的買賣契約是告 訴人及被告葉耀升本人所簽的，伊還有影印當時來事務所辦 理的人的身分證，之後該房地於99年5月7日設扺押權600萬 元給告訴人，於100年5月12日又辦理塗銷登記，均是伊辦理 的，上開買賣、設定最高限額扺押及塗銷，告訴人一定知情 等語，足認告訴人明確知悉且同意被告陳秉澤將以系爭房地 過戶予被告被告葉耀升，並以被告葉耀升名義辦理房屋貸款 ，且被告陳秉澤嗣後確有依約代告訴人償還其日盛銀行房屋 貸款及其友人徐陳玉蘇之100萬元借款，塗銷第2順位扺押權 ，此亦有扺押權塗銷登記申請書及證人徐陳玉蘇簽立之債務 清償證明書附卷可證，是被告陳秉澤既有依約為告訴人辦理 債務整合，且告訴人亦知情將系爭房地過戶予被告葉耀升辦 理後續房貸事宜，難認被告陳秉澤有虛構事實而向告訴人施 用詐術及告訴人因此陷於錯誤可言。而告訴人於偵查中雖陳 稱：被告陳秉澤拿了一堆文件給伊簽，伊都沒有看就直接簽 了等語，然告訴人於偵查中亦自承其係國中學歷，看的懂中 文，再觀之卷附經告訴人於99年4月15日簽名之切結書，其 上明確載明「立書人楊太郎、葉耀升二人，切結於民國99年 3月26日所簽署之買賣契約，確經本人同意、確為本人之意 願所為，特委任欒中文地政士代為辦理移轉過戶、貸款手續 。出賣人『楊太郎Z000000000』售屋所得款項，全權委託--- 陳子傑(Z000000000)先生代為簽收及償還銀貸，特此委任無 誤」等語，衡情倘告訴人對於上開切結內容有所疑義，當時 應不會同意簽名，是告訴人之指述已顯有背於一般常情。又 告訴人於偵查中復自陳：伊不認識被告葉耀升、黃志堅，伊 不知道為何房子後來變成被告黃志堅等語，堪認被告葉耀升 、黃志堅就上開債務整合事宜，未曾與告訴人有何接觸，並 無向告訴人施用詐術之行為，尚難僅憑系爭房屋曾過戶予被 告葉耀升及現在被告黃志堅名下乙節，即遽認被告葉耀升、 黃志堅與被告陳秉澤有何詐欺犯意聯絡或行為分擔。(三)被 告陳秉澤前於100年間因向被告黃志堅借款，雙方於100年11 月24日簽立協議書，約定101年4月27日後將系爭房地，借名 登記過戶予被告黃志堅，嗣被告陳秉澤因積欠被告黃志堅19 63萬9333元，經被告黃志堅於108年11月28日，向臺灣桃園 地方法院聲請支付命令確定，被告陳秉澤於110年2月20日將 系爭房地所有權讓與被告黃志堅，以清償前揭債務，此有10 0年11月24日協議書、臺灣桃園地方法院108年度司促字第27 868號支付命令及110年2月20日協議書各1份在卷可稽，是被 告陳秉澤辯稱其係借用被告黃志堅名義登記為本案系爭房地 所有人乙節，應堪認定，而被告黃志堅僅係系爭土地之借名 登記人，並未參與系爭土地之過戶事宜，又被告陳秉澤代告 訴人償還日盛銀行房屋貸款200餘萬元及其友人徐陳玉蘇之1 00萬元借款，業據如前述，另自100年6月18日起至101年11 月16日止陸續出借共計114萬元予告訴人，及自100年6月17 日至101年11月13日代墊房貸及過戶等費用79萬3712元，亦 為告訴人所認，並有告訴人簽名之款項清單2紙在卷可佐， 則被告陳秉澤主觀因認告訴人未能買回系爭房地，而其已取 得系爭房屋所有權，始向被告黃志堅借用名義，而地政機關 實務上並無「借名登記」此一登記原因，而僅能以「贈與」 或「買賣」為登記原因辦理，縱被告黃志堅並無實際出資購 買系爭房地，因內部借名登記關係而為移轉登記，既有移轉 系爭土地之原因及真意，難認有何使公務員登載不實之主觀 犯意，自無不實登記可言，亦無妨害地政機關管理地籍之正 確性之情形，是被告陳秉澤、黃志堅所為與使公務員登載不 實罪構成要件不合。…」等語，益徵兩造間就系爭房地確無 買賣契約存在。 ㈤綜上所述，本件兩造間就系爭房地並無買賣契約存在，原告 自不得本於買賣契約及其相關法律關係，對被告有所請求。 五、從而，本件原告依民法第259條第6款、系爭契約第2條、民 法第367條、第103條第1項、第169條等規定及法律關係，請 求被告應給付原告2,000萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，假執行聲請即失依附，應併駁 回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，亦併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　6 　　日 民事第五庭 法　官　連士綱 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　6 　　日 書記官　游舜傑