給付租金

臺灣板橋地方法院民事判決　八十九年度簡上字第一三八號 　　上　訴　人　玉金定興業有限公司 　　法定代理人　范峻彬 　　被上　訴人　丙○○ 　　　　　　　　乙○○ 　　　　　　　　甲○○ 右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年二月二十五日本院三重 簡易庭八十九年度重簡字第二一三號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 原判決所命給付，上訴人如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰拾柒萬柒仟元為被上 訴人預供供擔保，得免為假執行。 事 實 甲、上訴人方面： 一、聲明：求為判決 （一）原判決廢棄。 （二）被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。 （三）如受不利判決，願為被上訴人預供擔保請求免為假執行。 二、陳述： （一）上訴人向被上訴人承租門牌號碼臺北縣三重市○○○路三十號、三十二號、 三十四號房屋（下稱系爭房屋），並繳納押金及房租後，發現系爭房屋二、 三、四樓前因出租與不詳之訴外人違法經營作ＫＴＶ使用，已被臺北縣政府 勒令斷水、斷電，惟上訴人於接洽承租時，被上訴人竟以一樓有水電為障眼 法，向上訴人佯稱有水電，嗣經上訴人要求被上訴人復水、復電，被上訴人 均置之不理，按水電乃生活必需，更何況系爭房屋被斷水斷電乃因違法使用 所致，已非單純補繳水電費所能解決，被上訴人之不完全給付，已造成上訴 人無法使用系爭房屋之目的，迫不得已，上訴人必需租用發電機，繳納未承 租前之水電費及差人向臺北縣政府申請復水復電等諸多額外費用，始於民國 八十七年一月十四日復電，而能使用系爭房屋，計上訴人已花費額外支出之 租用發電機、柴油費、水電費等共計新台幣（下同）五十六萬六千四百六十 元。及繳納租金後，因無水電，有一個半月時間無法使用系爭房屋，造成租 金之損失，為此請求相當於一個半月之租金一百七十六萬五千五百元之損害 賠償，合計二百三十三萬一千九百六十元，是被上訴人請求上訴人給付八十 八年十二月份之租金一百十七萬七千元，惟被上訴人因債務不履行應賠償上 訴人二百三十三萬一千九百六十元已如前述，經兩相抵銷，被上訴人反而積 欠上訴人（此部分上訴人當另行請求），被上訴人之請求為無理由。 （二）上訴人為設立百貨公司，從事百貨業務，才向被上訴人承租系爭房屋，因當 時公司執照尚未核准下來，因此方於八十六年十月十日以訴外人即上訴人公 司之最大股東、上訴人法定代理人范竣彬之父范永興之名義與被上訴人訂立 租賃契約（下稱前租約），租期自八十六年十一月三十日起至九十二年十一 月三十日止，為期六年，租金為每月一百一十萬元，並於第三年起調漲百分 之七、第五年起調漲百分之七、第六年起調漲百分之十，租金繳納之方式係 由承租人於每年十一月三十日起交付以每月三十日為發票日、票面金額均相 同（第一年均為二十四萬七千五百元）之支票四張，即一年份四十八張支票 交付被上訴人；然前契約第一年份之租金，均由上訴人以其關係企業美嬅泰 興業有限公司（下稱美嬅泰公司）簽發面額均為二十四萬七千五百元之四十 八紙支票（即其中第一個月四紙支票發票日均為簽約日八十六年十月十日， 自八十六年十二月三十日起至八十七年十月三十日止，均簽發以每月三十日 為發票日，每月均為四張）作為給付。嗣公司執照核發後，被上訴人復要求 上訴人換約，此可自前契約之租期自八十六年十一月三十日起至九十二年十 一月三十日為止，與以上訴人公司法定代理人范峻彬名義簽訂租約（下稱後 租約），租期自八十七年十一月三十日起至九十二年十一月二十九日為止， 前後契約兩者到期日相同，及被上訴人主張已預留裝潢期間五十日供上訴人 無償使用云云，即明上訴人因公司執照尚未核發，方以范永興之名義與被上 訴人簽訂前契約，然到八十七年十一月三十日被上訴人向上訴人收第二年之 支票租金時，因上訴人之公司執照業已核發，被上訴人才要求換約並簽訂後 契約，足見上訴人所主張前後契約係彼此延續。 （三）兩造雖於八十七年十一月三十日表面上換約，然從租約到期日均無異動之情 以觀，可見前後二契約應屬同一契約，實質上均以上訴人為承租人；上訴人 承租系爭房屋時，因上訴人利用一樓店面有水電，而二至四樓均無水電之假 象，使上訴人陷於錯誤而簽下租約、交付押金及支票，計自上訴人八十六年 十一月三十日承租後直至八十六年十二月二十二日臺北縣政府來函准予辦理 復電，迄至上訴人至臺灣電力公司（下稱臺電）辦理復電手續，臺電於八十 七年一月十九日復電為止，上訴人已有二個月以上無水電可用，且仍然繳付 租金，被上訴人所指已預留裝潢期間五十日無償使用等情，根本沒有實益， 爾後上訴人另遵臺北縣政府函示向臺電辦理復水復電手續，又遭遇不少困難 ，然被上訴人對上情均充耳不聞，從而上訴人要求以租金抵銷上開損失，並 不為過。上訴人明知上情竟向鈞院隱匿實情，主張上訴人未告知修繕及租賃 契約當事人不同云云，實無理由。 （四）上訴人概括承接租賃契約後，八十七年十二月因報稅問題，上訴人公司會計 疏未報繳被上訴人八十六年十二月份租賃所得稅，即漏未報繳被上訴人與范 永興所訂租約期間之租賃所得稅，被上訴人不但均同意上訴人補辦扣繳，上 訴人並應被上訴人之要求於八十七年十二月一日開立四紙支票合計十一萬元 交付被上訴人三人與訴外人陳英郎以補繳稅款，是被上訴人均已同意上訴人 概括承受其與范永興所訂租約，如今再為否認，實不足採信。 三、證據：提出房屋租賃契約書影本一件、臺北縣政府八十六年十二月二十二日八 六北府建四字第三四九二一二號函影本一件、收據影本十五件、臺北縣政府營 利事業登記證影本一件、臺南市政府營利事業登記證影本一件、美嬅泰公司簽 發之支票影本四十八件、上訴人公司變更登記事項卡一件、上訴人公司章程一 件、各類所得稅繳款書影本一件、被上訴人乙○○出具之領得退稅領據影本一 件為證。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：求為判決駁回上訴，並陳明願供擔保准予宣告假執行。 二、陳述：除與原審判決書所載者相同，茲予引用外，另補稱： （一）上訴人引用兩造於八十七年十一月三十日簽訂之租約（即後契約），其租賃 期間自八十七年十一月三十日起至九十二年十一月二十九日止，然上訴人所 檢呈之關於電費收據上影本之日期，卻係八十六年十月、十二月及八十七年 一月，該支出費用日期顯發生在簽訂租約之前，至於其餘二紙估價單、請款 單各一張，日期亦均記載在簽訂租約之前，且估價與收據不同，悉與本件無 涉。 （二）如租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由上訴人負擔者，上訴人得 依民法第四百三十條之規定，定相當期限催告被上訴人修繕，然上訴人並未 提出任何催告被上訴人修繕系爭房屋之書函，以證明其確實需修繕之情事， 是上訴人以訴外人聯邦興業有限公司（下稱聯邦公司）等之請款逕行主張權 利，亦無依據。 （三）被上訴人與訴外人即上訴人法定代理人之父范永興先於八十六年十月十日就 系爭房屋訂有租賃契約（即前契約），系爭房屋二至四樓初雖無水電可用， 然此為前契約承租人范永興明知，因而預留五十日作為裝潢修繕期間免付租 金之約定，嗣後方再與上訴人於八十七年十一月三十日簽訂後契約，故上訴 人所舉遭臺北縣政府斷水斷電一事，係發生在前契約之租約期間內，而被上 訴人已配合聲請復電，與後契約承租人即本件上訴人為不同之當事人，如真 有何不符租約約定之事項，亦應由前契約承租人范永興於租賃期間內提出主 張，方屬合理。上訴人堅持混亂契約相對性精神，將前契約中此二個月缺水 電期間，強置於後契約租期中，實屬無理；蓋前後二件契約雖出租人與租賃 標的物相同，惟（一）租賃期間不同；後契約為五年，前契約為六年；（二 ）承租人不同：前契約為自然人，後契約為法人，雖范永興為上訴人之股東 及上訴人公司法定代理人之生父，惟二者迥不相同，仍為相互獨立之主體。 被上訴人係與范永興合意終止前契約後，始另與上訴人訂定後契約，後契約 內容並無延續前契約或概括承受前契約之文字表示或類似之說明記載，故依 契約相對性及解釋契約以文字為準之原則，前後二契約彼此獨立，並無延續 性，亦無何概括承受之問題。是後契約應無不能營業之問題，更無法律依據 主張前手承租人之權利。 （四）系爭房屋坐落於臺北縣三重市○○○路上，其中門牌號碼三十號房屋二至四 樓固遭斷水斷電，惟查系爭房屋擁有三個店面，均為一至四樓，位於臺北縣 三重市最繁華之地帶，上訴人意在設立百貨公司，依常情豈會僅檢視一樓之 設施而已，置二至四樓於不顧？上訴人一再推說被上訴人利用一樓店面有水 電之假象，讓其陷於錯誤而簽下租約，實有違經驗法則，亦無實證以實其說 。再者，上訴人乃一具相當規模之公司，縱事後發現二至四樓缺水電，焉有 自始至終均未有何催告函通知被上訴人處理，竟事後謂其租用發電機、購買 柴油、繳交電費等諸多額外費用，而求與租金相抵等語，亦無理由。 （五）上訴人雖提出被上訴人乙○○曾於八十七年十二月一日立據簽收八十六年十 二月份之「租賃稅」退還款十萬元之收據，主張前後契約之連續性，然查該 領據並無相關前後契約之註記，且租金之給付本得由第三人為之，均無涉前 後契約延續意義。 三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出被上訴人與范永興簽訂之房屋租賃契 約書影本一件為證。 丙、本院依職權查詢上訴人公司之設立登記資料。 理 由 一、本件被上訴人起訴主張：上訴人自八十七年十一月起，向被上訴人承租系爭房屋 ，約定租期為五年，自八十七年十一月三十日起至九十二年十一月二十九日止， 租金應於每月三十日前繳清，第一年每月租金為一百一十萬元，第二、三年租金 為每月一百十七萬七千元，第四年租金為每月一百三十八萬五千三百二十九元， 租金繳納之方式為每年初上訴人交付被上訴人一年份四十八紙支票（即每月份租 金分成四等分，簽發四紙相同面額，發票日均為每月三十日，每月均為四張）作 為給付，詎上訴人自八十八年十一月三十日起，即未依約給付租金，為此本於定 期租賃契約之法律關係，請求上訴人應於八十八年十一月三十日給付之同年十二 月份租金及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起算之法定遲延利息。 二、上訴人則以：上訴人向被上訴人承租系爭房屋係為從事百貨業務，因當時公司執 照尚未核准下來，因此於八十六年十月十日方以訴外人即上訴人公司之最大股東 、上訴人法定代理人范竣彬之父范永興之名義與被上訴人訂立租賃契約（即前租 約），租期自八十六年十一月三十日起至九十二年十一月三十日止，為期六年， 前契約第一年份之租金，均由上訴人以其關係企業美嬅泰公司簽發面額均為二十 四萬七千五百元之四十八紙支票作為給付，嗣公司執照核發後，被上訴人即要求 上訴人換約，由上訴人名義與被上訴人簽訂租約（即後租約），租期自八十七年 十一月三十日起至九十二年十一月二十九日為止，前後契約兩者到期日相同，及 被上訴人主張已預留裝潢期間五十日供上訴人無償使用，足見前後二份租約係彼 此延續之同一契約，兩造簽訂之後租約係由上訴人概括承受前租約范永興承租人 之地位；上訴人於八十六年十月十日承租系爭房屋時，因上訴人利用一樓店面有 水電，而二至四樓均無水電之假象，使上訴人陷於錯誤而簽下租約，致上訴人自 八十六年十一月三十日承租後至臺電於八十七年一月十九日復電為止，二個月以 上無水電可用，卻仍繳納租金，使上訴人受有租用發電機、柴油費、水電費及相 當於一個半月之租金損害合計二百三十三萬一千九百六十元，用以抵銷上訴人本 件請求尚有剩餘，被上訴人請求上訴人給付租金，顯無理由等語，資為抗辯。 三、被上訴人主張：上訴人自八十七年十一月三十日起，向被上訴人承租系爭房屋， 租期自八十七年十一月三十日起至九十二年十一月二十九日止，詎上訴人自八十 八年十一月三十日起，即未依約給付租金，為此本於定期租賃契約之法律關係， 請求上訴人給付同年十二月份租金等情，業據提出其與范永興簽訂租賃契約書（ 即前契約）、兩造簽訂之租賃契約書（即後契約）及律師函暨回執各一件為證， 並為上訴所不爭執，惟以前揭情詞置辯，堪信被上訴人上開主張為真實。故本件 厥應審究者，係㈠被上訴人與范永興訂立之系爭前租約，於上訴人公司成立後， 是否由上訴人公司承擔該租約之承租人地位？㈡上訴人嗣與被上訴人訂立之後租 約，是否與前租約為彼此延續之同一契約？抑兩造另訂立之新約？㈢上訴人就范 永興就前租約所得請求之損害賠償額，得否據以主張抵銷其因後租約而積欠被上 訴人之租金？ 四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，現行民事訴訟法第二 百七十七條本文定有明文。又契約當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概 括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承 認，對他方不生效力（最高法院七十三年臺上字第一五七三號判例意旨參照）。 上訴人抗辯：其為設立百貨公司，乃於八十六年十月十日向被上訴人承租系爭房 屋，然因當時公司尚未成立，始由訴外人即上訴人公司之最大股東、上訴人法定 代理人范竣彬之父范永興之名義與被上訴人訂立前契約，俟其公司於八十七年二 月成立後，承租人即變更為上訴公司，由上訴人概括承承受范永興之承租人地位 ，迄八十七年十一月間，上訴人公司欲開支票付第二年租金時，才再以上訴人公 司名義與被上訴人訂立系爭後契約，實際上開二契約為彼此連續之同一契約等情 ，為被上訴人所否認，主張前後二份契約為不同之租賃關係，其亦未同意由上訴 人承擔前租約之承租人地位等語，上訴人自應就此有利於已之事實負舉證責任。 經查，上訴人固提出被上訴人不爭執之臺北縣政府營利事業登記證、臺南市政府 營利事業登記證及系爭前後二份契約書之記載為證，惟依上開營利事業登記證及 本院依職權調閱上訴人公司之登記資料之記載，僅足證明上訴人公司確係於八十 六年十一月十七日經核准設立登記無訛，然上訴人與訴外人范永興為不同之權利 義務主體，尚難因范永興為上訴人公司之股東，即認其與被上訴人訂立之系爭前 租約，因上訴人公司成立後，當然由其概括承受范永興因該契約所生之權利義務 ；及被上訴人已同意由上訴人承擔范永興之承租人地位。又上訴人復陳稱：「原 來是由范永興為承租人，是上訴人公司成立後，就由上訴人公司為承租人，我們 主張承租人由范永興變更為上訴人。上訴人總公司是在八十七年一月二十日核准 設立，我們承租人就變更為上訴人公司，此變更之意是指原以范永興為承租人的 租約終止，由上訴人公司為承租人繼續承租．．．」等語（見本院八十九年十二 月十九日言詞辯論筆錄），核與其主張之上開法律關係亦有不合，況上訴人既主 張其公司成立後，范永興與被上訴人訂立之前租約即終止，由其為承租人繼續承 租系爭房屋，則兩造間應係成立新的租約，亦非由其承擔系爭前租約之承租人范 永興之權利義務甚明。又查，依據系爭前後二份租賃契約書之內容以觀，僅出租 人與租賃標的物相同，然二者有關㈠租賃期間不同；後契約為五年，前契約為六 年；㈡承租人不同：前契約為自然人范永興，後契約為法人上訴人公司，范永興 與上訴人為不同之權利義務主體已如前述，自難因二份契約之租賃期間有所重疊 ，且前契約之承租人范永興係上訴人公司之股東及法定代理人之父，遽認二份契 約為彼此連續之同一契約。再參以系爭前後二契約之租賃期間不同，而後契約之 租賃契約書上亦無任何關於前後契約效力延續或由上訴人承擔范永興承租人地位 之隻字片語，要難認後契約有上訴人所稱「概括承受范永興承租人之地位」、「 效力存續」等情。 五、上訴人雖復以：前租約第一年份（即八十六年十一月三十日至八十七年十一月二 十九日）之租金，均由上訴人以其關係企業美嬅泰公司簽發面額均為二十四萬七 千五百元之四十八紙支票以為支付，且上訴人八十七年十二月因報稅問題，上訴 人公司會計疏未報繳被上訴人八十六年十二月份租賃所得稅，即漏未報繳被上訴 人與范永興所訂租約期間之租賃所得稅，被上訴人不但均同意上訴人補辦扣繳， 上訴人並應被上訴人之要求於八十七年十二月一日開立四紙支票合計十一萬元交 付被上訴人三人與訴外人陳英郎以補繳稅款等情為辯，欲行證明其確係承受范永 興前契約承租人地位，亦據提出美嬅泰公司簽發之支票影本四十八件、各類所得 稅繳款書影本一件、被上訴人乙○○出具之領得退稅領據影本一件為證，被上訴 人固對上開證據形式上之真正不為否認，惟陳述以：出租人只求租賃契約存續中 租金能正常收取即為滿足，至於租金係何人支付並無關宏旨，即租金之給付本得 由第三人為之，美嬅泰公司係何人被上訴人並不清楚，均與前後契約是否延續無 涉等語。然按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付 租金之契約。民法第四百二十一條一項定有明文。是只要符合上開規定特徵之契 約，即係租賃契約，上訴人並未舉證證明美嬅泰公司係其關係企業之證明，縱以 此情為真，前契約第一年份之租金固係以美嬅泰公司簽發之支票支付，前契約當 事人不會因此而有所改變；再者，所得稅係政府依相關稅法就有所得者依一定比 例進行課稅之公法行為，其課稅主體固係依相關稅法所規定，其間發生與人民私 法法律關係有所齟齬之現象，在所難免，惟尚難以此推翻原有私法行為之認定， 經核上訴人所提之各類所得稅繳款書一件、被上訴人乙○○出具之領得退稅領據 ，固得證明上訴人在稅法上未申報八十六年十二月份應扣繳稅額之公法行為，惟 依其前述抗辯，前契約第一年份之租金係由訴外人美嬅泰公司所支付，並非上訴 人公司支付，則其究以何身分進行此申報前契約租賃應扣繳稅額之公法行為？兩 者已有矛盾；且無論前契約之租金係美嬅泰公司抑或上訴人公司支付，揆諸上開 規定，均無法對前契約之當事人地位進行改變，是上訴人此項辯解，亦無從為有 利於其之證明。 六、末查，上訴人主張因其公司尚未成立，始由股東范永興個人與被上訴人訂立系爭 前租約，嗣公司成立後，再由上訴人以公司名義與被上訴人訂立後租約等情縱認 屬實，惟上訴人既無法舉證證明被上訴人有同意由上訴人承擔系爭前租約之承租 人范永興之權利義務；或兩造訂立後租約時，有約定范永興就上開前契約之權利 義務，概由上訴人承擔等情，則依上開事證及探求系爭前後二份租約之當事人真 意，應認兩造於八十七年十一月三十日簽訂之後租約為另訂新約，核與范永興與 被上訴人訂立之前契約無涉，惟范永興與被上訴人訂立之系爭前租約，則因系爭 後租約之訂立，而合意提前終止。故上訴人既非系爭前租約之承租人，亦未合法 承擔該前租約承租人范永興之權利義務，而主張依前租約之承租人對被上訴人（ 即出租人）得請求損害賠償額，用以抵銷其因後租約而積欠之租金，依法自非有 據，所辯實不足取。 七、從而，被上訴人依據兩造間定期租賃（即系爭後契約）之法律關係，請求上訴人 給付積欠租金之一百一十七萬七千元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清 償日止之法定遲延利息，洵屬合法正當。原審准被上訴人之請求，並依被上訴人 陳明願供擔保以代釋明，請准宣告假執行，原審諭知以三十九萬元為之，核均無 違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴 。惟查上訴人上訴後復陳明願供擔保免為假執行宣告之聲請，核無不合，爰酌定 相當擔保金額宣告之。 八、據上論結，本件上訴為無理由，並依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第 四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　 九十　　 年　　　一　　　月　　　二　　　日 臺灣板橋地方法院民事第二庭 ~B審判長法官　蕭惠芳 ~B　　　法官　王士珮 ~B　　　法官　鍾啟煌 右為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，以適用法規顯有錯誤為理由，逕向最高 法院提起上訴（須按他造人數提出繕本）。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，委任有律師資格者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或 第二項所定關係之釋明文書影本。 中　　　華　　　民　　　國　　 九十　　 年　　　一　　　月　　　二　　　日 ~B法院書記官　王慈嬰