遷讓房屋

臺灣板橋地方法院民事判決　八十九年度訴字第一二七一號 　　原　　　告　乙○○ 　　　　　　　　　　　　居台北市○○區○○路四七巷十六號四樓 　　　　　　　　　　　　送達代收人　宋紹曾　住台北市○○○路○段一○三號十 　　　　　　　　　　　　二樓之 　　被　　　告　甲○○　住台北縣三峽鎮○○街十八巷十三號五樓 　　　　　　　　丙○○　住台北縣三峽鎮○○街十八巷十三號五樓 　　　　　　　　　　　　籍設台北縣三峽鎮○○路○段五十號 右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左： 主　　文 被告甲○○應將坐落台北縣三峽鎮○○段八二地號土地上之建物即建號六一號、門牌 號碼台北縣三峽鎮○○街十八巷十三號五樓房屋（含陽台附屬建物）騰空返還原告。 被告丙○○應將坐落台北縣三峽鎮○○段八二地號土地上之建物即建號六一號、門牌 號碼台北縣三峽鎮○○街十八巷十三號五樓房屋（含陽台附屬建物）交付原告。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新台幣柒拾玖萬元供擔保後，得假執行。 事　　實 甲、原告方面： 一、聲明： ㈠如主文第一、二項所示（原告所為之聲明原係「被告甲○○應將坐落台北縣三峽 鎮○○街十八巷十三號五樓遷還於原告。被告丙○○應將坐落台北縣三峽鎮○○ 街十八巷十三號五樓房屋交付原告云云，雖與主文欄第一、二項所示者不同，惟 意旨並無二致，本院認以主文所示較為明顯而已，附此敘明。）。 ㈡並願供擔保請准宣告假執行。 二、陳述： ㈠原告係鈞院八十八年度執字第一○二三九號強制執行事件之執行債權人，被告丙 ○○則為執行債務人，被告丙○○所有坐落於台北縣國光街十八巷十三號五樓之 房屋（下稱「系爭房屋」）於民國八十八年七月二十七日查封之際，雖無法確知 屋內居住何人，然其後經原告詢問系爭房屋之大廈管理員及轄區警員之查報函覆 鈞院得知，系爭房屋確係由被告丙○○自己居住，然被告甲○○竟於八十八年九 月二十七日向鈞院民事執行處陳報其於系爭房屋有租賃權存在，並已與被告丙○ ○訂立租賃契約，租賃期間自八十八年六月二十日至九十一年六月十九日止。按 「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為 ，對於債權人不生效力。」，此項動產執行之規定為不動產執行所準用，強制執 行法第五十一條第二項及第一百十三條定有明文，系爭房屋查封之日係八十八年 七月二十七日，而被告甲○○陳報租約之日係八十八年九月二十七日，依被告甲 ○○陳報租賃契約之日係在房屋查封之日二個月後，且被告丙○○仍居住於系爭 房屋中觀之，顯見被告間所訂立之租賃契約實為倒填日期虛構為之，被告間並無 租賃之事實存在。現系爭房屋及其基地由原告買受並繳足全部價金，於八十九年 一月十三日取得權利移轉證書，並已辦妥所有權移轉登記，依法被告間之租賃契 約對原告不生效力，故被告甲○○無權占有而居住系爭房屋內，原告基於所有權 之所有物返還請求權，得請求被告甲○○遷讓房屋；另民法第三百四十八條規定 出賣人負有交付標的物予買受人之義務，故被告丙○○（即出賣人）依據買賣法 律關係，應將買賣之標的物（即系爭房屋）交付予原告，爰請求法院判決如其主 文第一、二所示。 ㈡被告甲○○所陳報之租賃契約中，所記載立契約人（乙方）甲○○之身分證號碼 非其真實之身分證號碼，租賃契約之真正實有可疑之處，應無法律上之效力。 ㈢對被告抗辯所為之陳述： 原告於八十八年五月到系爭房屋時，被告丙○○仍居住其內，被告丙○○抗辯其 於八十八年二月底、三月初已搬離系爭房屋，不足採信。 三、證據：提出戶籍謄本、查封筆錄、原告於系爭強制執行事件之陳報狀、台北縣三 峽警察局三峽分局查報函（附照片十二幀）、被告甲○○陳報狀、房屋租 賃契約、權利移轉證書、建物及土地登記謄本各乙件（以上均影本）及履 勘現場照片二十幀為證。 乙、被告方面： 一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。 二、陳述： ㈠被告丙○○於八十七年底向被告甲○○借新台幣（下同）四十萬元，後無力償還 ，雙方約定被告丙○○所有之系爭房屋由被告甲○○租賃居住，八十八年六月被 告甲○○即搬至系爭房屋居住，雙方訂立的租賃期間自八十八年六月二十日至九 十一年六月十九日止，以每月租金七千元抵還借款，共抵二十五萬元，剩下的金 額再由被告丙○○慢慢償還。 ㈡被告甲○○另陳稱：租賃契約係交給代書辦理，租約上的身分證號碼與其實際號 碼不同，其並無注意，事後才知情。 ㈢被告丙○○另謂：八十九年二月底、三月初，伊就已搬離系爭房屋，只剩被告甲 ○○居住其內，管理費在伊搬走前係由伊繳付，伊搬走後就由被告甲○○繳付； 八十九年五月，原告在系爭房屋看見伊，係因被告甲○○有事情要與伊商談，伊 始會在該處出現；且系爭房屋之拍賣公告上，載明不點交，原告不應要求伊負交 付標的物之責。 丙、本院依職權履勘系爭建物；調閱本院八十八年度執字第一○二三九號強制執行事 件卷宗；並向台北縣三峽皇都Ａ棟公寓大廈管理委員會函查系爭房屋之使用情形 ；暨訊問證人王力夫、王耀德。 理　　由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或被 告對於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，不在此限，民事訴訟法 第二百五十五條第一項第二款、第二項定有明文。原告於起訴之初，以被告丙○ ○無權占有系爭房屋，請求排除侵害遷讓返還房屋，是以其所依據之請求權基礎 係民法第七百六十七條前段之侵害排除請求權，原告嗣於本院九十年一月九日言 詞辯論期日，變更依據買賣之法律關係，請求被告丙○○履行出賣人交付系爭房 屋之義務，核其性質，係屬訴之變更，然前後兩者之基礎事實同一，且被告丙○ ○並無異議而為本件言詞辯論，是以原告所為訴之變更，為有理由，應予准許。 二、本件原告起訴主張其係系爭房屋之拍定人，已獲得權利移轉證書並辦理所有權移 轉登記在案，被告丙○○係債務人，依買賣之法律關係，其負有交付標的物予原 告之義務，然丙○○至今仍居住其內；而被告甲○○則以其與被告丙○○虛偽簽 訂之租賃契約，為其有權占有之權源，占有系爭房屋拒不遷讓，妨害原告之所有 權，爰依民法第七百六十七條前段之規定，請求被告甲○○遷讓交還系爭房屋， 而依民法第三百四十八條規定，請求被告丙○○交付系爭房屋等語，並陳明願供 擔保請准宣告假執行。 三、被告甲○○以其與被告丙○○就系爭房屋簽訂租約，為期三年，自八十八年六月 二十日至九十一年六月十九日止，其占有系爭房屋，係屬有權占有，不需遷讓； 而被告丙○○則以伊於八十九年二月底、三月初即已遷離系爭房屋，且系爭房屋 之拍賣公告上，亦註明不點交，原告之請求實無理由云云，資為抗辯。 四、本件原告主張其系爭房屋之拍定人，並已辦畢所有權移轉登記，系爭房屋於八十 八年七月二十七日經本院八十八年度執字第一０二三九號強制執行程序實施查封 時，未見被告甲○○在其內，而被告甲○○係於八十八年九月二十七日始陳報對 系爭房屋有租賃權，然租賃契約上「甲○○」之身分證字號與被告甲○○真實之 身分證號碼不符之事實，業據提出戶籍謄本、查封筆錄、不動產權利移轉證書、 被告甲○○陳報狀、房屋租賃契約書等件為證，且為被告所不爭執，並經本院依 職權調閱本院八十八年度執字第一○二三九號強制執行事件卷宗屬實，堪信為真 正。然被告丙○○抗辯系爭房屋之拍賣公告上，記載有系爭房屋拍定後不點交之 事實，為原告所自認，此亦經本院調閱本院八十八年度執字第一○二三九號強制 執行事件卷宗屬實。綜觀兩造之陳述，本件主要爭點在於：㈠被告間之租賃契約 是否確係存在，可否對抗原告，做為被告甲○○占有系爭房屋之權源？㈡被告丙 ○○是否已履行其交付義務？ 五、被告間之租賃契約是否可對抗原告，做為被告甲○○占有系爭房屋之權源？ 本院徵諸下列理由，認被告甲○○係於八十八年七月二十七日系爭房屋遭本院民 事執行處查封後始居住其內： ㈠經查，本院八十八年度執字第一０二三九號強制執行程序，於查封系爭房屋後， 曾囑託台北縣警察局三峽分局（以下稱「三峽分局」）查明系爭房屋之占有使用 情形，經三峽分局派員於八十八年九月十九日前往系爭房屋查勘結果，認系爭房 屋係由被告丙○○居住，並檢附現場照片十二幀函覆本院民事執行處乙節，有該 執行卷宗影本附卷可稽，另證人即履勘現場之警員王力夫結證稱：「當天去時， 屋主不在家，管委會說現在有人住，但是現在沒有人在家。．．．．主委說是潘 小姐在住，另有一個男的一起住。．．．客廳的茶几有一個寄給丙○○的信封， 而且已經開封過。當時的戶籍也是丙○○。進去後，有看客廳、房間、廁所。」 、「（除了此信封外，足以認是潘小姐的物品？）只有此信封，是否有其他人使 用或是潘小姐的物品，有開過是一般郵寄的信封，不是廣告單。查勘完畢回去， 再去查閱戶籍資料，確實是潘小姐設籍在那裡，也沒有人來陳述過。」等語；而 證人王耀德證述：「．．．．問主任委員說是潘小姐住的房子。我問管委會是否 丙○○住的，主委說是的，但是不是常常回來住。在現場我們曾經看到壹張警察 單位的逮捕通知書，而上面的姓名確實是一位男性，但該男子非甲○○。」等語 明確（以上均見八十九年十一月十四日言詞辯論筆錄），是以由現場擺設、拆閱 之信函、詢問大廈管理委員會主任委員之結果等節觀之，被告丙○○於八十八年 九月十九日之前仍居住於系爭房屋，且查無其他可認被告甲○○亦住居其內之證 據。 ㈡再者，系爭房屋查封之日為八十八年七月二十七日，然被告甲○○向本院民事執 行處陳報租賃契約之日期係為八十八年九月二十七日，間隔二月之久，被告甲○ ○雖辯稱其不知有查封之事，待其得知始向法院陳報，然衡諸常情，查封不動產 時，皆會揭示黏貼封條以達公示目的，被告甲○○既自稱住居該處，焉有事隔二 月始得知之理？其間之矛盾不容分說。又本院於八十九年八月一日之言詞辯論期 日，當庭命被告丙○○、甲○○分別畫出系爭房屋之配置圖，被告二人所繪之內 容大相逕庭，除此之外，另就被告丙○○之女溫雅雯是否同住系爭房屋？主臥室 究係被告丙○○與訴外人林清榮居住？抑或由被告甲○○居住？等情，被告間之 陳述（見八十九年八月一日言詞辯論筆錄）亦見齟齬，可見於查封之際，被告甲 ○○確未居住於系爭房屋中，另被告又未舉出其他有利之證據證明被告甲○○於 八十八年六月即已居住該處，顯見系爭租約確係倒填日期虛偽為之，被告甲○○ 以該契約為其有權占有之依據，實於法不合。縱日後被告甲○○有居住於系爭房 屋之事實，然「實施查封後，債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執 行效果之行為，對於債權人不生效力。」，強制執行法第五十一條第二項定有明 文，此一規定於不動產之查封亦準用之，參照同法第一百十三條規定即明，被告 甲○○亦不得以系爭房屋遭查封後占有使用為具有合法權源以資對抗原告。至於 台北縣三峽皇都Ａ棟公寓大廈管理委員會回覆本院之函件中，雖記載被告甲○○ 自八十八年六月二十日即已居住於系爭房屋，但該函件上並無大廈管理委員會之 戳章，亦無代表委員之簽名，與前開三峽分局派員履勘時詢問主任委員之結果不 同，已見前述，再者，函件中記載八十八年六月二十日後之管理費為被告甲○○ 所繳付，亦非被告丙○○所陳述係由伊交付，已見矛盾，因此，上開函件實不足 以做為有利於被告之證據。至於租約上被告甲○○錯誤之身分證字號是否確因代 書疏忽而致，與上開認定無涉，不予贅述，併此敘明。 六、被告丙○○是否已履行其交付義務？ 被告丙○○為執行債務人，原告則為系爭房屋之拍定人，按拍賣不失為買賣關係 之一種，出賣人（即債務人）依民法第三百四十八條之規定，須負交付標的物予 買受人（即拍定人）之義務。被告丙○○雖抗辯：伊於八十九年二月底、三月初 即已搬離系爭房屋，且系爭房屋之拍賣公告上已載明系爭房屋拍定後不點交，原 告實無再請求伊交付房屋之理。經查：本院於八十九年十二月七日赴系爭房屋履 勘時，系爭房屋內除被告甲○○之物品及即將贈送他人之物外，已無被告丙○○ 個人使用之物等情，製有履勘筆錄附卷可稽，復有原告所提現場照片二十幀在卷 足憑，顯見被告丙○○確已不居住在系爭房屋之事實，與被告丙○○抗辯之情詞 相符，但非謂如此被告丙○○即已履行交付義務，自被告丙○○、甲○○欲以訂 立虛偽之租約阻礙原告之占有標的物觀之，即可見被告丙○○實無交付之真意， 況系爭房屋尚未交由原告占有，被告丙○○雖有拋棄占有之事實，但仍未履行其 基於買賣契約應負之交付義務。系爭房屋之拍賣公告上雖為不點交之記載，然系 爭房屋之所以不為點交，因為被告甲○○陳報之租約所致，該租賃關係果係於查 封當時即已存在，則依買賣不破租賃之原則，房屋自不點交予拍定人，而應由承 租人繼續使用收益，惟若租賃關係於查封當時並不存在，則仍不免除債務人將系 爭標的物交由拍定人占有之義務，蓋拍賣公告中關於點交與否之記載，僅為執行 法院之執行處分而已，與買賣雙方當事人之權利義務無涉，設當事人對租賃關係 之存否發生爭執，自得由受理法院為實質之審理，不受拍賣公告上「拍定後不點 交」之拘束。而系爭租約係倒填日期虛偽為之，不可以之對抗原告，已如前述， 則出賣人即被告丙○○自不能以拍賣公告上載明系爭房屋之不點交，即可排除其 交付系爭房屋之義務，其所辯自不採。 七、綜上所述，原告基於所有權，請求被告甲○○遷讓交還系爭房屋，並基於買賣關 係，請求被告丙○○交付系爭房屋予原告，洵屬有據，應予准許，爰依法判決如 主文第一、二項所示（原告所為之聲明原係「被告甲○○應將坐落台北縣三峽鎮 ○○街十八巷十三號五樓遷還於原告。被告丙○○應將坐落台北縣三峽鎮○○街 十八巷十三號五樓房屋交付原告云云，雖與主文欄第一、二項所示者不同，惟意 旨並無二致，本院認以主文所示較為明顯而已，附此敘明。）。 八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法及未經援用之立證方法，核與判決 基礎無影響，爰不一一論述，併此敘明。 結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三 百九十條第二項，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　 九十 　　年　　 一　　 月　　 三十 　　 日 臺灣板橋地方法院民事第三庭 ~B法　官　徐福晉 右正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後廿日，內向本院提出上訴狀。 中　　　華　　　民　　　國　　 九十 　　年　　 一　　 月　　 三十 　　 日 ~B書記官　陳金鳳