返還斡旋金

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭小額民事判決 112年度斗小字第375號 原 告 張文寬 被 告 許存德 郭珊珊 葉昱呈 上列當事人間請求返還斡旋金事件，本院於民國113年2月20日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 理由要領 ㄧ、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者 …，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告以被告 郭姍姍、許存德為被告請求返還斡旋金新臺幣(下同)5萬元 ，嗣於民國113年1月17日言詞辯論程序，當場追加被告葉昱 呈，請求被告郭姍姍、許存德、葉昱呈共同返還其給付之斡 旋金5萬元，核原告所為，係主觀追加被告葉昱呈，依上揭 規定，應予准許。 二、原告主張： ㈠被告葉昱呈所有坐落彰化縣○○鄉○○段000000地號土地及 其上門牌號碼為彰化縣○○鄉○○巷000弄00號房屋(下稱系爭房 地)委託丞洋建設有限公司即台灣房屋員林大道店以688萬元 出售，原告經被告宇信開發有限公司即台灣房屋北斗中山店 (下稱台灣房屋)經紀人即被告郭珊珊帶看，於111年5月18日 給付被告郭珊珊斡旋金5萬元，並簽立願以600萬元購買系爭 房地之不動產買賣意願書(斡旋金收據)。 ㈡嗣經郭珊珊告知原告所出價格無法成交，原告遂向被告郭姍 姍表示願以650萬元購買系爭房地，惟被告郭珊珊並未交付 修改後為656萬元之斡旋金收據予原告。而於111年5月22日 經台灣房屋員林大道店經紀人與屋主即被告葉昱呈磋商後， 被告郭姍姍方得以代原告與被告葉昱呈議價並以650萬元成 交，被告郭珊珊並立即以通訊軟體line通知原告成交事宜及 仲介費用為2%等情。 ㈢原告復於111年5月28日誌系爭房地現場再看屋，系爭房地與 社區圍牆間有一塊畸零地，前經被告郭珊珊告知該畸零地可 使用，而原告再三告知郭珊珊該畸零地可充分使用方購買系 爭房地，但是該日看屋時，被告郭姍姍表示該畸零地可使用 而非充分(永久)使用權，因被告郭姍姍有不實告知情事，原 告因此不想購買系爭房地，又原告出價650萬元之斡旋金收 據並未交付原告一份，基上原因，原告認系爭房地並未成交 ，給付給被告郭姍姍之斡旋金5萬元應返還原告，因為5萬元 係交付被告郭姍姍，現今5萬元不知在何處，且原告並不認 識屋主被告葉昱呈，爰依契約及不當得利之法律關係，請求 被告郭珊珊、許存德(店長)、葉昱呈等3人共同返還原告5萬 元斡旋金。並聲明：被告等3人應給付原告5萬元。 三、被告部分： ㈠被告郭姍姍、許存德均以：原告向被告郭姍姍出價650萬元 ，並簽立不動產買賣意願書(願意購買價格656萬元)，嗣經 被告郭姍姍與屋主即被告葉昱呈議價，以650萬元成交，被 告許姍姍立即以訊息告知原告，該斡旋金已轉成定金由葉昱 呈受領，嗣原告又不欲購買，被告葉昱呈將5萬元沒收，經 被告許存德與被告葉昱呈依收受沒定確認書約定各分一半； 另被告郭姍姍不可能同意原告對於系爭房地旁之畸零地為充 分(永久)使用之權利，僅告知原告可以置放物品，而斡旋金 收據確實未給原告一份，僅用line傳了第一份開價600萬元 之斡旋金收據給原告等語，以為置辯。並均聲明：原告之訴 駁回。 ㈡被告葉昱呈則以：其僅係系爭房地屋主，600萬元絕對不可 能賣，被告郭姍姍收受5萬元斡旋金後，由委託店即台灣房 屋員林大道店再於111年5月21日與其議價，其方同意以650 萬元出售，原告反悔不買，其當然沒收5萬元之定金，並依 收受沒定確認書約定，將沒收之訂金半數給付台灣房屋北斗 中山店作為服務費，原告曾帶女兒來看屋，與其相談甚歡， 原告曾說過以650萬元簽約等語。並聲明：原告之訴駁回。 四、本院之判斷： ㈠原告上開主張，業據其提出不動產買賣意願書即斡旋金收據 、系爭房地照片、切結書一份、line對話翻拍照片4張等件 附卷可稽。亦據被告許存德提出專任委託書、不動產說明書 、被告郭姍姍line通知原告成交翻拍照片1張、賣方成交契 約書、專任委託書契約變更附表（總價變更)3張、切結書1 份等件在卷可按(見本院卷第51頁至第73頁)。應堪信原告購 買系爭房地交付被告郭姍姍5萬元斡旋金及被告葉昱呈因原 告反悔不買而沒收5萬元之事實為真。 ㈡按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立，民法第345條第1項、第2項定有明文。該條 第2項所謂「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契 約即為成立」，應係指買賣雙方當事人「僅」對於買賣之標 的物及價金有所表示而已，對於買賣契約之其他要素則未明 白表示，此時，因買賣雙方對於買賣之標的物及價金意思表 示合致，契約即告成立，否則，如當事人除對買賣之標的物 及價金有所表示之外，另對於契約之其他條件（常素與偶素 等）明白表示時，仍須有合意時契約始能成立，此觀民法第 153條第2項規定自明(臺灣臺中地方法院98年度簡上字第64 號判決意旨足資參照)。 ㈢系爭房地賣方即被告葉昱呈原委託價格為688萬元，嗣經台 灣房屋園林大道店經紀人議價，分別於111年5月15日、21日 將底價降為630萬元、625萬元，被告郭姍姍於同年月18日收 受原告交付之5萬元為斡旋金，因被告葉昱呈變更委託價格 業已達到原告所欲購買之價格650萬元，即將上開斡旋金交 付被告葉昱呈受領，買賣雙方價金意思表示一致，系爭房地 買賣契約(或預約)成立，並由被告郭姍姍以line訊息告知原 告成交之結果，該5萬元斡旋金轉為定金；原告否認其曾經 出價650萬元，且其出價之斡旋金收據(未給原告一份)是被 告郭姍姍以line傳給他的，上面載明第一次出價600萬元(見 本院卷第19頁)，其未曾簽過650萬元之斡旋金收據云云。而 由被告提出之斡旋金收據卻為出價656萬元(見本院卷第69頁 )，而原告固不否認該斡旋金收據上簽名為其親簽，但認為 被告郭姍姍未將斡旋金收據一份交付原告，則原告不承認開 價656萬元云云。經查： ⒈原告所簽立出價656萬元之斡旋金收據，於113年2月20日本院 行言詞辯論程序時，原告先否認其曾經簽過該斡旋金收據， 後又改稱：「600萬元是斡旋單裡面有寫，我當初有向被告 郭珊珊要斡旋單給我，就是要把裡面的600萬元改成650萬元 ，但被告郭珊珊沒有給我。」等語，被告郭姍姍亦承認受原 告指示方將出價金額改成656萬元，並在價金合意後，立即 以line訊息通知原告成交金額、現況交屋、服務費等內容( 見本院卷第89頁至第92頁、第57頁)。則原告前後陳述不一 ，且第二張斡旋金收據亦有原告親自簽名其上，加上被告郭 姍姍用line訊息通知原告成交金額事宜，則原告自不得對於 其以656萬元欲購買系爭房地乙事諉為不知。原告上開主張 ，委無足採。 ⒉被告葉昱呈亦於上開言詞辯論程序辯稱：「某天原告帶家人 來要來簽約，後來說有事不能來簽約，原告女兒有來家裡看 房子說要簽約，有說是650萬元簽約，原告說會再來看房子 的情況。」、「是仲介傳簡訊給我看是650萬元，我印象就 是原告來談完說650萬元下週要簽約，600萬元我不會賣。」 等語(見本院卷第91頁)。則屋主即被告葉昱呈亦當面聽原告 說以650萬元簽約(出價)，而為價金意思表示合致。依上揭 判決意旨，系爭房地買賣契約當然成立，原告事後又反悔不 買，其已交付並轉成定金之斡旋金自應由被告葉昱宏沒收， 該5萬元已轉成為定金，而應受民法第249條第2款及斡旋金 收據第6條約定之規範(見本院卷第69頁)。 ⒊原告無法自圓其說，遂主張被告郭姍姍未將第二次斡旋金收 據一份交付原告，原告不承認被告郭姍姍更改之價金，仍應 以600萬元斡旋金收據為準云云。本院認被告郭姍姍身為仲 介經紀人，理應遵守仲介人員相關規範，將所有契據均交付 買方即原告收執一份為當，但是依法律規定，契約的法律關 係仍以意思表示互為一致為契約之成立之要件，如法律未規 定須有書面之要物性之要求，則仍以意思表示為準，原告出 價，無論仲介人員有無斡旋單交付，如口頭出價已到達被告 葉昱呈，則仍屬意思表示到達對方，對方承諾後並收受5萬 元，該買賣系爭房地契約已然有效成立，不以書面為必要， 且被告葉昱呈受領或沒收5萬元之斡旋金係依據契約約定， 其對於系爭房地成交應無瑕疵，對於5萬元亦非構成不當得 利。是原告上開主張，洵屬無據。 ㈣至原告復主張：系爭房屋與社區圍牆間之畸零地之使用權， 因被告郭姍姍為不實告知，原告簽約前方知悉僅能為普通使 用而無充分使用權（永久使用)，故反悔不購買系爭房地等 情(見本院卷第27頁)。該畸零地應為如何使用？使用多久？ 專用或共用？均依住戶規約定之，無從使法定空地為一人共 有專用，此為眾所周知之事，經紀人仲介過程如有不實告知 之情事，使原告受有損害，原告應對於經紀人另訴，於本件 房屋買賣契約成立無涉，併此敘明。 ㈤綜上所述，原告依契約、不當得利之法律關係，請求被告等 3人返還5萬元之斡旋金，為無理由，應予駁回。本件訴訟費 用，應由原告負擔。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。　　　　 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日 北斗簡易庭 法　官 丁兆嘉 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，僅得以判決違背法令為理由提起上訴，並應於判 決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數 附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日 書記官　蔡政軒