給付居間報酬

臺灣新竹地方法院民事判決　八十九年度簡上字第一○七號 　　上　訴　人 　　法定代理人　乙○○ 　　訴訟代理人　甲○○ 　　被　上訴人　庚○○改名許 　　　　　　　　　　　　　　住 　　　　　　　　丑○○○　　住 　　兼　右二人 　　訴訟代理人　己○○改名戊 　　　　　　　　　　　　　　住 　　被上訴人　　癸○○　　　住 　　　　　　　　子○○　　　住 　　　　　　　　壬○○　　　住 　　　　　　　　辛○○　　　住 　　右　二　人 　　訴訟代理人　丁○○　　　住 　　　丙○○　　　住新竹縣竹北 右當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國八十九年七月二十六日臺灣 新竹地方法院竹北簡易庭八十九年度竹北簡字第八九號判決提起上訴，本院判決如左 ： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 一、聲明：求為判決： （一）原判決廢棄。 （二）被上訴人庚○○、丑○○○、己○○應各給付上訴人新台幣（下同）六萬四千 一百三十三元；被上訴人癸○○、子○○、壬○○、辛○○應各給付上訴人四 萬八千一百元，暨均自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。 （三）請准上訴人提供現金或等值之銀行可轉讓定期存單或其他有價證券為擔保宣告 假執行。 二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱： （一）緣訴外人曾國銘委託上訴人代找農地，民國八十八年七月八日，上訴人在新竹 縣竹北市○○街附近看到一塊農地上插著一塊牌子，上面寫著「自售」及電話 ，上訴人以電話洽詢，有一謝先生告知坐落新竹縣竹北市○○段九八九地號土 地（下稱系爭土地）為其所有，如有客戶可代為出售，但不願告知詳細資料， 只稱有誠意再進一步談。八十八年七月十二日，上訴人帶領訴外人曾國銘看系 爭土地，曾國銘告知有意購買，要上訴人提出地籍圖、土地謄本、分區○○○ ○路證明供其參考，上訴人嗣分別於七月二十七日、二十九日交上開資料予曾 國銘。惟土地登記謄本上記載之所有權人並無謝先生，上訴人遂又輾轉查知土 地共有人之電話，並找到被上訴人子○○。 （二）八十八年八月六日晚上七點多，上訴人依約到新埔鎮被上訴人子○○家中洽談 ，子○○表示不認識謝先生，並告知系爭土地多人共有，欲早點脫手但找不到 買主，如上訴人真有客戶要買，可代為介紹，同時帶上訴人至關西找他嫂嫂及 被上訴人庚○○。被上訴人庚○○告知上訴人，系爭土地由其姐即被上訴人己 ○○委託他人仲介但合約已過期，上訴人請庚○○去電己○○查證確定已過期 並告知任何人介紹都可以，於是當場約定八月七日晚上七時至上訴人公司與買 方當面洽談買賣事宜（上訴人公司一向係採透明化交易，由買賣雙方當面洽定 買賣條件再下訂簽約）。八月七日晚上，被上訴人子○○、庚○○、己○○三 人到上訴人公司與買方當面洽談並互相交換名片，但因買方出價每坪二萬八千 元，賣方出價三萬五千元而未談成。詎被上訴人與買方嗣透過訴外人謝東海洽 談，於八月二十三日簽約買賣系爭土地。 （三）依前開所述，被上訴人確實同意委託上訴人介紹買方居間服務，否則不須依約 到上訴人公司與買方洽談買賣條件。被上訴人既已透過上訴人與買方當面洽談 ，如對價格尚有爭議，理應透過上訴人繼續協調溝通，卻以過河拆橋、為免付 仲介服務費而私下交易。又被上訴人一再主張其另委託忠營房屋仲介有限公司 （下簡稱忠營公司）居間並支付仲介費等情，均為不實。 （四）依民法第一百五十三條規定當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示 ，契約即為成立，即不以書面為要件。被上訴人既已允諾且依約至上訴人公司 與上訴人所介紹之買方洽談買賣相關事宜，上訴人與被上訴人間之契約即為成 立，其後以過河拆橋方式作為逃避仲介居間報酬之手法，即已違約違法且為情 理所不容。 三、證據：除援用第一審所提證據外，補提證明書一件為證，並聲請訊問證人褚明堂 、謝東海。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：求為判決駁回上訴。 二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱： 被上訴人係委託忠營公司銷售系爭土地，委託銷售期間自八十八年七月一日起至 八十八年九月三十日止，沒有委託上訴人。被上訴人至上訴人公司是因為當初上 訴人說要談合建，當時被上訴人有看到買方，上訴人就一直要被上訴人出價，因 為被上訴人沒有委託上訴人，所以就沒有談到價金的問題，被上訴人有告訴買方 被上訴人所委託之仲介人是謝東海，並當場告訴上訴人不准再賣系爭土地。 三、證據：除援用第一審所提證據外，補提委託銷售契約書一件為證。 理 由 一、本件上訴人起訴主張坐落新竹縣竹北市○○段九八九地號土地（即系爭土地）原 為被上訴人共有，被上訴人庚○○、丑○○○、己○○三人應有部分各為六分之 一；癸○○、子○○、壬○○、辛○○則各有應有部分八分之一，被上訴人於八 十八年七月間曾揭示看板欲出售系爭土地，經原告法定代理人乙○○循電話號碼 連絡被告子○○，經其告知何人介紹買賣就由何人居間仲介，並帶領乙○○等至 關西會見被上訴人丑○○○、庚○○面談證實，上訴人旋於同年七月二十一日先 派員帶領上訴人之客戶即訴外人曾國銘（本件土地買主王淑美之夫）查看系爭土 地，經表尚稱滿意，上訴人即於七月二十六日申請該地登記簿謄本，並於七月二 十七日將文件交給曾國銘，復於七月二十九日作申請土地使用分區證明，八月六 日聲請該地地籍圖謄本等調查，後於八月七日十九時許，約集賣方即被上訴人子 ○○、庚○○、己○○及買方曾國銘夫婦到上訴人公司，為訂約之報告及媒介， 當日雖因價格差異而未訂立，但渠等嗣於約半月後之八月二十三日，即合意以九 百六十二萬元價格訂定土地買賣契約，並於十一月三日辦理移轉登記完竣，本件 上訴人係仲介業者，非受報酬自不為居間報告或媒介，買受人曾國銘夫婦二人又 確屬上訴人之客戶，本件買賣前上訴人帶領曾國銘查看系爭土地，買賣雙方並經 上訴人約集而由上訴人為訂約之報告及媒介，渠等始得在其後半月成立買賣契約 ，上訴人自得為本件居間報酬之請求無疑，買方曾國銘夫婦經原告異議後，已給 付上訴人七萬元，兩造間因未約明居間報酬之報酬額，且無居間報酬價目表可資 依按，故上訴人得依民法第五百六十六條第二項規定，請求被上訴人按照現行仲 介行業賣方應就實際成交價額百分之四給付居間報酬之習慣，本件土地實際成交 價格計為九百六十二萬元，其百分之四計為三十八萬四千八百元，應有部分各六 分之一之被上訴人庚○○、丑○○○、己○○應各給付上訴人六萬四千一百三十 三元；應有部分八分之一之其餘被上訴人癸○○等四人則應各給付上訴人四萬八 千一百元等語。而被上訴人則以：從未委託上訴人居間仲介出售系爭土地，且被 上訴人早已委由忠營公司代為仲介出售，被上訴人未曾自行銷售，八十八年七月 間欲出售系爭土地所揭示之看板是忠營公司所立，甚至上訴人謂曾經於八十八年 八月七日十九時許，約被上訴人等與曾國銘夫婦至其公司商談買賣事宜，亦是透 過忠營公司所為，被上訴人從未與上訴人就該土地出賣事宜有過聯繫，而當日商 談並未有合意，更無買賣合約簽立之結果，雖被上訴人日後確實與曾國銘夫婦訂 立合約書，但是買方曾國銘夫婦確實是於之後透過被上訴人委託之忠營公司居中 協談，且經過多次協議始成立該買賣契約書，被上訴人於買賣成立後，已給付佣 金予忠營公司，實無再給付居間報酬予上訴人之義務等語，資為抗辯。 二、查上訴人主張系爭土地原是被上訴人所有，於八十八年十一月三日移轉登記予訴 外人王淑美，而訴外人王淑美（其夫為曾國銘）乃上訴人帶看之客戶，上訴人曾 帶曾國銘查看系爭土地之事實，業據上訴人於原審提出土地登記謄本、土地買賣 契約書一件、帶看客戶卡二件為證，並為被上訴人所不爭執，是上訴人此部分之 主張，為可採信。至於上訴人另主張其於八十八年七月間，透過揭示看板得知系 爭土地欲出售，同年八月七日，上訴人即與被上訴人子○○聯絡，嗣又在子○○ 之帶領下與被上訴人丑○○○、庚○○見面，確定系爭土地雖曾委託他人仲介出 售但合約已屆期，上訴人可居間仲介系爭土地之買賣亦即兩造成立仲介契約後， 上訴人遂邀被上訴人子○○、庚○○、己○○及買方即訴外人曾國銘夫婦於八月 七日十九時許至上訴人公司，為訂約之報告及媒介，當日因買賣雙方價格差異而 未談成，被上訴人並未委託忠營公司銷售系爭土地，訴外人謝東海亦非忠營公司 之職員等情，提出證明書一件，並聲請訊問證人褚明堂、謝東海為證。而被上訴 人雖不爭執曾至上訴人公司與買方曾國銘夫婦見面，惟否認有委託上訴人銷售系 爭土地，辯稱被上訴人已委託訴外人忠營公司銷售系爭土地，委託期間自八十八 年七月一日起至同年九月三十日止，被上訴人不可能再委託上訴人銷售，兩造間 並無委託銷售契約存在；被上訴人乃因上訴人稱欲談合建事宜始至上訴人公司， 當時上訴人要被上訴人出價，被上訴人已告訴買方其等未委託上訴人銷售系爭土 地等語，並提出房地產專任委託銷售契約書一件為證。是本件首應審究者厥為兩 造間究有無成立居間契約？ （一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介， 他方給付報酬之契約，民法第五百六十五條定有明文。是居間契約之成立，須 當事人之一方，將欲為契約內容之旨，提示於他方，得他方之承諾而後契約始 能成立。其僅由一方表示要約之意思，而他方不表示承諾之意思者，當然不受 契約之拘束；其一方所表示之意思，與他方所表示之意思，彼此不一致者，亦 當然不受契約之拘束。反之，若當事人之表示意思彼此一致，而其表示之方法 ，則無論其為明示或默示，契約即為成立，此觀民法第一百五十三條：當事人 互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立之規定即明。再按 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七 十七條明文規定。又原告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告 就其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求，最高法院二十年上 字第二四六六號判例意旨可資參照。 （二）經查上訴人雖主張兩造間之委託銷售契約係於八十八年八月六日成立，然為被 上訴人所否認，而兩造間並未訂立委託銷售契約書，亦未就報酬之計算方式、 數額暨報酬之給付時期為約定等情，亦據上訴人自承在卷（見上訴人於原審提 出之起訴狀暨本院八十九年十二月二十日言詞辯論筆錄）。上訴人既係一專業 經營仲介房地買賣且以取得居間報酬為目的之營利公司，對於報酬之計算方式 、給付時期，應是上訴人首應重視之情事，尤其本件系爭土地係數人共有之情 形下，理當更審慎處理與被上訴人間居間契約之簽訂事宜才是，然本件上訴人 竟未與被上訴人簽訂居間契約、約定居間報酬，顯不合常情。 （三）次查上訴人雖以被上訴人曾至上訴人公司與買方見面之客觀事實，主張兩造間 有居間契約存在，惟查據證人即系爭土地之買方王淑美於原審證稱：當初我們 要買土地，透過很多仲介公司幫我們找，結果住盛公司跟我們講，約了地主八 月七日七點到住盛公司談價錢，：：他們要被告地主（指被上訴人）開價錢， 因為被告說他已經委任其他仲介公司脫售，並且很生氣說我們沒有委託住盛， ：：：等語（見原審八十九年六月十四日言詞辯論筆錄），由證人證述內容可 見被上訴人雖有至上訴人公司與王淑美見面，但當時被上訴人已明白向王淑美 表示未委託上訴人銷售系爭土地，因此被上訴人上開已於八月七日當天告知買 方其等未委託上訴人銷售系爭土地之辯解，為可採信；且衡諸常情，若兩造間 有居間契約存在，被上訴人於上訴人介紹買方與其認識時，應無斷然否認、拒 絕之理。是上訴人徒以被上訴人曾至上訴人公司與王淑美見面之事實，主張兩 造間有居間契約存在，不僅不足採之，且由被上訴人當場向王淑美表示未委託 上訴人銷售系爭土地乙情，足以證明兩造間並未有成立居間契約之明示意思表 示一致之情形；更不足以被上訴人至上訴人公司之客觀事實，遽認被上訴人此 舉即有成立居間契約之默示之意思表示存在。 （四）此外，上訴人復無法提出其他積極之證據證明兩造間確有居間契約存在，反之 ，被上訴人就其抗辯之事實，除有證人王淑美之證詞外，並已據提出房地產專 任委託銷售契約書一件為證，則依前揭（一）法條暨判例意旨所示，既然上訴 人就其主張之事實不能為相當之證明，即應駁回上訴人之請求。 三、末查，上訴人雖聲請訊問證人褚明堂以證明被上訴人與忠營公司間並無委託銷售 契約存在，惟本件上訴人既係主張與被上訴人間有居間契約存在，請求給付居間 報酬，是本件審究之重點如前所述即為兩造間究有否成立居間契約，至於被上訴 人與忠營公司間之關係為何，與本件無涉。況被上訴人已提出房地產專任委託銷 售契約書證明系爭土地係委託忠營公司銷售，而證人褚明堂亦證稱該契約書係其 交予訴外人謝東海，契約書上忠營公司之印章為真正（見本院八十九年十一月二 十一日準備程序筆錄），雖嗣後謝東海未將系爭土地之居間報酬交予忠營公司， 惟此乃忠營公司與謝東海間之問題，亦與本件無涉，是上訴人此部分之主張，亦 不足採。 四、綜上所述，上訴人主張兩造間有居間契約存在，請求被上訴人給付居間報酬，不 足採之，原審判決駁回上訴人之請求及假執行之聲請，並無不合，上訴意旨指摘 原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 五、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及陳述經審酌後，於判決之結果不 生影響，爰不一一論述，併此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　一　　　月　　　三　　　日 臺灣新竹地方法院民事第二庭 ~B審判長法官 ~B法　　　官 ~B法　　　官　魏瑞紅 右為正本係照原本作成。 不得上訴。 ~B法院書記官　李桂珠 中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　一　　　月　　　三　　　日