遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度沙簡字第46號 原 告 李牧皇 訴訟代理人 兼送達代收 人 陳奕妤 被 告 李美妙 劉文玲 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年2月2日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路00號之房屋騰空並遷讓返 還予原告。 二、被告應自民國112年12月26日起至返還第一項房屋之日止， 按月給付原告新臺幣24,000元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告連帶負擔五分之四，餘由原告負擔。 五、本判決原告勝訴部分，得假執行。 六、原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、本件被告經合法通知，而未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯 論而為判決。 二、原告主張：被告於112年9月3日向原告承租系爭房屋，兩造 簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自11 2年9月6日至113年9月5日止，每月租金8,000元；系爭租約 有約明，系爭房屋係供居住使用，被告不得變更用途，並不 得影響公共安全、公共衛生與附近居住安寧，亦不得存放易 燃性物品，否則原告可終止租約。惟被告入住後竟將系爭房 屋每間房間堆積物品至天花板做倉庫使用，已缺少消防設備 與逃生動線，另有大型雜物堆放屋外空地；又養貓狗散發異 味、驚嚇鄰居，經原告通知改善均不改善，故寄存證信函於 112年10月25日終止租約。爰依系爭租約之約定，請被告返 還系爭房屋，及依不當得利與按日加課三倍租金金額之違約 金至返還為止等語。並聲明：如主文所示。 三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作任何聲明 或陳述。被告於辯論終結後具狀表示，渠未積欠租金，原告 未依約定裝設熱水器，致系爭房屋夏熱冬冷不適宜居住，被 告亦不願久住，請原告勿再逼迫被告，被告於租約屆期，自 會另尋理想住處等語。 四、按租賃契約之約定，乃基於個人自主意思、決定及自我拘束 所形成之當事人間之規範，本諸契約自由精神與契約嚴守原 則，對於雙方所約定之契約內容，出租人、承租人均應受約 束。經查，原告主張之事實，業據其提出與其所述相符之系 爭租約契約書、存證信函（見本院卷第25至35頁）、被告入 住後於系爭房屋內、外堆積物品及養狗之照片（見本院卷第 241至247頁），且本件被告已於相當時期受合法通知，而未 於言詞辯論期日到場，亦未於言詞辯論終結前提出書狀爭執 ，本院審酌上開事證，堪信原告上開主張之事實為真。再查 ，系爭租約第六條約明「係供居住使用，承租人不得變更用 途」、「不得……影響公共安全、公共衛生與附近居住安寧」 。第十三條約明「……租賃契約終止時……承租人應即將租賃住 宅返還於出租人」、「承租人未依租期規定返還租賃住宅時 ，出租人除按日加課租金三倍金額計算之違約金（未足一個 月者，以日租金折算）至返還為止」。第十五條約定，承租 人違法使用，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求賠 償。又依民法第438條規定，承租人應依約定方法為租賃物 之使用，如有違反經出租人阻止而繼續為之者，出租人得終 止契約。另租賃住宅市場發展及管理條例並無相斥規定。是 依系爭租約及民法規定，被告變更系爭房屋用途做倉庫堆積 物品使用及養狗情事，已肇生公共安全衛生疑慮、有害居住 安寧，經原告制止後未改善，原告主張可終止租約並請求返 還系爭房屋，應屬可採。 五、又系爭租約每月租金8,000元，被告於原告終止租約後未立 即搬離返還房屋，原告主張依系爭租約得向被告請求以此三 倍金額計算之違約金，至被告返還房屋為止。惟按押租金之 主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上 字第1631號判決意旨可資參照）。經查，依系爭租約第四條 約定押租金為二個月之租金（即1萬6000元)，並約定承租人 應於簽約時給付出租人，故依上述契約內容之記載，可信被 告已給付原告二個月之押租金，則此押租金即可用以抵充被 告因債務不履行所生之賠償；又基於保障房屋承租弱勢方觀 點，採取對被告較寬之解釋，押租金既可用以抵充被告未即 時返還房屋對原告所生之損害，則被告因上述押租金之支付 ，可認有獲得租約終止後二個月內未即時搬遷之寬裕期限， 使毋庸負擔衍生之不當得利或違約賠償；原告既以存證信函 於112年10月25日終止租約，被告可獲得二個月內未即時搬 遷之寬裕，即自同年12月26日起始負三倍租金金額計算之違 約金責任。故本件原告主張自112年10月26日起算違約金， 尚非可取；惟主張自112年12月26日起算，至返還系爭房屋 之日止，按月給付原告新臺幣24,000元，應可准許。 六、綜上所述，原告依系爭租約之契約關係，請求如主文第1項 、第2項所示，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請 求，為無理由，應予駁回。　　 七、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規 定，依職權宣告假執行。至於原告請求不被允許部分的假執 行聲請沒有理由，應予駁回。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　26　　日 臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭 法 官 吳俊螢　　　　 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　26　　日 書記官 柳寶倫