拆屋還地

臺灣新北地方法院民事判決 111年度訴字第3148號 原 告 李國晴 訴訟代理人 翁偉傑律師 被 告 李永芳 訴訟代理人 林明忠律師 歐苡均律師 上列當事人間拆屋還地事件，本院於112年12月28日言詞辯論終 結，判決如下： 主 文 一、被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地上如附圖B所示 面積為17.13平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還原告 。 二、被告應給付原告新臺幣（下同）125,433元，及自民國112年 5月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 三、被告應自112年5月5日起至返還上開土地之日止，按月給付 原告2,211元。　　 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由被告負擔。 六、本判決第1項於原告以75萬元供擔保後，得假執行。但被告 得以224萬元預供擔保而免為假執行。 七、本判決第2項得假執行。但被告得以125,433元預供擔保而免 為假執行。 八、本判決第3項，於每月屆期後得假執行；但被告如按月以2,2 11元為原告預供擔保，得免為假執行。 九、原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但 書第2 款定有明文。查本件原告起訴時請求被告拆除新北市 ○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼為新北 市○○區○○路000巷0號之建物（下稱系爭房屋），然尚無法特 定系爭房屋占用系爭土地之範圍。嗣經本院會同地政機關現 場履勘繪測後。原告遂於民國112年4月27日以民事陳報暨追 加狀變更聲明為如下述原告主張㈣所載。經核原告所為訴之 變更，仍係基於相同之基礎事實，而就同一證據資料，於審 理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，依首揭規定，應 予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠緣原告為系爭土地之所有權人，被告為系爭房屋之所有人， 因系爭房屋及增建物長期占用原告之土地，經原告委託他人 現場訪查並告知被告希望申請地政人員鑑界及測量占用面積 ，均遭被告悍然拒絕。原告明確告知被告有占用情事，迭經 數月溝通均遭被告置之不理。被告無權占用該土地如附圖B 所示面積為17.13平方公尺之客觀事實已臻明確，依民法第7 67條第1項請求被告應將系爭土地上之地上物拆除，並將該 土地返還原告。 ㈡相當於租金之不當得利損害計算方式： ⒈按原告請求被告給付相當於租金之不當得利損害，係以系爭 土地之租金計算，惟系爭土地近年來並無實價登錄之租金交 易價格，復參照近年臺灣高等法院在單純計算房屋之訴訟標 的價額，得以不動產交易實價查詢服務網交易價格對照內政 部地政司公布之歷年公告土地現值占一般正常交易價格比， 以此比例計算房屋之訴訟標的價格。依照上開實務見解可知 ，參照徐匯中學捷運站附近房屋出租之市場價格，本件被告 系爭房屋距離徐匯中學捷運站僅需要步行150公尺，距離甚 近、交通極為方便，且附近均為蘆洲地區較為熱鬧之商業地 區，隔壁為徐匯中學，屬於商業兼文教地區，由【591租屋 網】查詢徐匯中學捷運站附近透天厝房屋出租案例，以金額 較低之信義路30巷案例，每坪租金仍有1,500元/月左右，參 考歷年公告土地現值占一般正常交易價格比，新北市111年 度土地現值占交易價格比為90.03%，故土地租金依照比例計 算價值大約有每坪1,350元/月。而被告占用原告土地17.13 平方公尺，約為5.18坪(一平方公尺為0.3025坪)，故以每坪 /月1,350元計算，原告先位請求主張被告應按月給付原告6, 993元作為相當於租金之不當得利損害賠償，並應給付原告 相當於五年租金計算之總額419,580元，自屬合理。 ⒉退萬步言，若鈞院認為原告不得請求被告將占用部分拆除， 原告亦得因受占用所受損害，依照民法第796條第1項但書規 定請求被告支付償金，爰一併請求相當於5年租金計算之總 額419,580元。 ㈢對被告答辯之陳述： ⒈原告否認被告辯稱原告之父與建商有契約承諾等節，請被告 提出相關證據以實其說。 ⒉被告並未提出證據說明系爭房屋興建當時原告即有得知而不 異議之情形，自不得主張原告依民法第796條第1項本文不得 請求移除地上物。 ㈣並聲明： ⒈被告應將坐落系爭土地上，面積為17.13平方公尺（如附圖B 所示）之地上物拆除，並將該土地返還原告。 ⒉被告應給付原告41萬9,580及自起訴狀繕本送達被告翌日至清 償日止按年息5％計算之利息。 ⒊被告應自起訴狀繕本送達被告翌日起，按月給付原告6,993元 。 ⒋原告願供擔保，請准宣告為假執行。 二、被告答辯： ㈠系爭房屋建成年代久遠，且原告自承於82年即知悉被告系爭 房屋占用原告土地情事，卻遲未提出訴訟，迄至近30年後， 在相關證人及事證均因時間久遠而滅失狀況下提出本訴訟， 如責令被告就系爭房屋占用土地原因提出舉證有事實上困難 且顯失公平，請依民法第277條但書規定，轉換舉證責任或 降低被告所負證明占用系爭土地權源責任之證明度，且被告 已以間接事實舉證系爭房屋確實在系爭土地上存續近50年之 久，且系爭土地亦經歷地目變更、分割合併等權利狀態變動 ，衡諸常情系爭土地地主不可能不知悉系爭土地上存有系爭 房屋，但地主卻不為異議，應可推認系爭房屋之興建已得系 爭土地地主之同意，堪認被告就占有權源之事實已有舉證， 如原告欲否認，自應再舉證推翻之。 ㈡被告為後手，被告於57年間繼承同路段626地號土地時，系爭 房屋已經存在，且原告之父也是地主，地主跟建商間有什麼 契約、承諾才會蓋在原告土地，整排房屋都是同一建商蓋的 ，應由原告承擔。 ㈢縱認被告所有之系爭房屋無權占有系爭土地，系爭土地之地 主近半世紀均不行使其所有權，依現狀已足以使系爭房屋之 繼受人即被告生正當信賴，則原告所有權之行使，亦有權利 失效之狀況，且原告對系爭土地多年並無特別利用計畫，該 權利行使對於原告利益甚小，但對多年安身立命於系爭房屋 且年事已高之被告，拆除恐損及現有房屋結構安全，而造成 公共危險，是原告就其所有權之行使，實有民法第148條第1 項規定之權利濫用情形，請求鈞院適用或類推適用民法第79 6條及第796條之1之規定，免除被告系爭房屋之移去。 ㈣原告所請求之租金，顯逾土地法第97條第1項、第105條規定 之水準，顯非可採，考量附近均為老舊房屋聚落，工商並非 繁榮，應以系爭土地申報地價之2％計算。 ㈤並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、不爭執之事實： 原告主張系爭土地為原告所有，被告所有系爭房屋占有系爭 土地如附圖B所示面積為17.13平方公尺之事實，有土地登記 謄本、土地複丈成果圖在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信 為真實。 四、本院之判斷： 原告主張系爭房屋係無權占有系爭土地，原告依民法第767 條第1項規定，請求被告拆除地上物並將該土地返還原告， 並依民法第179條規定，請求被告給付相當租金之不當得利 予原告等情。則為被告所否認，並以前詞置辯。經查： ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無 權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有 所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原 告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占 有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告 之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁判要旨 參照）。系爭土地為原告所有，為被告所不爭執，而被告雖 抗辯本件因年代久遠，如由被告舉證顯失公平，有舉證責任 轉換之情形，然適用被告所舉前開判決之前提，仍應依兩造 所提之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知 與事實相符者，方可認已盡舉證責任。惟查，被告於本院審 理中並未有具體主張其有何占用系爭土地之合法權源，亦完 全提出任何其得以占用系爭土地之合法權源之證據，則原告 本於上開規定行使物上請求權，請求被告將系爭土地上，如 附圖所示B部分之建物拆除，並將所占用之土地交還原告， 為有理由，應予准許。 ㈡次按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目 的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損 害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45 年台上字第105號判例意旨參照）。經查，系爭土地遭被告 占用如附圖所示B部分之位置面積為17.13平方公尺，若將其 拆除，可使原告完整取回系爭土地，作整體規劃利用，則原 告訴請被告拆除占用之系爭房屋如附圖所示B部分以返還土 地，乃正當行使所有權之權能，難認主要係以損害他人為目 的，衡以系爭房屋自始即未領有建築執照紀錄（本院卷第27 1、277頁），且未經地政機關為建物保存登記（本院卷第14 3頁），顯然係屬違章建物，則系爭房屋建造時是否符合國 家相關建築法規、建物本身結構是否安全防震即屬有疑，更 有防火、逃生及救災之安全疑慮，則本件原告請求拆除系爭 房屋占用系爭土地部分，不論從權利本質、經濟目的、社會 觀念而言，難認逾越必要範圍，自無權利濫用或違反誠信原 則。是被告上開抗辯，要無可採。 ㈢被告復抗辯其得依民法第796條及第796條之1之規定，請求本 院依法免除拆屋還地之義務。然查，本件原告係於85年繼承 取得系爭土地後，始得知土地遭占用情形，且被告並未提出 證據說明原告在該房屋興建當時即有得知而不異議之情形， 本不得主張原告依民法第796條第1項本文規定不得請求移除 該地上物，況原告在發現後曾向部分地主反應可能有占用情 形，均遭置之不理，且該等房屋均為未辦理建物第一次保存 登記之房屋，原告及其前手均難知悉何人越界建築。又按土 地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所 有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房 屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金； 土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更 時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之 移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前 條第1項但書及第2項規定，於前項情形準用之。民法第796 條第1項、第796條之1，固分別定有明文。惟主張鄰地所有 人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責任 ；按觀諸民法第796條之立法理由謂：「土地所有人建築房 屋，遇有逾越疆界之時，鄰地所有人如知其越界，應即提出 異議，阻止動工興修。若不即時提出異議，俟該建築完成後 ，始請求移去或變更其建築物，則土地所有人未免損失過鉅 ，姑無論鄰地所有人是否存心破壞，有意為難，而於社會經 濟，亦必大受影響，故為法所不許。」，因此，鄰地所有人 知越界情事而不異議，此項知與不知，並非依客觀情事定之 ，而係依鄰地所有人個人之情事而定，且於越界建築當時不 知其事，而於建築完竣後始知其情事者，仍無本條之適用。 查本件原告於82年繼承取得系爭土地後，始得知土地遭占用 情形，依被告所述，系爭房屋於57年間已興建完成，則原告 縱然自繼承後清查所繼承財產後得知，早已距房屋興建完成 超過20年，且被告並未提出證據說明原告在該房屋興建當時 即有得知不異議之情形，自不得主張原告依民法第796條第1 項本文規定不得請求移除該地上物。再者，被告系爭房屋係 未辦理建物第一次保存登記之房屋，價值不高，而系爭土地 公告現值高達每平方公尺12萬1,000元，本院於斟酌公共利 益及當事人利益後，自不宜判定系爭房屋得不予以拆除。 ㈣綜上，被告所有系爭房屋無權占用原告所有系爭土地，且被 告復未能證明有何正當權源得以占有使用之，均如前述，依 上開說明，原告自得請求被告將該部分地上物拆除，並將土 地騰空返還予原告。 ㈤按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。不當得利之受領人其所受利益依其性質或其他情形不能返 還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書分別 定有明文。而無權占用他人之土地者，可能獲得相當於租金 之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號 判例意旨參照）。本件被告無權占用系爭土地，其所受之利 益為占有使用之價值，依其性質不能返還，故應償還其價額 ，即相當於租金之利益，而城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報地價年息百分之十為限，此項規定，於 租用基地建築房屋準用之，土地法第97條、第105條定有明 文；而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法 第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土 地法所申報之地價為法定地價；而基地租金之數額，除以基 地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之 程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰 地租金相比較，以為決定租金之適當標準，並非必達申報總 地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判 例意旨參照）。查系爭土地位於新北市蘆洲區信義路，距離 徐匯中學捷運站僅需要步行150公尺，距離甚近、交通及為 方便，且附近均為蘆洲地區較為熱鬧之商業地區，隔壁為徐 匯中學，屬於商業兼文教地區，此經本院履勘現場屬實，並 有GOOGLE地圖存卷可參，而系爭土地之公告地價，於107年1 月至110年12月皆為22,400元、於111年1月至112年12月皆為 24,200元，有本院依職權查詢之內政部地政局司連結新北不 動產愛連網公告地價查詢網頁列印資料在卷可稽。再參酌平 均地權條例第16條規定，如未申報地價，則以土地之公告地 價80％為申報地價，此即為法定地價。系爭土地之法定地價1 07年至110年每平方公尺為17,920元、111年至112年每平方 公尺為19,360元。是本院審酌系爭土地坐落位置及周邊繁榮 程度，認原告主張相當於租金之利益，以系爭土地申報地價 週年利率8％計算，較為適當。而原告請求被告之不當得利期 間雖為起訴狀繕本送達翌日回溯5年，然因其於追加之訴始 聲明請求不當得利，故本院認應已追加狀送達被告（因原告 未舉證送達時間，本院寬認至追加後言詞辯論期日即112年5 月4日回溯5年，即107年5月5日起至112年5月4日止），經以 系爭土地申報地價8％為標準，計算被告應給付原告相當於租 金之不當得利金額為125,433元（詳如附表計算式，元以下 四捨五入），並自112年5月5日起按月給付原告2,211元(計 算式：19,360元/ ㎡× 17.13㎡× 8 ％÷12＝2,211元，元以下四 捨五入）之不當得利。 五、從而，本件原告依民法第767條第1項、第179條規定即無權 占有、不當得利法律關係，請求：㈠被告應將坐落於新北市○ ○區○○段000地號土地上如附圖B所示面積為17.13平方公尺之 地上物拆除，並將該土地返還原告。㈡被告應給付原告125,4 33元，及自112年5月5日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。㈢被告應自112年5月5日起至返還上開土地之日止， 按月給付原告2,211元，為有理由，應予准許。逾此部分請 求，即屬無據，應予駁回。 六、兩造陳明願供請為准、免假執行之宣告，除本判決第2、3項 部分金額在50萬元以下，應依職權宣告假執行外，其餘經核 均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經 審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述。 八、本院審酌本件拆屋還地部分原告全部勝訴，而附帶請求相當 於租金之不當得利部分雖部分勝訴，部分敗訴，惟因此部分 原本就不須繳納裁判費，故依民事訴訟法第79條規定，命訴 訟費用全部由被告一造負擔。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　22　　日 民事第十一庭 法　官　王凱俐 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　15　　日 附表：新北市○○區○○段000地號土地 占用期間 申報地價 占用面積 不當得利（申報地價×占用面積×年息8％×占用期間） 107 年5月5日至110年12月31日，共日 17,920元/㎡ 17.13㎡ 17,920元/㎡×17.13㎡×8％×【3＋（241日/365日）】＝ 89,889元 111年1月1日至112年5月4日，共日 19,360元/㎡ 17.13㎡ 19,360元/㎡×17.13㎡×8％×【1＋（124日/365日）】 ＝35,544元 合計 125,433元 附圖：