給付租金等

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決 112年度重小字第3247號 原 告 余澄輝 被 告 陳淑娥 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年1月30日言 詞辯論終結，判決如下： 主　 文 被告應給付原告新臺幣陸仟元，及自民國一百一十ㄧ年九月三十 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾壹元。 被告應給付原告新臺幣貳萬玖仟零玖拾柒元，自民國一百一十二 年九月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣參佰捌拾壹元，及自 本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由要領 一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列各款情形，爰依原告之聲請，准 由其一造辯論而為判決。 二、原告主張： ㈠兩造於民國110年11月29日就原告所有之門牌號碼新北市○○區 ○○○路00000號1樓房屋（下稱系爭房屋）成立租賃契約，租 期自110年12月1日起至111年11月30日止，每月租金10,000 元（下稱系爭租約），嗣系爭租約因被告於111年9月1日要 求而提前於111年9月30日終止，惟被告尚應給付原告如下金 額: ⑴被告自111年5月1日起就有租金給付短缺情況，5月份給付2個 月租金18,000元短缺2,000元；7月份給付2個月租金17,000 元短缺3,000元 ;9月份給付個月租金9,000元短缺1,000元， 共計短缺6,000元(計算式：2000元+3000元+1000元=6000元 ），屢經催討，被告均未履行。 ⑵被告於租賃關係終止後仍繼續使用系爭房屋，故被告應給付 原告自111年10月1日起至111年12月31日止無權占用系爭房 屋3個月相當於租金之不當得利30,000元。 ⑶被告無權占用系爭房屋期間111年10月7日至12月6日之電費65 元、111年9月7日至11月7日水費76元，均未繳納，而由原告 代墊。 ⑷因被告於111年9月1日突然要求提前於111年9月30日終止契約 ，屆期又不搬離，影響原告生活甚鉅，原告依系爭租約第13 條請求被告給付違約金10,000元。 ⑸被告要求提前終止系爭租約，又未依期搬走，另依系爭租約 第14條之懲罰金違約金約定，原告請求被告給付自111年10 月1日起至12月底共3個月之相當月租金額計算違約金30,000 元。 ⑹依民法第455條、第231條規定，被告於租賃關係終止後，仍 未交還系爭房屋，造成原告無法依契約交屋予之後承租人， 受有591廣告費400元之損害，另依民法第432條規定，被告 既告知系爭房屋外側門冷氣壓縮機遺失，於111年12月底交 屋時又未回復原狀，致原告受有重新安裝冷氣支出費用22,0 00元之損害，原告請求被告賠償10,000元， 又被告不然就 是告知遭小偷、側鐵門不能開啟、側鐵捲門遙控主機可能被 更換，惟於111年12月底交屋時，側鐵捲門遙控主機亦未回 復原狀，前、側鐵門遙控器亦未歸還，致原告受有維俢費用 5,900元之損害（側鐵門鐵捲門遙控主機維修費5,500元+前 門遙控器損害400元）；以上，被告應賠償原告之財產上損 害共16,300元（即400元+10,000元+5,900元）。 ㈡聲明：⑴被告應給付原告6,000元及自111年9月30日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵被告應給付原告30 ,000元及自111年12月31日起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息。⑶被告應給付原告代墊電費65元及代墊水費 76元。⑷被告應給付原告10,000元及自111年月12月31日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑸被告應給付原 告30,000元，及自111年12月31日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息。⑹被告應給付原告16,300元，⑺原告 願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告則以： ㈠被告與原告合意於111年9月30日提前終止系爭租約，被告於1 11年11月30日就搬走了，因為一直找不到原告，被告就找原 告的朋友李良彬點交，因為原告曾經跟我說有什麼事情就找 李良彬，李良彬說會通知原告，之後在12月中旬原告又跑來 跟被告交接，說被告拖了二個月，原告亦未返還被告所繳納 之二個月押金。 ㈡對於原告主張短收租金6,000元部分，因為冷氣壞了，監視器 也不見了，所以我跟他談好在111年2、3、4月租金都降1,00 0元，另外有一筆給他費用17,000元的部分，因為我在一月 已經預付房租一個月10,000元，但是因為後來沒有冷氣機也 沒有監視器，所以我就把我一月付的房租10,000元扣1,000 元下來。 ㈢對於原告代墊之水電費141元部分，因為被告已經搬走了，所 以沒有拿到單據，被告願意繳，但被告是有委屈的，說被告 不能用水。 ㈣被告沒有看過鐵門有什麼主機，原告並未安裝新冷氣給被告 ，外面的冷氣壓縮機亦非被告收走的，冷氣機是前房客留下 來的，不是原告買的。原告並未看到有人來租房子，系爭房 屋也沒有出租，廣告費與被告無關。111年9月1日被告無法 進入系爭房屋，被告有請原告來開門，但原告不開門，被告 直至9月30日才能進去系爭房屋等語置辯，並聲明：原告之 訴駁回。 四、法院之判斷; ㈠原告主張兩造就系爭房屋訂立系爭租約，約定租金每月10,00 0元，系爭租約已因被告要求而於111年9月30日提前終止之 事實，業據提出房屋租賃契約書及提前終止書等件為證，且 為被告不爭執，洵堪採信。 ㈡原告主張被告於系爭租約終止前，租金短少共6,000元之事實 ，業據提出存摺影本為證，被告雖辯稱因冷氣壞了，監視器 也不見了，所以與原告談好在111年2、3、4月租金都降1,00 0元，因為我在一月已經預付房租一個月10,000元，但是因 為後來沒有冷氣機也沒有監視器，所以我就把我一月付的房 租10,000元扣1,000元下來云云，惟為原告所否認，被告就 原告有同意扣抵租金之事實，並未舉證以實其說，被告抗辯 ，要無可採，是原告請求被告給付尚欠租金6,000元，洵屬 有據。 ㈢原告主張被告於系爭租約111年9月30日終止後仍繼續使用系 爭房屋，故被告應給付自111年10月1日起至111年12月31日 止無權占用系爭房屋3個月相當於租金之不當得利30,000元 等語，被告並不爭執系爭租約已於111年9月30日提前終止之 事實，惟辯稱其於111年11月30日就搬走了，因為一直找不 到原告，就找原告的朋友李良彬點交，之後在12月中旬原告 又跑來跟被告交接，說被告拖了二個月，且9月1日被告無法 進入系爭房屋，被告有請原告來開門，但原告不開門，被告 直至9月30日才能進去系爭房屋云云，惟被告並未舉證其於9 月間未能進入系爭房屋係可歸責於原告，亦未舉證其已於11 1年11月30日點交系爭房屋予原告之事實，另依原告自承被 告係於111年12月20日與其點交系爭房屋之事實，應認原告 請求被告給付於111年10月1日至000年00月00日間無權占有 系爭房屋所受相當租金之不當得利26,452元（計算式：【10 ,000元×2】+【10,000元×20/31】＝26,452元，小數點以下四 捨五入，下同），洵屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。 ㈣原告主張其已為原告代墊111年10月7日至12月6日之電費65元 、111年9月7日至11月7日水費76元之事實，為被告不爭執， 原告請求被告返還此部分水電費141元，自屬有據。 ㈤原告主張其因被告於111年9月1日突然要求提前於111年9月30 日終止契約，依系爭租約第13條請求被告給付違約金10,000 元等語，觀以系爭租約第13條約定:「本契約於期限屆滿前 ，除依第十六條及第十七條規定得提前終止租約外，租賃雙 方□得□不得任意終止租約。依前項約定得終止租約者，租 賃之一方應至少於終止前一個月通知他方，一方未為先期通 知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金 之違約金。」，並經兩造於不得提前終止租約□打勾，可知 租賃雙方之一方依該條文負違約金給付義務，乃係以兩造約 定得於期限屆滿前終止租約而未於終止前一個月先期通知即 逕行終止租約之情形為限，然兩造既係約定不得提前終止， 原告依系爭租約第13條約定請求被告給付一個月租金之違約 金10,000元，要屬無據。 ㈥原告主張被告要求提前終止，又未依期搬走，依系爭租約第1 4條約定，請求被告給付自111年10月1日起至12月底共3個月 之相當月租金額計算違約金30,000元云云，依系爭租約第14 條約定:「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第五條 約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之 點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其 他登記。前項租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催 告仍不會同者，視為完成點交。承租人未依第一項規定返還 租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得 向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當 月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至 返還為止。」，並參以系爭租約於111年9月30日終止後，被 告於111年12月20日始點交系爭房屋予原告之事實，原告請 求被告給付違約金，固屬有據，惟按「約定之違約金額過高 者，法院得減至相當之數額。」民法第252條定有明文。本 院審酌被告於租期屆滿後遲延返還系爭房屋所致原告之積極 損害及所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益， 衡諸被告不依約返還系爭房屋，導致原告須為追討或喪失其 他利用機會等不利益，再考量目前社會經濟處於存款低利率 之狀況，且原告已有請求相當於租金之不當得利等情，認原 告請求按月依相當月租金額計算之違約金，依一般通念尚屬 過高，應予酌減為按月以相當月租金額之1/10即1,000元計 算為適當，是原告另請求被告自111年10月1日起至111年12 月20日止之違約金2,645元（計算式:【1,000×2】+【1,000× 20/31】＝2,645），洵屬有據，逾此部分之請求，則屬無據 。 ㈦原告主張依民法第455條、第231條規定，被告於租賃關係終止 後，仍未交還系爭房屋，造成原告無法依契約交屋予之後承 租人，受有591廣告費400元之損害，另依民法第432條規定， 被告既告知系爭房屋外側門冷氣壓縮機遺失，於111年12月底 交屋時又未回復原狀，致原告受有重新安裝冷氣支出費用22, 000元之損害，原告請求被告賠償10,000元，又被告於111年1 2月底交屋時，側鐵捲門遙控主機未回復原狀，前、側鐵門遙 控器亦未歸還，致原告受有維俢費用5,900元之損害（側鐵門 鐵捲門遙控主機維修費5,500元+前門遙控器損害400元）；以 上，被告應賠償原告之財產上損害共16,300元（即400元+10, 000元+5,900元）云云，按「當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條定有明文，關 於廣告費400元係屬原告尋求承租人所支出之費用，與被告遲 延交還系爭房屋並無因果關係，原告依民法第231條請求被告 賠償400元，要屬無據；關於重新安裝冷氣費之損害10,000元 、側鐵門鐵捲門遙控主機維修費5,500元及前門遙控器損害40 0元部分，原告均僅提出詢價資料，並未提出維修單據為證， 原告是否確實受有其所主張金額之損害，自非無疑。綜上， 原告請求被告賠償財產上損害16,300元，均屬無據。 ㈧末查，被告雖辯稱原告尚未退還二個月押金云云，惟為原告所 否認，而觀以系爭契約之約定，亦未見有押金之約定及繳交 之紀錄，被告所辯，自無可採。 ㈨按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。 給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債 務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付 利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率 為5%，民法第229 條、第233 條第1 項前段、第203 條分別 定有明文。本件原告請求被告給付5至9月之尚欠租金6,000元 部分，依系爭租約第3條約定屬於有確定期限即每月1日前之 給付，是原告併請求自111年9月30日起之法定遲延利息，洵 屬有據；至原告請求被告給付相當租金之不當得利26,452元 及違約金2,645元部分，則屬未定期限債務，卷內又乏原告曾 為催告之證據，自應以起訴狀繕本送達被告翌日即112年9月2 日始負遲延責任。從而，原告⑴請求被告給付6,000元及自111 年9月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息、⑵ 請求被告給付141元、⑶請求被告給付29,097元（即26,452元+ 2,645元）及自112年9月2日起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之其餘請求 ，則無理由，應予駁回。 ㈩本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審 酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘 明。 五、本判決原告勝訴部分件係適用小額訴訟程序，所為被告敗訴 之部分應依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行之 聲請即失所附麗，應予駁回之；並確定訴訟費用額為1,000 元（第一審裁判費），其中381元由被告負擔，餘由原告負 擔。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日 臺灣新北地方法院三重簡易庭 法 官 葉靜芳 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載 上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟 資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送 達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附 繕本） 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日 書記官 王春森