遷讓房屋等

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 112年度重簡字第1866號 原 告 章哲寰 訴訟代理人 束妍 原 告 兼 上一人 訴訟代理人 趙曉音 被 告 李忠貞 訴訟代理人 謝存恩律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月7言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 一、原告主張： ㈠被告於民國109年9月1日向原告甲○○簽立房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），承租新北市○○區○○路0段000巷0弄0號10樓房 屋（下稱系爭房屋），原告以下列理由主張終止系爭租約， 並依民法第455條、第179條規定請求返還系爭房屋及按月給 付新臺幣（下同）2萬元之不當得利： ⒈被告違反系爭租約第7條規定，將系爭房屋轉租予第三人真光 設計製作有限公司（下稱真光公司），原告據此終止系爭租 約。 ⒉被告從未準時依系爭契約第3條約定一次給付一年租金，為此 ，原告已通知被告終止系爭租約。 ⒊被告未經原告同意，毀損原告廚具及拆掉房間，原告自得請 求終止系爭租約，並回復原狀。 ⒋被告謊稱沒有房子，錢都被二姊拿走，原告同情被告以半價 將系爭房屋租給被告，簽約後才知道被告有房子在臺中出租 2萬元以上，僅給付1萬元租金給原告，顯失公平，為此依民 法第92條規定，撤銷因被告詐欺原告所為之租賃意思表示。 ⒌被告之子李浩瑋之友人被查獲販毒，原告恐怕李浩瑋也在系 爭房屋吸毒，將系爭房屋淪為販毒場所，減損系爭房屋價值 。且被告太太在臉書上公開罵原告「趙豬音」，也是在系爭 房屋內從事違法行為，原告自得據此解除契約。 ㈡對被告答辯之陳述： ⒈原告並未同意被告將真光公司設立地址遷入。 ⒉伊當初只有同意被告裝潢，沒有同意被告拆除牆面、陽台或 違建。 ㈢聲明： ⒈被告應於112年8月1日起將系爭房屋遷出返還予原告。 ⒉被告應於112年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2 萬元之不當得利予原告。 二、被告則以： ㈠原告甲○○於109年9月1日將系爭房屋出租予被告，並簽立為期 9年之系爭租約，嗣因被告所設立之真光公司租約到期，需 另尋地址作為公司登記地，便於000年00月間得原告2人同意 後，提供房屋稅籍資料供被告辦理真光公司遷址登記。真光 公司僅將公司地址設於此處，並未有當成營業場所使用之情 形，被告自承租一來均自住使用，並無原告所述轉租之情形 ，自無違反系爭租約第7條第3項約定，原告無權據此終止租 約，被告亦無不當得利。 ㈡兩造間曾就系爭租約之給付協議改為按月給付租金，此由被 告於110年9月給付租金後，原告乙○○即表達「本來就是一個 月一個月付的」等語，原告於本件訴訟開始前，從未就被告 按月給付租金乙事表示異議，足見雙方確有改為按月給付租 金之協議。 ㈢被告並無原告所稱毀損廚具、拆除房間之行為，原告事前業 已同意被告裝潢系爭房屋，被告事後亦如實向原告展示裝潢 結果，原告亦對裝潢後之房屋表示滿意，且原告於本件訴訟 前曾多次進出系爭房屋參加活動，對於系爭房屋出租予被告 後之屋況均甚為明瞭，原告所稱顯然違背一般經驗法則，又 未提出任何客觀證據以實其說。 ㈣原告主張被告謊稱沒有房子、簽約後才得知被告有房子在臺 中等情，然原告所提關徐臺中房屋之對話記錄係在系爭租約 簽立後之110年間，顯與109年間系爭租約之簽立與否無關， 且被告於000年00月間購入坐落臺中清水區之房屋與本件租 約並無關聯性，並無被告詐欺原告之情事。 ㈤原告誣指被告之子於系爭房屋中吸毒，為惡意捏造事實，憑 空虛構，有妨礙名譽侵害被告人格權之虞。 三、本院之判斷： ㈠違反系爭租約第7條約定轉租部分： ⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。承租 人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契 約，民法第443條第1項前段、第2項定有明文。又系爭租約 第7條第3項約定：「出租人☐同意☐不同意將本房屋之全部或 一部轉租、出借或以他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於 他人」，第14條約定：「承租人有下令情形之一者，出租人 得終止租約：…違反第7條規定而為使用。…」。雖兩造就系 爭租約第7條第3項未為勾選，然依民法前揭規定，未得出租 人同意之轉租行為，仍為出租人得提前終止定期租賃契約之 法定事由。 ⒉原告主張被告未經其同意將系爭房屋轉租予真光公司等情， 雖提出其綜合所得稅申報資料為證（本院卷第31頁），然此 為被告所否認，辯稱其並未轉租他人，僅係將其所設立之真 光公司遷入設立於系爭房屋內，並提出原告乙○○蓋用其印章 之同意將系爭房屋為真光公司登記所在地之「同意書」（下 稱系爭同意書）、系爭房屋110年度房屋稅繳款書及代辦公 司人員與原告乙○○確認可以代刻印章以蓋用公司遷址同意書 之對話記錄截圖存卷為證（本院卷第123至125頁、第155頁 ），並經原告乙○○當庭陳稱：那時候我人在開刀，在醫院， 我就LINE同意被告刻章等語（本院卷第179頁）。是系爭房 屋稅繳款書既為原告交付予被告辦理，且系爭同意書既經原 告乙○○同意被告代刻印章蓋用其上，足認真光公司遷址設立 於系爭房屋乙事，確實經原告乙○○同意，且被告亦無將系爭 房屋轉租予他人情形，原告此部分主張，顯屬無據，難以憑 採。 ㈡違反系爭租約第3條約定一次給付一年租金部分： ⒈按系爭租約第3條約約定：「承租人每月租金為新臺幣（下同 ）壹萬元整，每期應繳納十二個月租金，…」、第14條約定 ：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：遲付 租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告， 承租人仍不為支付。」等情，有系爭租約影本附卷可稽。 ⒉經查，原告主張被告未依系爭租約第3條約定一次給付一年租 金，而係以匯款方式每月繳納1萬元租金，亦據其提出存摺 影本為證（本院卷第303至305頁），足認被告確係以每月匯 款1萬元至原告帳戶之方式繳納系爭租約約定之租金。然而 ，依被告所提出110年9月20日兩造通訊記錄顯示，被告於匯 款後通知原告繳納9月份租金1萬元，原告乙○○回稱：「沒問 題，本來就是一個月一個月付的」等語（本院卷第315頁） ，且後續每月匯款租金時均有以通訊軟體與原告確認款項， 原告均未有任何反對之意思表示，足見被告主張兩造協議改 為按月給付租金等情，尚非全然無稽，且依被告所提匯款憑 證，其直至今年0月間，仍有依約按月匯款系爭房屋之租金 予原告，是原告倘欲終止契約，依前揭約定仍須待被告遲延 繳付2個月租金，並經原告定期催告後仍不給付，原告始取 得系爭租約之終止權，是原告此部分終止契約之主張，為無 理由。 ㈢違反系爭租約第8條第3項約定改裝房屋部分： ⒈系爭租約第8條第3項約定：「房屋有改裝設施之必要，承租 人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害 原有建築之結構安全。」、第14條約定：「承租人有下列情 形之一者，出租人得終止租約：三、違反第8條第3項規定而 為使用。」 ⒉經查，原告雖主張被告未經其同意毀損原告廚具及拆掉房間 ，而主張依系爭租約第8條第3項約定終止契約，然為被告所 否認，並提出其裝潢系爭房屋完成後與原告分享之對話記錄 截圖存卷為證（本院卷第373至374頁），且原告乙○○當庭就 此亦陳稱：「我當初有同意裝潢，沒有同意違建」等語（本 院卷第389頁），足認原告確實有同意被告就爭房屋進行裝 潢，是原告既未提出任何證據舉證被告改裝設施有損害原有 建築結構安全之情形，則被告既經原告同意而為設施之改裝 ，即無原告所主張違反系爭租約第8條第3項約定之情形，是 原告依此主張終止系爭租約，亦屬無據。 ㈣原告受詐欺始為出租之意思表示部分： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。又當事人主張其意思表示係 因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實， 負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判決意旨參照） 。 ⒉原告雖主張其係因被告謊稱沒有房子，錢都被二姊拿走，原 告同情被告始以半價將系爭房屋租給被告等情。然原告就其 此部分主張，原告並未提出任何其簽立系爭租約前或議約過 程中，被告對其施用詐術而致其陷於錯誤之證據以實其說， 依前揭說明，原告舉證顯有不足，自無從為其有利之認定， 原告此部分主張，亦無從採信。 ㈤被告其他不當使用系爭房屋之行為部分： 至原告另主張被告之子於系爭房屋內施用毒品、被告猥褻原 告親屬、於臉書公然侮辱原告等情，除原告所為舉證並不足 以證明其主張為事實外，且其前揭主張情事與系爭租約之履 行、系爭租賃物使用、維護或價值減損，尚難認有何關聯性 存在，是此部分原告主張，亦無足採。 四、綜上所述，原告請求被告於112年8月1日起返還系爭房屋予 原告，並請求自112年8月1日起按月給付2萬元之不當得利， 均為無理由，不應准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與 判決結果無影響，無庸逐一論列。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　25　　日 三重簡易庭 法　官　王凱俐 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　25　　日 書記官　王春森