返還買賣價金等

臺灣士林地方法院民事判決 111年度重訴字第50號 原 告 陳怡伶 訴訟代理人 黃世芳律師 被 告 高昱群 訴訟代理人 楊閔翔律師 黃姵菁律師 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國113年1月16 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應於原告將如附表所示不動產所有權移轉登記予被告之同時 ，給付原告新臺幣玖佰貳拾萬捌仟壹佰參拾元，及其中新臺幣玖 佰壹拾伍萬元自民國一一一年一月一日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九十八；餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣參佰零柒萬元為被告供擔保後，得 假執行；但被告如以新臺幣玖佰貳拾萬捌仟壹佰參拾元為原告預 供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：伊前經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱 永慶房仲）仲介，於民國109年3月29日與被告簽訂不動產買 賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定伊以總價新臺幣（下 同）915萬元向被告購買如附表所示建物（下稱系爭建物） 及如附表所示土地（下合稱系爭土地，並與系爭建物合稱系 爭不動產），伊已於同年7月1日給付價金，被告並於同日點 交系爭不動產。詎於110年1月22日，系爭建物房間天花板竟 剝落水泥塊、鋼筋裸露，經檢測後，發現系爭建物氯離子含 量高於系爭買賣契約第13條第2項第1款約定得解除契約之數 值，顯存在欠缺建物通常效用及被告保證品質之重大瑕疵。 伊已於110年3月17日在臺北市北投區調解委員會聲請調解時 ，依系爭買賣契約第13條第2項第1款約定、民法第359條規 定，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，爰先位依民法 第259條第1款、第2款、第5款規定，請求被告返還買賣價金 及自109年7月1日起之法定遲延利息，暨返還伊已支出之裝 潢費用共計20萬9,400元。縱無法解除契約，伊亦得依民法 第359條規定，請求減少買賣價金228萬7,500元，並備位依 民法第179條規定，請求返還溢付之價金等語。並聲明：㈠、 ⒈先位聲明：被告應給付原告935萬9,400元，及其中915萬元 自109年7月1日起、其中20萬9,400元自起訴狀繕本送達翌日 起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉備位聲明 ：被告應給付原告228萬7,500元，及自起訴狀繕本送達翌日 起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡、願供 擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭買賣契約第13條第2項第1款係交屋前始有適 用之餘地，原告於交屋後，即不得再依該條約定主張解除契 約。又原告於110年1月18日即發現系爭建物有瑕疵，其並未 於110年3月17日向伊為解除系爭買賣契約或減少價金之意思 表示，而係以起訴狀繕本作為解除系爭買賣契約或減少價金 之意思表示，伊於110年8月3日始收受起訴狀繕本，原告之 解除權及請求權已罹於民法第365條第1項所定之6個月除斥 期間。再系爭建物之氯離子含量雖超標，惟其修復費用僅59 萬9,980元，原告解除系爭買賣契約顯失公平，不應准許。 縱原告得解除系爭買賣契約，其亦負有將系爭不動產所有權 移轉登記予伊之義務，伊得依民法第264條規定，行使同時 履行抗辯權，且原告自109年7月1日起占有系爭不動產迄今 ，伊得依民法第179條、第259條第3款規定，請求原告返還 自109年7月1日起至112年12月31日止相當於租金之不當得利 共計63萬元，並以之互為抵銷。另否認原告得請求減少之價 金為228萬7,500元等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴 及假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由： ㈠、按契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外，倘契 約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之權利 （約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權情事發 生時，即得依契約之約定行使解除權，不受法律規定之限制 （最高法院102年度台上字第1516號判決意旨參照）。經查 ： 　⒈系爭買賣契約第13條第2項第1款約定：簽訂不動產買賣契約 後，甲方（即原告）得自費並請求乙方（即被告）配合辦理 房屋混凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定 ，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣 本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日 期在84年6月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m³（不 含）以上；該日期以後者，約定為0.3kg/m³（不含）以上， 除甲乙雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應 退還甲方已付之買賣價款（見本院卷第20頁），而原告主張 系爭建物係於76年9月3日建築完成，為被告所不爭執，依上 開約定，系爭建物氯離子含量檢測結果之平均值超過0.6kg/ m³者，即符合兩造約定原告得解除系爭買賣契約之條件。至 系爭買賣契約第13條第2項第3款雖約定：本買賣標的建物無 論甲方於交屋前有無辦理氯離子含量測試，乙方均應依民法 負瑕疵擔保責任（見本院卷第20頁），惟此毋寧僅是重申無 論原告係於交屋前或後辦理氯離子含量測試，被告均須負民 法瑕疵擔保責任，被告不因同條項第1款之約定，即免除民 法瑕疵擔保責任，尚無從據此推導原告須於交屋前完成氯離 子含量檢測，始取得系爭買賣契約第13條第2項第1款之約定 解除權，被告辯稱原告須於交屋前完成氯離子含量檢測始取 得系爭買賣契約第13條第2項第1款之約定解除權云云，尚非 可採。 　⒉本院依原告聲請囑託台北市結構工程工業技師公會鑑定系爭 建物之氯離子含量，經該會鑑定結果略以：主要取室內之梁 三個樣本，進行試驗，試驗結果氯離子含量分別為4.739、3 .74、0.79（kg/m³），平均值為3.0897（kg/m³），有該公 會鑑定報告可考【見置於卷外之鑑定報告書（下稱系爭鑑定 報告）第5頁】，顯已逾系爭買賣契約第13條第2項第1款約 定之容許值0.6kg/m³，符合兩造約定原告得解除契約之條件 ，是原告據此解除系爭買賣契約，即非無據。 ㈡、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之 給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之。五、就返還之物，已支出必要或有益 之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還 ，民法第259條第1款、第2款、第5款定有明文。又按應付利 息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為 5％，民法第203條亦有明文。經查： 　⒈原告主張係於109年7月1日交付系爭買賣契約之價金共計915 萬元予被告，被告則於同日將系爭不動產點交予原告等情， 為被告所不爭執（見本院卷第340、341頁），惟原告已合法 依系爭買賣契約第13條第2項第1款約定，解除系爭買賣契約 ，則原告依民法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還 買賣價金915萬元，及自109年7月1日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息，即屬有據。 　⒉原告另主張其受領系爭不動產後，業已施作木地板、櫥櫃等 裝潢工程，該等動產已與系爭建物附合，並支出20萬9,400 元等情，固據提出發票2紙、銷貨單、現場照片、原告與施 作廠商之對話紀錄為憑（見本院卷第32、34、128至131頁） ，且為被告所不爭執（見本院卷第342、343頁），惟被告交 屋時，系爭不動產屬於有裝潢之狀態，亦為兩造所不爭（見 本院卷第342頁），至原告主張被告交屋時，有部分磁磚有 龜裂現象云云，為被告所爭執，而迄未見原告就上情舉證以 實其說，自難憑採。是被告交付原告之系爭不動產既非屬不 堪用之狀態，原告於交屋後，進行木地板舖設、櫥櫃安裝等 工項，即非屬對被告必要或有益之花費，則原告依民法第25 9條第5款規定，請求被告返還上開裝潢費用20萬9,400元， 即非有據。 ㈢、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能 抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條定有明文。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務 ，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為物之使 用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，民法第259條第3 款亦有明文。是買受人受領房屋已居住相當期間，於買賣契 約解除後，自應估計與租金額相當之金錢返還出賣人（最高 法院78年度台上字第611號、102年度台上字第1222號裁判意 旨參照）。再按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充 利息，次充原本；第321至第323條之規定，於抵銷準用之， 民法第323條前段、第342條復分別著有明文。經查： 　⒈系爭買賣契約經原告合法解除後，即溯及訂約時自始無效， 原告自109年7月1日起占用系爭不動產迄今，為兩造所不爭 執，揆諸前開說明，自應估計與租金額相當之金錢返還被告 。 　⒉被告抗辯原告前曾出租系爭建物予被告，每月租金1萬5,000 元，業據被告提租房屋租賃契約為憑（見本院卷第336頁） ，且為原告所不爭執（見本院卷第385頁），是被告抗辯得 依民法第259條第3款規定，請求原告給付自109年7月1起至1 12年12月31日止占用系爭不動產所受相當於租金額之利益共 計63萬元（計算式：1萬5,000元×42月＝63萬元），並以之與 原告請求之買賣價金本息互為抵銷，即非無據。 　⒊又依前開民法第342條準用同法第323條前段規定，被告以其 得向原告請求返還占有系爭不動產所受相當於租金額之利益 ，應先用以抵銷被告應給付原告價金之利息，而核計被告自 109年7月1日受領買賣價金915萬元起至110年12月31日止， 應返還之利息為68萬8,130元【計算式：915萬元×5％×〔1+（1 84/365)〕＝68萬8,130元，元以下四捨五入】，經抵銷後，原 告就上開期間得請求返還之剩餘利息為5萬8,130元（計算式 ：68萬8,130元－63萬元＝5萬8,130元），從而，原告得請求 被告返還者，為買賣價金915萬元，及截至110年12月31日止 之剩餘利息5萬8,130元，暨自111年1月1日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。 ㈣、又本院已認定原告先位之訴有理由，自無庸再就原告備位之 訴加以審酌論斷，附此敘明。 ㈤、末按當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條至第26 7條之規定；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給 付前，得拒絕自己之給付，民法第261條、第264條第1項前 段分別定有明文。經查，系爭買賣契約既經原告合法解除， 被告對原告負有返還買賣價金本息之義務，業認定如前，則 被告抗辯原告依民法第259條第1款規定，亦負將系爭不動產 所有權移轉登記予被告之義務，且與其所負返還買賣價金本 息之義務立於互為對待給付之關係，而有同時履行抗辯之適 用等語，亦屬有據，本件自應為原告於被告給付上開買賣價 金本息之同時，移轉系爭不動產所有權予被告之對待給付判 決。 四、綜上所述，原告先位依民法第259條第1款、第2款規定，請 求被告給付920萬8,130元（計算式：買賣價金本金915萬元＋ 利息5萬8,130元＝920萬8,130元），及其中915萬元自111年1 月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由 ，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。被告 就前開給付義務，與原告應移轉系爭不動產所有權予被告之 義務，為同時履行之抗辯，亦有理由，爰判決如主文第1項 所示。 五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原 告勝訴部分，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保 金額併宣告之。就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依 附，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　 2　　月　　21　　日 民事第二庭 法 官 黃筠雅　　　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日 書記官 陳芝箖 附表： 土地 土地坐落 面積 （平方公尺） 權利範圍 1 新北市○○區○○段0000地號 1255.96 44/1332 2 新北市○○區○○段000000地號 3.8 44/1332 3 新北市○○區○○段0000地號 75.97 44/1332 建物 建號 門牌號碼 坐落地號 面積 （平方公尺） 權利範圍 新北市○○區○○段0000○號 新北市○○區○○路00○0號2樓 新北市○○區○○段0000地號 層次面積： 91.57 陽台：8.47 全部 共有部分：新北市○○區○○段0000○號（面積117.65平方公尺、權利範圍1/15）。