給付租金

臺灣士林地方法院民事判決　八十九年度重訴字第六一九號 　　原　　　告　誠泰商業銀行股份有限公司 　　法定代理人　林誠一 　　訴訟代理人　陳建成律師 　　複　代理人　項秋雯 　　被　　　告　全聯實業股份有限公司 　　法定代理人　林敏雄 　　訴訟代理人　邱柏毅 　　　　　　　　吳美津律師 右當事人間給付租金事件，本院判決如左： 主 文 被告應將自民國八十九年五月起應按月給付予訴外人徐春枝之租金（按被告每月營業 總額百分之一點六計算），在新臺幣柒佰零肆萬玖仟元，及其中柒佰萬元自民國八十 九年一月二十六日起至清償日止，按年息百分之九‧四七計算之利息，及自民國八十 九年二月二十七日起至清償日止，其逾期在六個月以內者按上開利率百分之十；逾期 六個月部份按上開利率百分之二十計算之違約金之範圍內，給付予原告。 訴訟費用由被告負擔。 本判決原告於提供新臺幣柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程 序實施前，以新臺幣貳佰壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、本件原告起訴主張：原告與訴外人徐春枝間返還借款強制執行事件，依據執行名 義，訴外人徐春枝應給付原告新臺幣（以下同）七百萬元，及自民國八十九年一 月二十六日起至清償日止按年息百分之九．四七計算之利息，暨自八十九年二月 二十七日起至清償日止，其逾期在六個月以內者按上開利率百分之十；逾期六個 月部份按上開利率百分之二十計算之違約金，並賠償執行費用肆萬玖仟元。因訴 外人徐春枝對被告有租金債權，原告就該租金債權聲請強制執行，並於八十九年 十一月二十九日接獲臺灣臺中地方法院核發八十九年度執十字第二五三二六號執 行命令，准予原告收取訴外人徐春枝該租金債權。詎被告於八十九年十二月七日 以其對第三人徐春枝有押金債權一千萬元，為保全該押金債權，業於八十九年五 月份開始停止給付租金予訴外人徐春枝為由，依強制執行法第一百十九條第一項 提出聲明異議，拒絕依前揭執行命令辦理。惟被告與訴外人徐春枝間確有租賃關 係存在，被告就此原不爭執，嗣後始以更正（承受）前之租賃契約、匯款單等件 主張伊與訴外人徐春枝間租賃關係不存在，其證物既非真正，復無法證明租賃關 係存在被告與訴外人鉅津實業股份有限公司（下稱鉅津公司）之間，其抗辯自無 足採；又被告主張以押租金抵付應給付予訴外人徐春枝之租金，顯未適法，按承 租人欲依土地法第九十九條規定，以押租金扣抵租金者，須向出租人以意思表示 為之，始行生效，並非法律擬制之效果，被告對以溢付之押租金抵付租金，已向 訴外人徐春枝為抵銷（抵付）之意思表示乙節，並未舉證以實其說，自不可認為 已經產生抵付之效果。又系爭建物中門牌號碼台中市○○街○號建物確業經拍賣 程序，由第三人承買，對此，原告並不爭執，惟其餘部分均因撤回（視為撤回） 而結案，拍賣時執行法院所為除去租賃之裁定自亦失其效力，況系爭建物於訴外 人徐春枝收取租金之範圍內，原告均有收取之權利，縱系爭建物中門牌台中市○ ○街○號乙戶，因第三人得標取得所有權，惟被告既仍未遷讓系爭建物，則被告 占有使用期間，仍須給付出租人即訴外人徐春枝租金，準此，原告仍有權收取自 八十九年五月份起至被告停止占有使用前之租金。原告對訴外人徐春枝確有債權 存在，被告依法應按執行命令將租金交付原告。並聲請請求判決如主文所示，並 願供擔保，請求宣告假執行等語。 二、被告則辯稱：①訴外人徐春枝並非本件租賃契約之出租人：被告之前身中華民國 合作社聯合社（下稱全聯社）係於八十四年十二月三十一日，與訴外人鉅津公司 簽訂租賃合約書，由訴外人鉅津公司提供坐落台中市○區○○○段○○地○○○ ○○號碼為台中市大智路二九一、二九三、二九五、二九七、二九九號及建功街 五、七、九、十一、十三、十五、十七號、及中庭廣場（含倉庫計五百坪）暨建 功街十七號二至四樓等建物，交予全聯社作為民生日用品之賣場，雙方並約定合 作經營其間自八十五年二月一日起至九十四年十二月一日止，共九年十個月，並 依每月營業額之百分之一‧六之計算每月租金，按月以匯款或交付支票方式給付 ，該合約嗣於八十七年十月一日為被告承受，並受讓前開契約一千萬元押租金， 是以系爭租賃合約之出租人、承租人分別為訴外人鉅津公司及被告，而自始即與 訴外人徐春枝無涉。原告據以主張系爭契約出租人為訴外人徐春枝者，乃全聯社 於八十四年十二月三十一日與訴外人徐春枝簽訂之租賃合約書，惟觀諸該合約書 末尾處「立合約書人」欄之「甲方」項下，鉅津公司及其法定代理人劉永珠之簽 名及蓋章均遭以「一線」劃去，而改為徐春枝，惟該合約書開頭當事人欄，卻未 一併劃去「鉅津公司」而改為徐春枝？又若有新約定，為何不另立新契約？況系 爭租賃合約書第二條亦載謂由甲方（即鉅津公司）之法定代理人劉永珠提供其所 有之擔保品，亦可認契約當事人確係鉅津公司，而非徐春枝。②被告於八十七年 十月一日起承受全聯社系爭租賃契約，並受讓契約一千萬元押金，又所謂押租金 者，乃因擔保承租人之債務，而以現金為租賃之擔保。依土地法第九十九條之規 定，已交付之擔保金，超過二個月房屋租金之總額者。承租人得以超過之部分抵 付房租，此為承租人之權利。被告自民國八十九年五月份起，以所溢之押租金部 分，按月扣抵租金，所得扣抵之期間，自民國八十九年五月起至押租金扣抵剩二 期為止。出租人對被告雖有租金請求權，然被告以此所溢之押租金扣抵租金，乃 法所許，且已經和出租人達成共識，故至扣抵剩二期前，在契約未解除的前提下 ，其租金之債權，已由被告所溢之押租金抵銷。③原告已聲請臺灣臺中地方法院 九十度年執十字第一八一六號執行事件拍賣抵押物，並已拍定，現土地所有權人 要求被告拆除遷出，被告無法使用該土地，即出租人無法擔保租賃物權利無瑕疵 ，故被告請求同時履行抗辯，並以損害賠償及違約金，與租金相抵銷。再者，原 告已經聲請除去抵押物上租賃權，又請求被告給付租金，其請求顯有矛盾，並聲 請請求判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請准免假 執行等語。 三、原告主張伊為訴外人徐春枝之債權人，訴外人徐春枝應給付原告七百萬元，及自 八十九年一月二十六日起至清償日止按年息百分之九．四七計算之利息，暨自八 十九年二月二十七日起至清償日止，其逾期在六個月以內者按上開利率百分之十 ；逾期六個月部份按上開利率百分之二十計算之違約金，並應賠償執行費用肆萬 玖仟元，原告並已就訴外人徐春枝之租金債權聲請強制執行，並於八十九年十一 月二十九日接獲臺灣臺中地方法院核發八十九年度執十字第二五三二六號執行命 令，主旨載明「第三人全聯實業股份有限公司（即本件被告）每月應給付予債務 人徐春枝之租金予以扣押，並交由債權人誠泰商業銀行股份有限公司收取。（第 三人全聯實業股份有限公司每月應同時提供其總營業額正確數字之報表予債權人 ）」。嗣被告於八十九年十二月七日以其對訴外人徐春枝有押金債權一千萬元， 為保全該押金債權，業於八十九年五月份開始停止給付租金予訴外人徐春枝為由 ，聲明異議之情，業為被告所不否認，並經本院依職權調閱臺灣臺中地方法院八 十九年度執字第二五三二六號執行卷宗查核屬實，應堪信為真實。 四、原告主張門牌號碼台中市大智路二九一、二九三、二九五、二九七、二九九號及 建功街五、七、九、十一、十三、十五、十七號、及中庭廣場（含倉庫計五百坪 ）暨建功街十七號二至四樓等建物，係由訴外人徐春枝出租予被告，被告應繳交 租金予訴外人徐春枝之情，業據提出租賃合約書、租賃合約變更協議書為憑，被 告起初就此並不爭執，嗣後則始否認租賃合約書之真正，辯稱出租人為訴外人鉅 津公司，並非徐春枝云云，並提出租賃合約書為證。經查： （一）被告於收受臺灣臺中地方法院八十九年度執字第二五三二六號執行命令後，即 提出異議，其異議理由略為：「惟查聲明人（即被告）對於債務人（即訴外人 徐春枝）有押金債權新臺幣壹仟萬元整，而為保全該押金債權，聲明人業於八 十九年五月份開始停止給付債務人租金。」等語；被告於本院九十年一月十二 日第一次言詞辯論期日庭提之答辯狀亦自承：「第三人徐春枝對被告雖有租金 請求權，然被告以此所溢之押租金扣抵租金，乃法所許，且已和第三人徐春枝 達成共識。」等語。被告既承受全聯社之承租人地位，當無不知出租人為何人 之理，否則如何得知租金應給付予何人、如何給付？又如何得知應與何人商談 以押租金扣抵租金之事？其既自始即稱出租人為訴外人徐春枝，甚至提及已與 徐春枝達成以押租金扣抵之共識，則其辯稱訴外人徐春枝並非出租人云云，顯 非可採。 （二）被告否認原告所提租賃契約書之真正，另提出出租人部分未經更改為徐春枝之 租賃契約，主張未經更改者始為真正云云。惟查：經本院調閱核對結果，原告 所提之出租人經更改為徐春枝之租賃契約書，實係被告於臺灣臺中地方法院八 十九年度執字第二五三二六號執行案件中，聲明異議時所提出，該出租人部分 業經更改為徐春枝之租賃契約書既為被告所留存，並持之為聲明異議之基礎， 則被告嗣再否認該租賃契約書之真正，辯稱租賃契約書並未更改出租人云云， 顯與常理相違。況被告既不否認租賃合約變更協議書之真正，則由該變更協議 書內容所示：「甲（即徐春枝）、乙（中華民國合作社聯合社）雙方所簽定之 租賃合約書，茲同意自八十七年十月一日起承租人由丙方（即被告）承受」。 被告所承受者既為中華民國合作社聯合社與訴外人徐春枝間之租賃契約，益見 出租人確為徐春枝無訛。 （三）至證人劉春朗於本院九十年八月十七日言詞辯論期日結證稱：「與全聯社之租 賃契約係劉永珠以鉅津公司名義簽訂，徐春枝是我大哥，我從母姓，鉅津實業 股份有限公司的法定代理人是劉永珠是我的父親。房子是我父親蓋的，財產都 是我父親管的。跟全聯社的租約是我父親本人訂的，是用鉅津公司的名義簽訂 的。本來匯款都是匯到鉅津公司的戶頭，後來我父親身體不舒服，所以徐春枝 要求把錢匯到徐春枝的戶頭，再由他把錢轉到我父親（公司），可是他都沒有 把錢轉過去。：：：（租賃合約變更協議書）的意思是指定由徐春枝當租金的 收款人，沒有其他的意思。租賃合約變更書應該還有壹張同意書。」，並庭提 同意書，惟原告則否認同意書之真正。按證人劉春朗之證言與所提同意書內容 ，與兩造均不爭執之租賃合約變更協議書，其文義已明顯有所出入；況被告既 以匯款方式給付租金，則縱鉅津公司法定代理人身體欠安，亦無另行指定匯入 徐春枝帳戶以為給付方法之必要，證人所言亦與常情不符；另證人劉春朗庭提 之「同意書」，其製作之日期僅載「八十八年」，而未填載月、日，而被告則 早於八十七年十月一日即行承受全聯社之承租人地位，若八十七年間即以訴外 人徐春枝為名義上出租人（或單純收受租金代理人），又何須於八十八年再行 追認給付租金方法及其它相關租賃事宜？均與常情有悖；況被告主張八十八年 間仍繼續給付租金予鉅津公司，並提出電匯回條及統一發票為證，惟此與證人 所稱以徐春枝為收受租金代理人之情顯相違背，亦不足採。故證人劉春朗之證 詞，尚不足以推翻徐春枝確為系爭租賃契約出租人之事實。至被告所提之電匯 回條及統一發票，縱屬真實，亦僅可證明被告與訴外人鉅津公司有金錢往來， 及可以有其它租賃關係，尚未可作為本件系爭租賃契約當事人為被告及訴外人 鉅津公司之證明。 （四）被告另稱系爭租賃合約書第二條關於擔保品提供人訴外人劉永珠為訴外人鉅津 公司之法定代理人，非訴外人徐春枝之法定代理人，可見徐春枝非出租人云云 ，惟：系爭租賃合約書本係由鉅津公司與全聯社所訂立，嗣渠等就該契約之權 利義務始分別為訴外人徐春枝及被告所承受，則契約以原契約簽訂人之角度約 定契約內容，自不影響承受之效力。 （五）綜上，堪認系爭租賃契約之出租人為訴外人徐春枝，承租人為被告，依民法第 四百二十一條及系爭租賃契約之約定，被告自負有按月依營業額百分之一點六 計算租金，並給付予訴外人徐春枝之義務。 五、按押租之主要目的，在於擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係 消滅、承租人返還租賃物前，出租人不負押租金返還義務，最高法院八十三年度 臺上字第二一０八號判例可資參照。又依最高法院十九年上字第三四五號判例， 押租金並非用以按月抵租，承租人仍應按月付租，不得以有押租金，遂謂非有欠 租。準此，於租賃關係存續期間，承租人如有欠租之情事時，出租人固得拋棄押 租金返還之期限利益，主張以押租金抵付欠租，惟此為出租人之權利而非義務， 故除雙方另有約定以押租金抵付租金者外，承租人並無主張抵付之權利。又土地 法第九十九固有租賃之擔保金額（即押租金）不得超過二個月房屋租金之總額， 如已交付之擔保金超過該長度者，承租人得以超過部分抵付房租之規定，惟該規 定所稱之「抵付」，性質上仍屬抵銷，且非法定抵銷，須承租人以意思表示為之 ，此由最高法院四十一年臺上字第一一三一號判例意旨可得推知。按被告前雖稱 業與訴外人徐春枝達成以押租金抵付租金之共識，惟並未舉證以實其說，嗣後更 以訴外人徐春枝並非出租人為由，自承並未對訴外人徐春枝為何抵銷之意思表示 ，顯未符合土地法第九十九條所規定抵付之要件，其主張以押租金抵付租金，不 必再按月給付云云，殊不可採。 六、被告另主張系爭租賃契約之一部分已為他人於強制執行程序中拍定，致被告無法 使用該土地，故被告主張同時履行抗辯，與租金相抵銷云云，惟被告並不否認現 仍占有，且自八十九年五月起即未給付租金予訴外人徐春枝之情，則被告占有使 用期間，仍須給付出租人即訴外人徐春枝租金，準此，原告仍有權在其對徐春枝 債權額範圍內，收取自八十九年五月份起至被告停止占有使用前，被告應給付訴 外人徐春枝之租金。 七、從而，原告起訴請求被告應將自八十九年五月起應按月給付予訴外人徐春枝之租 金（按被告每月營業總額百分之一點六計算），在七百零四萬九千元，及其中七 百萬元自八十九年一月二十六日起至清償日止，按年息百分之九‧四七計算之利 息，及自八十九年二月二十七日起至清償日止，其逾期在六個月以內者按上開利 率百分之十；逾期六個月部份按上開利率百分之二十計算之違約金之範圍內，給 付予原告，為有理由，應予准許。 八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，分別爰酌定相當 擔保金額予以准許。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及防禦方法，於判決結果不生影響，無庸 一一論述，附此敘明。 十、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項 、第三百九十二條，判決如主文。 中 華 民 國 九十 年 九 月 二十八 日 臺灣士林地方法院民事第三庭 ~B法 官 王怡雯 右為正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 九十 年 十 月 九 日 ~B法院書記官 丁梅芬