返還不當得利

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 112年度店簡字第679號 原 告 陳典南 訴訟代理人 郭德田律師 潘俞儒律師 被 告 三和不動產經紀有限公司 法定代理人 許勝昱 訴訟代理人 許政揚 上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國113年1月16日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、按債務人對於支付命令於法定期間合法提出異議者，支付命 令於異議範圍內失其效力，以債權人支付命令之聲請，視為 起訴。民事訴訟法第519條第1項定有明文。原告原向本院聲 請核發支付命令（本院112年度司促字第597號，下稱本件支 付命令），惟被告於法定期間內提出異議，依同條之規定， 應以原支付命令之聲請視為起訴，合先敘明。 二、原告主張： 　㈠原告於民國109年11月18日與被告簽訂土地專任委託銷售契約 書（下稱系爭委託銷售契約），委託被告居間仲介銷售新北 市○○區○○○段○○○○段00地號土地（下稱70地號土地），約定 委託銷售總價為新臺幣（下同）47,000,000元，委託銷售期 間為109年11月18日起至110年6月30日止，服務報酬數額為 實際成交價之4%。兩造嗣於111年8月26日簽訂委託銷售/出 租契約內容變更同意書（編號v0000000，下稱系爭變更同意 書），約定委託銷售底價為30,000,000元，委託銷售期間延 長至111年12月31日止，且另約定「⒈屋（地）主實拿參仟捌 佰萬元整。⒉土地增值稅地主支付。」亦即70地號土地最終 成交金額扣除土地增值稅後，原告須實拿38,000,000元，剩 餘部分始為被告之服務報酬。 　㈡後於70地號土地買賣協商過程中，原告併同出售相鄰之同段 同小段72-1地號土地（下稱72-1地號土地，70地號土地與72 -1地號土地，下合稱系爭土地），系爭土地最終成交金額為 39,000,000元（即70地號土地為38,500,000元、72-1地號土 地為500,000元），原告並與訴外人即系爭土地買受人梁怡 敏於111年8月28日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）及不 動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），委 由訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司） 辦理買賣價金信託履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜。因 70地號土地之成交金額為38,500,000元，扣除系爭土地之土 地增值稅262,539元（下稱系爭土地增值稅）及原告實拿之3 8,000,000元後，被告所得領取之服務報酬應為237,461元， 詎被告竟違反系爭變更同意書之約定，擅自收取500,000元 作為服務報酬，其受領逾237,461元部分之262,539元利益應 無法律上原因，致原告受有損害，自屬不當得利等語。爰依 民法第179條之規定提起本件訴訟。 　㈢並聲明：被告應給付原告262,539元，及自本件支付命令送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 三、被告則以： 　㈠系爭委託銷售契約第5條第1項、系爭變更同意書均約定，系 爭土地增值稅應由原告繳納，而被告受託銷售之70地號土地 之成交金額為38,500,000元，扣除原告實拿之38,000,000元 後，剩餘之500,000元即為被告得收取之服務報酬，原告並 已於111年8月26日簽署服務報酬收取確認單（賣方）（下稱 系爭報酬確認單），更已於112年1月1日簽署不動產買賣價 金履約保證專戶收支明細暨點交確認書（賣方）（下稱系爭 點交確認書），多次確認被告得收取之服務報酬為500,000 元。原告應以其實拿之金額繳納系爭土地增值稅，故被告收 取服務報酬500,000元並無不當得利等語，資為抗辯。 　㈡並聲明：原告之訴駁回。 四、得心證之理由 　㈠經查，原告於109年11月18日與被告簽訂系爭委託銷售契約， 委託被告居間仲介銷售70地號土地，約定委託銷售總價為47 ,000,000元，委託銷售期間為109年11月18日起至110年6月3 0日止，服務報酬數額為實際成交價之4%。兩造嗣於111年8 月26日簽訂系爭變更同意書，約定委託銷售底價為30,000,0 00元，委託銷售期間延長至111年12月31日止，且另約定「⒈ 屋（地）主實拿38,000,000元。⒉土地增值稅地主支付。」 。後原告併同出售72-1地號土地，系爭土地最終成交金額為 39,000,000元（即70地號土地為38,500,000元、72-1地號土 地為500,000元）等情，為兩造所不爭執（本院卷第62至63 頁），並有系爭委託銷售契約、系爭變更同意書在卷可稽（ 本院卷第47至53、55頁），是此部分事實，首堪認定。 　㈡原告主張被告受領262,539元利益為不當得利，應無理由： 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。次按不當得利制度不在於填補損害，而係 返還其依權益歸屬內容不應取得之利益，亦即倘欠缺法律上 原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立 不當得利。復按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘 泥於所用之辭句。民法第98條亦有明定。如契約之文字已表 示當事人之真意，無需別事探求者，自不得捨契約文字而為 曲解。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及 法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟 目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以 當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準 ，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法 規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法 院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。 　⒉經查，兩造簽訂系爭變更同意書前，尚曾先後於109年11月18 日簽訂第一份委託銷售/出租契約內容變更同意書（編號v00 00000）、111年7月20日簽訂第二份委託銷售/出租契約內容 變更同意書（編號v0000000），其中109年11月18日簽訂者 約定銷售底價為41,480,000元，另約定「⒈委託價內含4%仲 介服務費，屋主實收參仟玖佰捌拾貳萬元整。⒉土地增稅屋 主自付（⒉部分已劃記刪除）」；其中111年7月20日簽訂者 約定銷售底價為39,800,000元，委託期間延長至111年12月3 1日，另約定「⒈委託價內含4%仲介服務費，屋主實拿參仟捌 佰貳拾萬捌仟元整。⒉土地增值稅屋主自付」，有上開委託 銷售/出租契約內容變更同意書各1份在卷可稽（本院卷第20 7、209頁）。嗣兩造方於111年8月26日簽訂系爭變更同意書 ，約定委託銷售底價為30,000,000元，另約定「⒈屋（地） 主實拿38,000,000元。⒉土地增值稅地主支付。」另參以系 爭委託銷售契約第5條第1項約定：「於買賣成交時，稅捐稽 徵機關所開具以委託人為納稅義務人之稅費，均由委託人負 責繳納。（塗銷登記代辦費及簽訂不動產買賣契約日前已公 告並開徵之工程受益費，由委託人負擔）」有系爭委託銷售 契約存卷可憑（本院卷第47至53頁）。而土地為有償移轉者 ，土地增值稅之納稅義務人為原所有權人，亦為土地稅法第 5條第1項第1款訂定甚明。則由系爭委託銷售契約及3份委託 銷售/出租契約內容變更同意書簽訂歷程可見，70地號土地 之委託銷售總價逐次降低（由原先之47,000,000元降至30,0 00,000元），被告收取服務報酬之計算方式則有變更（由原 先之按實際成交價4%計算變更為非按比例計算），原告實拿 之金額亦漸次降低（由原先之39,820,000元降至38,000,000 元），然均未變更土地增值稅應由原告繳納之約定。 　⒊而系爭委託銷售契約第4條第1項約定之報酬計算方式，以成 交價為38,500,000元為例，被告得收取之服務報酬為1,540, 000元【計算式：38,500,000×4%＝1,540,000】，剩餘部分再 由原告繳納土地增值稅後，方為其實拿之金額乙節，為兩造 所不爭執（本院卷第62頁）。申言之，在土地買賣實務上， 除有特別約定外，應由出賣人以其成交價扣除仲介服務報酬 後，始為出賣人實際所得之買賣價金，至出賣人所應繳納之 相關稅費，則應由其以所得價金中給付。而系爭變更同意書 約定「⒈屋（地）主實拿38,000,000元。⒉土地增值稅地主支 付。」之文義，並未變更此種計算方式，順序上亦與系爭委 託銷售契約分別於第4、5條約定服務報酬及委託人即原告應 繳納土地增值稅之義務相同，僅係預先將原告最終實拿金額 約定定額為38,000,000元，並重申土地增值稅由原告繳納之 約定，其文義實無不明確之處，而應解釋為70地號土地成交 價38,500,000元扣除原告實拿金額38,000,000元後，即為被 告得領取之服務報酬500,000元【計算式：38,500,000－38,0 00,000＝500,000】，至系爭土地增值稅本應由原告繳納，自 應以其實拿金額38,000,000元繳納之。 　⒋復依系爭履保申請書第5條第1項第3款約定：「甲乙雙方同意 應給付之仲介服務報酬於買賣契約簽訂成立後，即應由僑馥 建經依服務費確認單、委託銷售契約書、委託銷售契約內容 變更同意書等相關證明文件之約定金額給付予丙方，除有當 事人書面禁止先行撥付之約定，始於結案時由僑馥建經依約 給付予丙方。（本項約定非經第三方同意，不得撤回）。」 有系爭履保申請書在卷可證（本院卷第101至107頁）。依此 項約定，應係被告得於系爭買賣契約成立後，向僑馥建經公 司以服務費確認單、委託銷售契約書、委託銷售契約內容變 更同意書等相關證明文件之約定金額，請求僑馥建經公司給 付服務報酬，至於被告請求僑馥建經公司給付服務報酬之時 點，則與報酬數額無直接關聯，僑馥建經公司僅係依憑被告 提出之文件所載約定服務報酬金額撥付款項。而原告分別已 於系爭報酬確認單、系爭點交確認書簽名，系爭報酬確認單 及系爭點交確認書均記載服務報酬為500,000元，有系爭報 酬確認單及系爭點交確認書各1份附卷可憑（本院卷第75、1 15頁），原告於上開文件上並無對於服務報酬數額異議或保 留之相關記載，故被告收取經原告二次確認數額為500,000 元之服務報酬，難認無法律上之原因。 　⒌證人即系爭委託銷售契約之業務朱至賓雖證稱：①原告委託我 賣70地號土地，開價47,000,000元，他要拿39,780,000元， 買方在111年4、5月間出價38,500,000元，因為有落差我就 跟訴外人即店長許政揚找原告，跟原告說買方出價38,500,0 00元、不向原告收服務報酬4%，原告同意並詢問土地增值稅 大約多少，我們算大約260,000元，當時為了喬成功就跟買 方說38,500,000元扣除260,000元土地增值稅，剩下38,230, 000元，230,000元當作服務報酬費，讓原告實拿38,000,000 元，原告同意後即在111年8月26日簽訂系爭變更同意書。② 一般服務報酬之撥付於簽約時即會給付4%，但如有變更契約 內容、動用價金、房屋有漏水或其他問題，服務報酬就會後 付，本件服務報酬因須先計算土地增值稅，故為後付之情形 。③原告於111年8月26日僅有簽訂系爭變更同意書，並未簽 署系爭買賣契約及系爭確認單。許政揚於112年1月1日點交 當日請我拿系爭報酬確認單及發票給原告，我看到時上面已 經寫報酬500,000元且原告已簽名，我問許政揚為何是500,0 00元，許政揚說原告已經簽名了，直接拿給原告就好，我拿 給原告後，原告很生氣地說為何當初說230,000元，現在變5 00,000元，我問原告為何簽名，他說他不知道他何時簽名的 ，他有說他可能會提起訴訟。④我在112年8月15日對被告起 訴請求給付服務報酬，服務報酬是跟被告五五對分，本件是 230,000元，拆完後約可拿11萬多。因系爭報酬確認單記載 服務報酬為500,000元，故我向被告請求給付之金額為500,0 00元，但實際上是230,000元等語（本院卷第122至125頁） 。然查： 　　⑴依系爭委託銷售契約及系爭變更同意書之約定，原告委託 被告銷售之標的僅有70地號土地，72-1地號土地為原告自 行併同出賣予梁怡敏，此亦為原告所強調（本件支付命令 卷第19頁），而70地號土地及72-1地號土地之土地增值稅 分別為186,718元、75,821元，有土地增值稅繳款書14張 存卷可參（本院卷第277至303頁），系爭土地最終成交金 額為39,000,000元，其中70地號土地為38,500,000元、72 -1地號土地為500,000元，亦經認定如前，故梁怡敏出價3 8,500,000元應僅指70地號土地，不含72-1地號土地，然 證人上開①部分證詞卻稱土地增值稅約為260,000元，惟原 告與梁怡敏係於111年8月28日始簽訂系爭買賣契約，並就 系爭土地之總價款達成39,000,000元之合意，有系爭買賣 契約在卷可佐（本院卷第85至99頁），堪認原告於111年8 月26日簽署系爭變更同意書時，如僅討論梁怡敏就70地號 土地出價38,500,000元，何以證人所述之土地增值稅金額 包含72-1地號土地，故上開①部分證詞，已與系爭變更同 意書及系爭買賣契約之書面記載不符，尚難採信。 　　⑵此外，系爭買賣契約第5條第3項已約明：「本約雙方同意『 土地』按本約簽訂日當年度之公告現值申報增值稅」（本 院卷第91頁），而每年度之土地公告現值通常於1月1日即 公布，此為平均地權條例第46條所規定，故如本件服務報 酬須待土地增值稅計算後始能確定數額，則理應於系爭買 賣契約在111年8月28日簽訂、原告與梁怡敏已就系爭土地 總價款達成合意後，兩造即得確定服務報酬數額為何，此 實與證人所證稱服務報酬須後付之理由不符，蓋無論係原 先系爭委託銷售契約約定之實際成交價之4%、或自實際成 交價扣除土地增值稅後計算之服務報酬，均得於系爭買賣 契約簽訂時即確定數額，無特別約定後付之必要，至於被 告何時檢具相關文件向僑馥建經公司申請撥付服務報酬， 則與兩造約定被告所得收取之服務報酬數額無涉，據此堪 認證人上開②部分證詞，亦與系爭土地買賣情節及土地增 值稅額得以確認之時點有違。 　　⑶再者，觀諸證人提出其另案請求被告給付服務報酬之起訴 狀（本院卷第129至183頁），證人係主張70地號土地之服 務報酬為500,000元，並按證人60%、被告40%之比例分配 等節，此核與證人於本院審理中結證其係按各半之比例與 被告拆分報酬之上開④部分證詞不符，故證人於另案起訴 狀所陳之內容已與其本件證詞有異，且證人又與被告另案 涉訟中而有相當之利害衝突，實難信其證詞為公允，本院 自應依據憑信性較高之系爭委託銷售契約、系爭變更同意 書、系爭報酬認單、系爭買賣契約、系爭點交確認書等相 關書證判斷。 　　⑷另就系爭報酬確認單、系爭變更同意書上均已記載簽署日 期為111年8月26日，原告主張當日僅有簽署系爭變更同意 書，而無簽署系爭報酬確認單乙節，雖核與證人證詞相符 ，然土地買賣相關文書之簽署日期涉及其合意成立時點或 相關法律效果發生時點，不可不慎，且於簽署此類重要文 件時應併同填寫簽署日期，應為具有一般智識、經驗之成 年人所熟知，原告主張系爭報酬確認單之簽署日期非如書 面記載乙節，自應負較高之證明之責，僅單憑證人上開③ 部分證詞尚無從推認原告主張此情為真實。 　⒍準此，被告受託銷售70地號土地所得收取之服務報酬應為銷 售總價38,500,000元扣除原告實拿38,000,000元後，剩餘之 500,000元，至系爭土地增值稅本應由原告以其實拿金額繳 納，原告主張被告受領262,539元利益為不當得利，應無理 由。 五、綜上所述，原告依民法第179條之規定，請求被告給付262,5 39元，及自本件支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林易勳 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐子芹