損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第185號 原 告 張麗美 訴訟代理人 練家雄律師 複代理人 羅文陽律師 被 告 王宗璟 王潘秀蘭 王秀琴 共 同 訴訟代理人 張豐守律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年12月28日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 按民事訴訟法第255條訴狀送達後，原告不得將原訴變更或 追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 ，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴 時原聲明求為「㈠被告應連帶給付原告新台幣（下同）360萬 6160元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止案週年 利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。 」之判決。嗣更正聲明中之第1項求為「㈠被告應於繼承王賢 田遺產之範圍內，連帶給付原告360萬6160元，及自起訴狀 繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止案週年利率百分之 5計算之利息。」之判決，核屬減縮應受判決事項之聲明， 於上開規定無違，合先敘明。 貳、原告主張： 坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）於民國9 6年間為原告與訴外人王賢田、王陳玉、王秀娟共有，王賢 田先後於109年12月24日、110年1月6日分別將系爭土地應有 部分4042分之341、4042分之680出賣予訴外人黃文杰、肖玉 琴時，竟未通知原告行使優先承買權，即在土地登記申請書 上不實切結原告已放棄優先承買權，致地政機關誤信而先後 於110年1月7日、同年1月25日辦理所有權移轉登記完畢，致 原告喪失以同一價格及條件優先承買該應有部分之權利。因 王賢田係各以每坪單價2萬5000元、3萬7000元，分別出售系 爭土地應有部分予黃文杰、肖玉琴，以系爭土地於起訴時之 市場行情每坪4萬5000元計算，原告受有損害計360萬6160元 ，王賢田就此應負侵權行為損害賠償責任。王賢田業於111 年6月13日死亡，被告為王賢田之繼承人，應於繼承王賢田 遺產範圍內，連帶負損害賠償責任。爰依民法第184條第1項 前段、第1148條、第1153條第1項規定，提起本件訴訟等語 。並聲明：㈠被告應於繼承王賢田遺產之範圍內，連帶給付 原告360萬6160元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日 起至清償日止案週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔 保，請准宣告假執行。 參、被告抗辯： 　　土地交易個案因買賣雙方主客觀及供需不同等因素，未必能 以鑑定價格或公告現值出賣，市場交易價格仍須視買賣雙方 之需求、談判技巧及議價能力而決定，故市場之交易價格未 必屬合理市場價值，王賢田為系爭土地之共有人，衡情應無 為損害自己權益而賤賣系爭土地應有部分之理。又王賢田生 前在系爭土地上蓋滿未辦保存登記建物，嗣分別出售予原告 、黃文杰、肖玉琴及訴外人王秀娟、黃文帝、黃文靈等人， 以上諸人才成為系爭土地之共有人。王賢田出售系爭土地應 有部分予黃文杰、肖玉琴時，正逢新冠肺炎疫情嚴重，百業 蕭條，房地產極不景氣，土地售價低廉，王賢田出售系爭土 地應有部分予黃文杰、肖玉琴之價格已高於公告現值，不能 認為賤賣。再原告於王賢田出售系爭土地應有部分予黃文杰 、肖玉琴時，是否有資力行使優先承買權，尚屬有疑，未符 合依通常情形或已定之計畫而受有預期利益之損失，不能請 求賠償所失利益。縱認被告應負損害賠償責任，計算原告之 損害亦應以出賣人移轉應有部分時之市場價格為計算基準。 另被告業已辦理遺產分割，王賢田之遺產均由被告王宗璟繼 承，被告王潘秀蘭、王秀琴並未繼承王賢田之遺產，原告對 王潘秀蘭、王秀琴之請求應予駁回等語。並聲明：㈠原告之 訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為 假執行。 肆、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下： 一、兩造不爭執之事項： ㈠系爭土地於96年間為原告、王賢田、王陳玉、王秀娟共有 ，應有部分依序為20210分之5732、4042分之2370、20210 分之1433、4042分之239。嗣王賢田先後於97年1月3 日、 99年1月12日、109年12月24日、110年1月6日，分別將系 爭土地應有部分4042分之342、4042分之341、4042分之34 1、4042分之680出賣予黃文帝、黃文靈、黃文杰、肖玉琴 ，並依序於97年1月21日、99年3月3日、110年1月7日、同 年1月25日辦理所有權移轉登記完畢。 ㈡王賢田於109年12月24日以每坪單價2萬5000元出售系爭土 地應有部分4042分之341予黃文杰；於110年1月6日以每坪 單價3萬7000元出售系爭土地應有部分4042分之680予肖玉 琴。 ㈢王賢田出賣系爭土地應有部分予黃文杰、肖玉琴時，皆未 通知原告行使優先承買權。 　　㈣依王賢田於109、110年間辦理系爭土地應有部分所有權移 轉登記予黃文杰、肖玉琴時之土地登記申請書備註欄記載 「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願 負法律責任。」。 ㈤王賢田之全體繼承人為被告王宗璟、王潘秀蘭、王秀琴。 二、本件之爭點：王賢田出賣系爭土地應有部分給黃文杰、肖 玉琴之售價，是否低於市價？ 伍、得心證之理由： 一、按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任。」民法第184條第1項前段定有明文。又「共有人出 賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先 承購。」土地法第34條之1第4項亦有明文，準此，共有人 出賣其應有部分，即有通知他共有人行使優先承買權之義 務，如未踐行其通知義務，即屬侵害他共有人之優先承買 權。原告主張其自96年間起即為系爭土地之共有人，王賢 田於109年12月24日、110年1月6日分別出賣系爭土地應有 部分予黃文杰、肖玉琴時，皆未通知原告行使優先承買權 ，惟王賢田於109、110年間辦理系爭土地應有部分所有權 移轉登記予黃文杰、肖玉琴時之土地登記申請書備註欄記 載「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人 願負法律責任。」等語，為兩造不爭執之事實（見不爭執 事項㈠至㈣），堪信為真正，則原告主張王賢田分別出售系 爭土地應有部分予黃文杰、肖玉琴時，未通知原告行使共 有人之優先承買權，乃侵害原告之優先承買權等語，亦堪 採憑。 二、次按侵權行為損害賠償責任之成立，除須行為人有故意或 過失之不法侵害行為外，並須致他人因而受有損害，方足 當之。原告主張王賢田以低於市價之價格，將系爭土地應 有部分分別出售予黃文杰、肖玉琴，未通知原告行使共有 人之優先承買權，致原告受有損害等語，為被告所否認， 並以前開情詞置辯，是本件應究明者厥為：王賢田出賣系 爭土地應有部分給黃文杰、肖玉琴之售價，是否低於市價 ？經查： 　　㈠原告主張王賢田以低於市價之價格，將系爭土地應有部分 分別出售予黃文杰、肖玉琴，無非以坐落同段950地號土 地（下稱950地號土地）於111年2月21日交易之時價登錄 達每坪4萬5000元，為其論據。然查，依原告提出之內政 部不動產交易實價登錄查詢資料所示（見卷一第63-69頁 ），950地號土地之交易時間，在王賢田將系爭土地應有 部分出售予黃文杰、肖玉琴之後，相距期間均逾一年以上 ，且950地號土地為面臨道路、面積僅54.22坪、地形為呈 臨路部分最寬漸往內縮小之三角形土地（見卷一第69、16 3頁），出賣人又係整筆出售，購買者可於法令限制範圍 內，單獨任意為土地之使用收益，與王賢田出售予黃文杰 、肖玉琴者僅為系爭土地之應有部分，黃文杰、肖玉琴購 買系爭土地應有部分後，縱於法令限制範圍內，非經分割 或分管，其使用收益系爭土地仍須受他共有人制肘之極度 不便情形，已有不同，再加以系爭土地上幾已建滿未辦保 存登記建物，有套繪地籍圖之航照圖附卷可稽（見卷一第 59、181頁），對於在系爭土地上無未辦保存登記建物之 人而言，購買系爭土地應有部分後、於處理系爭土地上之 未辦保存登記建物前，實難以使用收益系爭土地。由上開 情事以觀，足見同段950地號土地與系爭土地於交易市場 上之交易條件相差甚遠，以系爭土地之前開交易條件觀之 ，市場上一般人願購買系爭土地應有部分之人，應遠較願 購買950地號土地之人為少，其願購買之每坪單價亦必遠 低於950地號土地，自無從以950地號土地實價登錄之交易 價格，作為認定王賢田將系爭土地應有部分出售予黃文杰 、肖玉琴時系爭土地市價之依據。從而，原告徒以950地 號土地於111年2月21日之交易單價達每坪4萬5000元，即 謂王賢田分別以每坪單價2萬5000元、3萬7000元將系爭土 地應有部分出售予黃文杰、肖玉琴，乃以低於市價之價格 出售系爭土地應有部分，即難逕採。 　　㈡再經本院依聲請囑託靜和不動產估價師事務所（下稱靜和 不動產）就系爭土地於109年12月24日、110年1月6日時之 交易市價進行鑑定，靜和不動產依系爭土地屬農業區內土 地，並依其坐落位置、臨路情形及周邊環境等情事，選定 以比較法進行評估後，於估價報告書中敘明鑑定結果為： 系爭土地於109年12月24日、110年1月6日時之交易市價均 為每平方公尺1萬2000元（亦即換算為每坪3萬9670元。計 算式：1坪＝3.3058平方公尺，12000元3.3058＝3萬9670元 ，元以下四捨五入），有該公司檢送之估價報告書在卷可 參（見卷一第265-423頁）。惟姑不論靜和不動產選定之6 筆比較標的均屬整筆土地出售（見卷一第335、359頁）， 已與王賢田係出售系爭土地應有部分不同，各該買受人對 買受土地之使用收益便利性有顯著差異，難以類比，已如 前述，且其中比較標的４（光復段663地號土地）之交易日 期為111年10月21日、比較標的5（光復段78-1、71地號土 地）之交易日期為112年2月6日、比較標的６（福庄段1140 地號土地）之交易日期為111年12月23日，均在王賢田出 售系爭土地應有部分予黃文杰、肖玉琴後逾1年10月以上 ，顯逾地價調查估計規則第17條第1、3項「地價實例估計 完竣後，應將估計之土地正常單價調整至估價基準日。… 第一項估價基準日指每年九月一日，案例蒐集期間為前一 年九月二日至當年九月一日。」所定比價基準日以一年為 準之規定。更何況，上揭估價報告書一再重申估價範圍僅 為土地，不考慮地上建物對地價影響，即採獨立估價原則 ，進行素地價值評估等語，此不惟違背地價調查估計規則 第9條應將土地利用現況列為影響地價因素、第14條需地 上無建物始能以素地估價、第15條地上如有建物，縱建物 已不具備使用價值得視為素地估價時，仍應考量建物拆除 成本予以調整等規定，尤其在系爭土地上幾已蓋滿未辦保 存登記建物、各該建物現仍使用中之情形下，系爭土地之 使用現況，乃為影響不動產交易市場上一般人僅購買土地 之意願暨價格之最重要因素，在王賢田僅出售系爭土地應 有部分之情形下尤然，乃上揭估價報告書竟將決定系爭土 地市場價格最重要之「土地上幾已蓋滿未辦保存登記建物 」土地使用狀況因素，恝置不論，其所為之估價結果衡情 當屬偏高，而與市價不符，要難以之作為認定王賢田係以 低於市價之價格，將系爭土地應有部分出售予黃文杰、肖 玉琴之依據。 　　㈢基上，原告主張王賢田侵害其基於系爭土地共有人之優先 承買權，因而受有損害，原告即應就其受有損害乙節負舉 證之責任。然依卷附證據，難認王賢田係以低於市價之價 格，分別將系爭土地應有部分出售予黃文杰、肖玉琴，自 難認原告有因王賢田未通知其行使優先承買權而受有損害 ，王賢田自不負侵權行為損害賠償責任，則原告依侵權行 為及繼承之法律關係，訴請被告於繼承王賢田遺產範圍內 連帶負損害賠償責任，於法即屬無據，不應准許。 三、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第1148條、第 1153條第1項規定，請求被告於繼承王賢田遺產之範圍內 ，連帶給付原告360萬6160元，及自起訴狀繕本送達最後 一位被告翌日起至清償日止案週年利率百分之5計算之利 息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行 之聲請即失所附麗，應予駁回。 四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審 酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。 陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　16　　日 民事第二庭 法 官 呂麗玉 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　17　　日 書記官 顏偉林