遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事判決　九十年度簡上字第七七號 　　上　訴　人　　乙○○ 　　被上訴人　　　甲○○ 右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十年一月十日本院豐原簡易庭八十九 年度豐簡字第六二七號第一審判決提起上訴，本院判決如左： 　　主　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　事　　實 甲、上訴人方面： 　一、聲明： 　（一）原判決廢棄。 　（二）被上訴人在第一審之訴駁回。 　二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： 　（一）兩造原係夫妻關係，系爭房屋係上訴人所出錢購買登記在被上訴人名下，否則兩造 　　　　離婚時，被上訴人豈可能與上訴人約定，上訴人繼續居住該址迄上訴人百年歸壽為 　　　　止，足證被上訴人確係同意提供系爭房屋供上訴人居住。兩造所訂房屋租賃契約， 　　　　實因兩造離婚時，上訴人向被上訴人要給付新台幣（下同）一百五十萬元，乃因恐 　　　　兩造離婚後上訴人無收入而經濟陷於拮据，變相補貼被上訴生活之方式。上開一百 　　　　五十萬其中二十萬元，被上訴人並未給付，此乃上訴人於租約屆滿後未給付租金之 　　　　緣由。該租賃契約係民國（下同）八十七年三月七日所簽訂，而該契約內所載之租 　　　　賃期限卻是自八十七年三月一日起，且未訂有押租金，顯有予盾未合常情外，亦存 　　　　有虛偽通謀意思之瑕疪。 　（二）再系爭房屋於九二一地需時，遭受震害經公所判定損害程度達全倒標準，當時居住 　　　　該址係上訴人，依法規定理應由上訴人以居住人身分補償金，但被上訴人以經濟困 　　　　難而上訴人表示改以其名義具領，而該屋交由上訴人自行修復後繼續使用云云，上 　　　　訴人即自行僱工將系爭房屋進行修繕共計支出三十萬元。上訴人主張就被上訴積欠 　　　　之二十萬元及地震補償金二十萬元，依民法第三百三十四條規定抵銷租金之給付， 　　　　另修繕費用三十萬亦應於租金中扣除，被上訴人自應將系爭房屋交付上訴人繼續使 　　　　用。 　三、證據：援用原審之立證方法。 乙、被告方面： 　一、聲明：上訴人之上訴駁回。 　二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： 　（一）兩造間就使用系爭房屋之法律關係應為房屋租賃而非使用借貸，此觀諸雙方所簽立 　　　　之離婚協議書第三條之約定暨房屋租賃契約可明。蓋解釋意思表示，應探當事人之 　　　　真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。兩造簽定之離婚協議書 　　　　第二條後段雖約定「乙方（即被上訴人）同意繼續提供甲方（即上訴人）居住至其 　　　　百年歸壽為止」。惟第三條接著約定前條房屋標的，乙方同意出租於甲方，租金每 　　　　月一萬元，又於簽定離婚協議書後馬上訂立租賃契約，足見兩造就系爭標的使用之 　　　　法律關係所合意者確為租賃而非使用借貸。 　（二）上訴人所稱扣抵租金之二十萬元乃係上訴人向被上訴人購買自小客車之費用，並非 　　　　上訴人所稱預扣租金，是以上訴人所支付之租金僅至八十八年二月份為止，被上訴 　　　　人並無超收租金之情事。再者，系爭房屋於九二一地震時經公所判定損害之程度僅 　　　　達半倒之標準，並非如上訴人所稱全倒，得具領之補償金亦僅一十萬元，非二十萬 　　　　元，被上訴人亦未曾具領該補償金，實際上該補償金已由上訴人向東勢鎮公所具領 　　　　。另就修繕房屋之事實被上訴人否認之，依舉證責任分配之原則，上訴人應善盡舉 　　　　證責任，以明其說。 　（三）退萬步言之，即使上訴人得主張租金之扣抵，然兩造間就系爭房屋使用之法律關係 　　　　仍為租賃，依租賃契約第四條第二項約定，未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或 　　　　一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。則上訴人於八十八年 九月未經被上訴人同意竟將系爭房屋租予訴外人蔡泗洋，則被上訴人亦得以上訴人 違法轉租為由，終止雙方之租賃契約，請求遷讓房屋。 （四）兩造間就系爭房屋租賃期限業於八十八年二月二十八日即已屆至，被上訴人與上訴 　　　　人間未再訂立租賃契約，上訴人亦未再支付任何租金，依民法第四百五十五條規定 　　　　，被上訴人自得請求上訴人返還系爭房屋。縱使被上訴人有預收租金之情事，兩造 　　　　間成立不定期租賃關係，亦因上訴人違約轉租，經被上訴終止租賃契約而消滅。上 　　　　訴人拒不遷讓房屋，顯無理由。 　三、證據：援用原審之立證方法。 　　理　　由 一、被上訴人起訴主張其所有門牌號碼為台中縣東勢鎮○○○街中和巷十四號三層樓房及頂 　　樓加蓋部分（如附圖所示房屋），於八十七年三月一日出租與上訴人，約定租期自八十 　　七年三月一日起至八十八年二月二十八日止，為期一年，租金每月一萬元，詎租期屆滿 　　，上訴人並未續約，亦未繳納租金，爰依租賃物返還請求權規定請求遷讓房屋，並依侵 　　權行為法律規定請求相當於租金之損害賠償。上訴人則以兩造原係夫妻，離婚時雙方約 　　定系爭房屋須由上訴人與其子女居住至上訴人死亡為止，又被上訴人應給付九二一地震 　　房屋補償金二十萬元、房屋修繕費用三十萬元、離婚協議給付不足額二十萬元予上訴人 　　，上訴人就此七十萬元與積欠被上訴人之租金相抵，上訴人仍應將系爭房屋交付上訴人 　　使用等語置辯。 二、被上訴人主張其所有系爭房屋於八十七年三月一日出租與上訴人，約定租期自八十七年 　　三月一日起至八十八年二月二十八日止，為期一年，租金每月一萬元，詎租期屆滿，上 　　訴人並未續約，迄未繳納租金等事實，業據提出房屋租賃契約、存證信函、調解不成立 　　證明書等為證，堪信為真實。 三、上訴人則以前揭情詞置辯，並提出離婚協議書為證。查兩造於八十七年三月七日所訂離 　　婚協議書第二條固約定：「．．．雙方約定前開土地房屋乙方不得出售他人，應留作雙 　　方所生子女之遺產。且乙方（即被上訴人）同意繼續提供甲方（即上訴人）居住至其百 　　年歸壽為止。」，惟該第三條約定：「前條房屋標的，乙方同意出租於甲方，租金每個 　　月新台幣壹萬元，另訂租賃契約」，兩造並於同日訂立系爭房屋租賃契約，系爭租賃契 　　約第七條第五款、第六款復約定：「乙方（即上訴人）積欠租金達兩期以上，或違反第 　　四條使用租賃之各款限制時，甲（即被上訴人）方得終止租約，收回租賃物。」、「本 　　租賃期限屆滿，乙方均按期交付租金者，則乙方享有續租權利」，顯然兩造固約定被上 　　訴人不得出賣系爭房屋，並同意提供上訴人居住，惟並非無條件提供上訴人居住，上訴 　　人仍應給付租金，並與被上訴人訂立租賃契約，成立租賃關係，租賃期限屆滿，上訴人 　　仍按期交付租金者，方享有續租權利。上訴人主張其縱未付租金，亦得於租期屆滿續住 　　系爭房屋至死亡云云，違反上揭約定，洵無可採。 四、又上訴人抗辯九二一地震房屋補償金二十萬元為被上訴人具領，及修繕系爭房屋花費三 　　十萬元等情，均為被上訴人所否認，上訴人就此有於己之事實，依民法第二百七十七條 　　規定，應負舉證之責任。上訴人就上開有利於己之事實均未能舉證以實其說，其抗辯以 　　房屋補償金二十萬元及修繕房屋費用三十萬元抵充系爭房屋租金，即屬無據。上訴人另 　　抗辯依離婚協議書約定，被上訴人應給付上訴人一百五十萬元，迄今尚有二十萬元未付 　　云云，為被上訴人所否認，又依離婚協議書約定「乙方給付甲方新台幣壹佰伍拾萬元， 　　於辦妥離婚登記時交付」等語以觀，被上訴人於上訴人辦妥離婚登記時已交付一百五十 　　萬元，被上訴人如未給付完畢，上訴人豈有於前審均未置一詞，迄二審程序始臨訟抗辯 　　，所辯顯無可採。 五、從而，被上訴人主張上訴人積欠租金達二期以上，依租賃契約第七條第五款約定終止系 　　爭租賃契約，自屬有據。兩造租賃契約終止後，上訴人應返還系爭房屋；上訴人未返還 　　系爭房屋，繼續為使用收益，自屬故意或過失不法侵害被上訴人權利。被上訴人依民法 　　第四百五十五條租賃物返還請求權之規定，請求上訴人返還系爭房屋；併依民法侵權行 　　為法律規定，請求自八十八年三月三十一日起至遷讓房屋之日止，上訴人應按月給付相 　　當於租金一萬元之賠償金，為有理由，應予准許。又因建築物定期租賃所生之爭執涉訟 　　而為上訴人敗訴判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款 　　定有明文。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無違誤。上訴意旨 　　指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果均不生影響，不另 　　贅敘。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十 　　九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中　　　　華　　　　民　　　　國　 九十　　 年　　　九　　　 月　　二十一　　 日 　　　　　　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院民事第一庭 ~B審判長法官　王重吉 ~B法　　　官　巫淑芳 ~B法　　　官　吳蕙玟 右為正本係照原本作成 不得上訴。 中　　　　華　　　　民　　　　國　 九十　　 年　　　九　　　 月　　二十四　　 日 ~B法院書記官