履行契約

臺灣臺中地方法院民事判決　九十年度重訴字第一○五號 　　原　　　告　　　乙○○ 　　兼法定代理人　　戊○○ 　　法定代理人　　　丙○○ 　　法定代理人　　甲○○ 　　被　　　告　　丁○○ 　　複　代理人　　謝子仁 右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左： 主 文 被告嘉俋建設股份有限公司應將坐落苗栗縣後龍鎮○○段二六０之二九地號土地上第 六四九號建號、門牌號碼苗栗縣後龍鎮○○里○鄰○○路二八０號之本國式ＲＣ三層 樓房、面積一一七‧三八平方公尺建物之所有權移轉登記與原告乙○○、戊○○各應 有部分二分之一。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告嘉俋建設股份有限公司負擔十分之三，餘由原告負擔。 事 實 甲、原告方面： 一、聲明： （一）被告嘉俋建設股份有限公司（下稱嘉俋建設公司）應將坐落苗栗縣後龍鎮○○ 段二六０之二九地號土地上第六四九號建號、門牌號碼苗栗縣後龍鎮○○里○ 鄰○○路二八０號之本國式ＲＣ三層樓房、面積一一七‧三八平方公尺建物（ 下稱系爭建物）所有權移轉登記與原告乙○○、戊○○各應有部分二分之一。 （二）被告丁○○應將坐落苗栗縣後龍鎮○○段二六０之二九地號、面積八十一平方 公尺、地目建之土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記與被告嘉俋建設公司後 ，再由被告嘉俋建設公司將上開土地所有權移轉登記與原告乙○○、戊○○各 應有部分二分之一。 二、陳述： （一）原告乙○○與母親即原告戊○○於民國八十八年五月三十一日與被告嘉俋建設 公司訂立房屋及土地預定買賣契約，約定以總價款新台幣（下同）六百二十萬 元向被告嘉俋建設公司預定購買所興建名稱「嘉俋居易」、編號Ｇ棟（含二次 施工部分）之系爭建物及所坐落之基地，該建物興建完成後所編定之門牌號碼 為苗栗縣後龍鎮○○里○鄰○○路二八０號、面積一一七‧三八平方公尺，所 坐落之基地則為自原苗栗縣後龍鎮○○段二六０地號土地分割後所編定之同段 第二六０之二九地號、面積八十一平方公尺、地目建之系爭土地，系爭土地則 為被告丁○○所有。 （二）原告於簽約後均已依約按期給付買賣價款，迄今已給付被告嘉俋建設公司共計 五百六十三萬八千零一十四元，且此係經被告嘉俋建設公司代理人洪一郎及被 告公司法定代理人甲○○先後所收取，系爭房地買賣事宜自始即由訴外人洪一 郎與原告接洽，並由訴外人洪一郎持被告嘉俋建設公司及其負責人甲○○之印 章與原告簽訂前述房地預訂買賣契約，簽約時並收取簽約金等款項，有關契約 中關於房屋二次施工部分之記載亦係由訴外人洪一郎與原告所洽商，足見訴外 人洪一郎有代理被告嘉俋建設公司處理此房地買賣事務之權限，原告將款項將 付與訴外人洪一郎收取，自已發生清償之效力。 （三）退步言，縱認被告嘉俋建設公司並未授權訴外人洪一郎處理該房地買賣事宜， 因訴外人洪一郎在工地現場負責所有本件房屋興建及銷售等事宜，又持有被告 嘉俋建設公司及法定代理人甲○○之印章而與原告簽訂買賣契約，甚且，被告 嘉俋建設公司所興建同批房屋亦均由訴外人洪一郎代理簽署買賣契約、收取各 期款項，被告嘉俋建設公司且將亦由訴外人洪一郎代收款項之其他筆房地所有 權移轉登記與其他承購戶，以此密切關係亦足令原告確信訴外人洪一郎有代理 權，況原告不認識訴外人即代書陳增榮，亦未曾獲告知之後款項應交付代書， 則依民法關於表見代理之規定，被告嘉俋建設公司仍須負授權人之責任。 （四）關於系爭房地買賣契約雖有關於代辦貸款之約定，此僅係便於需要貸款承購戶 將來辦理貸款所為事先約定，依土地預定買賣合約書第四條第五項、房屋預定 買賣合約書第三條第二項後段之約定內容，承購戶仍有選擇不貸款或自行辦理 貸款之權利，原告以現金給付價款並無未依約履行之情形；則系爭建物既已完 工且交付原告使用，被告嘉俋建設公司依約即應將該建物所有權移轉登記與原 告。 （五）另被告丁○○既有提供系爭土地與被告嘉俋建設公司興建房屋，其並與被告嘉 俋建設公司間約定房屋部分由被告公司出賣、土地部分由被告丁○○出賣，雖 本件系爭土地均由被告嘉俋建設公司代為簽約及收取買賣價款，被告丁○○並 未具名或出面，然收取分期價款時均僅於土地預定買賣合約書上記載簽收，房 屋預定買賣合約書上則無相關分期付款簽收，則被告丁○○應有委託被告嘉俋 建設公司代為出售系爭土地，因之，被告嘉俋建設公司自應將自原告處收取之 價款轉交與被告丁○○取得，原告如前述既已如數交付與被告嘉俋建設公司， 至於被告丁○○是否已取得土地價款即屬其與被告嘉俋建設公司間之內部求償 問題，應不得以此拒絕將系爭土地所有權移轉登記與原告二人，則依土地預定 買賣合約書第五條約定被告嘉俋建設公司應於建物結構體完成時辦理土地產權 登記，被告丁○○迄未將系爭土地所有權移轉登記與被告嘉俋建設公司，而被 告嘉俋建設公司復怠於向被告丁○○為此請求，且依約房地所有權之登記名義 人係由原告所指定，當時並已口頭告知被告嘉俋建設公司應登記為原告二人之 所有權應有部分各二分之一，爰依民法第二百四十二條規定，代位被告嘉俋建 設公司請求被告丁○○將系爭土地所有權移轉登記與被告嘉俋建設公司後，再 由被告嘉俋建設公司將上開土地所有權移轉登記與原告乙○○、戊○○各應有 部分二分之一。 （六）至於原告所應再給付與被告嘉俋建設公司之尾款為五十六萬一千九百八十六元 ，此係土地尾款部分，房屋價款應已全數付清，被告丁○○依約將系爭土地所 有權移轉登記與被告嘉俋建設公司，再由被告嘉俋建設公司將上開土地所有權 移轉登記與原告時，原告即如數付清之。 三、證據：提出房地預定買賣合約書影本三份，及房屋、土地預定買賣合約書暨附件 、收據、存證信函等影本各一份，土地及建物登記謄本、支付價款時間及數額明 細表各一份。 乙、被告方面： 壹、被告嘉俋建設公司部分： 　一、聲明：駁回原告之訴。 　二、陳述：收受原告所給付價款之訴外人洪一郎為新傑麟廣告公司人員，該公司雖 負責系爭房地買賣之簽約事宜，但未負責代收款項，該公司並未授權訴外人洪 一郎受領買賣價金，且處理相關事務之訴外人即代書陳增隆曾告知原告嗣後之 款項應交付代書，其他客戶付款亦係由該代書收取，平時被告公司及法定代理 人印章均置放工地辦事處，目前被告嘉俋建設公司僅受領系爭房地買賣價金一 百三十五萬元，其餘尚有四百八十五萬元原告仍未給付，自不須將系爭建物所 有權移轉登記與原告二人。 三、證據：聲請訊問證人陳增隆。 貳、被告丁○○部分： 一、聲明：駁回原告之訴。 二、陳述： （一）系爭房地係原告與被告嘉俋建設公司簽訂買賣契約，該契約效力本不及於被 告丁○○，惟僅憑被告丁○○提供所有土地與被告嘉俋建設公司於其上興建 房屋一事，並不足認被告丁○○即負有將系爭土地所有權移轉登記與被告嘉 俋建設公司之義務，當初被告丁○○提供土地由被告嘉俋建設公司興建房屋 時，雙方已約明房屋部分由被告嘉俋建設公司出賣，土地部分則由被告丁○ ○出賣，房價、地價亦分別收取，是被告嘉俋建設公司銷售房屋後不論其內 容為何，承購戶仍須交付被告丁○○土地價款，被告始移轉土地與該承購戶 ，且同一批鄰近由被告嘉俋建設公司興建完成之房屋，該基地之出賣即係由 被告丁○○與承購戶間直接為土地之移轉登記，並無先行移轉與被告嘉俋建 設公司情形。 （二）被告二人間當初係以口頭約定方式，並約定須被告嘉俋建設公司給付被告丁 ○○土地價款後，被告丁○○始將土地所有權移轉登記其所指定之承購戶， 迄今被告嘉俋建設公司仍未依約給付系爭土地之價款，其自不須將該土地所 有權移轉登記與被告嘉俋建設公司或原告。 三、證據：提出土地買賣契約書影本四份。 理 由 一、原告主張於八十八年五月三十一日與被告嘉俋建設公司訂立房屋及土地預定買賣 契約，約定以總價款六百二十萬元向被告嘉俋建設公司預定購買所興建名稱「嘉 、編號Ｇ棟（含二次施工部分）之系爭建物及所坐落之基地，該建物興建完成後 所編定之門牌號碼為苗栗縣後龍鎮○○里○鄰○○路二八０號、面積一一七‧三 八平方公尺，所坐落之基地則為自原苗栗縣後龍鎮○○段二六０地號土地分割後 所編定之同段第二六０之二九地號、面積八十一平方公尺、地目建之系爭土地， 系爭土地並為被告丁○○所有，其等簽約後已按期給付買賣價款共計五百六十三 萬八千零一十四元，且此係經被告嘉俋建設公司授權之代理人洪一郎及被告公司 法定代理人甲○○先後所收取，應已發生清償效力，否則以系爭房地買賣事宜自 始即由訴外人洪一郎與原告接洽，並由訴外人洪一郎持被告嘉俋建設公司及其負 責人甲○○之印章與原告簽訂前述房地預訂買賣契約，簽約時並收取簽約金等款 項，被告嘉俋建設公司且將亦由訴外人洪一郎代收款項之其他筆房地所有權移轉 登記與其他承購戶，以此密切關係亦足令原告確信訴外人洪一郎有代理權，而原 告不認識代書更未曾獲告知之後款項應交付代書，則依民法關於表見代理之規定 ，被告嘉俋建設公司仍須負授權人之責任，依約原告已全數付清房屋價款，系爭 建物並已完工且交付原告使用，被告嘉俋建設公司自應將系爭房屋之所有權移轉 登記與原告二人各應有部分二分之一；另被告丁○○提供所有之系爭土地與被告 嘉俋建設公司興建房屋，其並與被告嘉俋建設公司間約定房屋部分由被告公司出 賣、土地部分由被告丁○○出賣，被告丁○○應有委託被告嘉俋建設公司代為出 售系爭土地，因之，被告嘉俋建設公司自應將自原告處收取之價款轉交與被告丁 ○○取得，其是否實際上已取得土地價款乃其與被告嘉俋建設公司間之內部求償 問題，與原告無涉，原告二人已依約按期將土地價款交付與被告嘉俋建設公司， 依原告與被告嘉俋建設公司間之土地預定買賣合約書第五條約定，被告嘉俋建設 公司即應辦理系爭土地產權登記與原告，然被告丁○○迄未將系爭土地所有權移 轉登記與被告嘉俋建設公司，而被告嘉俋建設公司復怠於向被告丁○○為此請求 ，且依約房地所有權之登記名義人係由原告所指定，當時並已口頭告知被告嘉俋 建設公司應登記為原告二人之所有權應有部分各二分之一，爰依民法第二百四十 二條規定，代位被告嘉俋建設公司請求被告丁○○將系爭土地所有權移轉登記與 被告嘉俋建設公司後，再由被告嘉俋建設公司將上開土地所有權移轉登記與原告 乙○○、戊○○各應有部分二分之一，同時原告即將尾款五十六萬一千九百八十 六元如數付清等語。 二、被告嘉俋建設公司以收受原告所給付價款之訴外人洪一郎為新傑麟廣告公司人員 ，平時被告公司及法定代理人印章均置放工地辦事處，然僅委由訴外人洪一郎負 責系爭房地買賣之簽約事宜，並未授權訴外人洪一郎受領買賣價金，且處理相關 事務之訴外人即代書陳增榮曾告知原告嗣後之款項應交付代書，其他客戶付款亦 係由該代書收取，目前被告嘉俋建設公司僅受領系爭房地買賣價金一百三十五萬 元，其餘尚有四百八十五萬元原告仍未給付，自不須將系爭建物所有權移轉登記 與原告二人等語；被告丁○○則以系爭房地係原告與被告嘉俋建設公司簽訂買賣 契約，該契約效力本不及於被告丁○○，且當初係以口頭方式與被告嘉俋建設公 司為約定，須被告嘉俋建設公司依約給付被告丁○○土地價款後，被告丁○○始 將土地所有權移轉登記其所指定之承購戶，迄今被告嘉俋建設公司仍未依約給付 系爭土地之價款，其自不須將該土地所有權移轉登記與被告嘉俋建設公司或原告 等語，資為抗辯。 三、本件原告主張於八十八年五月三十一日與被告嘉俋建設公司訂立房屋及土地預定 買賣契約，約定以總價款六百二十萬元向被告嘉俋建設公司預定購買所興建名稱 「嘉俋居易」、編號Ｇ棟（含二次施工部分）之系爭建物及所坐落之基地，該建 物興建完成後所編定之門牌號碼為苗栗縣後龍鎮○○里○鄰○○路二八０號、面 積一一七‧三八平方公尺，目前為被告嘉俋建設公司所有，而所坐落之基地則為 自原苗栗縣後龍鎮○○段二六０地號土地分割後所編定之同段第二六０之二九地 號、面積八十一平方公尺、地目建之系爭土地，系爭土地現為被告丁○○所有之 事實，業據其提出房屋、土地預定買賣合約書影本各一份，及土地暨建物登記謄 本一份為憑，被告二人對此亦不爭執，自堪信屬實。其次，原告主張其等依約已 交付被告嘉俋建設公司關於系爭房屋、土地買賣價金共計五百六十三萬八千零一 十四元之事實，雖為被告嘉俋建設公司所否認，並辯稱：受領原告所交付部分價 款之訴外人洪一郎，僅有關於處理系爭房地買賣簽約事宜之授權，並未授權其受 領買賣價金，目前被告嘉俋建設公司依法僅受領系爭房地買賣價金一百三十五萬 元，其餘尚有四百八十五萬元原告仍未給付，自不須將系爭建物所有權移轉登記 與原告等語；然查，原告曾於如附表所示時間交付各該金額，且除如附表所示編 號六、七所示者係另立書據而未記載於契約書外，包括簽約金十萬元等款項共計 達四百八十萬元悉由訴外人洪一郎同時蓋用被告嘉俋建設公司及其法定代理人印 章所簽收，有前述土地預定買賣合約書附件之土地價款分期付款表影本一份附卷 可稽，而被告嘉俋建設有限公司既自承係委託訴外人洪一郎處理系爭房地買賣簽 約及收取簽約金事宜，前開被告嘉俋建設公司及其法定代理人印章亦確為其所有 而置放於工地現場者，參以被告嘉俋建設公司亦自承有自原告處受領之價金為一 百三十五萬元，與前述由訴外人洪一郎簽收之數額對照以觀，被告嘉俋建設公司 復不否認由訴外人洪一郎代為收受之部分款項已對其發生清償效力，再衡以該名 稱為「嘉俋居易」之房屋中，同由被告嘉俋建設公司出賣與訴外人徐鳳菊、徐榮 廷、黃永明之價款簽收人亦為訴外人洪一郎，且被告嘉俋建設公司亦承認該收取 所發生清償之效力等情，被告嘉俋建設公司對此亦不爭執，並有房屋、土地預定 買賣合約書影本三份在卷可參，則縱使被告嘉俋建設公司內部對訴外人洪一郎之 授權範圍僅限於系爭房地之房屋買賣簽約及代收簽約金之部分，惟按民法第一百 零七條關於代理權之限制，除有第三人因過失而不知其事實者外，不得以之對抗 善意第三人之規定意旨，觀諸前述訴外人洪一郎尚且收取其他價款，並為被告嘉 俋建設公司所是認，就被告嘉俋建設公司對訴外人洪一郎之授權範圍有限制並不 及於代收其餘價金一節，復難認其已明確告知原告或原告有何可得而知卻因過失 而不知之情形，自應認訴外人洪一郎代被告嘉俋建設公司其代為向原告收取款項 而發生之價金清償效力，已及於被告嘉俋建設公司。 四、否則，按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為 反對之表示者，除第三人明知其無代理權或可得而知之情形外，對於第三人應負 授權人之責任，民法第一百六十九條定有明文。本件縱使如被告嘉俋建設公司所 辯稱該公司並未授權訴外人洪一郎收取除簽約金以外之買賣價金，然觀諸之前該 簽約事宜原告均與訴外人洪一郎為洽談，且交付價款時訴外人洪一郎亦以該公司 代理人之地位持有蓋用被告嘉俋建設公司及其法定代理人之印章，其他購買人且 有交付價金由訴外人洪一郎代理受領，被告嘉俋建設公司對訴外人洪一郎代為收 取之情形非惟未表示反對，並承認部分價金由訴外人洪一郎受領清償之效力等行 為，顯亦足使原告認其有以此代理權授與訴外人洪一郎；況且，證人即亦參與系 爭房地土地買賣事宜之代書陳增隆亦結證稱：並未受被告嘉俋建設公司委託代收 本件房屋價款，該價款如何交付其不清楚，原告先前雖曾欲辦理銀行貸款手續， 後來沒辦理貸款後如何處理亦不清楚等語，核與被告嘉俋建設公司所稱曾由代書 告知原告應付款與代書等情不符，且原告前雖曾簽立同意代辦貸款委託書，惟觀 諸該契約第三條約定內容，此僅係原告選擇如何付款方式之一，原告只須依約按 期交付價金即足，被告嘉俋建設公司亦不否認原告事後並非以委託其辦理貸款之 方式給付，原告不論係以貸款或現金方式，在契約並未限制原告僅得以貸款方式 履行依約應給付價金之義務之情形下，自難以之謂原告交付現金係未依約履行； 是就原告是否有明知訴外人洪一郎無代為收款權限或可得而知一節，被告嘉俋建 設公司既未能為具體陳明並舉證以實其說，亦難認其所辯為可採；進而，揆諸前 揭條文規定，原告因被告嘉俋建設公司之行為致認訴外人洪一郎有代為收取價金 之權限，被告嘉俋建設公司對原告仍應負有係訴外人洪一郎收取上開款項授權人 之責任，亦即由訴外人洪一郎受領上開房地價款共計五百六十三萬八千零一十四 元時，對被告嘉俋建設公司即發生清償之效力。是以，原告主張已依約交付被告 嘉俋建設公司關於系爭房屋價款一百八十萬元，依約被告即應將系爭房屋所有權 移轉登記與原告，且依契約約定該房屋所有權登記名義人悉由原告指定，則原告 二人請求以其等各應有部分二分之一辦理所有權移轉登記，即為有據，被告嘉俋 建設公司所辯，並無可採。 五、另關於被告丁○○之部分，原告主張系爭土地係被告丁○○委託被告嘉俋建設公 司代為出售一節，已為被告丁○○所否認，並辯稱其僅提供土地由被告嘉俋建設 公司於其上興建房屋，該土地買賣契約係原告與被告嘉俋建設公司所簽訂，與其 無涉等語，且觀諸系爭土地預定買賣合約書所載之出賣人為被告嘉俋建設公司， 該公司復無任何係代理被告丁○○簽約之表示，有該契約書影本一份在卷可憑， 足見就系爭土地部分，原告僅與非土地所有人之被告嘉俋建設公司簽訂買賣契約 ，原告雖進而主張被告丁○○依其與被告嘉俋建設公司之約定，已負有將系爭土 地所有權移轉登記與被告嘉俋建設公司之義務，其係代位被告嘉俋建設公司為上 開請求等語，惟被告嘉俋建設公司與被告丁○○均一致陳稱依其等口頭約定內容 ，待被告嘉俋建設公司付清約定之土地價款後，被告丁○○始負有辦理系爭土地 所有權移轉登記之義務，且迄今被告丁○○仍未取得約定之土地價款等情，核與 證人即處理該土地買賣事宜之代書陳增隆所結證稱：被告丁○○有表示須收受土 地價款後，才會辦理過戶之情形相符，原告就被告丁○○已取得與被告嘉俋建設 公司所約定系爭土地價金一事，復未能舉證以實其說，自難認被告丁○○依與被 告嘉俋建設公司間之約定已負有須將系爭土地所有權移轉登記與被告嘉俋建設公 司或其指定之人之義務，則原告代位被告嘉俋建設公司為此請求，即無理由。 六、從而，原告本於系爭房屋買賣契約之法律關係，請求被告嘉俋建設公司將系爭建 物所有權移轉登記與原告二人各應有部分二分之一，尚無不合，應予准許；其餘 依與被告嘉俋建設公司間之系爭土地買賣契約，代位被告嘉俋建設公司，基於該 公司與被告丁○○間之契約約定，請求被告丁○○將系爭土地所有權移轉登記與 被告嘉俋建設公司後，再由被告嘉俋建設公司將上開土地所有權移轉登記與原告 二人各應有部分二分之一之部分，則難謂有據，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予 贅述。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條 但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　九　　　月　　　七　　　 日 　　　　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院民事第一庭 ~B法　　　官　林麗真 右為正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀 中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　八　　　月　　 三十　　 日 ~B法院書記官