返還押金等

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 112年度中小字第3912號 原 告 蔡雅妃 被 告 張穎奇 訴訟代理人 張境庭 上列當事人間返還押金等事件，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣34,500元，及自民國112年4月21日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣1,000元，其中新臺幣544元由被告負擔，及自本 判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息 ，其餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 理由要領 壹、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。本件原告原請求被告給付新臺 幣（下同）61,700元本息，迭經擴張、減縮，最終為請求63 ,410元本息（見中小卷第269頁），合於上開法律規定，應 予准許。　 貳、實體方面　　 一、原告主張：伊向被告承租門牌號碼臺中市西屯區市○○○路000 號6樓之12(下稱系爭房屋)，每月租金新臺幣（下同）26,00 0元，兩造於111年8月7日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約 ），租期自111年8月10日至112年8月9日止，因被告不願負 擔系爭房屋修繕責任，兩造於112年2月11日提前解約（終止 契約），被告本應將二個押金52,000元返還，並依系爭契約 賠償原告相當一個月租金26,000元之違約金，扣除被告已退 還原告14,590元，其餘均未退還等語。聲明：被告應給付原 告63,410元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息。 二、被告則以：原告於111年11月22日表示馬桶租塞，暫時離開 系爭房屋不願一同處理，被告於111年11月24日以備用鑰匙 找廠商處理，修繕費用2,500元是被告支付，修繕期間全程 錄影並將影片傳給原告，廠商表是被告個人使用習慣所致， 被告即告知原告要維持乾淨，否認日後要負擔修復責任。又 112年2月2日原告又表示系爭房屋冷氣、洗衣機故障，馬桶 排水孔又租塞，此次被告要求原告在場說明故障情形，但原 告不願在場，被告則請房仲向其說明如房屋本身問題，被告 會負擔所有費用，如是原告個人使用問題，要自行負擔費用 ，然原告則拒絕在場，原告在對話中表示不介意被告提前解 約，讓整起事件導向被告不負房東責任致原告無法承租房屋 ，兩造並無共識陷入僵局，112年2月11日原告要求搬家於同 年3月4日未點交情況下離開，後請仲介一同檢視系爭房屋並 處理，經仲介處理完成檢附清潔及疏通管費單據，被告將押 出金抵充扣除結果後退還原告14,590元（計算式：二個月押 金52,000元-原告提前解約違約金26,000-水電瓦斯費1,710 元-房屋清潔費8,500元-清排水孔阻塞費用1,200元）等語， 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由 　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文定有明文。次按押租金在擔保承租 人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租 人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債 務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所 許（最高法院83年台上字第2108號判決要旨參照）。又按押 租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係 消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之 押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始 生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決 要旨參照）。再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均 屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民 法第334條第1項前段亦定有明文。押租金依其性質與內容乃 承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償 債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依 約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行 其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金 全額返還承租人之義務。故於租賃關係終了、承租人已返還 租賃物後，出租人即被告即負有返還承租人押租金之義務。 如承租人租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當租 金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等時， 即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。 　㈡原告主張系爭房屋之租約已提前解約（終止契約）而消滅， 被吿尚未返還系爭房屋租約之押金52,000元等情，業據其提 出兩造Line對畫截圖、系爭契約書、房租收付明細、系爭房 屋實況照片等為證（見司促卷第15至137頁），被吿並未爭 執，此部分事實，堪認實在。而原告主張被告應返還前開押 金押金52,000元，被告則為否認，並以前揭情詞置辯，揆諸 前揭說明，被告自應就其主張可抵充押金之事實負舉證責任 。茲就被告主張扣抵項目，分別認定如下： 　 1.水電瓦斯費1,710元部分，此為原告所不爭執，故被告自 得抵充。 　　2.清排水孔阻塞費用1,200元部分，原告提出一山衛生水電 行免用統一發票收據為證（見中小卷第93頁）上開收據載 明為「疏通毛髮、汙垢阻塞」等語，足以認定確係承租人 使用時違反善良管理人注意義務所致，依上述說明，此部 分之修繕應由原告負擔，而由押租金予以扣抵。 　　3.房屋清潔費8,500元部分，原告固提出廠商收據為憑（見 中小卷第93頁），原告則主張其返還房屋時已經打掃過等 語。檢視原告提出112年3月2日返還前現況之照片（見中 小卷第195至201頁），難以認定有何逾越合理使用之髒汙 情形；而出租人收回房屋後，無論自行住用或另行出租， 整理清潔房屋本屬維護房屋所須支出之成本，無由請求承 租人負擔，自不得由押租金予以扣抵。 　　4.原告提前解約是否賠償相當於一個月租金26,000元違約金 ？ 　　　依系爭契約第六條2.第2項約定：「雙方如需提前解約， 需提前一個月告知。若一方未先通知而逕行終止租約者， 應賠償他方租金1個月之違約金，前項甲方（即原告）應 賠償之違約金得由之租押保證金中扣抵。」。查，兩造就 系爭房屋修繕議題爭執仍無法達成共識後，於112年2月11 日原告表示：「我希望不必這樣。若你想解約，那這個月 開始算是我們解約了。所以也沒有租金需要付了吧！」； 被告則回覆：「解約」，有兩造Line對畫截圖為憑（見司 促卷第61頁）足認兩造就系爭契約已合意提前終止，又出 租人與承租人合意終止租賃契約，與因可歸責於承租人之 事由而終止租賃契約，性質不同，效果亦異。除有特別約 定外，出租人並不當然得依原來之租賃契約請求承租人賠 償違約金等損害，是被告自不得由押租金予以扣抵26,000 元違約金。　 　㈢綜上，被告得以押租金扣抵之金額以2,910元（水電瓦斯費1, 710元+清排水孔阻塞費用1,200元）為限，又被告業已先返 還原告14,590元，此為兩造所不爭執，是原告得再請求被告 返還之金額為34,500元（計算式：52,000-2,910-14,590=34 ,500）。　 　㈣至於原告主張被告提前解約，依上開系爭契約第六條2.第2項 約定，請求被告給付26,000元違約金部分，然兩造於112年2 月11日業已合意終止系爭契約，已如前認定，原告請求被告 賠償26,000元提前解約之違約金，自無理由。 四、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付， 自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀， 或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催 告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229 條第2項分別有明文規定。本件原告之請求，核屬無確定期 限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責任。 準此，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付34,500元 ，及自支付命令送達（見司促卷第153頁）翌日即112年4月2 1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由， 應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一詳予論駁，併予敘明。 六、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴 訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條之23、第436條第 2項、第78條。本件訴訟費用額（第一審裁判費1,000元）， 依同法第436條之19第1項確定如主文第3項所示金額，並依 同法第91條第3項加計利息。　　 　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　23　　日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法　官　陳嘉宏 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　23　　日 書記官 林佩萱