給付管理費

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 112年度中小字第4077號 原 告 燕國天地管理委員會 法定代理人 周文蘭 住○○市○○區○○○道0段0000號00 之0 訴訟代理人 巢維夫 被 告 李泓慶 訴訟代理人 李家福 上列當事人間給付管理費事件，本院於民國112年12月15日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣58,824元，及自民國112年5月30日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。 訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，並自本判決確定之翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 本判決得假執行。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原請求「被告應給付 原告新臺幣（下同）94,104元，及自起訴狀繕本送達被告翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息」（本院112年度司 促字第12238號卷第7頁），嗣於民國112年12月15日審理中 當庭調整聲明為：「被告應給付原告58,824元，及自起訴狀 繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」（ 本院卷第139頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭 法條規定，並無不合。　　 貳、實體事項：　 一、原告主張： 　㈠被告為原告所管理燕國天地大廈之區分所有權人（門牌號碼 ：臺中市○○區○○路0段000號，面積為65.34坪，下稱系爭房 屋），依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條規定及社 區規約，負有繳交公共基金及管理費之義務。而依民國86年 11月8日修正之住戶規約第10條公共基金、管理費之繳納第1 項附件二即管理費費率及收繳管理辦法，店面管理費每月50 0元、住家10坪以下每月400元、10至12.99坪每月500元、13 至15.99坪每月650元、16至19.99坪每月750元，20至80坪每 月每坪40元，80坪以上每月每坪15元。依規約所定用途，被 告原尚積欠330號1、2、3樓：每月每坪40元，總坪數為65.3 4坪，每月應繳2,614元、3個月為1期，每期應繳7,842元（4 0×65.34×3＝7,842）。自109年1月起至111年12月，共12期， 未繳納金額為94,104元（7,842×12＝94,104），扣除被告已 繳納之35,280元，尚積欠58,824元，屢經原告催討，均無效 果。為此，爰依住戶規約及公寓大廈管理條例之規定，提起 本件訴訟。並聲明：被告應給付原告58,824元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈡對被告抗辯之陳述： 　1.陳報狀附件五之105年第二次區分所有權人會議（附件一） 　　有通過決議約定區分所有面積20～80坪，管理費每坪40元， 　　並未變更85年間之收費標準。且依原告所提出之前案歷審判 決，系爭房屋均被認定為大坪數住家。社區規約未明確約定 住宅與店面的區分，修改規約因為要通過高門檻的人數同意 ，故修改規約有困難。被告辯稱系爭房謄本是住商使用， 　　但被告自109年開始迄今均作為住家使用。被告已於112年11 月3日匯款35,280元至原告開立在新光銀行之帳號0000-00-0 00000-0帳戶內。 　2.依84年都發局核准竣工平面圖，黎明路3段330號1樓為大樓 店面、2樓為住房、廚房、3樓為臥室，4樓以上為住房。建 物謄本雖登記主要用途為住商用，但自109年1月1日起迄今 均作為住家使用，自103年4月1日起至108年12月31日止，臺 灣臺中地方法院(下稱臺中地院)106年度簡上字第37號、107 年度簡上第193號、109年度簡上第321號三次給付管理費訴 訟，被告均主張系爭房屋為透天店面，管理費每月500元， 惟均遭敗訴判決，現竟主張以辦公大樓每坪15元計費，顯與 現行社區規費收費標準不符。 二、被告則以： 　 系爭房屋並非住家，主要用途為住商用，是辦公大樓，1至3 樓均係商業用途，有時出租，縱非店面，亦屬商業用途，應 以每坪15元計算管理費，需繳納金額為35,280元（65.34坪× 15元×3×12期）。縱依原告於105年間變更收費標準，店面每 個月500元，大坪數20至80坪，每坪40元，被告應繳納之金 額僅18,000元（500元×36月）。而105年第二次區分所有權 人會議已經涉及修改規約，其會議並未達成開議條件，依該 次會議被告亦可以每坪15元計算，且被告已於112年11月3日 匯款35,280元至原告開立在新光銀行之帳號0000-00-000000 -0帳戶內，而系爭房屋於103年社區管理委員會改組之前， 其管理費，皆視同店面，每月繳交500元等語。並聲明：原 告之訴駁回。　 三、得心證之理由： ㈠原告主張系爭房屋為被告所有，其為燕國天地社區之區分所 有權人，具有繳納管理費之義務，被告自109年1月起至111 年12月，共12期，未繳納金額為94,104元，扣除被告事後已 繳納之35,280元，尚積欠58,824元等事實，業據提出臺中市 西屯區公所111年12月12日公所建字第1110035084號函、111 年度第3次區分所有權人會議紀錄、112年度新任委員職務推 選會議紀錄、燕國天地大樓住戶規約(含規約標的物件登錄 表、圖說、管理費收費標準表)、建物登記第一類謄本、存 證信函及回執、全戶戶籍資料、電子郵務系統及監視器畫面 截圖、105年度第二次區分所有權人會議紀錄、臺中地院106 年度簡上字第37號、107年度簡上字第193號、109年度簡上 字第321號判決書、社區現行收費標準等件各1份為證（本院 112年度司促字第12238號卷第11-47、57-61頁:本院卷第51- 85頁），被告對此亦不為爭執，堪信原告上開主張為真實。 而原告主張被告應繳交系爭房屋109年1月起至111年12月止 ，共12期之管理費，合計94,104元，被告則否認在卷，並以 前詞置辯。 ㈡按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之；但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔；其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項，定有明文。 故而，公寓大廈各區分所有權人或各住戶所以負有繳納管理 費之義務，實因公寓大廈管理維護業務，須賴經費以助其順 利推動執行，而該經費則來自住戶或各區分所有權人每月繳 納之管理費。區分所有權人所繳交之管理費，其所有權屬於 社區之全體區分所有權人所共有，其本質上係屬各該區分所 有權人應支出之費用，俾供社區共同使用。是關於管理費之 數額，管理委員會固有權透過決議以決定之，然不同類型住 戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務亦明 顯不同時，若僅因住戶表決為多數，即通過管理費數額均一 致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法理法院自得加以 審查（最高法院93年臺上字第2218號判決要旨參照）。是以 ，燕國天地社區公寓大廈依社區規約附件二即管理費收費標 準表之規定（本院112年度司促字第12238號卷第38頁），社 區之住戶10坪以下每戶每月400元，10至13.99坪以下每戶每 月500元，14至16.99坪以下每戶每月650元，17至19.99坪以 下每戶每月750元，大坪數住家每坪40元計算，辦公室大樓 每月每坪15元，透天店面每戶每月500元，而有不同，此即 就實際使用狀況而為不同考量，並異其計算基準，自無不公 平之處。 ㈢次按燕國天地社區現行管理費費率及收繳管理辦法第3條之約 定，原告社區除店面為每月500元外，其他建物無論是住家 或商用，均以坪數大小作為管理費計算基準，20至80坪建物 按月每坪40元計算（本院卷第85頁）。現行管理費收費標準 所稱「店面」除指透天店面外，是否包括「大樓店面」或「 大樓內1至3樓住商型態之建物」，依字面文義尚非明確。被 告雖稱系爭房屋位在系爭社區大樓1至13樓中之1至3樓，主 要用途依建築物第一類登記謄本之記載為住商用，係符合現 行管理費收費標準所稱「店面」之文義。惟系爭房屋與社區 「透天店面」使用獨立之水塔、化糞池之情形有所不同，依 實質之使用上獨立性而言，社區所指「店面」應係指透天店 面，蓋其水塔、化糞池都是獨立的設施，有自己的水塔、自 己的化糞池，沒有任何的公設，所以管理費予以減免，乃符 事理；而系爭房屋實際上位在社區大樓裡面的1至3樓，水塔 是使用整棟大樓的共用水塔，化糞池亦是，出入口倘被告不 刻意加以封堵，得通往電梯等公設，故原告主張對於系爭房 屋以住家標準收繳管理費，並無失公允。再就建物之外觀結 構而論，透天店面係1至5樓的建築結構，系爭房屋則是樓高 13層大樓裡之1至3樓部分，並無自己獨立之外觀結構體，此 有原告提供之現場蒐證照片、84年都發局核准竣工平面圖等 各1份在卷可參(本院卷第133-135頁)，核與透天店面結構明 顯不同，若採行相同管理費收費標準，對於該社區不同住戶 而言，確實有欠公允。是原告未以店面之管理費收費標準向 被告請求，而係依照坪數區別計算管理費，應屬合乎現行管 理費費率及收繳管理辦法，要無解釋上之疑義。又承前所述 ，系爭房屋與所屬之大樓亦有諸多共用之公用設施相連，而 未具獨立性，則依公寓大廈管理條例之立法意旨，及現行管 理費費率及收繳管理辦法之規範意旨，自不宜認定為單純之 店面，而獲得管理費之減免，是被告上述抗辯，要非有據。 ㈣被告辯稱：系爭房屋主要用途為住商用，是辦公大樓，應以 每坪15元計算管理費，縱依原告於105年間變更收費標準， 店面每個月500元，大坪數20至80坪，每坪40元，被告應繳 納之金額僅18,000元（500元×36月）。而105年第二次區分 所有權人會議已經涉及修改規約，其會議並未達成開議條件 ，依該次會議被告亦可以每坪15元計算，而系爭房屋於103 年社區管理委員會改組之前，其管理費，皆視同店面，每月 繳交500元等語。惟依原告所提出之105年第二次區分所有權 人會議紀錄（本院卷第51-54頁），其通過之決議係以現行 之收費表準收費，而非依原本規約標準收費，即約定區分所 有權面積20～80坪者，管理費係每月每坪40元，並未變更85 年間規約附件所示之收費標準。又社區規約雖未明確約定住 宅與店面的區分，惟在未經過區分所有權人決議修改規約前 ，區分所有權人自仍應遵守現行之收費標準，是被告以此理 由抗辯，自無足採。 ㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5， 民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文 。本件原告對被告之管理費債權，核屬無確定期限之給付， 自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。準此， 原告請求自支付命令繕本寄存送達被告(本院112年度司促字 第12238號卷第73頁，於112年5月19日寄存送達，依法於112 年5月29日發生送達效力)之翌日即112年5月30日起至清償日 止，按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。 四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例、住戶規約之法律關係 ，請求被告給付原告58,824元，及自112年5月30日起至清償 日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許 。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判 決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告等 敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣 告假執行。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　 2　　月　　23　　日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法　官　林俊杰 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向 本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所 違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背 法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於 判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提 起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　 2　　月　　23　　日 書記官 鄭雅雲