遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事簡易判決 112年度中簡字第2808號 原 告 許玉卿 訴訟代理人 陳昭勳律師 被 告 林宜靜 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年1月9日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告應將門牌號碼為臺中市○區○○街0000號二樓2A之房間 騰空返還予原告，並自民國112年2月2日起至遷讓交屋日止 ，按月給付原告新臺幣15,000元。 二、被告應給付原告新臺幣9萬2,178元，及自民國112年11月16 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔。 五、本判決原告勝訴部分得假執行。　 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限 ，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款 、第256條分別載有明文。經查，原告原起訴請求⑴被告應將 門牌號碼為臺中市○區○○街0000號二樓2A之房間遷讓返還予 原告。⑵被告應給付原告新臺幣（下同）4萬4,595元，並自 民國112年2月2日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告7,500元 （見本院卷13頁），迭為聲明變更後，嗣於113年1月9日言 詞辯論期日變更聲明為如後述聲明所示（見本院卷第139至1 40頁），核與上開規定相符，應予准許。 二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張：被告向原告承租門牌號碼為臺中市○區○○街0000 號二樓2A之房間（下稱系爭房間），兩造於111 年1 月27日 簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），並約定租期自111年2月 1 日起至112 年2 月1 日止，每月租金7,500元，押金2個月 ，電費每度5元。詎被告自111年11月起積欠租金，迄至112 年1月止，被告已積欠達5個月之租金，經扣除押金後，被告 仍有22,500元未償【計算式：7,500元×5月－（15,000元）＝2 2,500元】。又被告占用系爭房間期間，分別積欠111年8-12 月電費8,903元、112年2-7月電費775元，共計9,678元。再 者，系爭租約於112年2月1日屆期，被告仍未履行返還點交 ，因此依系爭租約第6條規定，請求被告五倍之違約金即37, 500元（計算式：7,500元×5），並自112年2月2日起至遷讓 系爭房間日止，按月賠償之。另兩造依系爭租約第12條規定 ，原告因本件爭議委請律師之費用為6萬元，由被告負擔。 為此，依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條及 系爭租約條款等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告 應將門牌號碼為臺中市○區○○街0000號二樓2A之房間遷讓返 還予原告，並自112年2月2日起至遷讓交屋日止，按月給付 原告37,500元。㈡被告應給付原告9萬2,178元，及自民事擴 張聲明暨理由狀送達之日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。 三、得心證之理由： 　㈠原告主張之上述事實，業據其提出與所述相符之系爭租約、 電表翻拍照片、存證信函暨回執、房屋稅單、臺中地方檢察 署111年度偵字第50901號不起訴處分書、台電繳費證明、律 師費收據等件為證（見本院卷第17至48頁、第91至105頁） ，本院依調查證據之結果，堪認原告前揭主張屬實。 　㈡茲就原告各項請求說明如下： 　⒈返還系爭房間之部分： 　⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項、第455 條分別定有明文。按承租人租金支付有遲延者， 出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其 期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲 付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終 止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第 440 條第1 項、第2 項及第455 條前段分別定有明文。又出 租人非因左列情形之一，不得收回房屋。承租人積欠租 金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100 條 第3 款亦有明定。此外「乙方(即被告，下同)於租期屆滿時 ，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋 誠心按照原狀騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利 …」，系爭租約第6條亦有明文（見本院卷第23頁）。 　⑵本件被告自111年9月起即未按月繳納租金，迄至112年1月31 日止，所積欠5個月之租金，經扣除15,000元之押金後，累 積仍達2 個月以上，經原告於111年12 月13日以臺中民權路 郵局第2415號存證信函存證信函催告被告於3 日內繳納（見 本院卷第37至41頁），然被告迄未繳納，業如前述，是系爭 租約應已於111年12月22日終止，而兩造間之租約既經終止 ，被告迄今仍未遷讓返還系爭租賃物，則原告依民法第455 條之規定、系爭租約約定，請求被告將系爭房間遷讓返還予 原告，即屬有據。 　⒉欠繳租金之部分： 　⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民法 第179條定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念」（最高法院61年台上字第 1695號判決意旨可資參照）。又按承租人應依約定日期，支 付租金，民法第439 條前段亦有明定。次按押租金之主要目 的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租 人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生 當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨 可參）。 　⑵查系爭房間租金為每月7,500 元，乙方不得藉任何理由拖延 或拒納；租金應於每貳個月10日前繳納，系爭租約第3、4條 亦有約定（見本院卷第21頁）。然被告自111 年9 月起即未 依約給付租金，迄至112 年2 月1 日系爭租約終止日止，未 自系爭房間搬遷仍繼續占用系爭房間，即屬無權占用，且受 有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告自得請求 被告給付自112年2月2日起至返還系爭房間予原告之日止， 相當於租金之不當得利，經扣除被告前付2個月押金後，尚 積欠原告22,500元未償【計算式：7,500元×5月－（15,000元 ）＝22,500元】，則原告依上開規定，請求被告給付積欠之 租金22,500元，要屬可採。 　⒊欠繳電費之部分：另依系爭租約第15條約定，被告承租系爭 房間期間，應自行負擔水電費（見本院卷第25頁）；而兩造 約定電費為每度5元乙節，亦經原告提出其遭被告提出詐欺 等案件告訴之111年度偵字第50901號不起訴處分書為證（見 本院卷第92頁），復經本院職權調取該偵查全卷核閱無誤， 訴外人蔡椏寒、杜佩如於上開偵查案件之警詢中確經證述在 卷（見本院卷第136-1至136-4頁），故系爭租約期滿前，被 告依系爭租約第3、15條之規定，自應負擔111年8-12月電費 8,903元（見本院卷第93頁）；而系爭租約終止後，被告仍 繼續無權占用並使用系爭房間，該段期間即112年2-7月電費 775元（見本院卷第95頁），亦應依不當得利之規定，返還 該段期間內之電費予原告，是原告請求被告給付電費共計9, 678元，堪以認定。 　⒋律師費用之部分： 　　查「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠 償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由 乙方負責賠償」，系爭租約第12條訂有明文（見本院卷第25 頁），且原告因本件租賃爭議委請律師，並支出律師費用6 萬元，亦有律師費用收據在卷可憑（見本院卷第105頁）。 依此，原告依上開約定，請求被告給付律師費6萬元，亦屬 可取。 　⒌違約金之部分： 　　按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2條定有明文。又約定之違約金如有過高者，法院亦得減至 相當之數額，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經 濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之 違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可 認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依 前開規定，核減至相當之數額；又違約金之核減，法院得以 職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年臺上 字第1915號、79年臺上字第1612號判例意旨參照）。經查， 被告確有於系爭房間租期屆滿後仍不交還等情業如前述，然 原告因被告遲延遷讓返還系爭房間所受之損害，除未能及時 使用系爭房間之損失外，未見原告提出其他事證為佐，是原 告請求被告給付相當於5倍租金之違約金37,500元，核屬過 高，與其實際所受損害未盡相當，亦有違衡平之原則。又本 件被告雖未抗辯約定之違約金過高，然依上開最高法院判例 意旨，本院非不得於調查事證認定當事人約定之違約金過高 時，依職權酌減之。而審諸本件原告因被告於系爭租約終止 後未即時遷讓系爭租賃房間而繼續占用，原告固因此受有損 害，惟原告既已請求被告賠償因本件訴訟所支出之律師費用 ，並經本院認定原告之請求為有理由已如上述，業如前述， 則原告再請求被告按照租金5 倍計算之違約金，顯然過高， 並考量原告耗時請求被告返還系爭房間，原告尚受有等待期 間無法出租系爭房間之損失等一切情事，認原告請求之違約 金，應予酌減為每月租金之2倍即15,000元之違約金較屬適 當。是原告依上開約定，請求被告自112年2月2日起至遷讓 返還系爭房間之日止，按月給付原告之違約金，於15,000元 之範圍內，要屬可採，逾此範圍之請求，即非有理。 　㈢從而，原告請求被告⑴自112年2月2日起至交還系爭房間之日 止，按月給付15,000元；⑵應給付9萬2,178元，及自民事擴 張聲明暨理由狀送達翌日即112年11月16日（見本院卷第111 頁之公示送達公告）起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息，應屬有據；逾此範圍之請求，即屬無由。 四、綜上所述，原告依民法第455條、第179條、系爭租約之法律 關係，聲明請求判決如主文第一、二項所示部分，為有理由 ，應予准許。逾此範圍，則無理由，應予駁回。 五、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第2項第1款規 定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條 第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　 2　　月　　29　　日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法　官　劉敏芳 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日 書記官 賴恩慧