返還土地價款

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度重上字第196號 上 訴 人 富騰開發建設有限公司 法定代理人 莊富傑 訴訟代理人 陳隆律師 被 上訴 人 憻開發有限公司 法定代理人 黃建民 訴訟代理人 張奕群律師 上列當事人間請求返還土地價款事件，上訴人對於中華民國112 年8月3日臺灣彰化地方法院112年度重訴字第5號第一審判決提起 上訴，本院於113年2月7日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：伊於民國111年7月27日與被上訴人簽訂土地買 賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被上訴人購買坐落彰 化縣○○鎮○○段000○000地號土地（下稱系爭土地），約定總 價款為新臺幣（下同）1,400萬元，伊已給付第一期款140萬 元、第二期款280萬元，合計420萬元至履約保證帳戶。系爭 土地為建地，被上訴人於締約時保證可於111年9月12日前取 得系爭土地連接○○路之指定建築線，並應使伊得以申請建造 興建房屋。然締約後伊委請測量公司測量結果，系爭土地並 未臨接○○路現有道路，仍有第三人土地間隔，依系爭買賣契 約第4條第2項約定，被上訴人應提供第三人土地使用同意書 予伊，作為日後連接通行建築線及申請水電瓦斯管路以興建 建物使用。惟被上訴人竟擅自在該第三人土地鋪設瀝青混凝 土路面，造假現有道路範圍，使現有道路中心線向西偏移， 致彰化縣○○鎮公所（下稱○○鎮公所）核准位於系爭土地內之 建築線，系爭土地實際上未直接臨建築線，違反系爭買賣契 約第4條第2項、第7條而不具契約約定效用；又系爭土地與○ ○路0段現況道路部分，尚有私人所有之土地，依約被上訴人 需取得第三人之同意書解決系爭土地通行問題，然被上訴人 遲未取得第三人之同意書，伊已依系爭買賣契約第10條第1 項催告被上訴人7日內履約，被上訴人仍未提出合法之建築 線指定或第三人同意書，伊再以聲請調解狀繕本之送達為解 除系爭買賣契約之意思表示。爰依系爭買賣契約第10條第1 項約定，求為命被上訴人返還伊已給付之價金420萬元，並 給付同額違約金等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲 明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴 人應給付上訴人840萬元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、被上訴人則以：系爭土地業經○○鎮公所於111年10月3日核發 建築線指定圖，已符合系爭買賣契約約定得建築房屋之效用 ，伊並無違約情事。況上訴人依系爭買賣契約第3條約定， 應於建築線申請核准後支付第3期款140萬元，伊已於111年1 0月25日以○○○○郵局000145號存證信函催告上訴人應於7日內 給付剩餘價金140萬元及840萬元，上訴人仍未履行，伊乃於 同年11月2日以○○郵局000385號存證信函向上訴人為解除契 約之意思表示，是系爭買賣契約已因上訴人遲未給付價金而 合法解除，依系爭買賣契約第10條第2項，伊得沒收上訴人 已給付之價金，上訴人提起本件訴訟並無理由等語，資為抗 辯。並答辯聲明：上訴駁回。 三、本件依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款 規定，整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第77至78頁）： ㈠兩造不爭執事項： ⒈上訴人於111年7月27日向被上訴人購買系爭土地，並簽訂系 爭買賣契約，約定總價1,400萬元，上訴人已給付第一期款1 40萬元、第二期款280萬元，合計420萬元至履約保證專戶。 ⒉系爭買賣契約第4條第2項約定系爭土地須可申請為建造之建 築用地，並應提供賣方或第三人土地使用權同意書（若無則 免除）使買方得申請建造房屋。第3條約定第三期款140萬元 於建築線申請核准後支付。 ⒊○○鎮公所於111年10月3日以○○○字第0000000000號函核發系爭 土地建築線指示圖，並於函文中表示「現況倘有非道路管理 單位鋪設之瀝青部分，不予認定為道路範圍」。 ⒋上訴人於111年9月28日以律師函催告被上訴人應履行契約第4 條、第13條義務，再於同年10月28日以○○郵局存證號碼0000 00號存證信函，依系爭買賣契約第10條第1項約定向被上訴 人解除系爭買賣契約，該函經被上訴人收受。 ⒌被上訴人於111年11月2日以○○郵局存證號碼000385號存證信 函向上訴人表示因逾期支付第三、四期款，已催告仍未給付 ，依系爭買賣契約第10條第2項約定解除系爭買賣契約，該 函經上訴人收受。 ㈡本件爭執事項： ⒈系爭買賣契約有無約定系爭土地須臨東側○○路之建築線？ ⒉被上訴人是否需提出第三人之土地使用權同意書？ ⒊上訴人以被上訴人未提出合法有效之建築線核准文件及第三 人土地使用權同意書為由解除系爭買賣契約，有無理由？ ⒋上訴人依系爭買賣契約第10條第1項，請求被上訴人返還已付 價金420萬元及同額違約金，有無理由？ 四、得心證之理由： 　㈠系爭買賣契約應有約定系爭土地須臨東側○○路之建築線： ⒈系爭買賣契約第4條第2款約定買賣標的須為「可申請建造之 建築用地」，第3條第2項第3期買賣價款之給付時期，約定 「建築線申請核准後支付」，第13條特約事項約定「乙方（ 即被上訴人）同意先申請鑑界及建築線（建築線費用由甲方 （即上訴人）負擔）」（見原審卷第29、35頁），足見兩造 係約定於主管建築機關核准指定建築線後，上訴人始繼續支 付第3期買賣價金。 　⒉被上訴人於簽訂系爭買賣契約後，於000年0月間委任訴外人 洪坤正建築師事務所向○○鎮公所申請指定連接系爭土地之建 築線，該建築線指定於系爭土地東側之○○路0段（指定於現 況道路中心線退讓6公尺處，○○路0段計畫寬度為12公尺）及 西側之○○路（指定於現況道路中心線退讓3公尺處），經○○ 鎮公所於111年10月3日○○○字第0000000000號函核發建築線 指示圖在案等情，有○○鎮公所112年2月9日○○○字第11200006 18號函、111年10月3日上開函文、111年9月5日建築線指示 （定）申請書可憑（見原審卷第137、139、149、159、161 頁）。而被上訴人係依系爭買賣契約之約定向建築主管機關 即○○鎮公所提出申請指定建築線，並同時申請系爭土地東西 兩側之指定建築線，堪認依據系爭買賣契約，系爭土地東側 亦需連接○○路0段之建築線，始符合契約約定，被上訴人辯 稱並未約定東西側均要有建築線等語，應不足採。 ㈡被上訴人依約無須提出第三人之土地使用權同意書： 　⒈系爭買賣契約第4條第2項約定：「買賣標的…須可申請為建造 之建築用地，並應提供賣方或第三人土地使用權同意書（若 無則免除）使買方得申請建造興建房屋…」（見原審卷第29 頁），是依該條項之文義，出賣人即被上訴人所擔保之範圍 乃系爭土地得供建築房屋使用，依約需第三人提出使用權同 意書之範圍，乃限於申請建造執照之目的，即若上訴人需第 三人同意始得申請建造執照時，被上訴人需擔保可取得該第 三人之同意書，而無約定被上訴人需提出經第三人同意之通 行許可，則上訴人以被上訴人未提出第三人之通行同意書即 屬違約，應無足採。 　⒉又證人即○○鎮公所建設課技士詹盈傑於原審證稱：只要建築 基地有臨接建築線，且達2公尺以上，就屬可以核發建造執 照的要件之一，建築退讓地範圍內是無法申請興建建築物或 雜項工作物，以保障建築線到道路之間緊急逃生的權利，建 築時只要符合建築要件，其餘如何進出通行並非建管單位職 權，建造執照不會管起造人的通行問題等語（見原審卷第32 0、325至327頁），是依證人所述，上訴人申請建造執照時 ，無須提出第三人之通行許可，上訴人主張系爭土地東側之 ○○路0段目前非屬於現況道路之部分，需由同段000地號土地 所有人提出同意書始得申請建築等語，難以憑採。況上訴人 目前尚未申請建造執照，並無積極證據證明需第三人之同意 書始得申請建築，上訴人以此主張被上訴人未提出第三人土 地使用權同意書而違反系爭契約第4條第2項，即屬無憑。 　⒊經本院向○○鎮公所函查若以被上訴人所申請、經該所111年10 月3日核准之建築線，於系爭土地日後核發建造執照、使用 執照或申請相關用水、用電時，會否要求起造人檢具第三人 土地使用權同意書乙節，該所函覆稱：建築法所規範應出具 土地權利證明文件之範疇，係建築基地以內、私設通路以內 ，依法公布之道路或現有巷道土地範圍則非也。本案建築線 係111年間所指示，距今已屆效期且從未用於申請建築，該 建築線及其退讓範圍均回歸混沌，退讓效力並未實現及固定 。今假設以同一建築線指示位置申請建築，於請領建築執照 各階段本所均不會要求建築基地以外或私設通路以外之土地 權利證明文件，倘遇民事糾紛應依民事管道解決等語，有○○ 鎮公所112年11月23日○○○字第0000000000號函足參（見本院 卷第61、68、69頁），可知建築主管機關就被上訴人所申請 、經該所111年10月3日核准之建築線請領建築執照時，並不 會要求出具第三人之土地使用權同意書，即屬系爭買賣契約 第4條第2項所約定「若無則免除」提供第三人土地使用權同 意書之情形，被上訴人依約應無須提出第三人之土地使用權 同意書。 　㈢上訴人以被上訴人未提出合法有效之建築線核准文件及第三 人土地使用權同意書為由解除系爭買賣契約，並無理由： 　⒈查○○鎮公所於111年10月3日以○○○字第0000000000號函核發系 爭土地東側連接○○路0段及西側連接○○路之建築線，兩側之 建築線指定位置均於系爭土地內等情，此有○○鎮公所112年2 月9日函及檢附之建築線指定申請書圖可參（見原審卷第137 至163頁），是系爭土地可臨東側之○○路0段建築。 ⒉上訴人主張因被上訴人擅自在第三人土地鋪設瀝青混凝土路 面，造假現有道路範圍，使現有道路中心線向西偏移，致○○ 鎮公所核准位於系爭土地內之建築線，系爭土地實際上未直 接臨建築線等語。查證人詹盈傑於原審證稱：本件建築線指 定案件伊至現場現勘時，明顯可見基地側有新鋪設瀝青之情 形，經查詢非道路管理單位彰化縣政府或○○鎮公所鋪設，為 避免影響建築線指定之公平，私自鋪設瀝青部分，不會認定 是道路範圍，本件係依一般之道路形式，以既有公共設施如 電線桿、水溝之存在連續性作判斷基線，認定道路範圍邊界 到電線桿後方30公分以內，○○鎮公所於111年10月3日函文加 註「現況倘有非道路管理單位鋪設之瀝青部分，不予認定為 道路範圍」是建築線指定公文的例稿，並非本件才加上去， 是為了普及觀念，公文內都會加這句話等語（見原審卷第32 0至323頁），觀諸系爭土地建築線指定申請書所附之現況套 繪地籍測量成果圖，系爭土地東側所臨之○○路0段現況道路 邊界，確為綠色標示之電線桿處，並以此認定道路中心線位 置，再往左右延伸6米為建築線，該建築線位於系爭土地內 等節，有上開圖說為據（見原審卷第159、161頁）。堪信被 上訴人於申請指定建築線前，雖有在○○路0段新鋪設瀝青， 然○○鎮公所於111年10月3日函文並未以被上訴人所鋪設之瀝 青範圍認定為現況道路範圍，係以既有之公共設施即電線桿 設立處認定為道路邊界，是○○鎮公所指定建築線與被上訴人 有無新鋪設柏油並無關係，而無受被上訴人誤導而核發本件 建築線指定圖，應堪認定。至證人即創源測量有限公司負責 人曾國榮於原審證述其曾受被上訴人委託做現況道路套繪地 籍測量，因系爭土地與現有道路有段距離，其沒有把握讓系 爭土地緊鄰○○路建築線固未接受委託，但指定建築線的權責 為填中鎮公所等語（見原審卷第280、281、285頁），則與○ ○鎮公所就現況道路範圍之認定無關，不足為有利上訴人之 認定。 　⒊依前所述，被上訴人依約無須提出第三人之土地使用權同意 書，且系爭土地已經○○鎮公所於111年10月3日核發東西兩側 分別連接○○路0段及○○路之建築線，兩側之建築線指定位置 均於系爭土地內，則上訴人於111年9月28日以律師函催告被 上訴人應於7日內履行系爭買賣契約第4條、第13條義務，再 於同年10月28日以○○郵局存證號碼000000號存證信函（見原 審卷第53至59頁、第67至71頁），依系爭買賣契約第10條第 1項約定，以被上訴人未提出合法有效之建築線核准文件及 第三人土地使用權同意書為由，向被上訴人解除系爭買賣契 約，即屬無據。 　㈣上訴人依系爭買賣契約第10條第1項，請求被上訴人返還已付 價金420萬元及同額違約金，亦無理由： 　　系爭買賣契約第10條第1項固約定：「賣方（即被上訴人） 如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，賣方應按買 方（即上訴人）已付價款萬分之二計算違約金予買方；經買 方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因…其 他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給 付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額做為違約 金另行給付買方…」（見原審卷第33頁），惟被上訴人既無 違反系爭買賣契約之事由，則上訴人依上開約定解除系爭買 賣契約，請求被上訴人返還已付價金及給付同額違約金，合 計840萬元，難認有據。 　㈤至上訴人聲請彰化縣○○地政事務所，就系爭土地東側○○路0段 之現況道路範圍進行實地測量，以比對被上訴人自行委請測 量公司測量之結果是否相符，及確認與○○鎮公所核准之建築 線指定書圖是否相符（見本院卷第55、102、115、143頁） ，惟系爭土地側邊之部分路面已遭人刨除，有彰化縣警察局 ○○分局內安派出所受理案件證明單及現場照片可佐（見本院 卷第105至112頁），則現況道路已與當初○○鎮公所指定建築 線時不同，難認有再行測量之必要；況系爭土地已經○○鎮公 所合法指定建築線，且○○鎮公所指定建築線既未受被上訴人 自行舖設路面之影響，亦無須再請地政事務所測量現況道路 範圍，故上訴人此部分聲請，核無必要。至上訴人於本院審 理時始主張被上訴人係將非系爭買賣契約標的之土地（即00 0、000地號），連同系爭土地一併申請指示建築線，致○○鎮 公所以系爭土地及000、000地號等4筆土地進行審查而指定 建築線，應有釐清必要乙節，查依建築線指示申請書圖所示 ，系爭土地東西兩側確有面臨道路而經指定建築線在案（見 原審卷第137、159頁），已合於系爭買賣契約第4條第2項約 定為可申請建造之建築用地，而後續實際興建時應如何規劃 ，及日後建築時應如何符合相關建築法規，則屬二事，自不 得執此認被上訴人有何違約情事，此部分亦無再行調查必要 ，附此說明。 五、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第10條第1項約定，請求 被上訴人給付840萬元，及自調解聲請狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原 審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　21　　日 民事第七庭 審判長法　官 陳得利 法　官 黃玉清 法　官 廖欣儀 正本係照原本作成。 上訴人得上訴。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本）。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律 師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事 訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 王麗珍 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　21　　日