確認買賣關係不存在等

臺灣臺南地方法院民事判決 111年度訴字第1765號 原 告 馮秀馥 訴訟代理人 陳進長律師 複 代 理人 黃若珊律師 謝如菁律師 被 告 陳致瑋 訴訟代理人 李俊賢律師 複 代 理人 林妤楨律師 孫敬崴律師 上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國113 年1月26日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。　　 事實及理由 壹、程序方面：　　 　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係 指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵 害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而 言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件， 即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年度台上 字第1031號判決意旨參照）。查原告先位之訴部分，主張兩 造間就坐落臺南市○○區○里段0000000地號、同段1549-58地 號土地(下合稱系爭土地)及同段750建號建物(下稱系爭建物 ，上開土地及建物合稱系爭房地)所為買賣及所有權移轉行 為，乃受詐欺而為意思表示，經依民法第92條第1項規定撤 銷該意思表示後，應屬無效，惟為被告所否認，則兩造間之 買賣及所有權移轉行為是否存在，即屬不明確，影響原告能 否請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予以塗銷，此種不 安之狀態得以本件確認判決除去，自堪認原告提起本件先位 之訴部分之確認訴訟具有確認利益，合先敘明。　　　　 貳、實體方面：　　 一、原告主張： 　㈠先位之訴部分： 　　緣訴外人即原告之子劉亦鎮於民國000年0月間向訴外人林浤 復借貸新臺幣(下同)80萬元，由原告提供系爭房地設定抵押 權並辦理信託登記予林浤復。000年0月間，被告委由訴外人 邱勻雅、郭珮筠向原告稱：劉亦鎮向林浤復所借貸80萬元之 利息太高，渠等願幫忙原告償還該80萬元之借款並以較低利 率計算利息，惟原告須將系爭房地設定抵押以供擔保等語， 原告聽聞後表示同意。嗣被告於110年7月5日以系爭房地設 定抵押登記須辦理公證為由，向原告虛偽表示相關文書係辦 理抵押權登記所需要求原告簽署，並至余乾慶公證人處辦理 公證，原告因而陷於錯誤而簽署與抵押權設定無關，實則為 系爭房地之不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約書)、不動 產買賣增補協議書（下稱系爭增補協議書）及附買回權契約 書。原告另於110年10月5日就系爭房地與被告訂立房屋租賃 契約書（下稱系爭租賃契約書），約定租賃期間自110年10 月5日起至111年1月4日止。詎原告於111年7月29日接獲被告 存證信函及執行命令要求原告搬離系爭房地，原告始知於11 0年7月5日所簽署之文件並非辦理設定抵押權，而是辦理不 動產所有權移轉登記。原告並無出售及移轉系爭房地所有權 予被告之意思，系爭買賣契約書及系爭增補協議書縱經公證 ，然原告根本無法正確瞭解上開文件之意義，原告係受被告 詐欺，誤以為係辦理系爭房地設定抵押權登記之公證而簽立 ，顯然係受詐欺而為意思表示，自得依民法第92條第1項規 定撤銷受詐欺所為之意思表示，該意思表示既經原告撤銷， 則兩造間就系爭房地之買賣契約及所有權移轉登記即屬無效 ，是系爭房地仍屬原告所有，原告自得依民法第767條請求 被告塗銷系爭房地所有權轉登記。爰依民法第767條第1項規 定提起先位之訴等語。並先位聲明：⒈確認兩造間就系爭房 地於110年7月5日所為之買賣債權關係不存在及於110年9月3 0日移轉所有權登記之物權行為無效。⒉被告應就前項建物、 土地於臺南市○里地○○○○○○○○里地○○○○○○○○○號110年普跨(歸 仁佳里）字第002870號、登記原因：買賣之移轉登記辦理塗 銷。 　㈡備位之訴部分： 　　倘法院認兩造間就系爭房地買賣契約存在，然因110年7月5 日公證所簽署之文件，尚包含附買回權契約書，原告自得依 附買回權契約書第2條之約定，以180萬元之價金向被告買回 系爭房地，原告已於111年9月15日寄發存證信函予被告向其 表明行使買回權之權利，惟被告迄今仍置之不理。爰依附買 回權契約書第2條之約定提起備位之訴等語。並備位聲明： 被告應於原告給付180萬元之同時，將系爭房地所有權移轉 登記予原告。 二、被告則以： 　㈠雙方於110年7月5日所簽訂之系爭買賣契約書，業經雙方親筆 簽名確認無誤，且系爭買賣契約書第15條手寫條款清楚記載 「雙方同意房屋以現況交屋」，並蓋有雙方私章，可見原告 自始均知悉其有與被告簽立系爭買賣契約書，而非以系爭房 地設定抵押以供擔保，原告未提出客觀具體事證證明被告係 如何施用詐術，致原告陷於錯誤而為意思表示，是系爭房地 買賣契約及所有權移轉登記自仍有效，原告先位請求應屬無 據。 　㈡另原告向被告承租系爭房地且有積欠房租之情，被告已寄發 存證信函予原告，並於111年8月25日聲請強制執行，命原告 應於租期屆滿後，返還房屋。原告既有積欠房租之情事，依 附買回權契約第8條第3項後段約定，原告之買回權早已消滅 ，是原告備位請求依附買回權契約書第2條約定買回系爭房 地，亦屬無據等語，資為抗辯。 　㈢並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事實(本院卷第270-271頁)： 　㈠兩造於110年7月5日就系爭房地簽訂系爭買賣契約書。 　㈡兩造於110年7月5日就系爭不動產簽訂系爭增補協議書、附買 回權契約書，並於當日經臺灣臺南地方法院所屬民間公證人 余乾慶公證。 　㈢系爭房地於110年7月13日塗銷信託回復至原告名下。 　㈣系爭房地於110年9月30日以買賣為原因移轉登記至被告名下 。 　㈤系爭房地買賣尾款1,739,353元於110年10月5日由第一商業銀 行受託信託財產專戶匯至原告中華郵政專戶。同日，再由原 告帳戶分別提領出739,000元及1,000,000元。 　㈥兩造於110年10月5日就系爭房地訂立系爭租賃契約書，由被 告將系爭房地出租予原告，約定租賃期間自110年10月5日起 至111年1月4日止。 　㈦原告於111年7月29日接獲被告鳳山鎮北郵局000110號存證信 函要求原告搬離系爭房地。 　㈧原告於111年9月15日寄發佳里中山郵局000094號存證信函予 被告向其表明就系爭房地行使附買回權。 四、得心證之理由： 　㈠原告先位之訴主張其簽立系爭買賣契約書及系爭增補協議書 ，係受被告委託邱勻雅及郭珮筠詐欺所為，經其以起訴狀繕 本送達為撤銷意思表示後，兩造間就系爭房地之買賣契約及 所有權移轉登記即屬無效，故請求確認兩造間就系爭房地之 買賣契約及所有權移轉登記無效，並依民法第767條請求被 告塗銷系爭房地所有權移轉登記等語，為被告所否認，並以 前詞置辯。經查： 　 ⒈按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示， 民法第92條第1項前段定有明文。該條項所謂詐欺，係欲 相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意 思之表示。雖不以積極之欺罔行為為限，但必相對人因其 行為而陷於錯誤(最高法院106年度台上字第1249號判決意 旨參照)。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實 有舉證之責任，為民事訴訟法第277條第1項所定，準此， 當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就其被詐 欺之事實，負舉證之責任。本件原告主張其遭被告委由邱 勻雅及郭珮筠詐欺而簽立系爭買賣契約書及系爭增補協議 書，其已撤銷意思表示等語，為被告所否認，自應由原告 就其遭詐欺陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約書及系爭增補協 議書之意思表示一事，負舉證責任。 　⒉證人即代書楊仕明於本院結證稱：我是昇宏地產公司（下 稱昇宏公司）的特約代書，之前均不認識兩造，是簽約當 日才認識；曾接觸過邱勻雅、郭珮筠，但不算直接認識； 系爭買賣契約書是我當代書幫兩造辦理，簽約時邱勻雅、 郭珮筠也在場；系爭買賣契約書土地跟建物標示欄位，是 由我的助理依登記謄本先填寫好，讓雙方核對資料是否有 誤，之後我會告知兩造這是買賣契約以及總價等契約內容 等語（本院卷第165-170頁）；證人邱勻雅亦結證稱：我 先前從事昇宏公司的業務工作，負責拜訪客戶，業務內容 包含買賣土地與貸放款項；我跟郭珮筠去拜訪原告時，原 告說他兒子可能因為賭博去別人借錢，要把房子賣掉，原 告不是跟我們或昇宏公司借錢，是請我們辦理賣房業務； 系爭買賣契約書簽約時，我有在場，原告兒子也有在場， 我有告知原告及原告兒子系爭買賣契約書契約內容，代書 也會唸過一次；本件買賣主要是主管柯其宏在洽談，我不 清楚原告為何簽立系爭增補協議書及附買回權契約書之原 因，但因為我是業務所以有陪同原告到公證人處，公證時 我有在場，當時公證人都有口頭告知契約內容等語（本院 卷第170-174頁）；證人郭珮筠則結證稱：我之前在昇宏 公司工作，工作內容包含買賣與借貸，因為本件才認識兩 造，業務上認識楊仕明、邱勻雅；原告沒有跟昇宏公司借 貸，原告之前好像有信託，有被設定二胎，是跟民間借貸 的；我只知道系爭增補協議書及附買回權契約書是做買賣 的，細節部分不清楚；原告要移轉系爭房地是如何找到被 告購買，因為這不是我們的工作，是由公司處理的，應該 是柯其宏處理等語（本院卷第178-179頁），本院審酌上 開證人與兩造均無情誼或特殊利害關係，且所證經互核相 符，應認其等之證詞堪可採信，依上開證人之證言堪認原 告確實因其子債務問題欲出售系爭房地，因而與邱勻雅及 郭珮筠初步洽詢，之後詳細磋商過程則由柯其宏負責，而 在原告簽署系爭買賣契約書及系爭增補協議書前，邱勻雅 、郭珮筠、代書楊仕明及公證人確實均有將契約性質、標 的、價金等契約內容告知原告。 　⒊原告雖主張其根本無法正確了解系爭買賣契約書、系爭增 補協議書之意義，是被告刻意使原告誤以為上開文件為設 定抵押權相關文書而簽名，顯然係受詐欺而為意思表示等 語。然查，原告自陳其係高職畢業等情(本院卷第25頁)， 且原告為37年出生，於110年間簽立系爭買賣契約書、系 爭增補協議書時為73歲，經核為具有相當智識之成年人， 而系爭買賣契約書及爭增補協議書不僅明白揭示「買賣」 一詞，契約訂立之過程，代書及公證人，乃至於承辦之業 務員均曾將契約內容包含契約性質與總價向原告說明，業 經認定如前，原告應知悉簽署該等契約書之法律效果，遑 論原告於簽約當日，在記載「受款明細：房屋頭款。金額 ：130萬元整。」之現金簽收單簽名並附加書寫「現金點 收妥」等文字，表彰其確實收受房屋第一期價款，此有現 金簽收單1紙附卷可憑（本院卷第137頁）。因此，縱使原 告稱其自結婚後，即以操持家務為主，未曾至外面就業等 語（本院卷第25頁），亦難執此諉稱其對於系爭買賣契約 書、系爭增補協議書之意義毫無所悉，此外，原告復未舉 證證明被告或邱勻雅、郭珮筠刻意使其誤信簽立之系爭買 賣契約書、系爭增補協議書等文件僅為抵押權設定相關文 件，因此，原告空言主張其受詐欺陷於錯誤而簽立系爭買 賣契約書、系爭增補協議書云云，應無可採。 　⒋原告另主張邱勻雅及郭珮筠於110年10月5日要求原告一同 至郵局將系爭房地買賣尾款1,739,353元領出，原告遂分 別提領739,000元及1,000,000元交付予邱勻雅及郭珮筠， 是原告並未取得系爭房地買賣價金尾款等語，並提出原告 郵局帳戶存摺影本1份為證(本院卷第103-105頁)。然查， 系爭買賣契約書第4條約定雙方就各期買賣價金應依約存 匯入第一商業銀行受託信託財產專戶，此有系爭買賣契約 書1份在卷可憑（本院卷第69頁），而系爭房地買賣尾款1 ,739,353元業於110年10月5日由第一商業銀行受託信託財 產專戶匯至原告中華郵政專戶，為兩造所不爭執(不爭執 事項㈤)，足認被告已依約交付本件買賣尾款予原告，且該 筆尾款依民法第602條第1項準用第474條之規定，已與原 告郵局帳戶內其他存款資產混同，是縱使原告嗣後分別提 領739,000元及1,000,000元，亦無法具體特定係前揭尾款 ，且證人邱勻雅結證稱：我和郭珮筠有於110年10月5日陪 同原告至離我們公司最近的郵局領尾款1,739,000元，原 告領完就說要回家了，我不知道原告將尾款交給誰等語( 本院卷第173-174頁)；證人郭珮筠亦結證稱：原告有於11 0年10月5日要我和邱勻雅陪她去領尾款，領出來之後原告 應該就回家了，她之後交給誰我們不知道，我沒看到等語 （本院卷第178頁)，此外，原告未提出其他證據證明其交 付1,739,000元予邱勻雅及郭珮筠，故上訴人主張其未收 受系爭房地買賣價金尾款云云，亦無可採。 　⒌綜上，原告僅泛稱其遭被告委由邱勻雅及郭珮筠詐欺而簽 立系爭買賣契約書及系爭增補協議書，並為系爭房地所有 權移轉登記，惟對於被告或邱勻雅、郭珮筠如何施用詐術 、施用何種詐術、如何使原告於簽立系爭買賣契約書及系 爭增補協議書之意思表示形成過程中陷於錯誤，及被告如 何參與詐欺行為等節，均未舉證以實其說，堪認原告與被 告就系爭房地所為之買賣契約及所有權移轉，確係雙方本 於自由意思所為，是原告主張其係遭被告委由邱勻雅及郭 珮筠詐欺所為，其得依民法第92條撤銷意思表示，自難認 有理，從而，原告先位之訴請求確認兩造間就系爭房地之 買賣契約及所有權移轉登記無效，並請求被告塗銷系爭房 地所有權移轉登記，即非有據，應予駁回。 　㈡原告備位之訴主張其依附買回權契約書第2條約定就系爭房地 行使買回權，請求被告應於原告給付180萬元之同時，將系 爭房地所有權移轉登記予原告等語，為被告所否認，並以前 詞置辯。經查： ⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經 驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤 之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據 中一二語，任意推解致失其真意(最高法院109年度台上字 第1079號判決意旨參照)。次按租賃期限屆滿後，承租人 仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者 ，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。所 謂以不定期限繼續租賃，乃租賃雙方依原來租賃條件不定 期限繼續租賃。故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後 絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，於「 不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為 不定期限租賃關係，無待於契約當事人重為要約或承諾。 又租賃契約依上開規定更新為不定期限租賃關係後，未經 合法終止契約，租賃關係自仍存續（最高法院109年度台 上字第109號判決意旨參照）。 ⒉原告雖主張兩造於110年10月5日簽訂系爭租賃契約書，約 定租賃期間自110年10月5日起至111年1月4日止，嗣系爭 租賃契約屆滿後，雙方並未就租賃關係另立書面契約，因 原告繼續使用系爭房地，被告未即為反對之意思表示，雙 方「另」成立一不定期限租賃契約，前開定期租賃契約與 租賃期限滿後另成立之不定期限租賃契約為二不同契約， 參照附買回權契約第8條第2項之規定，可知同條第3項所 規定於租賃期間內應依約按時支付租金，否則買回權消滅 之事由，僅指有書面簽立契約之定期租賃契約，未訂立書 面之不定期限租賃契約，則不在附買回權契約書之規範範 圍內，而原告在定期租賃期間內均有按時給付租金，故原 告並未喪失買回權，被告不得以原告於不定期限租賃期間 拖欠租金而謂原告喪失買回權等語。惟查，依附買回權契 約第8條約定：「雙方約定在第四條第一項所約定之買回 權期間内，雙方同意以押金及每月租金均為新台幣陸仟元 整及租用期間内租賃物之地價稅、房屋稅等相關稅金費用 均由乙方負擔等條件出租本契約標的物與乙方繼續使用。 雙方應以書面之方式就前項租賃關係另行簽訂租賃契約。 如未以書面訂立租賃契約時，雙方租賃之法律關係為不成 立。另乙方於租賃期間内應依約按時支付租金並繳納地價 税、房屋税等相關費用。如有所拖欠租金或費用，或其他 違約情事發生者，則乙方買回權亦屬消滅」等語（補字卷 第39-41頁），觀諸上開契約文字，可知兩造約定在買回 期限內，由被告出租系爭房地供原告繼續使用，然該租賃 契約須以書面方式另行簽訂租賃契約，始得成立，兩造因 此於110年10月5日簽訂系爭租賃契約書，約定租賃期間自 110年10月5日起至111年1月4日止（見不爭執事項㈥），堪 認兩造間租賃契約已因系爭租賃契約書之簽訂成立並生效 。嗣系爭租賃契約租賃期間屆滿後，原告自陳仍繼續使用 ，被告未即為反對之意思表示（本院卷第296頁），故依 民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約。而所謂不 定期限租賃，揆諸於前揭最高法判決意旨，僅係租賃契約 之性質由原定期租賃契約當然更新為不定期限租賃契約， 前後仍屬「同一」租賃契約，並非謂兩造因此成立「另」 一個租賃契約，則系爭租賃契約書自111年1月5日起轉為 不定期限租賃，既與原定期租賃仍屬同一租賃契約，自仍 受附買回權契約書第8條規範甚明。原告主張因不定期限 租賃契約未簽訂書面，不在附買回權契約書第8條規範範 圍內云云，委無足採。 ⒊再查，兩造間就系爭房地簽訂系爭租賃契約書，約定租賃 期間自110年10月5日起至111年1月4日止，自111年1月5日 起轉為不定期限租賃等情，業經認定如上；又依系爭租賃 契約書之約定，原告每月應給付租金6,000元，且租金應 於每月4日前支付等情，亦有系爭租賃契約書在卷可稽（ 本院卷第129-135頁）；另原告委請劉亦鎮按月匯款6,000 元至被告所有臺灣新光商業銀行帳號0000000000000號帳 戶（下稱被告帳戶），而截至被告於111年7月29日以存證 信函通知原告因積欠租金不再續租，要求原告搬離系爭房 地前，劉亦鎮僅分別於110年11月15日、110年12月9日、1 11年1月14日、111年3月14日、111年5月9日轉帳6,000元 至被告帳戶乙節，業據原告自陳在卷（本院卷第295頁） 及證人劉亦鎮結證屬實（本院卷第288-289頁），並有被 告存摺帳戶明細影本1份、中國信託商業銀行股份有限公 司112年8月4日中信銀字第112224839284332號函暨所附資 料在卷可憑（本院卷第203-209、239-241頁），堪以認定 。依上開事證，足認原告在110年10月5日至111年1月4日 期間，雖非按時於每月4日給付租金，然均有按月給付該 月租金，並未拖欠，惟自111年2月起，原告僅繳納111年3 月及111年5月之租金，確實拖欠111年2月、4月、6月、7 月之租金未給付，亦為原告所自承（本院卷第297頁）， 是依附買回權契約書第8條第3項約定，原告於租賃期間內 未依約按時支付租金，其買回權業已消滅等情，應可認定 。 ⒋綜上，因原告對系爭房地之買回權業已消滅，從而，原告 備位之訴主張依附買回權契約書第2條約定，就系爭房地 行使買回權，請求被告應於原告給付180萬元之同時，將 系爭房地所有權移轉登記予原告，洵非有據，應予駁回。 五、綜上所述，原告提起本件先位、備位之訴均為無理由，應予 駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　21　　日 　 民事第二庭 法 官　林福來 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　21　　日 書 記 官 鄭伊汝