確認優先承買權存在

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第1646號 原 告 蔣亘里 訴訟代理人 陳子涵 被 告 高靜枝 訴訟代理人 裘佩恩律師 戴 龍律師 唐世韜律師 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經民國113 年1 月 19日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、程序部分 ㈠訴外人汪愛玉所有坐落臺南市○○區○○段○00000號地號土地（ 下稱【系爭881-5土地】），前經本院民事執行處依特別拍 賣程序，於民國112 年7 月19日（日期下以「00.00.00」格 式）由被告拍定，因該土地前經本院民事執行處查得該土地 上建有未辦理保存登記之門牌號碼臺南市○○區○○街000 巷0 號房屋（下稱【系爭房屋】），本院民事執行處即依系爭房 屋原房屋稅籍資料於112.07.24 通知房屋稅納稅義務人陳清 輝是否行使優先購買權後，原告於112.08.01 具狀以：其係 系爭房屋之事實上處分權人（陳清輝已移轉該屋產權）主張 就系爭881-5 土地可依土地法第104 條規定行使優先承買權 。經本院民事執行處審核後，於112.09.15 函復原告以：其 不符該條規定之優先承買權，如原告對是否有優先承買權有 爭議，應提起確認優先承買權存在之訴以為確定，原告遂提 起本件訴訟之過程（參見附表），經本院調閱執行卷宗查閱 無誤。 　㈡依上開事實，原告就系爭881-5 土地有無優先承買權之法律 上地位有不安之狀態，而該狀態能以確認判決將之除去，是 原告有「即受確認判決之法律上利益」（最高法院52台上12 40號判例要旨參照），得依民事訴訟法第247 條之規定，提 起本件確認之訴。 二、原告主張 　㈠系爭房屋坐落之系爭881-5 土地，係本院111 年度訴字第119 號民事判決（下稱【前案分割共有物判決】，111.07.07 宣判、111.08.23 確定）就原臺南市○○區○○段○000 地號土 地（下稱【原881 土地】）裁判分割共有物而由汪愛玉分得 之土地，而由陳清輝持前案分割共有物判決向地政機關申請 於111.12.06完成分割登記。 　㈡惟陳清輝就系爭房屋於110 年間取得原881 土地共有人汪忠 金、汪惠祥、汪慧玲、汪慧貞（下稱【汪忠金4 人】）之使 用土地同意書，於110.12就系爭房屋申辦房屋稅稅籍繳納房 屋稅，原告自103 年起即向陳清輝租用系爭房屋，並於112. 03.07 自陳清輝受讓系爭房屋產權並變更房屋稅納稅義務人 完畢。 　㈢系爭881-5 土地雖因汪愛玉積欠銀行債務而遭拍賣並由被告 拍定，惟原告就系爭房屋為事實上處分權人，系爭房屋前經 陳清輝向汪忠金4 人取得使用權利，依民法第425 條之1 、 第876 條、第838 條之1 、土地法第104 條規定，原告就系 爭881-5 土地有優先承買權。 　㈣爰聲明：確認原告就系爭881-5土地有優先承買權存在。 三、被告抗辯 　㈠系爭房屋係陳清輝父親於50年間未取得原881 地號全體共有 人同意而占用興建，嗣於110.12間由陳清輝向部分有人即汪 忠金4 人取得土地使用同意後，就系爭房屋申辦房屋稅籍登 記。原告雖主張其於112.03.07 向陳清輝取得系爭房屋事實 上處分權，惟仍無類推適用土地法第104 條或民法第425 條 之1 規定之餘地（臺灣高等法院99年度法律座談會民執類提 案第41號、100年度法律座談會民執類第7 號）。 　㈡另原881 土地經前案分割共有物判決判決分割，並由原告、 汪愛玉、汪忠金4 人與其他共有人分別取得分割後土地（參 見附表），是不論分割前共有人間是否有分管契約，均因判 決分割而終止原使用情形。是系爭房屋於前案分割共有物判 決後，顯無占有系爭881-5 土地之合法權利，自不得類推民 法第425條之1 、第838之1 規定主張於系爭房屋使用期限內 有視為租賃或地上權之關係，是原告自不得依土地法第104 條主張其有優先購買權。 　㈢爰聲明：駁回原告之訴。 四、本院之判斷 　㈠按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分 ，負與出賣人同一之擔保責任，民法第825 條定有明文。共 有人於共有物分割以前，固得約定範圍而使用之，但此項分 管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共有而成立嶄新關係 之分割有別，共有人請求分割共有物，應解釋為有終止分管 契約之意思，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人 間之分管契約，即生終止之效力。共有人在分管之特定部分 土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋 無繼續占用土地之權源。且因共有人間互負擔保義務，不因 分割共有之土地，而與地上物另成立租賃關係，此與民法第 425 條之1 規範意旨，係為解決同屬一人所有之土地及其上 房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，其目 的在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋 之合法既得使用權，而推定在房屋得使用期限内，有租賃關 係之情形尚有不同（最高法院110 年度台上字第409 號民事 判決意旨）。 　㈡本件依卷內事證，系爭房屋坐落在原881 土地上（占用範圍 為現881-3、881-4、881-5、1094土地），雖經陳清輝於110 .12.22 向汪忠金4 人取得土地使用同意書據以申辦房屋稅 稅籍登記，惟原881 土地經共有人汪成雄提起分割共有物之 訴，經本院參照原告提出之分割意見，於111.07.07 以前案 分割共有物判決判決分割並於111.08.23 確定之事實，有前 案分割共有物判決判決可查。 　㈢依前述說明，於前案分割共有物判決後，不論系爭房屋就原 坐落在原881 土地上是否有合法權源，該合法權利均已因前 案分割共有物判決而消滅，系爭房屋是否有無權占有土地（ 現881-3 、881-4 、881-5 、1094土地）是由，應視陳清輝 於該判決後有無向各該土地所有權人取得使用土地之權利為 判斷。 　㈣依卷內現有事證，陳清輝就系爭房屋占用系爭881-5 土地部 分，於前案分割共有物判決後，並未向汪愛玉取得使用土地 之權利（租賃、地上權、典權），是陳清輝就系爭房屋占用 系爭881-5 土地，並非租用基地建築房屋者（民法第426-2 條）、基地地上權人、典權人或承租人（土地法第104 條） ，是陳清輝基於未保存建物所有權人地位就系爭881-5 土地 既無優先承買權之權利，則作為系爭建物事實上處分權之繼 受人之原告，自更無優先承買之權利存在。 五、綜上所述，原告請求確認就系爭881-5 土地有優先承買權存 在，為無理由，應予駁回。 六、訴訟費用負擔 　　本件為原告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第78條規定，由原 告負擔訴訟費用。 七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　2 　　日 民事第四庭 法 官　陳世旻 附表： 時間 事件 事件內容 103.01.01 陳清輝-原告房屋租賃契約 ．房屋所在：臺南縣○○鄉○○街000巷0號（系爭房屋） ．租賃期限：103.01.01-105.12.31（每3年1簽） ．租金：36000元/年 106.01.01 陳清輝-原告房屋租賃契約 除租賃期限（106.01.01-108.12.31）外，同103.01.01租約 109.01.01 陳清輝-原告房屋租賃契約 除租賃期限（109.01.01-111.12.31）外，同103.01.01租約 110.12.22 原881地號部分地主同意書 （陳清輝申辦房屋稅使用） ．同意書要旨：本人名下土地目前由陳清輝出資興建系爭房屋，本人同意該土地地上權之行使。（同意書行文對象：市府財政稅務局新化分局） ．出具同意書人：陳清輝（881、1094） 　　　　　　　　汪忠金（881） 　 汪惠祥（881） 　　 汪慧玲（881） 　 汪慧貞（881） 系爭房屋房屋稅起課年月 陳清輝就系爭房屋申請房屋稅籍（起課年月110.12） 111.07.07 111.08.23 【原881地號分割共有物判決】 ．本院112訴1646號判決 ．111.07.07宣判 ．111.08.23確定 原民生段881地號（328㎡）為下列分割 Ａ（現881 ）：汪忠金（54.67㎡） Ｂ（現881-1）：汪成雄（54.66㎡） Ｃ（現881-2）：汪雅惠（54.66㎡） Ｄ（現881-3）：陳清輝、蔣亘里共有（54.67㎡；2/3、1/3） Ｅ（現881-4）：汪慧玲、汪惠祥、汪慧貞（54.67㎡；各1/3） Ｆ（現881-5）：汪愛玉（54.67㎡） 111.11.02 汪愛玉之債權人聲請強制執行 ．銀行聲請查封汪愛玉原民生段881地號持分（1/6） 111.12.06 【原881地號分割共有物判決】 ．地政為判決分割登記 【本院民執111.11.16南院武111司執公字第114933號函】 【歸仁地政111.12.08所登記字第1110120009號函】 ．依陳清輝等持確定判決於112.12.06為判決分割共有物登記完畢，並將汪愛玉查封範圍變更於881-5地號全部 111.12.29 本院查詢系爭房屋房屋稅籍 房屋稅納稅義務人：陳清輝 112.01.01 陳清輝-原告房屋租賃契約 除租賃期限（112.01.01-114.12.31）外，同103.01.01租約 112.02.14 系爭房屋建物測量成果圖 【歸仁地政112.02.03/112年建物測量字第920號】 ．系爭建物坐落基地：881-3、881-4、881-5、1094 112.03.07 系爭房屋稅納稅義務人變更 系爭房屋納稅義務人變更為原告 112.07.19 被告拍定881-5地號 被告於881-5地號土地特別拍賣程序拍定(76萬8000元) 112.07.19 本院優先承買公告 【本院民執112.07.19南院武111司執公字第114933號公告】 ．公告881-5地號土地經拍定（含拍定價格） ．公告881-5地號土地上有系爭房屋，占用法律關係不明，系爭房屋所有權人如就881-5地號土地有優先承買權並欲優先承買，應於公告10日內提出證明文件行使優先承買權。　 112.07.24 本院通知優先承買函 （通知陳清輝） 【本院民執112.07.19南院武111司執公字第114933號函】 ．依系爭房屋111.12.29納稅義務人資料（陳清輝）函詢就881-5地號土地是否有優先承買權（不動產登記謄本、土地租賃契約、其他優先承買權），如有優先承買權並欲優先承買，請提出資格證明文件。 112.07.31 原告優先承買狀 ．112.08.01民執收文 ．陳清輝於112.07.24接獲本院優先承買函 ．陳清輝已將系爭房屋所有權移轉原告，原告依土地法第104條有優先買權並行使優先承買權。 112.09.15 本院通知原告起訴確認 優先承買權是否存在 【本院民執112.09.15南院武111司執公字第114933號函】（要旨） ．原告自陳清輝僅取得系爭房屋之事實上處分權，並非建物所有權人，是否符合土地法第104條第1項前段規定，實務上無定論（臺灣高等法院99年度法律座談會民執類提案第41號、100年度法律座談會民執類第7號、107年度法律座談會民事類提案第1號） ．雖民法第425-1條之「所有權讓與」解釋上包函事實上處分權（最高法院99台上1723號），惟陳清輝於110年間未取得全體共有人同意即興建系爭房屋，就系爭房屋使用土地超過應有部分比例部分為無權使用，且系爭房屋與881-5地號土地未曾全部同歸一人所有，故無民法第425-1條適用。 ．依上開理由，無法認定原告有優先承買權，應由原告提起確認優先承買權存在訴訟，否則將依法續行執行程序點交予被告。 112.09.27 原告提起本件訴訟 上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡芳　　　　 附錄 民事訴訟法 第 78 條（同民國 57 年 02 月 01 日） ．訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。 第 247 條（同民國 89 年 02 月 09 日） ．確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。 ．前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。 ．前項情形，如得利用同一訴訟程序提起他訴訟者，審判長應闡明之；原告因而為訴之變更或追加時，不受第二百五十五條第一項前段規定之限制。 民法 第 425-1 條（同民國 88 年 04 月 21 日） ．土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。 ．前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。 第 426-2 條（同民國 88 年 04 月 21 日） ．租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。 ．前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。 ．出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。 第 838-1 條（同民國 99 年 02 月 03 日） ．土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。 ．前項地上權，因建築物之滅失而消滅。 土地法 第 104 條（同民國 64 年 07 月 24 日） ．基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。 ．前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。