確認優先購買權存在

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第987號 原 告 吳昇祐 訴訟代理人 吳炳輝律師 被 告 吳榮林 郭建德 郭建志 訴 訟 受 告 知 人 凱基商業銀行股份有限公司 法定代理人 龐德明Stefano Paolo Bertamini 訴訟代理人 楊東憲 上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國113 年2月6日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、確認原告就被告吳榮林所有坐落臺南市○○區○○段00000地號 土地上之臺南市○○區○○段000○號建物（門牌號碼：臺南市○○ 區○○路0段000巷0號，樓層面積4層合計271.99平方公尺）有 優先購買權存在。 二、訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 一、被告郭建志經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。 二、原告起訴主張： ㈠、原告與被告吳榮林為父子關係。被告吳榮林前因積欠凱基商 業銀行股份有限公司債務，遭聲請拍賣其所有之臺南市○○區 ○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋），為被告郭建德、 郭建志拍定，然原告為系爭房屋坐落之臺南市○○區○○段0000 0地號土地之共有人（原告與兄弟即訴外人吳旭暉權利範圍 各1/2，下稱系爭土地），執行處於拍賣程序中並未通知原 告是否行使優先購買權，致兩造間就原告對於系爭房屋是否 有優先承買權陷入不確定之狀態。系爭土地是祖父吳江梱移 轉登記給原告及吳旭暉的，從吳江梱時期就一直將系爭土地 出租予被告吳榮林，以供被告吳榮林租地建屋使用，租金約 定每月新臺幣（下同）5千元，原告與吳旭暉就一直延續該 租賃契約。是依土地法第104條規定，原告得行使優先承買 權等語。　　 ㈡、聲明（見本院卷第82頁）： ①、請求確認原告對於被告間就臺南市○○區○○路0段000巷0號房屋 之拍定買賣關係有優先購買權存在。 ②、訴訟費用由被告負擔。 三、被告答辯略以： ㈠、被告吳榮林部分： 同意原告之主張及請求，對於原告提出之土地租用契約書沒 有意見，我與原告、吳旭暉就系爭土地確實有租賃契約關係 存在。沒有答辯聲明等語。 ㈡、被告郭建志未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。 ㈢、被告郭建德部分： ①、土地租用契約書是否為真正，我並不知道，但我覺得是假的 ，因為原告與被告吳榮林是父子關係，有可能是原告跟被告 吳榮林事後偽造的，該契約又沒有經過法院公證。本案是我 跟被告郭建志拍定系爭房屋之後，原告才冒出來說他跟被告 吳榮林就系爭土地有租賃權，所以我懷疑原告主張之真偽， 而證人吳旭暉也是被告吳榮林的兒子，他說的是否真正，我 也不會知道等語。 ②、聲明（見本院卷第83頁）： ⑴、原告之訴駁回。 ⑵、訴訟費用由原告負擔。 四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受 確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致 原告在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險得以對於被 告之確認判決除去之而言（最高法院110年度台上字第3255 號判決參照）。查，本件原告主張就系爭房屋有優先購買權 存在，為被告郭建德所否認，並以前揭情詞置辯，故原告與 被告郭建德間對於原告就系爭房屋有無優先購買權存在已不 明確，且原告就系爭房屋有無優先購買權存在之不明確，已 致原告在私法之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於 被告之確認判決除去之，故原告有即受確認判決之法律上利 益，其提起本件確認之訴，核無不合，應予准許。 五、法院之判斷： ㈠、系爭房屋及土地均無地上權登記；系爭房屋坐落於系爭土地 上；系爭土地現為原告及吳旭暉共有；系爭房屋目前仍登記 為被告吳榮林所有，因其債權人凱基商業銀行股份有限公司 聲請強制執行，經本院以111年度司執字第25099號執行事件 （下稱系爭執行事件）就系爭房屋進行拍賣程序，由被告郭 建德、郭建志於111年12月6日以總金額新臺幣（下同）266 萬8千元投標拍定；原告於111年12月12日寄存送達收受本院 111年12月6日南院五111司執西字第25099號函文通知系爭房 屋之出賣及於文到10日內聲明願否依同樣條件優先承買系爭 房屋，原告於111年12月14日具狀到院聲明願依同樣條件優 先承買等節，為兩造所不爭執，並有土地建物查詢資料附卷 可稽，且經本院依職權調取系爭執行事件全案卷宗核閱無訛 ，堪以認定。 ㈡、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項 定有明文。又按土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時， 基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權設定 人、出典人或出租人，於地上權人、典權人或承租人之房屋 出賣時，有依同樣條件優先購買之權，申言之，必須房屋所 有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提 要件。復按土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形 而言，其基地係被占用者，自無該條項之適用（最高法院49 年台上字第1546號判例意旨參照）。另按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條 前段定有明文。原告主張系爭房屋所有人與系爭土地所有人 間存有租賃關係而具有土地法第104條第1項後段之優先購買 權等語，為被告所否認，自應由原告就存在租賃關係乙節負 舉證之責任。 ㈢、經查，原告主張系爭房屋與系爭土地間具有租地建屋之法律 關係乙節，業據提出土地租用契約書附卷為憑（見本院卷第 39至44頁），並有證人即系爭土地共有人吳旭暉到庭具結證 述：「系爭土地是我阿公在世前有立遺囑，過世之後請代書 移轉登記給我弟弟跟我共有。系爭土地上有系爭房屋存在。 系爭房屋是被告吳榮林出資興建的，興建之時，系爭土地為 我阿公吳江梱一人所有，所以被告吳榮林就與吳江梱約定， 被告吳榮林需每月給付5千元予吳江梱，作為租用系爭土地 之費用。我阿公立遺囑之後，我跟原告還是繼續租賃給父親 即被告吳榮林，土地租用契約書是我親自簽名用印，契約內 容屬實。」等語在卷（見本院卷第80、81頁），其證詞核與 系爭土地及系爭房屋之異動索引查詢資料相符（見本院卷第 51至59頁），再審酌吳江梱、被告吳榮林、原告及吳旭暉為 祖、父、子之關係，吳江梱及原告、吳旭暉出租系爭土地以 供被告吳榮林建屋使用，亦與常情事理無違，從而，原告主 張因系爭房屋、系爭土地間存有租賃關係，其得依土地法第 104條第1項規定優先承買系爭房屋，並非無據。被告郭建德 固質疑土地租用契約書之真偽、證人吳旭暉證詞之真假，惟 被告郭建德就此未能提出任何其他事證證明並無該租賃契約 關係之存在，從而，其此部分辯解即難遽採。 ㈣、從而，依原告所舉事證，堪認系爭土地共有人即原告與系爭 房屋所有人即被告吳榮林間，具有租賃關係，揆諸前開說明 ，原告對於系爭房屋有土地法第104條第1項規定之優先購買 權。 六、結論： ㈠、原告請求確認依土地法第104條第1項規定，其就系爭房屋有 優先承買權存在，為有理由，堪予准許。 ㈡、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘 明。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日 民事第一庭 法 官 吳金芳 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日 書記官 李崇文