給付買賣價金

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度重訴字第230號 原 告 施新雄等32人（詳附件） 共 同 訴訟代理人 許泓琮律師 曾昱瑄律師 被 告 王唯安 訴訟代理人 楊宜樫律師 上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國112年12月1 4日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 　文 一、被告應將新臺幣8,635萬8,510元存匯入如附表所示之履約保 證專戶，並自民國112年7月14日起至存匯入上開款項之日止 ，按日給付原告新臺幣17,172元。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決第一項於原告以新臺幣2,878萬6,170元（前段）及每 日新臺幣5,724元（後段）供擔保後，各得假執行。但被告 如以新臺幣8,635萬8,510元及每日新臺幣17,172元為原告預 供擔保後，各得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張： 　㈠原告為坐落臺南市仁德區土庫段22、23、24、25、26、27、2 36、237、239地號土地（下稱系爭土地）之部分共有人，依 土地法第34條之1規定，將系爭土地出售予被告，兩造於民 國110年9月30日簽立土地買賣契約書及不動產買賣價金履約 保證申請書（下稱系爭契約），約定總價金為新臺幣（下同 ）1億2,336萬6,510元，依系爭契約第2條、第3條第1項、第 2項約定，共分四期給付，被告應將各期價金存匯入如附表 所示之履約保證專戶，第一期簽約款1,233萬6,000元應於簽 約時給付，第二期備證用印款1,233萬6,000元應於原告備齊 過戶所需之證件資料，並完成用印手續交付代書收執後給付 ，第三期完稅款1,233萬6,000元應於稅單核發後5日內給付 ，第四期款8,635萬8,510元（下稱系爭款項），被告應於原 告對於未簽約共有人應受領之價金，向法院完成提存手續（ 核發提存書）後給付。 　㈡又原告已於112年6月26日、同年6月30日及7月12日將未簽約 共有人應受領之價金，分別向臺灣臺北地方法院（下稱臺北 地院）、臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）及本院提存所 辦理提存手續，經各該法院提存所准予提存，並核發提存書 ，被告依約應於原告完成提存之翌日即112年7月13日將系爭 款項存匯入履約保證專戶，然其並未依約給付，且前經原告 催告後仍未履行，故有遲延給付價金之情事，是原告依系爭 契約請求被告應將系爭款項存匯入如附表所示之履約保證專 戶，並依系爭契約第3條第4項約定，請求被告給付自遲延翌 日即112年7月14日起至清償日止（即存匯入上開款項之日止 ），按日以遲延價金萬分之二計算之違約金即每日1萬7,172 元，自屬有據。被告抗辯原告行使權利違反民法第148條規 定，並無可採。 　㈢被告雖抗辯：依系爭契約第7條第5項，原告應將產權移轉登 記並完成點交，其始應履行全部價金之給付等情詞，然系爭 契約第3條「第四期款」欄項前已載明「買方不辦理貸款」 ，依該欄項⑶記載，被告應將系爭款項全數存匯入履約保證 專戶，不得保留任何價款至過戶後再給付，故無系爭契約第 7條第5項之適用。至被告另陳稱系爭土地上有第三人建物占 用之情況，乃為其簽約時所知悉之現況，且被告負有先履行 給付價金之義務，原告始需履行後續產權移轉、拆除地上物 及點交程序，亦不得據為遲延給付系爭款項之理由，是其所 辯均不可採。再查，系爭契約第3條第4項約定之違約金，換 算年息為7.3%，相較法定遲延利息5%，僅略高於2.3%而已， 尚無過高，被告請求酌減，亦無理由。 　㈣並聲明：如主文第一項所示，並請求供擔保得為假執行。 二、被告答辯： 　㈠依系爭契約第6條第1項、第3項、第4條第8項、附件一其他約 定事項第5條及第16條等約定，原告應負瑕疵擔保責任，故 如系爭土地有瑕疵，應予排除，否則被告有權解除契約。而 兩造簽約後，原告申請地政機關於112年9月20日鑑界時，發 現系爭土地上有第三人地上物占用之情事，前經被告以112 年10月3日存證信函催告原告限期排除地上物或辦理房屋稅 籍移轉登記，然其置之不理，且於鑑界前提起本件訴訟，請 求被告給付全部價金，原告行使權利顯有違反民法第148條 規定。 　㈡又依系爭契約第7條第5項約定，被告於原告將產權移轉登記 完畢，並辦理點交後，始有履行給付全部價金之義務，然其 尚未完成產權移轉登記及點交義務，自不得請求被告給付全 部價金，且其等並未受有任何損害，另請求被告給付違約金 ，亦無理由，縱有理由，金額尚屬過高，請求酌減。 　㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執事項：（見本院卷第421-424頁） ㈠原告為系爭土地之部分共有人。 ㈡原告於110年9月30日與被告簽立系爭契約，依土地法第34條 之1規定，將系爭土地全部出售予被告。 ㈢系爭契約第2 條、第3 條第1 項及第2 項約定，買賣總價金 額為1億2,336萬6,510 元，被告應將各期價金匯入如附表所 示之履約保證專戶，第一期簽約款1,233萬6,000元應於簽約 時給付，第二期備證用印款1,233萬6,000元應於賣方備齊一 切過戶所需之證件資料，並完成用印手續交付特約代書收執 後給付，第三期完稅款1,233萬6,000元應於稅單核發後5 日 內給付，第四期款8,635萬8,510元應於法院提存手續辦理完 成、提存書核發後給付。若買方無須以買賣標的向金融機構 辦理貸款以支付尾款，應將第四期款（尚未給付之全部價款 ）併同第三期款存匯入履保專戶，不得保留任何價款於過戶 後給付。 ㈣系爭契約第3條「第四期款」欄項前記載「買方不辦理貸款」 。 ㈤系爭契約之附件一其他約定事項第7點約定買賣總價包含地上 物補償費，附件二及表二約定地上物補償費為1,572萬0,200 元。 ㈥系爭契約第1條第1項記載，買賣標的地上物為未辦保存登記 建物，所有權人為賣方及第三人，買賣標的物上未辦保存登 記建物，依下列方式處理：該建物所有權人為賣方，賣方自 願於土地產權過戶後拋棄建物所有權，任由買方拆除或做其 他處理，絕無異議，如買方要求辦理稅籍移轉手續，賣方應 備齊文件配合辦理；該建物所有權人為賣方以外之第三人， 由賣方負責於點交前排除。附件一其他約定事項第15點、第 16點約定，建號221 、222 、223 、224 及一切地上物須一 併移轉給買方，如有無法移轉給買方之地上物及稅籍，賣方 需負責點交前拆除及辦理稅籍滅失。 ㈦系爭契約第1 條第2 項約定，買方於簽訂本約前確實已親至 買賣標的物所在地詳細檢視，並明確了解現在之使用狀況並 同意接受。 ㈧系爭契約第3 條第4 項約定，買方若有遲延給付價金之情事 ，每逾一日應按遲延價金萬分之二計算違約金給付賣方。 ㈨被告已依約將第一期至第三期款共計3,700萬8,000元匯入履 保專戶，尚未給付第四期款8,635萬8,510元（即系爭款項） 。 ㈩原告於112年6月26日、6月30日及7月12日將未簽約共有人王 杰清、王珊、王珊琪、王哲郎、王珊瑛應受領之價金，分 別向臺北地院、嘉義地院及本院提存所辦理提存，經各該法 院提存所准予提存，並核發提存書。 被告於112年8月4日申請臺南歸仁地政事務所於112年9月20日 至系爭土地實施鑑界。 四、兩造爭執事項： ㈠原告請求被告應將第四期價金存匯入履約保證專戶，有無理 由？被告抗辯原告行使權利違反民法第148條規定，是否可 採？ ㈡原告另請求被告應給付自112年7月14日起至清償日止，按每 日17,172元計算之違約金，有無理由？如有理由，金額是否 過高而應予酌減？ 五、本院之判斷： 　㈠查依兩造不爭執事項㈢、㈣所示，兩造約定系爭土地之買賣總 價金為1億2,336萬6,510 元，共分四期支付，被告應將各期 價金匯入如附表所示之履約保證專戶，系爭款項8,635萬8,5 10元乃第四期之尾款，依約被告應於原告向法院完成未簽約 共有人應受領價金提存手續後給付，並約定被告如無須以買 賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應將尚未給付之全 部價款併同第三期款存匯入履保專戶，不得保留任何價款於 過戶後給付。而系爭契約既已載明被告不向金融機構辦理貸 款，則其於原告完成法院提存手續後，即應將系爭款項存匯 入履約保證專戶，不得保留至過戶後給付，應堪認定。被告 抗辯依系爭契約第7條第5項約定，其於原告將產權移轉登記 完畢，並辦理點交後，始有履行給付全部價金之義務等情詞 ，顯與上開約定不符，並無可採。 　㈡按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民 法第264條定有明文。承前所述，兩造既已約定被告應於原 告完成提存手續後支付全部價金，不得保留至過戶後再給付 ，則於原告履行移轉系爭土地所有權登記及點交前，被告有 先為給付全部價金之義務，自不得以原告尚未履行土地所有 權登記及點交義務，而拒絕給付價金。故系爭土地上縱有第 三人之地上物占用，亦屬原告點交時應履行之義務，被告亦 不得執此拒絕給付價金。 　㈢又依兩造不爭執事項㈩所示，原告已於112年7月12日將未簽約 共有人應受領之價金，向各法院完成提存手續，是其依系爭 契約第2 條、第3 條第1 項及第2 項約定，請求被告應於翌 日即112年7月13日將第四期款存匯入履約保證專戶，洵屬有 據，且為契約權利之正當行使，被告抗辯原告行使權利違反 民法第148條規定云云，亦無可採。 　㈣次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額，民法第250條定有明文。 　㈤再依兩造不爭執事項㈧所示，系爭契約第3 條第4 項約定，買 方若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之 二計算違約金給付賣方。而被告至今尚未將第四期款存匯入 履約保證專戶，應有遲延給付此部分價金之情事，亦堪認定 。是原告依上開約定請求被告應自遲延翌日即112年7月14日 起至存匯入系爭款項之日止，按遲延價金8,635萬8,510元之 萬分之二計算即每日1萬7,172元給付違約金，亦屬有據。 　㈥被告另抗辯原告請求之違約金過高，請求酌減等情詞，按約 定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固亦為民法 第252條規定，然審酌系爭契約第3條第4項約定之違約金， 換算週年利率為7.3%，比法定遲延利率5%僅高於2.3%，以系 爭契約之總金額高達上億元，為使被告依約履行價金之給付 義務，上開違約金之約定，尚難謂過高，被告請求酌減，即 不應准許。 六、綜上所述，原告依系爭契約請求被告應將8,635萬8,510元存 匯入如附件所示之履約保證專戶，並自112年7月14日起至存 匯入上開款項之日止，按日給付原告違約金1萬7,172元，為 有理由，應予准許。 七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相 當之擔保金額宣告之，另依民事訴訟法第392條第2項規定， 依職權酌定被告得免為假執行之擔保金額。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日 民事第一庭 法 官 陳淑卿 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日 書記官 林耿慧