租佃爭議

臺灣臺南地方法院民事判決　八十九年度訴更㈠字第四號 　　原　　　告　甲○○ 　　被　　　告　戊○○　　 　　　　　　　　　　　　　　住 　　　　　　　　　　　　　　身 　　　　　　　　丙○○　　 　　　　　　　　　　　　　　住 　　　　　　　　　　　　　　身 　　　　　　　　丁○○　　被 　　　　　　　　　　　　　　住 　　　　　　　　　　　　　　身 　　　　　　　　乙○○　　　 　　　　　　　　　　　　　　住 　　　　　　　　　　　　　　身 　　　　　　　　己○○　　　 　　　　　　　　　　　　　　住 　　　　　　　　　　　　　　身 　　共　　　同 　　訴訟代理人　林永發律師 　　　　　　　　郝鳳岐律師 　　　　　　　　凃嘉益律師 　　右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左： 　　主　　　文 確認兩造間就坐落台南縣新市鄉○○段二地號面積零點叄壹壹捌公頃土地之耕地租賃 關係不存在。 被告應將前項土地交還原告。 訴訟費用由被告連帶負擔。 本判決第二項於原告以新台幣伍佰玖拾叁萬元供擔保後，得假執行。 　　事　　　實 一、聲明：除假執行之擔保金額外，如主文所示。 二、陳述： （一）原告所有坐落台南縣新市鄉○○段二地號面積０．三一一八公頃土地係耕地（ 　　　下稱系爭土地），於民國三十八年六月十四日由被告之父黃先化承租，訂有三 　　　七五耕地租賃契約。被告之父黃先化自民國八十六年六月起即未自任耕作，由 　　　其子即被告戊○○載運廢棄物進入傾倒堆置，並加以燃燒，造成環境污染。且 　　　系爭土地部分面積未經原告同意，由被告之父黃先化私自與鄰地交換耕作，然 　　　交換耕作之土地，實際並未耕作，且因被告戊○○傾倒廢棄物，系爭土地之土 　　　壤已成硬塊，非用耕耘機翻開土壤，否則不能從事農作。原告於八十八年三月 　　　一日向台南縣環保局及新市鄉公所提出檢舉被告戊○○違反廢棄物清理法第二 　　　十條規定，經新市鄉公所於八十八年三月六日發函課處罰鍰並限期於三十日內 　　　改善，然於告發期間被告戊○○仍繼續運載廢棄物進入系爭土地，並加以燃燒 　　　。八十八年四月十五日原告再向台南縣環保局提出檢舉，台南縣環保局人員於 　　　八十八年四月二十三日前來，此時正值新市鄉公所開協調會當天，因時隔八天 　　　，致錯失當場發現承租人傾倒廢棄物之良機，八十八年五月二十七日台南縣新 　　　市鄉公所回函，經複查該地號已全部清除完畢，且被告戊○○於八十八年八月 　　　十二日審理時，自認八十七年六月份起運載廢棄物傾倒，足認承租人即被告已 　　　未自任耕作，上開耕地租約依法應屬無效，原告自得收回系爭土地。原告於八 　　　十八年四月八日向新市鄉公所耕地租佃委員會申請調解，經該耕地租佃委員會 　　　決議「承租人不自任耕作，將該承租耕地，傾倒大量廢棄物，明顯違反三七五 　　　租約要旨，由出租人收回耕地並終止租約」。嗣再經台南縣政府耕地租佃委員 　　　會調處，調處決議為「租約土地由出租人收回」。 （二）原承租人黃先化於八十八年七月二十二日死亡，其繼承人即被告五人，自應由 　　　被告五人承受本件訴訟，爰訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在 　　　，並依租賃物返還請求權之法律關係請求被告返還系爭土地。 三、對被告所為抗辯之陳述： （一）被告戊○○於八十八年八月十二日審理時，自認八十七年六月份起運載廢棄物 　　　進入系爭土地，雖其辯稱為使土壤肥沃以利耕作，然自八十七年六月至十二月 　　　份，被告並未在系爭土地耕作，且系爭土地只有廢棄物，至被告雖提出八十五 　　　年二期、八十六年二期、八十八年二期之農作休耕書，唯獨缺八十七年二期及 　　　八十八年一期之種植申請書，足證被告在八十七年七月至八十八年六月已繼續 　　　一年以上不為耕作。 （二）另原告於八十六年八月二十三日曾收取承租人寄交之匯票，然此乃八十四年至 　　　八十五年之租金。依租約第二條約定：租金繳納期間為每季農作物收成後一個 　　　月內（約半年左右），承租人應按期繳納。然自八十六年八月二十四日至八十 　　　八年四月二十五日期間整整經過一年八個月，仍未見承租人繳納。且承租人所 　　　積欠之租金並不影響租賃關係已不存在之事實。因本案仍於爭議當中，原告暫 　　　不收取租金，被告主張暫把租金存放於法院由法院處理一事，原告同意，並請 　　　承租人即時執行，待法院審判後，由法院定奪。 （三）被告所提一期稻作收割後（即是八十七年五月份收據）暫放廢棄物三個月，早 　　　已清除。原告於八十八年一月至五月份間仍發現有大量廢棄物置於該地，至於 　　　被告所提供復耕土地上之照片，應為八十八年七月間所攝。另被告所提種植田 　　　青之照片，此乃該筆農地之小部份面積，因大部分面積已因土壤變質而長不出 　　　田青，故被告刻意避而不照。 （四）依八十八年四月二十三日鄉公所調解後，各調解委員提議由地主收回耕地，但 　　　附帶補償，依公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一補償承租人。而 　　　非如承租人所提土地公告價三成一。被告載運新市科學園區內神隆製藥廠商之 　　　廢棄物多時，被告辯稱下班時，需以此地耕作補貼家用，於時間上根本不符。 （五）被告於八十八年六月起運廢棄物入該農地，從未告知原告欲此廢棄物填高田地 　　　。並敘述原告要求承租人以金錢補償土地損失，否則向環保局告發。原告於租 　　　佃爭議申請書內一再強調出租人一向本著平常心看待此爭議案，並未有強迫索 　　　回之意及行為。被告所說欲暫放廢棄物後加以轉作耕作，能夠使農地上的土壤 　　　更為肥沃、好種植，顯與常情不符，亦違反政府之法律規定。 四、證據：提出台南縣私有耕地租約副本影本一件、照片二十張、台南縣政府環境保 　　護局八十八年三月十二日八八環四字第五二五０號函影本一件、台南縣新市鄉公 　　所八十八年三月八日八八所清字第二二五八號函及八十八年三月六日八八所清字 　　第二五七二號函影本各一件、台南縣新化地政事務所函及複丈成果圖影本各一件 　　、土地登記簿謄本、存證信函影本二件、台灣神隆公司新建工程車輛出入登記表 　　影本四十三件、戶籍謄本等件為證。 乙、被告方面： 一、聲明：駁回原告之訴。 二、陳述： （一）查係爭土地係被告之父黃先化於三十八年六月十四日向原告之父所承租，迨黃 　　　先化於八十八年七月二十二日去世，由被告戊○○繼承耕作，但先父之繼承人 　　　尚有丙○○、丁○○及楊乙○○、己○○等人，系爭耕地應由伊等五人繼承， 　　　此有黃先化除戶戶籍謄本可稽，原告僅向被告戊○○一人起訴，顯然當事人不 　　　適格。 （二）原告指控被告從八十六年至八十八年毫無耕作，土地一直荒廢至今，純屬虛構 　　　，承租人八十五年至八十六年都至鄉公所申請轉作，八十七年有種植一期稻米 　　　，八十八年申報轉作田青，每年呈報轉作皆有申請証明，八十七年種植一期稻 　　　谷，同年五月收成後，自同年六月至八十七年十二月為轉作期，仍有犁田、翻 　　　土種植蔬菜，嗣因當年雨水成災，將系爭耕地沖刷約有三分之一成為低窪地帶 　　　，被告始將廢棄土堆放，迨台南縣環保局及新巿鄉公所於八十八年三月六日發 　　　函制止，被告即已清除，並呈報轉作種植田青，委無不自任耕作情事，此有歷 　　　年轉作休耕申請書及稻谷收割工資收據附卷（見前審卷八十八年九月六日答辯 　　　狀證物），且並無損耕作。至於以地換地早在十幾年前，被告未繼承該筆田地 　　　前已更換，現今的出租人即原告才繼承六年，八十八年四月二十三日鄉公所調 　　　解中，也已承認為何前出租人未提出異議，現今出租人在八十八年四月二十三 　　　日鄉公所調解中才提出覆議，現承租人即繼承該筆田地，也是近兩三年的事情 　　　，前出租人是否有口頭上同意以地換地，被告並不了解換地的事，如今所有換 　　　地見證人，原告父親，被告父親、換地地主即訴外人張萬得也已先後過世，原 　　　告在八十八年八月十二日在地方民事庭提出，有會同地政測量人員，測量該筆 　　　田地，有擴充之實，而沒有縮小，應無損原告的權益，原告若執意換回田地， 　　　被告願意陪同原告前去換回土地，若是鄰地地主，不願換回土地，可以訴請法 　　　院強制執行。 （二）被告父親病倒在床三、四年，被告所繼承的舊有土地所有權狀條例，裡面所記 　　　載的是不可毀損土地、正常耕作、正常支付租金，被告並不知有最新頒布的條 　　　例，土地不能暫放廢棄土，直到被告暫放廢棄土被環保局告發罰款，才知道政 　　　府最新頒布條例，否則被告不會知法犯法。當初被告開始傾倒廢棄土時，曾告 　　　知出租人此塊田地、地勢低窪、遇雨成災、影響耕作，想要以此廢棄土，填高 　　　田地，原告不同意，同時原告要求被告要以金錢補償土地損失，被告拒絕，原 　　　告揚言被告若不在一個禮拜以內補償金錢，就要向環保局告發檢舉，以致被告 　　　被環保局罰鍰，儘速清理完畢。被告暫放廢棄土，是在政府鼓勵民間辦理轉作 　　　，休耕期，並無損土地正常耕作，也沒有毀損土地，以致於土地無法耕作，只 　　　是讓土地更為肥沃，好種植。被告每期皆有正常耕作、正常支付租金，又沒有 　　　損壞土地，以致土地無法耕作，原告不該提出終止契約規定，也不該把土地收 　　　回，損害被告的權益。 （三）八十七年六月系爭土地有暫時放廢棄物至八十七年十一月左右，堆放廢棄物之 　　　面積約三分之一左右。八十七年十一月至八十八年七月間則在系爭土地放置板 　　　模。另伊幫台灣神隆公司作怪手工作，偶爾會為該公司清運垃圾廢土。伊是八 　　　十八年七月復耕，從堆放廢棄物至今年六月皆沒有耕作。 三、證據：提出繼承系統表、戶籍謄本、農戶種稻及轉作休耕申請書影本三件、翻耕 　　田地，收割稻米、買賣稻米、數量、單價及工資之收據影本三件、照片一張及照 　　片影本二張、匯款、郵政匯票、信封、掛號收據影本一份、存證信函影本一件、 　　耕地租約影本一件、理由書影本一件、現場照片為證，並聲請訊問證人黃振良。 丙、本院依職權向台南縣環保局及台南縣新市鄉公所調閱有關系爭土地傾倒廢棄物污 　　染案件處理之資料。 　　理　　　由 一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然停止；第一百六十八 　　條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時應即為承受之聲明 　　，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第一百六十八條、第一百七十五 　　條分別定有明文。本件原告起訴後，被告黃先化於八十八年七月二十二日死亡， 　　，其繼承人為戊○○、丙○○、丁○○、乙○○、己○○等五人，有戶籍謄本、 　　繼承系統表等為證，原告聲明由黃先化之繼承人即被告五人承受訴訟，經核均無 　　不合，應予准許，核先敘明。 二、原告起訴主張其所有之系爭土地，於三十八年六月十四日即由被告之父黃先化承 　　租，訂有三七五耕地租賃契約，然系爭土地部分面積未經原告同意，黃先化私自 　　與鄰地交換耕作，且黃先化自八十六年六月起即未自任耕作，由被告戊○○代其 　　父黃先化耕作系爭土地，嗣被告戊○○載運廢棄物進入傾倒堆置，並加以燃燒， 　　造成環境污染，原告於八十八年三月一日向台南縣環保局及新市鄉公所檢舉被告 　　戊○○違反廢棄物清理法第二十條規定，經新市鄉公所於八十八年三月六日處罰 　　鍰並限期於三十日內改善，然於告發期間被告戊○○仍繼續運載廢棄物進入系爭 　　土地，並加以燃燒，至八十八年五月二十七日台南縣新市鄉公所回函，係爭土地 　　複查後廢棄物已全部清除完畢，足認承租人即被告已未自任耕作，上開耕地租約 　　依法應屬無效，經向新市鄉公所耕地租佃委員會申請調解，決議「承租人不自任 　　耕作，將該承租耕地，傾倒大量廢棄物，明顯違反三七五租約要旨，由出租人收 　　回耕地並終止租約」，再經台南縣政府耕地租佃委員會調處，調處決議為「租約 　　土地由出租人收回」，被告仍拒不返還土地，爰訴請確認兩造間就系爭土地之耕 　　地租賃關係不存在，並依租賃物返還請求權之法律關係請求被告返還系爭土地。 三、被告則以：被告戊○○雖於八十七年六月至十一月於系爭土地暫放廢棄物，堆放 　　廢棄物之面積約三分之一。八十七年十一月至八十八年七月間在系爭土地放置板 　　模，另因幫台灣神隆公司作怪手工作，偶爾會為該公司清運垃圾廢土，從堆放廢 　　棄物至八十八年六月皆沒有耕作，然已於八十八年七月復耕，而其餘時間均有耕 　　作，八十七年有種植一期稻米，八十八年申報轉作田青。況暫放之廢棄土，早已 　　清除，亦無損於耕作。且係因當年雨水成災，將系爭耕地沖刷約有三分之一成為 　　低窪地帶，被告始將廢棄土堆放，迨台南縣環保局及新巿鄉公所於八十八年三月 　　六日發函制止，被告即已清除，並呈報轉作種植田青，委無不自任耕作情事。至 　　於以地換地早在十幾年前，被告未繼承該筆田地前已更換，前出租人亦未提出異 　　議。又被告不知有最新頒布的條例，規定土地不能暫放廢棄土，直到被環保局告 　　發罰款，才知道該行為違法，否則被告不會知法犯法。當初被告開始傾倒廢棄土 　　時，曾告知出租人此塊田地、地勢低窪、遇雨成災、影響耕作，想要以此廢棄土 　　，填高田地，原告不同意，同時原告要求被告要以金錢補償土地損失，被告拒絕 　　，原告揚言被告若不在一個禮拜以內補償金錢，就要向環保局告發檢舉，以致被 　　告被環保局罰鍰，儘速清理完畢。被告暫放廢棄土，是在政府鼓勵民間辦理轉作 　　，休耕期，並無損土地正常耕作，只是讓土地更為肥沃，好種植，原告不該把土 　　地收回等語，資為抗辯。 四、原告主張其所有之系爭土地於三十八年六月十四日起即由被告之父黃先化承租， 　　訂有三七五耕地租賃契約，系爭土地部分面積未經原告同意，黃先化私自與鄰地 　　交換耕作，而黃先化之子即被告戊○○自八十七年六月至八十八年四、五月間於 　　系爭土地放置廢棄物，經原告於八十八年三月一日向台南縣環保局及新市鄉公所 　　檢舉，新市鄉公所於八十八年三月六日發函對被告戊○○處罰鍰並限期於三十日 　　內改善，八十八年四月十五日原告再向台南縣環保局提出檢舉，八十八年五月二 　　十七日台南縣新市鄉公所複查系爭土地之廢棄物已全部清除完畢之事實，業據原 　　告提出台南縣私有耕地租約、現場照片、台南縣政府環境保護局八十八年三月十 　　二日八八環四字第五二五０號、台南縣新市鄉公所八十八年三月八日八八所清字 　　第二二五八號函及八十八年三月六日八八所清字第二五七二號函、台南縣新化地 　　政事務所函及複丈成果圖、土地登記簿謄本、台灣神隆公司新建工程車輛出入登 　　記表等件為證，並經本院向台南縣環保局及台南縣新市鄉公所函查屬實，有台南 　　縣環境保護局八十八年八月二十五日八八環四字第二二五九八號函及台南縣新市 　　鄉公所八十八年八月二十四日八八所清字第九七三八號函在卷可稽，且為被告戊 　　○○所自認（前審卷二五頁反面、四二頁、一六三頁參照），堪信為真實。又被 　　告戊○○於其父黃先化臥病期間，已代其父黃先化耕作系爭土地，至黃先化死亡 　　後，並由被告戊○○單獨繼承系爭土地之承租權，其他繼承人則放棄繼承承租權 　　被告戊○○並申請由其辦理耕地租約變更登記等情，業據被告戊○○陳明在卷（ 　　前審卷一四八頁、一六三頁參照），並有理由書（申請租約變更登記，原審卷一 　　六三頁後附）在卷可稽，且為原告所不爭執，亦堪信為真。原告主張被告戊○○ 　　之上開行為，未自任耕作，已違反三七五減租條例之規定，其租約無效，爰請被 　　告則以前揭情詞置辯，是本件兩造爭執之要旨在於承租人是否自任耕作一節（本 　　院八十九年十二月六日筆錄參照）。 五、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人，承租人違反此規定 　　時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條 　　例第十六條第一項及第二項前段規定甚明。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將 　　耕地借與他人使用，或交換耕作，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自 　　變更用途，或無正當理由不自耕作而任其荒蕪者而言。又按耕地三七五減租條例 　　第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租 　　之限制時，原訂租約無待於為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於 　　消滅而言。非謂租賃關係係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀 　　諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕或另行出租」之規定自明。（參照最高 　　法院六十三年台上字第五九九號、八十年台再字第一五號判例暨七十一年度台上 　　字第四二九四號判決）。又按耕地租約之承租人死亡者，由現耕繼承人繼承承租 　　權者，應由現耕繼承人申請辦理租約變更登記，台灣省耕地租約登記辦法第四條 　　定有明文。系爭土地由被告戊○○代其父黃先化耕作，已如前述，則現耕作人即 　　被告戊○○自應遵守耕地三七五減租條例之相關規定。查被告戊○○既自認系爭 　　土地自十幾年前即由其父黃先化與鄰地交換耕作至今，且自八十七年六月起系爭 　　土地有放置廢棄物至八十七年十一月左右，八十七年十一月至八十八年七月間則 　　在系爭土地放置板模，自八十八年七月始復耕，從堆放廢棄物至八十八年六月皆 　　沒有耕作，顯見被告戊○○自八十七年六月迄八十八年六月止，均未將系爭土地 　　供耕作使用，且前述交換耕作即未自任耕作其承租之耕地，與轉租無異，參諸前 　　開判例意旨及耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，兩造就系爭土地所 　　訂立之耕地租約，自被告違反上開不自任耕作或轉租之限制規定時，原定租約即 　　已無效，無待於原告為終止之表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅 　　。 六、被告戊○○辯稱其餘時間均有耕作，八十七年有種植一期稻米，八十八年申報轉 　　作田青，暫放廢棄土早已清除，亦無損此地耕作等情，無非以其所提出之歷年轉 　　作休耕申請書、稻穀收割工資收據等件為據。經查，被告提出之上開農戶種稻及 　　轉作休耕申請書僅有八十五年二期、八十六年二期、八十八年二期三紙（前審卷 　　四二至四七頁參照），被告亦自承無八十七年度申請休耕之資料（本院九十年一 　　月八日筆錄參照），況被告戊○○於系爭土地上放置廢棄物，未自任耕作等情， 　　已如前述，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，原定租約已歸於無效， 　　自不因時間的經過而補正，亦不因治療而生效，因之，被告戊○○縱於兩造所訂 　　之耕地租約無效後，再自行耕作，亦不能使已無效之耕地租約再補正成為有效。 　　另被告辯稱交換耕作為原出租人即原告之父所同意云云，已為原告所否認，被告 　　並未舉證以實其說。至於被告另稱不知土地不能暫放廢棄土，當初是要以廢棄土 　　填高田地，且在休耕期，無損土地之正常耕作云云。經查，依原告所提出被告於 　　系爭土地堆置廢棄物之照片觀之，被告所堆置之廢置物包括廢棄之鋼筋、模板、 　　廢土、石塊、油漆桶、木板、木條、椰子殼、紙箱等，並非被告所稱僅廢棄土而 　　已，上開之廢棄物堆置於農地足以嚴重污染土壤，破壞環境，將使農地無法種植 　　作物，被告竟稱以上開廢棄物填高田地云云，顯與常情不符，自不足採信。至於 　　未經許可不得任意傾倒廢棄物，此為一般人所週知並為廢棄物清理法所禁止，廢 　　棄物清理法早於六十三年間即經公布施行，其謂不知新規定云云，亦無可取。是 　　被告上開抗辯，均不足採信。 七、綜上所述，系爭土地既因現耕作人即被告戊○○未自任耕作，使原定租約無效， 　　惟被告戊○○仍申請續訂租約，有理由書在卷可參，且仍在系爭土地上繼續耕作 　　，原告自有確認系爭耕地租約無效之法律上利益。從而，原告本於承租人之地位 　　，訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，並本於租賃物返還請求權 　　之法律關係請求被告返還系爭土地，洵屬正當，應予准許。 八、原告陳明就請求返還土地部分願供擔保，請求宣告假執行，經核無不合，爰酌定 　　相當之擔保金額，准許之。至被告請求訊問證人林振良，證明被告等繼承耕作系 　　爭土地從無間斷，然現耕作人即被告戊○○未自任耕作之事實，已如前述，被告 　　請求訊問林振良，自無必要，附此敘明。 九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第二項，第三百九 　　十條第二項，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　一　　　月　　三十一　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院民事第三庭 ~B法　　　官　蔡孟珊 右為正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀 中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　二　　　月　　　五　　　日 ~B法院書記官　魏安里