遷讓房屋

臺灣臺南地方法院民事判決　九十一年度簡上字第七○號 　　上　訴　人　乙○○ 　　被上訴人　　甲○○○ 右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年四月八日本院新營簡易 庭第一審判決（九十一年度營簡字第一０五號）提起上訴，本院判決如左： 主 　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 　實 甲、上訴人方面： 一、聲明：求為判決：㈠原判決關於命上訴人應將門牌號碼台南縣新營市土庫里卯舍 四六號房屋遷讓交還被上訴人及按月給付被上訴人新台幣（下同）二千五百元計 算之損害金部分廢棄。㈡前項廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二 審訴訟費用由被上訴人負擔。 二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： （一）門牌號碼台南縣新營市土里舍四六號房屋（下稱系爭房屋）原係上訴人所有， 因積欠被上訴人十餘萬元，並以該屋向銀行貸款三十萬元，乃約定由被上訴人 清償前開貸款後，於民國八十一年間將系爭房屋所有權移轉登記與被上訴人， 俟上訴人另購得房屋後，始負遷讓交還之義務，兩造互相表示意思一致，契約 即為成立。據此，被上訴人依約無償讓上訴人住於系爭房屋，至八十三年五月 十五日被上訴人要求上訴人每月給付租金二千元，另加五百元，作為彌補過去 被上訴人之租金損失，並自八十三年五月十五日起，每住滿六個月或十二個月 不等，結算一次。是故，上訴人分別於八十三年十一月十五日第一次支付六個 月租金一萬五千元、八十四年五月十五日第二次支付六個月租金一萬五千元， 八十四年十一月十五日第三次支付六個月租金一萬五千元，八十五年十一月十 五日第四次支付十二個月租金三萬元，及八十六年五月十五日第五次支付六個 月租金一萬五千元。 （二）嗣後，兩造始訂有「房屋租賃契約書」，約定租賃期限自八十六年八月十五日 起至八十九年八月十五日止，每月租金二千元，租金支付方式則經由兩造口頭 約定為每租滿十二個月結算一次，上訴人分別於八十七年五月十五日第六次支 付十二個月租金三萬元，八十八年五月十五日第七次支付十二個月租金三萬元 ，及八十九年五月十五日第八次支付十二個月租金（以支票三萬元支付）。租 約屆滿三個月後續約，復分別於八十九年十一月十五日第九次支付六個月（內 含租約屆滿前三個月及續約後三個月租金一萬五千元），及九十一年一月二日 第十次支付至九十年十一月十五日止十二個月租金三萬元。 （三）前揭事實，足明上訴人自八十三年五月十五日起至九十年十一月十五日止，計 九十個月，分十次按月以二千五百元計算租金，總共支付合計二十二萬五千元 。如自八十二年一月十五日起至九十年十一月十五日止，計八年又十一個月（ 含一百零七個月），按月以二千元計算租金，為二十一萬四千元。而上訴人近 九年來所支付二十二萬五千元之租金，不但足以彌補被上訴人於八十二年間十 二個月之租金，且至少溢付一萬一千元（等於五個半月租金）以上。換言之， 上訴人支付之租金已經預付到九十一年四月三十日。 （四）原判決略以：「．．．租期屆滿時，原告（即被上訴人）已表示不再出租予被 告（即上訴人）之事實，除為被告所不爭執外，並有原告所提房屋租賃契約書 影本一份、存證信函書影本二份在卷可稽，堪認為真實，是兩造前開租賃契約 關係已於八十九年八月十五日期限屆滿消滅。」等文所述，與事實不符。按上 訴人第九次支付六個月租金一萬五千元，租金所屬期間跨越租約屆滿前後各三 個月（即自八十九年五月十五日起至八十九年十一月十五日止）。換言之，此 筆款項已含租約屆滿續租後三個月之租金，果真如上訴人所稱：「租期屆滿時 ，原告已表示不再出租予被告」，其何以願收受多出三個月之租金？如非被上 訴人事先同意續租，被上訴人又怎麼可能接受上訴人第十次支付之租金？上訴 人於九十一年一月二日以郵件寄送票面金額三萬元之支票，表示給付八十九年 十一月十五日至九十年十一月十五日止之租金，上訴人所為意思表示甚明，兩 造均互相了解，如非了解系爭房屋租賃關係存在，被上訴人豈有可能接受租期 屆滿之租金？原判決不察，誤認上訴人所言：「租期屆滿時，原告已表示不再 出租予被告」，信以為真，據以論斷，殊非妥適。 （五）被上訴人所提「存證信函影本二份」，係於上訴人支付第九次租金三個月後， 亦即租約屆滿六個月後之九十年二月二十一日及同年五月三日寄出，在此之前 ，被上訴人實際收受上訴人第九次及第十次支付之租金。換言之，被上訴人於 租期屆滿後收受續約租金在先，以「存證信函影本二份」表明不再出租於後， 顯然是被上訴人片面毀約。原判決誤認兩造租賃契約已消滅，又認上訴人續住 為違約行為，判令違約償金，顯有違誤。 （六）民法第九十四條規定：「對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時 發生效力。」又同法第一百五十三條規定：「當事人互相表示意思一致者，無 論其為明示或默示，契約即為成立。」茲兩造就系爭房屋續租事件，於租約屆 滿時即達成共識，而准上訴人續租續住，依上開法律規定，兩造之租賃關係應 已存在。又九十年十一月十五日結算六個月租金，上訴人以現金一萬五千元交 付；再經住滿一年後，即九十年十一月十五日，上訴人以支票三萬元交付，亦 足證明上訴人早已接受所為意思表示，均互相了解，而同意續租之事實。茲被 上訴人於事後反悔，否定房屋租賃關係之存在，顯屬無據。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：求為判決：駁回上訴。 二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： （一）原審認定上訴人須遷讓房屋之事實，係以雙方之定期租賃關係確實存在，依民 法第四百五十條第一項規定，其租約於租期屆滿時消滅，被上訴人嗣後所收受 之金額，乃因上訴人未依租約返還房屋，其無權占用房屋，自須依租約第六條 給付違約金，兩種給付之性質不同，豈容上訴人任意混淆？又被上訴人不願繼 續出租其屋予上訴人，意思表示早於原審法院舉證明確，絕非如上訴人陳稱： 兩造就系爭房屋續租事件，於租約屆滿時即達成共識，由上訴人續租續住。此 種任引法條，自以為是之主張，純屬虛偽矯飾之詞，實不足取。 （二）其次，上訴人以其開始給付租金後，以每月租金二千元加上補償前未給付租金 使用房屋代價五百元，合計二千五百元，算至九十年十一月十五日止，共付二 十二萬五千元；倘依二千元計算租金，縱使自開始使用房屋時（即八十二年一 月十五日），僅需二十一萬四千元，故其溢款得繼續使用房屋至九十一年四月 十五日。這種說法更是自認租約存在，似是而非之繆論。蓋雙方租約已於八十 九年八月十五日屆滿而消滅，依原審法院判決，其嗣後給付之部分，係租約所 定之違約賠償金，經酌減為每月二千五百元，上訴人全數以「租金」加以計算 ，豈能得出正確之數？今上訴人藉此訴訟，又已無權占用七個月，被上訴人即 使進行假執行之執行程序，待取回房屋，恐又須數個月後始得完成，此段期間 無法收回住用，內心實感無奈，上訴人之上訴為無理由，應予駁回。 三、證據：援用第一審所提證據。 理 　由 一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十六年八月十五日向被上訴人承租系爭房屋 ，約定租賃期間自八十六年八月十五日起至八十九年八月十五日止，每月租金二 千五百元，租期屆滿後，被上訴人以存證信函通知上訴人遷讓返還系爭房屋，上 訴人均置之不理，被上訴人又於九十年十二月十日向本院聲請調解請求遷讓房屋 ，惟調解仍不成立。上訴人於九十一年一月二日以掛號郵件寄送票面金額三萬元 之支票，表示給付八十九年十一月十五日起至九十年十一月十五日止之租金，惟 被上訴人不願繼續出租系爭房屋予上訴人。又因上訴人於租期屆滿後無權占有系 爭房屋，依兩造簽訂房屋租賃契約書第六條之約定，上訴人應按月賠償被上訴人 租金五倍之違約金等情，爰依系爭租賃契約，求為命上訴人將系爭房屋遷讓交還 被上訴人，及自九十年十二月十五日起至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金 二千五百元之損害金，暨自八十九年十一月十五日起至遷讓房屋之日止，按月給 付一萬二千五百元之違約金之判決（原審判決命上訴人遷讓交還系爭房屋，並自 九十年十二月十五日起至交還上開房屋之日止，按月給付以二千五百元計算之損 害金，而駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人對其敗訴部分未聲明不服，已告確定 ）。 二、上訴人則以：系爭房屋原為上訴人所有，因上訴人積欠被上訴人十餘萬元，並以 該屋向銀行貸款三十萬元，乃約定由被上訴人清償前開貸款後，將系爭房屋所有 權移轉登記與被上訴人，惟須俟上訴人另購得房屋後，始負遷讓交還系爭房屋予 被上訴人之義務。嗣兩造簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期間自八十六年八月十 五日起至八十九年八月十五日止，每月租金二千元，租金支付方式則約定為每租 滿十二個月結算一次，上訴人分別於八十七年五月十五日、八十八年五月十五日 、八十九年五月十五日各支付十二個月租金三萬元。租約屆滿三個月後續約，上 訴人又分別於八十九年十一月十五日支付六個月（租約屆滿前三個月及續約後三 個月）租金一萬五千元，及九十一年一月二日支付至九十年十一月十五日止十二 個月租金三萬元，惟以每月租金二千元計，上訴人支付之租金已經預付至九十一 年四月三十日。再上訴人於八十九年十一月十五日支付六個月租金一萬五千元， 租金所屬期間跨越租約屆滿前後各三個月（即自八十九年五月十五日起至八十九 年十一月十五日止），此筆款項已含租約屆滿續租後三個月之租金，倘如被上訴 人所稱：租期屆滿時，被上訴人已表示不再出租予上訴人等語，何以被上訴人願 收受多出三個月之租金？如非被上訴人事先同意續租，被上訴人豈可能收受上訴 人於九十一年一月二日支付至九十年十一月十五日止十二個月之租金三萬元？是 被上訴人於租期屆滿後，收受續約租金在先，再於九十年二月二十一日以存證信 函表明不再出租於後，顯然是被上訴人片面毀約。兩造就系爭房屋租期屆滿時既 已達成共識由上訴人續租續住，兩造之租賃關係即仍繼續存在，故被上訴人請求 上訴人遷讓交還系爭房屋，並給付違約金，為無理由等語，資為抗辯。 三、被上訴人主張上訴人於八十六年八月十五日向被上訴人承租系爭房屋，約定租賃 期間自八十六年八月十五日起至八十九年八月十五日止，每月租金二千五百元。 上訴人按月支付二千五百元，迄至九十年十一月十五日止之金額已付清之事實， 業據提出房屋租賃契約書及支票影本為證（原審卷第九頁至第十三頁、第三十一 頁至第三十二頁），且經上訴人於原審自認：兩造自八十九年九月十五日就未再 簽立租賃契約，之前每月租金為二千五百元，其按月支付二千五百元，付至九十 年十一月十五日止等語（原審卷第二十八頁正面、第二十九頁正面）。上訴人事 後雖翻異前詞，辯稱：每月租金為二千元，依此計算，上訴人支付之租金已經付 至九十一年四月三十日云云；惟查：按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能 證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第二百七十九條第三項 定有明文。但上訴人並未舉證證明其於原審所為之自認與事實不符，而被上訴人 亦未表示同意上訴人撤銷自認，則上訴人於原審所為訴訟上之自認，自有拘束當 事人及法院之效力。從而，被上訴人前開主張之事實，依上開證據，應堪信為真 實。 四、被上訴人又主張系爭租約租賃期限屆滿後，被上訴人以存證信函通知上訴人遷讓 返還系爭房屋，上訴人均置之不理之事實，為上訴人所否認，並辯稱：被上訴人 於系爭租約租賃期限屆滿後，既先收受上訴人支付之租金，再於九十年二月二十 一日以存證信函表明不再出租於後，顯然是被上訴人片面毀約。因之，兩造就系 爭房屋租期屆滿後，仍由上訴人續租續住已有共識，故兩造之租賃關係應仍繼續 存在云云；惟查： （一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租 人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限 繼續契約，民法第四百五十條第一項、第四百五十一條固定有明文。惟民法第 四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之 　　　效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無 　　　反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有 　　　必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕 　　　不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院五十 　　　五年台上字第二七六號判例足資參照）。查兩造簽訂之房屋租賃契約書第六條 　　　明定：「乙方（上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（被上訴人）同意繼續出租 　　　外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何 　　　權利」，有房屋租賃契約書在卷足憑，足見兩造於訂約時，被上訴人已預為表 　　　示除非經被上訴人同意，被上訴人不願繼續契約之反對意思表示，已難謂不發 　　　生阻止續約之效力。況且，上訴人於原審亦自認：兩造自八十九年九月十五日 　　　就未再簽立租賃契約，被上訴人有向上訴人說要要回系爭房屋等語（原審卷第 　　　二十八頁正面），復參之被上訴人亦多次以存證信函催請上訴人返還系爭房屋 　　　，並向法院聲請調解而不成立，有被上訴人提出之存證信函二紙及本院新營簡 　　　易庭九十年度營簡調字第八三號調解不成立證明書附卷可稽（原審卷第十四頁 　　　至第十六頁），足認上訴人辯稱：兩造就系爭房屋租期屆滿後仍由上訴人續租 　　　續住已有共識，兩造之租賃關係仍繼續存在云云，尚嫌無據，不足採信。準此 　　　，堪認系爭租約已於八十九年八月十五日租賃期限屆滿而消滅，且因被上訴人 　　　不願繼續契約之反對意思表示，而發生阻止續約之效力。 （二）又被上訴人於系爭租約租賃期限屆滿後，仍收受上訴人於八十九年十一月十五 日支付六個月（租約屆滿前三個月及屆滿後三個月）金額一萬五千元，及於九 十一年一月二日收受至九十年十一月十五日止十二個月金額三萬元之事實，為 兩造所不爭，則本件次應審酌者乃系爭租約是否會因被上訴人於租期屆滿後仍 收受上訴人支付之金額而視為以不定期限繼續契約？經查：按對於系爭房屋之 租賃關係，既於租賃期限將屆滿時，以書面表示於期限屆滿後不再繼續契約之 意思，並因上訴人覓屋困難，限至四十一年三月底遷居，顯與民法第四百五十 一條規定之情形有間，縱於其後有收受上訴人支付是年一月至三月之租金，亦 屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之性質，不容上訴人以不定期 限繼續契約為爭執（最高法院四十二年台上字第四九三號判例參照）。因之， 系爭租約因被上訴人不願繼續契約之反對意思表示，而發生阻止續約之效力。 縱被上訴人於租賃期限屆滿後，仍收受上訴人給付至九十年十一月十五日止按 月以二千五百元計算之金額，惟核其性質，係屬租賃物遲延返還所生損害之賠 償，尚難以被上訴人有收受上開損害金而遽謂兩造定期租賃契約於期滿後已視 為以不定期限繼續契約。是故，上訴人前揭辯詞，亦非可採。 五、上訴人雖又辯稱：系爭房屋原為上訴人所有，因上訴人積欠被上訴人十餘萬元， 並以該屋向銀行貸款三十萬元，約定由被上訴人清償前開貸款後，上訴人應將系 爭房屋所有權移轉登記與被上訴人，惟須俟上訴人另購得房屋後，始負遷讓交還 系爭房屋予被上訴人之義務云云，然為被上訴人所否認，而上訴人又未舉證以實 其說，要難採信。從而，上訴人執此拒卻遷讓交還系爭房屋之請求，自非有理。 六、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有 訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不 依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約 金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；次按約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二 條分別定有明文。經查，兩造簽訂之房屋租賃契約書第六條約定：「．．如不即 時遷讓交還房屋時，甲方（被上訴人）每月得向乙方（上訴人）請求按照租金五 倍之違約金至遷讓完了之日止」，有房屋租賃契約書在卷足佐，揆諸前揭約定之 性質，應係兩造就上訴人未依約遷讓返還房屋時所生損害賠償總額之約定。審之 系爭房屋原租金為每月二千五百元，而被上訴人因上訴人未依約返還系爭房屋所 受之損害即相當於原租金之數額，是以前開違約金約定之金額尚屬過高，應予酌 減至每月二千五百元，較為公允。從而，被上訴人依約請求上訴人自九十年十二 月十五日起至交還系爭房屋之日止，按月給付以二千五百元計算之違約金，為有 理由，應予准許。原審雖以損害金稱之，惟依其事實及理由足知該損害金係依兩 造簽訂之房屋租賃契約書第六條約定而來，係屬債務不履行而生損害之賠償總額 之約定，是仍應以違約金稱之為宜，附此敘明。 七、綜上所述，被上訴人依系爭租賃契約，請求上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人 ，及自九十年十二月十五日起至交還上開房屋之日止，按月給付以二千五百元計 算之違約金，為有理由，應予准許。是則原審判就此部分命上訴人遷讓交還系爭 房屋，及如數給付違約金，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　九　　　月　　二十三　　日 臺灣臺南地方法院民事第四庭 ~B審判長法　官　蘇正賢 ~B　　　法　官　楊佳祥 ~B　　　法　官　張季芬 右正本證明與原本無異 本判決不得上訴。 中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　九　　　月　　二十三　　日 ~B　 法院書記官　汪姿秀