土地移轉登記

臺灣臺北地方法院民事判決 111年度訴字第4589號 原 告 五泰建設股份有限公司 法定代理人 呂昌橖 訴訟代理人 黃聖堯律師 被 告 曾東富 訴訟代理人 蘇維國律師 李宗翰律師 上列當事人間請求土地移轉登記事件，本院於民國113年1月24日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告應給付原告新臺幣叁佰陸拾萬叁仟貳佰玖拾伍元，暨自 民國一百一十二年四月八日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息。 二、原告其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。 四、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為被告供擔保後 ，得為假執行。但被告如以新臺幣叁佰陸拾萬叁仟貳佰玖拾 伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。 五、原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分： 一、按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之 名義為原告或被告，對於為訴訟標的之法律關係有實施訴訟 之權能而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律 關係之權利主體，或雖非訴訟標的之主體，但對之有管理或 處分權者，其原告適格即無欠缺；只須原告主張被告有給付 義務，該被告即為適格。查本件原告主張為民國110年1月15 日協議書（下稱系爭協議書）之當事人，並依系爭協議書之 契約關係提起本件給付之訴，主張對被告有給付請求權，則 原告當事人適格即無欠缺，被告抗辯本件原告起訴有當事人 不適格之情形，尚非可採，先予敘明。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎 事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明、因情事變更 而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第第2款、第3款、第4款定有明文。本件原告原起 訴請求：「被告應將坐落如附表所示土地（下稱系爭土地） 之所有權移轉登記為張右坪所有」（本院卷一第9頁）。嗣 因系爭土地已於民國112年2月9日移轉登記予第三人銘耀開 發投資有限公司（下稱銘耀公司），因情事變更致原告無從 訴請被告移轉登記系爭土地所有權。原告於112年4月6日以 民事變更訴之變更暨準備㈢狀，變更聲明為如後原告主張所 示之聲明（本院卷一第161頁）。核原告係因系爭土地已無 從訴請移轉登記之情事變更，且其先後所為之請求亦均係基 於同一基礎事實，揆諸前開規定，原告所為訴之變更，應予 准許。 貳、實體部分： 一、原告主張： ㈠兩造合作土地興建事宜，由被告為甲方，原告、銘曜公司為 乙方於109年7月30日簽立買賣附買回合建契約書（下稱合建 契約書），約定由被告名下所有系爭土地與原告以協議合建 分售方式合作興建房屋，被告應依約配合辦理系爭土地過戶 登記給乙方，乙方則負責代墊甲方應繳納之銀行設定貸款及 增值稅。嗣因被告有資金需求，兩造另行於110年1月15日簽 立協議書（下稱系爭協議書），約定由原告協助被告資金需 求，被告則同意將系爭土地辦理土地融資，依原告貸款銀行 放貸條件配合設定擔保，被告並應將系爭土地過戶給原告指 定之第三人。原告於系爭協議書簽立後借貸40萬元給被告， 並由被告簽立110年1月15日40萬面額本票交付原告。被告並 將系爭土地權狀正本交由原告保管。惟原告日後請求被告過 戶系爭土地，並發函指定要求被告將系爭土地過戶第三人張 右坪，被告均多所推託未配合辦理。 ㈡因被告已將系爭土地之權狀交付原告持有，被告竟與銘曜公 司共同向鄉鎮市調解委員會申請，並成立與確定判決同一效 力之調解書，於112年2月9日以調解移轉為由，將系爭土地 移轉登記至銘曜公司名下，被告可得預見原告與其簽約之目 的係為移轉系爭土地並從事開發土地興建房屋。今被告已給 付不能，即應依民法第226條第1項之規定應負損害賠償任， 包含原告因被告給付不能，無法完成房屋合作興建，造成被 告無法返還原告已出借款項40萬元與代墊款合計共計91萬元 之所受損失，及因被告違約後致原告無法就合建基地開發興 建房屋，則依原告預定之計劃預期開發合建基地，經委託辦 理建築規劃之建築師依建築法計算可建面積及房地價值，至 少有828萬之所失利益。 ㈢原告爰依系爭協議書第2、3條、民法第226條給付不能之規定 提起本訴，並一部向被告請求至少828萬元之損害賠償，並 聲明：⒈被告應給付原告828萬元，暨民事變更訴之變更暨準 備㈢狀繕本送達被告翌日（即112年4月8日起）起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請宣告假執行。 二、被告則以： ㈠兩造簽立合建契約書後，原告並未履行合建事項，已逾且系 爭協議書上僅有被告簽名並無原告簽名，且無原合建契約共 列為甲方當事人之銘曜公司，顯見該系爭協議書尚未成立生 效，業經被告於109年12月7日以存證信函發函原告終止合建 契約契約；復於111年8月15日並再度發函原告終止所有合約 ，並要求返還相關文件，則合建契約書與系爭協議書之效力 均已向後失效無訛。則被告對原告所擔負者僅餘返還40萬元 借款之責任。 ㈡縱系爭協議書仍為有效，雙方係以合建開發為目的簽立系爭 協議書，然原告歷時兩年均未履行合建契約書事項及整合開 發，且依約應於原告執行合建而有必要時始有要求被告配合 辦理移轉土地之義務。然原告對有何要求被告移轉系爭土地 給第三人之「必要時」之要件為舉證，原告以此要求被告須 移轉高額價值土地予原告，給付顯不相當，顯係以小額借貸 行不動產侵吞之實。又本件系爭土地已於112年2月9日移轉 登記給銘曜公司，而合建契約書、系爭協議書既已合法終止 ，原告據以請求給付不能之損害賠償，亦屬無據。 ㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項：（本院卷二第18頁至19頁、94頁，依判 決格式修正文字） 　㈠被告為如附表所示系爭土地之所有權人（本院卷一第25至28 頁），以系爭土地與原告、銘曜公司協議合建分售房屋，並 以被告為甲方、原告與銘曜公司（法定代理人洪俊銘）為乙 方，於109年7月30日簽訂合建契約書（本院卷一第17至24頁 ）。 　㈡被告於109年12月7日以新店玫瑰郵局存證號碼000075號存證 信函通知原告終止合建契約書（本院卷一第57至60頁）。 　㈢被告於110年1月15日與原告簽訂系爭協議書（本院卷第29頁 ）。原告並借支被告40萬元，被告於同日開立40萬元之商業 本票予原告（本院卷一第31頁）。 　㈣被告於111年8月15日以文山興隆路郵局存證號碼000145號存 證信函，向原告表明終止與原告間所有契約，並要求返還被 告曾東富因合建而出具相關文件，且於原告返還文件時將一 併清償支借款項（本院卷一第61至64頁）。 　㈤被告與銘耀公司成立臺北市○○區○○○○○000○○○○○000號調解書 ，於112年2月9日將系爭土地以調解移轉為由登記予銘曜公 司（本院卷一第143至148頁） 　㈥被告借款40萬元加計原告代墊款項數額合計共91萬元數額（ 本院卷二第94頁）。 四、得心證之理由： 原告以兩造間所簽立之系爭協議書為據，請求被告因系爭土 地無法過戶之給付不能之損害賠償，為被告所否認，並以前 情置辯。則本件應審究者，分敘如下： ㈠原告依系爭協議書請求被告移轉系爭土地所有權，有無理由 ： 　⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，為民法第98條所明定。如契約之文字已表示當事人之 真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟 契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為 斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高 法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例參照）。 　⒉經查，系爭協議書於契約前言即已明確約定：「茲因甲乙雙 方簽立合建契約書，目前乙方（即被告）有資金需求，故與 甲方（即原告）協議」（本院卷一第29頁），而第5條則約 定：「有關其他合建詳細內容，如本合約有未約定之處，爰 依合建契約書之約定條款為準。又觀諸合建契約書係就協議 分售房屋事宜訂立合作條件，其中第17條其他約定方式第1 點約定：「本案實際開發將以土地合建買賣附買回方式進行 ，甲方同意簽署本契約後，將配合準備所有土地、房屋過戶 應準備之文件，先將土地、房屋過戶登記於乙方，期前所設 定自身銀行貸款即所產生之增值稅由甲方負責繳納，則先由 乙方負責代為繳納，日後交屋同時甲方須將代墊款退還乙方 」。是系爭協議書之約定，並無其他諸如建物及土地之分配 計算方式、稅捐負擔、交屋期限等法律效果等相關約定，而 就合建契約書及系爭協議書前後語義體系觀之，堪認系爭協 議書係因被告之資金需求，另與原告另為補充性之約定，則 且就系爭協議書未為約定部分，自應適用合建契約書之約定 。是被告抗辯系爭協議書與系爭合建契約無涉，尚無可採。 　⒊被告雖抗辯系爭協議書僅有被告之簽名而無原告簽名，顯然 並未生效。惟系爭協議書係由原告所繕打交由被告確認簽名 後交還，並由原告於訴訟中提出，為兩造所不爭，是原告固 未簽名於上，然相關權利義務約定由原告提出，被告確認， 則應認雙方於就系爭協議書成立時，均對內容明瞭，並有相 互遵守之意，解釋上應非被告個人之允諾，而為雙方合意之 內容甚明，被告尚且以文字記載「本人已了解買賣附買回合 建契書內容」（本院卷一第29頁），則被告僅以當初缺錢、 內容有看、不知道當初為什麼要簽協議書，內容有看等語（ 本院卷二第137頁），於訴訟中再為否認系爭協議書之效力 ，即屬無據。而觀諸系爭協議書第2條後段約定「雙方同意 由甲方或甲方指定之第三人作為上述三筆土地過戶之名義人 ，如有必要時乙方並同意配合與前開受指定之人另行簽定辦 理土地過戶之所有必要文件與契約，絕無異議」（本院卷一 第29頁），顯然係針對上開合建契約書第17條第1項之補充 性規定。則綜合系爭協議書、合建契約書之文義，揆諸前述 兩造合建行為之趣旨、當事人訂約時之真意、雙方當事人之 目的及法律行為有效解釋之原則，並以系爭協議書所載文字 內涵為合理之觀察兩造既約定合建分售房屋，即應依相關約 定，先行配合原告辦理將被告名下系爭土地辦理過戶登記給 所指定之名義人無訛。基此，原告以系爭協議書為由，主張 被告有移轉系爭土地落土地予原告，以達契約本旨之義務， 即非無據。 　⒋被告雖又抗辯合建契約書已逾2年履行期限，被告已以存證信函終止合建契約書及系爭協議書。然原告就被告函中所稱主張契約終止之理由，亦以存證信函否認(本院卷一第95頁)。則被告主張之所謂兩年合建期限約定並未定立於任何契約文字中，被告所稱之合建事項未履行等終止事由，實未為舉證，本件相關契約並未經兩造合意終止，則被告主張相關契約業經終止，相關契約已無效力等情，應屬無據，尚無足採。從而，原告依系爭協議書第2條約定，請求被告移轉如附表所示之系爭土地所有權，應屬有據。　 ㈡原告依民法第226條第1項，請求被告無法移轉系爭土地債務 不履行之損害賠償責任，是否有據： 　⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害，民法第226條第1項定有明文。復按民法第226條 第1項規定債務人因嗣後不能所負之損害賠償責任，係採取 完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損 害賠償之目的在於填補債權人因而所生之損害，其應回復者 並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生 後之變動狀況考慮在內。故給付標的物之價格當以債務人應 為給付之時為準，債權人請求賠償時，債務人即有給付之義 務，算定標的物價格時，應以起訴時之市價為準；債權人於 起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準，此觀同法第21 3條第1項及第216條規定自明（最高法院102年台上字第195 號判決意旨參照）。又按損害賠償，除法律另有規定或契約 另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依 通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預 期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。又所謂 所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之 利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通 常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀 之確定性（最高法院95年度台上字第2895號、93年度台上字 第1225號民事判決要旨可參）。 ⒈經查，原告於111年9月22日以存證信函請求被告依約過戶系 爭土地給名義人張右坪，有台北南海郵局1114號存證信函在 卷可查（本院卷一第37頁）。而被告對依約負有移轉系爭土 地所有權予原告指定人之義務，業如前述。然被告於原告提 起本訴後，於本院審理期間，竟由銘曜公司於111年10月12 日以被告為相對人，主張系爭土地已於111年4月18日由銘曜 公司買受，並就民事不動產履約爭議聲請臺北市內湖區調解 委員調解，請求被告同意系爭土地移轉，經111年度民調字 第360號受理，111年10月20日調解庭時並由銘曜公司法定代 理人洪俊銘、被告提出已先行預擬之調解達成協議內容，進 而而成立調解筆錄，並無須出具系爭土地權狀，即以此調解 書為據，逕於112年2月9日將系爭土地移轉過戶登記給銘曜 公司，此有系爭土地土地登記第二類謄本可查（本院卷一第 144頁），並經本院調取臺北市○○區○○○○○000○○○○○○000號， 臺灣士林地方法院111年度核字第3158號卷宗核閱無訛。是 被告既已非系爭土地所有權人，已陷於移轉登記系爭土地給 付不能之狀態，並屬可歸責於被告，原告請求被告賠償不能 履行上開義務所生之損害，自屬有據。 ⒉查原告依協議書第3條約定，於兩造間有完成合作興建房屋事 宜，則於交屋時被告應將原告借予被告之款項及代墊利息返 還予原告，今被告已陷於給付不能，則原告交付被告之借款 與原告代墊款無法要求被告返還，自屬原告所受損害。被告 對於原告已借貸被告40萬元暨代墊金額共計91萬元，有原告 代墊銀行資金之明細（本院卷一第175至196頁），亦為被告 所不爭執，是被告應給付原告所受損害91萬元，應有理由。 又因被告無法將系爭土地過戶原告所指定之人，原告雖以系 爭房屋之價值應為被告與銘曜公司不動產買賣契約之價金1, 050萬元，然原告起訴時以系爭土地公告現值計算本件訴訟 標的價額為269萬3,295元，有系爭土地公告現值計算表可查 （本院卷一第15頁）。是原告亦應認系爭土地起訴時之客觀 價值以269萬3,295元為公允，則此原告請求所支出之91萬元 及系爭土地折算269萬3,295元，以合計共360萬3,295元所受 損害，應屬有據。 ⒊原告雖主張因被告違約後致原告無法就合建基地開發興建房 屋，則依原告預定之計劃其預期可獲得之利益無法實現，此 部分屬於所失利益，應由被告賠償。並提出原告前為開發合 建基地委託辦理建築規劃之建築師依建築法計算可建面積及 房地價值，主張因被告無法履約導致原告無法開發之利潤損 失至少為828萬（本院卷一第197頁），此部分亦屬原告所失 利益等情；然合建契約既尚在整合階段，地主與建商就合建 契約之履行，除原告提出系爭土地之必要外，衡情尚須有後 續出資、興建房屋，並申請建築執照，完工後請領使用執照 ，辦妥產權登記後，始得分配房屋、土地；縱被告有配合將 系爭土地所有權過戶，日後仍有資金、市場、履約爭議等不 確定因素影響；則本件依客觀情形，是否可達動工興建之階 段，建照執照是否可得請領等條件，應均屬未定，尚非日後 確實會發生或依通常情形可得預期，原告僅依合建契約書， 即主張有履行完畢而可取得之利益，尚不具有客觀之確定性 ，是認應無原告所主張日後可得分配之新成屋市價之所失利 益存在。又原告聲請就此部分鑑定（本院卷二第60頁），亦 無調查之必要，併予敘明。 ⒋從而，本件原告所受損害應為上開合計360萬3,295元之所受 損害。是原告請求被告賠償360萬3,295元，及民事變更訴之 變更暨準備㈢狀繕本送達被告翌日（即112年4月8日，本院卷 二第131頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為 有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，洵屬無據，應予駁 回。又本件事實業經本院認定如上，原告聲請傳喚證人張又 坪、被告聲請傳喚證人洪俊銘（本院卷一第139頁、本院卷 二第50頁、654頁），應無調查之必要，亦予敘明。 五、綜上所述，原告請求被告給付原告360萬3,295元之給付不能 損害賠償，及自112年4月8日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求， 洵屬無據，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告准、 免為假執行，核無不合，爰於原告勝訴部分，分別酌定相當 之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請即失所 附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊、防禦方法及證據資料， 經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述， 併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　23　　日 民事第九庭 法 官 林怡君 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2　　月　　23　　日 書記官 林昀潔 系爭土地附表（本院卷一第15頁） 編 號 土地坐落 面 積 權利範圍 縣 市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 1 新北市 新店區 香坡 821 112.01 7411/30000 2 新北市 新店區 香坡 822 217.3 1/3 3 新北市 新店區 香坡 824 181.68 1/1