返還房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第2618號 原 告 農業部農田水利署 法定代理人 蔡昇甫 訴訟代理人 張玲綺律師 黃捷琳律師 被 告 蔡綉敏 陳俞蓉 陳雪美 陳雪碧 張 寧 周育杰 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年1月8日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告蔡綉敏及陳俞蓉應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○ ○號一樓之房屋騰空返還原告。 被告蔡綉敏及陳俞蓉應自民國一一二年七月一日起至騰空返還第 一項房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣壹仟壹佰肆拾肆元。 被告蔡綉敏及周育杰應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○ ○○○號四樓之房屋騰空返還原告。 被告蔡綉敏及周育杰應連帶給付原告新臺幣壹拾玖萬貳仟元，及 自民國一一二年六月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算 之利息。被告蔡綉敏及周育杰並應自民國一一二年六月一日起至 騰空返還第三項房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣壹仟貳佰 陸拾貳元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告蔡綉敏及陳俞蓉連帶負擔百分之五十三，餘由被 告蔡綉敏及周育杰連帶負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告分別依附表原告應供擔保金額欄所 示之金額供擔保後，各得假執行；但被告蔡綉敏、陳俞蓉及周育 杰若分別依附表被告反擔保金額欄所示之金額為原告預供擔保， 各得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分： 一、被告陳俞蓉業已遷出國外，被告陳雪美及陳雪碧已分別於民 國000年00月間、000年0月間出境後，迄今無再入境之紀錄 ，有陳俞蓉之戶籍資料、陳雪美及陳雪碧之入出境查詢資料 在卷可考（見證物袋），可見陳俞蓉、陳雪美及陳雪碧現無 居住在所設戶籍地址，有應為送達之處所不明之情事，本院 爰依民事訴訟法第149條第1項第1款規定，依原告之聲請， 對陳俞蓉、陳雪美及陳雪碧為首次國外公示送達，公告已於 112年10月4日張貼於司法院網站，有本院送達證書1份在卷 可參（見本院卷第155頁），合先敘明。 二、本院113年1月8日言詞辯論期日開庭通知已於112年12月20日 公示送達陳俞蓉、陳雪美及陳雪碧，於112年12月25日送達 被告張寧，此有本院送達證書2份在卷可參（見本院卷第235 、253頁），是陳俞蓉、陳雪美、陳雪碧及張寧經合法通知 ，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各 款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 三、原告原起訴聲明：㈠被告蔡綉敏、陳俞蓉、陳雪美、陳雪碧 及張寧（下合稱蔡綉敏等5人）應將門牌號碼臺北市○○區○○○ 路0段00巷0弄00號1樓之房屋（下稱系爭A房屋）騰空返還原 告。㈡蔡綉敏及陳俞蓉應連帶給付原告新臺幣（下同）17萬4 000元，及自起訴狀繕本送達最後1位被告翌日起至清償日止 按年息5％計算之利息。蔡綉敏及陳俞蓉並應連帶自112年6月 1日起至騰空返還系爭A房屋之日止，按日連帶給付原告1144 元。㈢蔡綉敏及周育杰應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00 巷0弄0000號4樓之房屋（系爭B房屋，與系爭A房屋合稱系爭 2房屋）騰空返還原告。㈣蔡綉敏及周育杰應連帶給付原告19 萬2000元，及自起訴狀繕本送達最後1位被告翌日起至清償 日止按年息5％計算之利息。蔡綉敏及周育杰並應連帶自112 年6月1日起至騰空返還系爭B房屋（按：原告原記載系爭A房 屋，已於庭期更正為系爭B房屋，見本院卷第198頁）之日止 ，按日連帶給付原告1262元。（見本院卷第9-10頁）。嗣將 第二項聲明變更為：蔡綉敏及陳俞蓉並應自112年7月1日起 至騰空返還系爭A房屋之日止，按日連帶給付原告1144元（ 見本院卷第159頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於 民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告主張： 　㈠系爭2房屋登記為國有，並由原告所經管。原告前將系爭2房 屋出租予蔡綉敏，並與蔡綉敏就系爭2房屋分別簽訂房屋租 賃契約（下分別稱系爭A租約、系爭B租約，合稱系爭2租約 ），系爭2租約租期均自111年1月1日起至111年12月31日止 共1年，系爭A租約年租金為20萬8800元，並由陳俞蓉擔任連 帶保證人，系爭B租約年租金為23萬400元，並由周育杰擔任 連帶保證人。詎蔡綉敏於111年12月31日租期屆至，租賃關 係消滅後，迄未返還系爭2房屋，系爭A房屋仍由蔡綉敏、陳 雪美、陳雪碧及張寧設籍並占有中；系爭B房屋仍由周育杰 設籍並占有中。 　㈡依系爭2租約第8條、第11條約定，系爭2租約租期屆滿時，承 租人及連帶保證人應立即將系爭2房屋騰空返還原告。如承 租人逾期交還系爭2房屋，原告得自逾期之日至依約交還系 爭2房屋之日止，向承租人及連帶保證人請求原租金各1倍計 算之損害金及懲罰性違約金（即合計2倍）。系爭2租約既已 租期屆滿，原告得依系爭A租約第8條、第11條約定請求承租 人蔡綉敏及連帶保證人陳俞蓉騰空返還系爭A房屋；得依民 法第767條規定請求陳雪美、陳雪碧及張寧返還系爭A房屋。 原告亦得依系爭B租約第8條、第11條約定請求承租人蔡綉敏 及連帶保證人周育杰騰空返還系爭B房屋。 　㈢蔡綉敏於111年12月26日仍存入原告專戶之4張支票共計20萬8 800元，業經兌現，相當於蔡綉敏業已給付系爭A房屋112年1 月1日至112年6月30日相當於租金之損害金及懲罰性違約金 ，故原告得依系爭A租約第8條、第11條約定向蔡綉敏及陳俞 蓉請求應自112年7月1日起至騰空返還系爭A房屋之日止，按 日連帶給付原告1144元。原告亦得依系爭B租約第8條、第11 條約定、民法第203條、第233條第1項本文規定向蔡綉敏及 周育杰請求112年1月1日至112年5月31日之相當於租金之損 害金及懲罰性違約金共19萬2000元及法定遲延利息，並得請 求蔡綉敏及周育杰應自112年6月1日起至騰空返還系爭B房屋 之日止，按日連帶給付原告1262元。 　㈣爰依上開請求權基礎提起本件訴訟等語，並聲明：⒈蔡綉敏等 5人應將系爭A房屋騰空返還原告。⒉蔡綉敏及陳俞蓉應自112 年7月1日起至騰空返還系爭A房屋之日止，按日連帶給付原 告1144元。⒊蔡綉敏及周育杰應將系爭B房屋騰空返還原告。 ⒋蔡綉敏及周育杰應連帶給付原告19萬2000元，及自起訴狀 繕本送達最後1位被告翌日起至清償日止按年息5％計算之利 息。蔡綉敏及周育杰並應自112年6月1日起至騰空返還系爭B 房屋之日止，按日連帶給付原告1262元。⒌願供擔保請准宣 告假執行。 二、蔡綉敏則以：政府親口說瑠公新村保證可住超過50年以上， 截至去年住戶承租期僅42年，原告就以1紙公文片面說建物 物耐震力不足須拆遷，要求住戶須在年底前搬離，所憑鑑定 報告疑點甚多。原告擔任出租人，多年以來未善盡房東之責 ，瑠公新村諸多設備之建置與維護均係由居民自行負責。我 於111年底仍誠實繳納112年度房屋租金，原告先稱屬我存入 不明資金，又稱租金轉為賠償金，既然轉為賠償金是基於系 爭A契約之約定，系爭A契約自仍存在，如果112年並無合約 ，何來違約之有，原告主張「合約存在」又主張「並無合約 」有所矛盾。原告不應該向我收違約金，應該酌減。我認為 本案並非一般民事訴訟，係公法人與民爭利，原告對居民不 當提起訴訟，我年事已高，又無收入，若自系爭A房屋遷出 ，則無處可住，我正在申請中低收入戶，希望原告可以等我 租到下1間房子，展延搬遷期限，請求法院同意我的「原址 續住、合理修繕」之訴求等語，資為抗辯，並聲明：原告之 訴駁回。願供擔保請准免為假執行。 三、周育杰則以：我已經看了幾間房子了，如果順利的話，我希 望農曆年前搬走，我們家小孩就學中，搬家要考慮小孩通勤 ，也要考慮經濟狀況，原告管理這個社區未盡房東職責，如 果房子有需要修繕，原告不處理都是房客自己處理，且當房 客自行進行修繕及裝潢後，原告不考慮房客已經出資修繕及 裝潢的情況下，就要求房客離開，並且也沒有意願給付任何 補償，原告不應該請求違約金，應該酌減等語，資為抗辯， 並聲明：原告之訴駁回。願供擔保請准免為假執行。 四、陳俞蓉、陳雪美、陳雪碧及張寧未於言詞辯論期日到場，亦 未提出書狀作任何聲明或陳述。 五、本院得心證之理由： 　㈠原告主張系爭2房屋登記為國有，並由原告所經管。原告將系 爭2房屋出租予蔡綉敏，並與蔡綉敏就系爭2房屋分別簽訂系 爭2租約，系爭2租約租期均自111年1月1日起至111年12月31 日止共1年，系爭A租約年租金為20萬8800元，並由陳俞蓉擔 任連帶保證人，系爭B租約年租金為23萬400元，並由周育杰 擔任連帶保證人等情，業已提出建物登記第二類謄本、系爭 2租約各1份為證（見本院卷第21、23、25-32頁），此部分 事實應堪認定。 　㈡原告主張系爭A房屋由蔡綉敏設籍並占有中，系爭B房屋由周 育杰設籍並占有中等情，為蔡綉敏及周育杰所不爭（見本院 卷第110-111頁），自堪信為真實。原告另主張系爭A房屋尚 由陳雪美、陳雪碧及張寧設籍並占有中云云，雖提出戶籍資 料1紙為證（見本院卷第33頁），惟戶籍之設定不等同於現 在占有之事實，且依本院於審理中依職權查詢之陳雪美及陳 雪碧之出入境資料、張寧之戶籍資料（見證物袋），陳雪美 及陳雪碧已分別於000年00月間、000年0月間出境後，迄今 無再入境之紀錄，張寧已於112年6月26日將戶籍遷出系爭A 房屋，原告對此部分占有事實亦無補充之舉證，自難認陳雪 美、陳雪碧及張寧有現在占有系爭A房屋之事實。 　㈢原告得請求系爭2租約之承租人、連帶保證人騰空返還系爭2 房屋： 　　按「於租期屆滿或提前終止時，乙方（即承租人，下同）應 立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（即原告，下 同）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日 起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰 性違約金（合計共2倍）交與甲方」、「乙方保證人就乙方 依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任」，系爭2 租約第8條、第11條定有明文。查： 　⒈系爭2租約之租賃期限已於111年12月31日屆滿，業經本院認 定如前，原告與蔡綉敏間關於系爭2房屋之租賃契約，既然 均為1年1約，原告與蔡綉敏間於112年間已無簽訂112年度之 租賃契約，原告自得依系爭A契約第8條、第11條約定，請求 蔡綉敏及連帶保證人陳俞蓉騰空返還系爭A房屋，及依系爭B 租約第8條、第11條約定，請求蔡綉敏及連帶保證人周育杰 騰空返還系爭B房屋。至原告雖依民法第767條規定請求陳雪 美、陳雪碧及張寧騰空返還系爭A房屋，惟所有人之所有物 返還請求權應對現在占有該物之人行使之，原告無法舉證陳 雪美、陳雪碧及張寧現在占有系爭A房屋，業經本院認定如 前，原告此部分請求，自屬無據。 　⒉蔡綉敏及周育杰固以前詞置辯，惟蔡綉敏及周育杰所述「原 承諾50年居住期限」、「鑑定報告疑點」、「原告未善盡房 東修繕管理義務」、「原告應展延搬遷期限」、「蔡綉敏應 得原址續住」、「原告應合理修繕」、「原告應給予承租人 裝潢合理補償」等節，均無改變系爭2租約租賃期限屆至， 原告與蔡綉敏就系爭2房屋已無租賃關係之事實，亦無礙於 原告基於系爭2租約第8條、第11條約定權利行使要件之成立 ，蔡綉敏及周育杰所為抗辯，自無可採。另蔡綉敏所述「原 告同時主張合約存在、並無合約，有所矛盾」云云，惟系爭 2租約租賃期間已於111年12月31日屆至，蔡綉敏於112年1月 1日起並未騰空返還系爭2房屋，原告自得依系爭2租約第8條 、第11條約定行使權利，此觀系爭2租約第8條約定內容即明 ，並無租賃期限屆至，即不得按原租約行使騰空返還請求權 之理，至於原告所謂並無合約，自係指112年間原告與蔡綉 敏已無簽訂租賃契約，原告主張並無矛盾，蔡綉敏此部分抗 辯，亦無可採。 　㈢原告得請求系爭2租約之承租人、連帶保證人連帶給付原租金 各1倍計算之損害金及懲罰性違約金： 　⒈蔡綉敏及連帶保證人陳俞蓉迄今仍未騰空返還系爭A房屋，業 經本院認定如前，蔡綉敏及陳俞蓉自應依系爭A租約第8條、 第11條約定按日連帶給付原租金各1倍計算之損害金及懲罰 性違約金1144元（計算式：20萬8000元÷365×2＝1144元，元 以下四捨五入，以下同）。又蔡綉敏雖於111年底支付原告2 0萬8800元，有代收/次交票據彙總單1份在卷可考（見本院 卷第127頁），僅相當於給付系爭A房屋112年1月1日至112年 6月30日相當於租金之損害金及懲罰性違約金，原告自得依 系爭2租約第8條、第11條約定，請求蔡綉敏及陳俞蓉自112 年7月1日起至騰空返還系爭A房屋之日止，按日連帶給付原 告損害金及懲罰性違約金1144元。 　⒉蔡綉敏及連帶保證人周育杰迄今仍未騰空返還系爭B房屋，業 經本院認定如前，蔡綉敏及周育杰自應依系爭B租約第8條、 第11條約定連帶給付112年1月至同年5月按原租金各1倍計算 之損害金及懲罰性違約金共19萬2000元（計算式：23萬400 元÷12×5×2＝19萬2000元），並自112年6月1日起至騰空返還 系爭B房屋之日止，按日連帶給付原告損害金及懲罰性違約 金1262元（計算式：23萬400元÷365×2＝1262元）。 　⒊蔡綉敏及周育杰固抗辯本件原告不應收取違約金，違約金應 酌減云云。惟蔡綉敏及周育杰於系爭2租約租賃期限屆至後 仍未騰空返還系爭2房屋，業如前述，蔡綉敏及周育杰之行 為，已符合系爭2租約第8條、第11條懲罰性違約金之給付要 件，原告自得請求之。又按當事人得約定債務人於債務不履 行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為 因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時 期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人 除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適 當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高 者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定 有明文。查系爭2租約第8條約定，業已言明性質為懲罰性違 約金，而懲罰性違約金是否有過高情事，應以一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形等因素加以斟酌之。 參以系爭2租約第6條約定明白記載原告因特殊歷史緣故給予 承租人租金特別優惠，租金較市面行情顯著為低（見本院卷 第26、30頁）。又系爭2房屋之每坪月租金為595元（系爭A 房屋計算式： 20萬8800元÷12=1萬7400元/月；17400元÷29. 264坪=595元/坪）、586元（系爭B房屋計算式：23萬400元÷ 12=1萬9200元/月；1萬9200元÷32.737坪=586元/坪），而參 酌系爭2房屋周邊無電梯公寓之出租實價行情每坪租金係落 於833元/坪至1157元/坪間（見本院卷第39頁），是系爭2租 約第8條約定於承租人及連帶保證人於租賃期間屆滿後未遵 期騰空返還房屋時，出租人得請求按租金各1倍計算之損害 金及懲罰性違約金，即相當於每月每坪收取1190元、1172元 ，與市場租金行情相當，並無違約金過高應予酌減之情事， 蔡綉敏及周育杰此部分抗辯，並無可採。 六、綜上所述，原告依系爭2租約第8條、第11條約定，請求：㈠ 蔡綉敏及陳俞蓉應將系爭A房屋騰空返還原告。㈡蔡綉敏及陳 俞蓉應自112年7月1日起至騰空返還系爭A房屋之日止，按日 連帶給付原告1144元。㈢蔡綉敏及周育杰應將系爭B房屋騰空 返還原告。㈣蔡綉敏及周育杰應連帶給付原告19萬2000元， 及自起訴狀繕本送達最後1位被告翌日即112年6月28日（見 本院卷第75、85頁）起至清償日止按年息5％計算之利息。蔡 綉敏及周育杰並應自112年6月1日起至騰空返還系爭B房屋之 日止，按日連帶給付原告1262元，為有理由，應予准許，逾 此範圍，則無理由，應予駁回。原告、蔡綉敏及周育杰均陳 明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，原告勝訴部分 ，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，並依民事訴訟法第39 2條第2項規定依職權宣告陳俞蓉供擔保得免為假執行。原告 敗訴部分所為假執行之聲請，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　23　　日 民事第二庭 法　官　李子寧 以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(應 附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　23　　日 書記官 陳美玟 　　　　　　　　　 附表： 假執行範圍 原告應供擔保金額欄 被告反擔保金額欄 主文第一項 13萬2869元 蔡綉敏及陳俞蓉：39萬8576元 主文第二項 已屆清償期部分，按日以381元 蔡綉敏及陳俞蓉：按日以1144元 主文第三項 11萬8944元 蔡綉敏及周育杰：35萬6833元 主文第四項前段（即19萬2000元部分） 6萬4000元 蔡綉敏及周育杰：19萬2000元 主文第四項後段（即按日連帶給付1262元部分） 已屆清償期部分，按日以421元 蔡綉敏及周育杰：按日以1262元