返還押租金

臺灣臺北地方法院小額民事判決 112年度北小字第3632號 原 告 蘇婉秀 被 告 林宸瑋 訴訟代理人 黃瓊慧 上列當事人間請求返還押租金事件，於中華民國113年1月19日言 詞辯論終結，本院判決如下︰ 主 文 被告應給付原告新臺幣貳萬零伍拾壹元，及自民國一百一十二年 七月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣捌佰參拾伍元，並給 付原告自裁判確定之翌日起至訴訟費用清償日止，按法定利率計 算之利息；其餘新臺幣壹佰陸拾伍元由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳萬零伍拾壹元為原 告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：原告前向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段0 0號2樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國112年2 月1日起至113年1月31日止，每月租金為新臺幣（下同）24, 000元，並簽訂租賃契約書(下稱系爭租約)，且於簽約前即1 12年1月27日已交付押租金48,000元及2月份租金24,000元， 共計72,000元予被告之代理人黃瓊慧。嗣經被告同意原告提 前終止系爭租約，原告遂於112年4月2日依約騰空系爭房屋 ，並與黃瓊慧點交，經其確認無誤後，將系爭房屋交還被告 。原告因提早終止系爭租約，依系爭租約第19條第1款約定 ，應扣除1個月押租金即24,000元，惟詎被告就所餘之24,00 0元押租金迄今猶不返還，爰依法提起本件訴訟等語。並聲 明：被告應給付原告24,000元，及自支付命令狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 二、被告則以：依系爭租約第4條之約定，租金應於每月3日以前 繳納，每次應繳1個月份，承租人不得藉詞拖延。詎黃瓊慧 分別於112年4月1日、2日向原告收租未果，原告執意拒繳租 金，故提前終止系爭租約，並於112年4月2日晚上11點交屋 。依系爭租約第19條第2款約定，「租賃期間內乙方（即原 告）如有違背本契約各條項時，任憑甲方（即被告）處理， 乙方絕不異議。」，因原告破壞浴廁木門，木門磨損一大片 ，推論原告將防水膠撕除及固定門的腳鏈打斷，造成整片門 板在地上拖行而磨損，又原告竊取窗簾，故押租金部分扣除 水電費2,198元、瓦斯費151元、木門修理費10,600元、隆美 窗簾19,658元、網路、第四台月租費及違約金6,613元、112 年4月之租金24,000元、終止租約違約金24,000元，及111年 減免之房地合一稅遭追討788,127元，故已無押租金可退還 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張其向被告承租系爭房屋，約定租期為112年2月1日 起至113年1月31日止，每月租金為24,000元，並簽訂系爭租 約，且於簽約前即112年1月27日已交付押租金48,000元予黃 瓊慧；嗣原告於112年4月2日騰空系爭房屋，並與黃瓊慧點 交等情，業據原告提出系爭租約影本在卷可稽（見本院112 年度司促字第9215號卷第13-25頁），並為被告所不爭執， 原告主張之前揭事實，堪信為真實。 四、原告主張被告應返還押租金24,000元，惟為被告所否認，並 以前揭情詞置辯。經查， 　㈠按押租金（即履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履行 租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務 不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於 抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年 度台上字第1631號判決意旨參照）。是押租金依其性質與內 容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害 賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權 ，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不 履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押 租金全額返還承租人之義務。故於租賃關係終了、承租人已 返還租賃物後，出租人即被告即負有返還承租人押租金之義 務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相 當租金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等 時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。又依系爭 租約第5條之約定：「乙方應於訂約時，交於甲方48,000元 作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、 交還房屋後無息退還押租保證金。」、第19條第1款約定： 「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷 離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。」 (見本院112年度司促字第9215號卷第15-21頁)。經查，兩造 已終止系爭租約，且於112年4月2日進行點交並返還系爭房 屋，為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，被告以押租金48,000 元抵充欠租或其未償付之其他債務後，即應返還予原告。 　㈡被告辯稱：押租金部分應扣除水電費2,198元、瓦斯費151元 、木門修理費10,600元、隆美窗簾19,658元、網路、第四台 月租費及違約金6,613元、112年4月之租金24,000元，終止 租約違約金24,000元，及111年減免之房地合一稅遭追討788 ,127元，故已無押租金可退還云云。惟查，　 　⒈水電費2,198元、瓦斯費151元部分：原告同意於本件請求金 額中扣除水電費2,198元及瓦斯費151元等情，業據原告具狀 陳明在卷可按(見本院卷㈡第21頁)，故此部分應自押租金中 扣除。　 　⒉112年4月之租金24,000元部分：原告已於112年4月2日騰空並 交還系爭房屋等情，為被告所不爭執，故被告僅得自押租金 扣除2日之租金1,600元(計算式：24,000÷30×2＝1,600)。 　⒊木門修理費10,600元部分：按私文書應由舉證人證其真正， 但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第357條 定有明文。是當事人提出之私文書，必先證明其真正，始有 形式上之證據力，且私文書之真正，如他造當事人有爭執者 ，舉證人應負證其真正之責。被告辯稱被告同意支付換門的 費用，並提出line記事本內容為證(見本院卷㈠第65頁)。 　　惟原告否認前揭證物形式上及實質上之真正（見本院卷第32 9頁），揆諸前揭說明，應由被告就此負舉證之責，然被告 迄未予以舉證。被告雖又辯稱原告毀損浴廁木門云云，惟 　　觀諸被告提出之相關照片，可見出租前木門門片腳鏈本身已 生鏽(見本院卷㈠第69頁)，且原告承租系爭房屋之初即向被 告表示浴廁門壞了，並傳照片給被告，被告亦回傳line訊息 以「換門很麻煩，要看日子」(見本院卷㈠第237-239頁)，被 告既未舉證證明原告同意支付換門費用，及有何故意、過失 行為導致浴廁木門毀損，則被告據此辯稱押租金應扣除木門 修理費10,600元云云，即屬無據。 　⒋就隆美窗簾19,658元部分：被告辯稱原告竊取隆美窗簾云云 ，惟為原告所否認，則應由被告就此負舉證之責。被告固提 出照片、估價單等件為證（見本院卷㈠第273-281頁），惟前 開照片及估價單均無法證明原告有竊取窗簾之情事，被告復 未舉證以實其說，則被告據此辯稱押租金應扣除隆美窗簾19 ,658元云云，亦屬無據。 　⒌網路、第四台月租費及違約金6,613元部分：被告辯稱被告同 意支付第四台、wifi費用，並提出line記事本內容為證(見 本院卷㈠第65頁)。惟原告否認前揭證物形式上及實質上之真 正（見本院卷㈠第329頁），揆諸前揭說明，應由被告就此負 舉證之責。然被告迄未舉證line記事本內容形式上之真正， 則被告辯稱押租金應扣除網路、第四台月租費及違約金6,61 3元云云，為無理由。　 　⒎就終止租約違約金24,000元部分：兩造簽訂系爭租約前，原 告交付押租金48,000元予黃瓊慧，已如前述，而原告提起本 件訴訟，已依系爭租約第19條第1款約定，自行扣除1個月之 租金24,000元，故被告復以此為由辯稱應扣除違約金24,000 元，並無理由。　 　⒏111年減免之房地合一稅遭追討788,127元部分：被告固提出 個人房屋土地交易所得申報書、個人房屋土地交易所得申報 核定稅額繳款書等件影本為證（見本院卷㈡第71-75頁），惟 徵諸前揭個人房屋土地交易所得申報書之交易（登記）日期 為111年2月17日，而原告係自112年2月1日起承租系爭房屋 ，被告並未舉證證明前揭稅額增加係因出租系爭房屋所致， 是其辯稱押租金應扣除遭追討之稅額788,127元云云，並不 可採。 　⒐綜上，原告請求被告返還押租金24,000元，經扣除前揭水電 費2,198元、瓦斯費151元、4月份租金1,600元後，原告得向 被告請求返還押租金20,051元（計算式：24,000-2,000-000 -0,600=20,051）。 五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民 法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明 文。查原告行使對被告之請求權，係以支付金錢為標的，給 付並無確定期限，自應經原告之催告而未給付，被告始負遲 延責任。揆諸前揭規定，原告請求被告給付自支付命令狀繕 本送達翌日即112年7月17日（見本院112年度司促字第9215 號卷第47頁）起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算 之利息，洵屬有據。 六、綜上，原告提起本件訴訟，請求被告給付20,051元，及自11 2年7月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有 理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。　　　　　　　　　　 八、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴 訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應 依職權宣告假執行，並依同法第436條之23準用第436條第2 項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔 保，得免為假執行。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。 按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定 其費用額，民事訴訟法第436之19定有明文，爰依後附計算 書確定本件訴訟費用額如主文第3項所示金額。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2　　月　　2　　日 　　　　　　　 臺北簡易庭　 　　　　　　　　　 法　 官　郭美杏 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向 本庭（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他 造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納 上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2　　月　　2　　日 　　　　　　　　　書　記　官 林玗倩 附錄： 一、民事訴訟法第436 條之24第2 項：　　 　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。 二、民事訴訟法第436 條之25：　　 　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。 ㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。 三、民事訴訟法第436 條之32條第2 項： 　　第438 條至第445 條、第448 條至第450 條、第454 條、第 455 條、第459 條、第462 條、第463 條、第468 條、第46 9 條第1 款至第5 款、第471 條至第473 條及第475 條第1 項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。 計　　算　　書 項　　　　目 金　額（新臺幣） 　　備　註 第一審裁判費 　 　　 1,000元 合　　　　計　　　 1,000元