給付服務報酬

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 112年度北簡字第4587號 原 告 安勝房屋仲介經紀有限公司 法定代理人 陳宥心 訴訟代理人 陳柏豪律師 被 告 賴麗君 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於中華民國113年1月 30日言詞辯論終結，本院判決如下︰ 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬壹仟陸佰元，及自民國一百一十 二年二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾貳萬壹仟陸佰元為原告 預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：原告為經營不動產仲介業務之公司，原告之仲介 人員陳頡恩、江杰恩前為被告介紹門牌號碼：臺北市○○區○○ 路00號6樓之8之房地（下稱系爭房地），被告有意購買並於 民國111年10月14日與原告簽訂確認書暨附停止條件定金（ 斡旋金）委託書（下稱系爭委託書），並約定倘議價成功， 願於買賣雙方簽訂不動產買賣契約時，給付原告以成交總價 2%計算之服務報酬。嗣經原告戮力撮合，買賣雙方於111年1 0月14日就系爭房地以新臺幣（下同）1,108萬元簽訂不動產 買賣契約書（下稱系爭契約），被告與賣方即訴外人吳欣穎 成交後，並同意依約給付成交總價2%即221,600元之服務報 酬予原告。被告簽署服務報酬同意書後，雖未立即支付兩造 所約定之服務報酬，惟原告仍持續為被告提供服務，協助處 理後續之履約過程。於履約過程中，被告曾數度向陳頡恩、 江杰恩提出各式要求，例如希望訴外人吳欣穎額外加贈洗衣 機、冰箱、冷氣等大型電器，原告不僅戮力協助與訴外人吳 欣穎溝通，最終成功使訴外人吳欣穎願意加贈被告洗衣機、 冰箱，陳頡恩、江杰恩甚且自掏腰包出資2萬餘元贈送冷氣 予被告；被告亦曾反映系爭房地之地板不夠乾淨、廚具需更 改尺寸、牆面需填補、牆面需部分更換為玻璃等要求，原告 亦均成功與訴外人吳欣穎溝通、協調，達成被告之要求；被 告尚且提出系爭房地窗戶推拉不順暢問題，陳頡恩、江杰恩 亦親至系爭房地現場為其排除該問題。原告盡力達成被告所 提出之各式額外要求，最終成功使被告與訴外人吳欣穎完成 點交手續。嗣原告幾經向被告催討221,600元之服務報酬， 詎被告均不願支付，爰依系爭委託書第10條約定及民法第56 8條第1項之規定，原告得向被告請求給付服務報酬221,600 元，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告2 21,600元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： 　㈠原告為經營不動産仲介業務之公司，應本著公開誠實交易為 基本原則，俾使買方能順利完成購屋所需程序及交屋，然陳 頡恩、江杰恩並無克盡職守，盡到保護被告權益的任務，故 無法如約給付2%之仲介費。仲介言明屋主已全部翻新裝潢， 被告不用再花錢，可直接收租或自住，但簽約完後，發現房 子尚未裝潢完成，小房間僅開洞無窗戶、廚房水槽下方無阻 絕疝氣的存水彎、窗台為曬衣服所做的花架還沒做、客廳堆 滿施工的雜物、客廳的對外窗並無更新且無紗窗，因老舊故 不易開關、廚具兩側沒做擋水設施。且原告對出售之系爭房 地沒掌握完整資訊，導致當初被告簽約購買物件與之後交屋 時的物件條件已不符合，嚴重毀損被告的權益：⒈包含於房 價內的曬衣花架因大樓管理委員會之規定不能施作，必須取 消。⒉為解決曬衣問題，需改購洗脫烘洗衣機，但訴外人吳 欣穎預留洗衣機空間太小必須裁剪廚房檯面。⒊裁剪廚房檯 面後的結果，導致電磁爐與抽油煙機的位置彼此錯開，無法 對在一起。⒋洗脫烘洗衣機運作時由於地板高度不均。⒌腳墊 空心不穩，導致聲音異常大聲，但僅能作適度修正，是否造 成日後居住上之不適，需假以時日方能得知。⒍由於洗衣機 與廚具間隙太小，洗衣機運作時的晃動直接刮到玻璃，為此 貼了軟片，但非常不美觀像貼OK蹦。⒎烘衣功能無法烘乾衣 服，已嘗試單獨烘衣或重複烘衣3次，衣服仍是穿起來有不 適的濕感。 　㈡2%仲介費是在符合以下條件下才給付：⒈成交價需在1千萬元 內。但系爭房屋的成交價為1108萬，所以並未達標。⒉既是 全新裝潢費包含在房價內，被告要求原告確認為全新家俱與 屋內設備皆為立可出租狀態，就如議價當天原告所言，惟事 實並非如此，屋況是屬於施工狀態。⒊幫被告找到房客並不 再另收仲介費，被告於111年12月2日已清償訴外人吳欣穎貸 款，但因施工於111年12月12才交屋，由於屋況仍處於未完 工狀態，直到112年1月5日才全部處理完，這期間原告並無 主動關心或協助，皆是被告聯絡訴外人吳欣穎或自行處理， 也沒再要求原告幫被告找房客。以上三個條件原告均未幫被 告達成。 　㈢且原告議價前隱瞞完整資訊，導致被告申請房貸的困難度， 附件6為被告申請房貸時，承作被告房貸的銀行端所提供之 資訊，並對被告解釋無法認可如此高的成交價原因，這份資 訊在議價原告完全沒有提供。又前訴外人吳欣穎於111年7月 以850萬元/每坪75.5萬元購入，房屋坪數為11.26坪；於111 年10月14日被告以1,108萬元/每坪98.1萬元購入，僅3個月 間隔，銀行端無法認同258萬的漲價空間，也無法找到同區 類似物件的接近價位，惟原告仍説介紹的銀行絕無問題，事 實不然，包括中國信託、台中商銀、安泰、土銀、台銀、一 銀、富邦、上海商銀、淡水一信，共9家銀行，沒有一家銀 行可以認可被告的成交價承接貸款。嗣房貸是被告自己找到 的，原告不該隱瞞他們所介紹的銀行端無法認可被告的成交 價來核房貸成數的這個事實，而原告所謂全新裝潢加值房價 的說法，銀行端告知通常以折舊消耗品視之。另原告應協助 被告查時價登錄整理行情，提供同區類似物件開價，比較物 件優劣，然陳頡恩、江杰恩在議價前完全沒提供這方面的資 訊。又被告於簽系爭委託書時，原告亦未依法給被告審閱3 日。且原告前揭行為符合民法第74條第1項暴利行為，被告 得主張減輕原本需要給付之財產或撤銷給付財產之約定。 　㈣並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、經查，原告主張被告於111年10月14日與原告簽訂系爭委託 書，並就系爭房地以1,108萬元簽訂系爭契約、服務報酬給 付同意書、房地產點交書、房屋交易安全制度專戶收支明細 表等情，業據原告提出系爭委託書、系爭契約、服務報酬給 付同意書、房地產點交書、房屋交易安全制度專戶收支明細 表等件影本（見本院卷第17-36頁）在卷可稽，並為被告所 不爭執，原告主張之前揭事實，堪信為真實。 四、原告主張被告應給付服務報酬221,600元，業據其提出被告 不爭執真正之系爭委託書、服務報酬給付同意書等件影本在 卷可稽，被告雖以前揭情詞置辯。惟查： 　㈠被告雖辯稱原告未給予合理審閱期間，條款不構成契約內容 云云，惟按消費者保護法（下稱消保法）第2條第7款及第9 款規定，定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂 立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約 條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、 或其他方法表示者，亦屬之；定型化契約：指以企業經營者 提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之 契約。經查，系爭委託書為被告為與多數消費者訂立同類契 約之用，而單方預先擬定之契約等節，為兩造所不爭執，是 系爭委託書為定型化契約，且該書面內容為定型化契約條款 ，合先敘明。又按消保法第11條之1之立法目的，無非為維 護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分瞭解 定型化契約條款之機會，避免消費者於匆忙間不及瞭解其依 定型化契約所得享受之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公 平之定型化契約而受有損害。企業經營者如未提供合理審閱 期，可由消費者決定是否將條款納入契約內容。惟若消費者 在簽約之後，已有相當合理期間可審閱、瞭解、評估契約條 款，堪認未事先給予合理審閱期之缺陷業已治癒，是消費者 依上開規定主張契約條款不構成契約內容，解釋上應在合理 之一定期間內提出主張，方符誠信原則。經查，被告於111 年10月14日簽訂本件系爭委託書欲購買系爭房地之前，曾於 111年8月24日與原告簽訂另1份委託書，欲購買臺北市○○區○ ○路00巷0號4樓之房地，而該買賣案件之委託書與本件111年 10月14日簽立之系爭委託書，核其內容，除不動產標的與承 購價金約定不同外，其餘條款內容皆屬相同等情，有原告提 出之2份委託書影本在卷可稽（見本院卷第17、281頁），是 被告於不到2個月後旋與原告簽訂條款內容均相同之系爭委 託書，顯見被告簽訂系爭委託書時，對該等契約條款內容均 已明瞭知悉。且被告嗣後亦與系爭房地之賣方簽訂系爭契約 ，直至系爭房地於111年12月點交，被告均未曾對系爭委託 書之審閱期提出過任何異議，揆諸前揭說明，被告已有相當 合理期間可審閱、瞭解、評估契約條款，堪認未事先給予合 理審閱期之缺陷業已治癒，是被告辯稱 　　給付服務報酬之條款不構成契約內容，及原告之行為構成民 法第74條第1項之暴利行為云云，並不足採。 　㈡被告辯稱：被告於簽約完後，發現房子尚未裝潢完成，原告 盡到保護被告權益的任務；且原告對出售之系爭房地沒掌握 完整資訊，導致當初被告簽約購買物件與之後交屋時的物件 條件已不符合，嚴重毀損被告的權益云云，惟為原告所否認 ，則應由被告就原告有前揭未盡保護被告權益之事實負舉證 之責。被告固提出照片、line對話紀錄截圖為證（見本院卷 第83-117、141-143頁），惟該等照片、line對話紀錄截圖 並無法證明陳頡恩、江杰恩未克盡職守盡到保護被告權益之 責，況系爭委託書及系爭契約亦無裝潢設備之相關約定，是 被告前揭所辯，並不足採。被告又辯稱原告未提供實價登錄 資訊，增加其申請房貸困難度云云，固提出實價登錄表、li ne對話紀錄截圖為證（見本院卷第119、139頁），惟此均無 法證明原告未提供實價登錄資訊，致被告申請房貸困難度等 情，且原告就系爭房地製作不動產說明書中已附有實價登錄 資料（見本院卷第155-189頁），而被告亦在不動產說明書 上簽名確認（見本院卷第156頁），又被告簽訂系爭契約時 ，不動產說明書亦經被告領取1份影本，亦有被告簽名確認 （見本院卷第155頁），堪認原告確有將系爭房地周遭成交 行情之實價登錄資訊提供予被告，而被告復未提出其他因原 告未提供實價登錄資訊，致被告申請房貸困難度之證據予以 證明，是被告前揭所辯，洵不足採。被告復辯稱在符合3項 條件下，原告始得請求成交總價2%之服務報酬云云，惟觀諸 系爭委託書除第10條約定外，並無任何其他特別約定事項記 載其內，而被告簽具之服務報酬給付同意書中，亦未見有任 何被告所之附帶條件，被告復未提出其他證據以茲證明，是 被告前揭所辯，亦不足採。 　㈢依系爭委託書第10條約定：「買方(即被告)選擇使用『附停止 條件定金委託書』，於賣方簽認出售時；或買方選擇使用『內 政部版要約書』，於賣方簽認出售並送達買方時；或買賣雙 方簽訂買賣契約時，買賣契約已成立，買方同意以現金一次 支付相當於成交總價百分之二之服務報酬予受託人(即原告) 。…」(見本院卷第17頁)，而系爭房地之購買總價為1,108萬 元等情，為兩造所不爭執，是原告請求被告給付221,600元 報酬（計算式：11,080,000x2%=221,600），洵屬有據。 五、從而，原告依契約關係，請求被告給付221,600元，及自起 訴狀繕本送達之翌日即112年2月8日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，及原告聲請傳喚證人陳頡恩、江宏恩，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。　　　　　　　　　　 七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行。又被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不 合，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　23　　日 　　　　　　　 　 臺北簡易庭　 　　　　　　　　　 法　 官　郭美杏 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路 0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　書　記　官 林玗倩