返還租賃物等

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　　八十九年度北簡字第九七四一號 　　原　　　告　乙○○ 　　訴訟代理人　李漢鑫律師 　　複代理人　　黃啟逢 　　被　　　告　甲○○ 　　訴訟代理人　徐桂峰 　　　　　　　　林順益律師 右當事人間八十九年度北簡字第九七四一號請求返還租賃物等事件於中華民國九十年 二月十二日下午四時在本院台北簡易庭第二法庭公開宣示判決出席職員如左︰ 朗讀案由兩造均未到。 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載 於後︰ 主 文︰ 被告應給付原告新台幣壹拾肆萬壹仟肆佰伍拾柒元，及自民國八十九年十二月十四日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。添 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾肆萬壹 仟肆佰伍拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘之假執行聲請駁回。 爭執事項及理由要領： 一、原告主張： 　㈠原告因被告自民國八十九年四月起即未繳納租金，原告已於八十九年六月廿三日 以其未付租金已達二個月以上，而為終止租賃契約之意思表示，該租賃契約已合 法終止，被告應依民法四百五十五條第一項之規定返還租賃房屋於原告。押金須 待租賃關係消滅，清償抵償租賃債務後，出租人始負返還義務，其期限利益歸屬 出租人，如使其生當然抵償之效果，無異剝奪出租人之期限利益，租賃關係存續 中，承租人負有租賃債務者，出租人得循其他途徑實現債權，在出租人未主張以 押租擔保金來抵償已到期之租金者，則並無土地法第一百條第三款之適用，更無 類推適用之餘地。被告主張類推適用土地法第一百條第三款，因原告未曾有以押 租金抵償已到期租金之表示，則應無被告所認須先抵償押租金後，積欠租金達二 個月以上時，方能終止契約之情形發生。又縱使兩造所訂立租賃契約中有關押租 擔保金之約定其金額多於其約定租金二個月之總額，其多出之金額為新台幣（下 同）一萬元得抵付租金，但被告未付租金之四月份、五月份，六月份算至當月之 廿二日止，計十二萬三千元，即使扣掉土地法第九十八條及九十九條抵付租金之 金額，亦已超過二個月之租金額。因此原告以被告遲付之租金已達二個月之租金 額而為終止契約，乃屬正當，被告指稱未超過二個之租金額，純屬推拖之詞。 　㈡被告所指原告拒不將台北市○○○路○段二三三號十樓之二之信箱交出，此乃因 原告設立公司於此地址已十七年之久，為恐有客戶仍寄到該地址，故兩造於訂立 時已有協議，此信箱保留予原告使用。豈料，被告以此指責原告違約，實無理由 。退步言之，即使原告未交出該信箱，亦不影響被告使用收益，蓋系爭租賃物有 三個信箱，原告留一使用而已交付二處，對被告收受郵件並無影響。至於被告稱 其向原告承租系爭房屋純作為商務營業使用，然覽遍租賃契約全文，並未見在契 約中有明文約定，到底被告要承租系房屋為何用，實乃被告內心之動機，原告無 從知悉，原告從訂約之始即無從得知被告要以系爭房屋從事商業營業設立公司。 因此原告之給付義務即是把系爭房屋以合於約定使用收益之狀態交付與予被告使 用，原告已盡給付義務，若原告未盡給付義務，則以被告之社會地位、經歷，怎 不會立即向原告有所表示或抱怨呢？又何若於八個月之後，再片面指責原告違約 ？況其租約僅一年，被告又怎可能在租期只剩四個月時，再主張原告違約，若以 一般社會上之理性人之思考，乃極不合理，被告主張原告違約，所以自得暫停給 付租金至合於約定使用收益之目的，亦為不合理，且無法律上依據。 　㈢系爭租賃契約第十五條僅指房屋稅，並不包括租金所得稅，否則第十六條之規定 豈不同形同具文。被告主張已墊付八個月計三萬六千元之租賃所得稅，而以此抵 銷被告應給付之租金並無理由。況被告主張其已墊付三萬六千元之租賃所得稅， 乃屬被告空言所述，原告從未見過被告墊付三萬六千元之租賃所得稅之證據，而 且原告對於系爭房屋之租賃所得已在八十八年度的所得稅申報書中已按實申報， 又何來被告已墊付三萬六千元之租賃所得稅？再者，被告又稱系爭房屋未經政府 機關許可擅自變更建築結構，造成系爭房屋不時漏水不堪使用，對此原告於八十 九年四月三十日委請房屋設計師黎萬銓查看後發現僅是馬桶的沖水按鈕漏水，被 告表示其能自行維修，並非原告置之不理。被告所謂建築結構的調整，乃係為擴 大租賃物使用面積，將租賃物原先之三房打通為一房，此乃租賃契約訂定前被告 即已明知系爭租賃物結構之調整，又豈能於租賃物交付八個月後被告持續使用收 益，而迨契約期限接近屆滿之際，始藉口建築結構變更。兩造之租賃關係姑且不 論業已終止，亦已屆滿期間，被告並未有發生任何危及生命財產安全情事發生， 反而係被告欲承租之際被告就是看好使用空間擴充，增加其使用收益效益再決定 予以承租，苟若租賃期間確實有其風險，試想被告豈能延至八個月之後再為主張 ，甚且被告更非主張民法第四百二十四條終止租賃關係而趕快逃離現場嗎？其行 徑顯違經驗常理，一面主張危樓，一面卻又罷佔危樓不還，足徵被告空口拖言。 　㈣縱使原告之終止租賃契約並非合法，但租賃期間已於八十九年八月九日屆滿，被 告本應將系爭房屋返還於原告，但被告於八十九年九月八日始返還租賃房屋，因 此就八月份之水費、電費應由被告負責繳交，惟被告並未繳納此水費、電費。原 告為免因逾期未繳而被斷水、斷電，故先代為支付，爰依民法第一百七十九條、 第一百八十四條規定，請求代為清償之水費、電費之金額共四千四百五十七元。 被告積欠金額計算明細如下：⑴終止契約生效前已生遲延租金：八十九年六月二 十六日前，被告結欠原告八十九年四月、五月，及六月共二十六天租金，合計十 二萬九千元。⑵終止契約生效至返還之日期間之違約金：依契約第六條約定，被 告應給付五倍違約金，原告衡諸所生損害自動酌減二倍，請求相當三倍租金之違 約金，被告遲延搬遷共計七十四天，合計二個月又十二天，違約金共計三十二萬 四千元。⑶水電費欠繳四千四百五十七元。⑷共計四十五萬七千四百五十七元。 為此，原告起訴請求被告給付四十五萬七千四百五十七元，及自八十九年十二月 十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。 二、被告則以： ㈠被告向原告承租系爭房屋係作為住家及營業使用，此觀諸該租賃契約內容第一條 及第十五條規定所載，極為明甚。而被告擬以所承租之地址設立公司，依相關法 令必須持有前址之當年度房屋稅單影本暨所有權狀影本，此並經被告予以催告限 期提出，惟原告始終置之不理，且拒不將系爭十樓之二信箱提供使用，顯然不合 於所約定使用、收益之目的，被告依法自得暫停給付租金至合於約定使用收益之 目的止。又依租賃契約書第十五條之規定，房屋之捐稅由出租人負擔，此項捐稅 應包括房屋稅及所得稅。被告自八十八年八月十日起至八十九年四月九日止業已 墊付八個月，每月四千五百元，計為三萬六千元之租賃所得稅，此應為有益費用 ，雖經予催告限期償還，惟原告亦均置之不理。因此，本件被告就前開墊付之租 賃所得稅三萬六千元主張予以抵銷租金。 ㈡系爭房屋原告未經許可擅自變更建築結構，除構成危害公共安全外，復造成系爭 房屋不時漏水不堪使用，此經被告予以催告限期修繕，原告亦均置之不理，復經 台北市政府工務局建築管理處函請原告就系爭房屋依原核准圖改善或補辦戶數變 更或委請專業技師、建築師辦理結構安全鑑定，原告亦置若罔聞。原告就系爭房 屋未以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人及於租賃關係存續中保持其合 於約定使用收益之狀態前，被告依法自得暫停給付租金。 ㈢系爭租賃契約，被告曾給付十萬元之現金作為押租擔保金，是本件退一步言，縱 有如原告所主張被告自八十九年四月起即未繳納租金，但以擔保金及利息與超過 部分之擔保金抵償，仍未達二個月之租額，參照最高法院四十四年台上字第五一 六號判例所述，押租金應發生當然抵償之效果，本件被告並未違約，因此，原告 於八十九年六月二十三日以通律字第Ｄ九九三中號函所為終止租賃契約，於法無 效，其本於租賃關係終止請求被告給付租金，及以無權占有並依租賃契約書第六 條之規定，以租金三倍之價額計算違約金等，顯屬無據。 ㈣被告前曾請求原告前來點交返還系爭房屋，惟原告均置之不理，其藉故以被告違 約而欲請求以租金計算三倍之違約金，其行為顯有違誠信原則，且以損害他人為 主要目的，並故意製造訟端，此項行為應為法所不許等語，資為抗辯。 三、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總 額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始 時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四百四十條第一 項、第二項定有明文。 四、查原告主張被告向其承租門牌號碼台北市○○○路○段二三三號十樓之一、二、 三樓房屋，約定租賃期間自八十八年八月十日起至八十九年八月九日止，租金每 個月四萬五千元，租金應於每個月五日前繳清，並約定被告應於訂約時交予原告 十萬元作為押租保證金，詎被告自八十九年四月起即未繳付租金，至八十九年六 月二十二日止已積欠二個多月租金達十二萬三千元未付，經原告於八十九年六月 十二日以存證信函催告被告應於五日內支付租金，被告仍不於催告期間內繳清所 積欠之租金，原告遂於八十九年六月二十三日以信函通知被告終止系爭租賃契約 ，該項通知已於八十九年六月二十六日送達原告之事實，為被告所不爭執，並據 原告提出租賃契約書、台北永春郵局存證信函第八四四號、通律法律事務所八十 九年六月二十二日通律字第Ｄ九九三中號函、掛號郵件收件回執各一件為證，自 堪信為真實，則依上開規定，應認兩造間之租賃關係已因原告合法行使終止權而 於八十九年六月二十六日合法終止。 五、被告雖辯稱：被告曾於訂約時給付原告押租金十萬元，押租金應發生當然抵償之 效果，以擔保金及利息與超過兩個月租金總額部分之擔保金抵償，被告積欠之租 金仍未達二個月之租額，因此原告於八十九年六月二十三日以通律字第Ｄ九九三 中號函所為終止租賃契約，於法尚屬無效云云，然按土地法第一百條第三款固規 定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除以擔 保金抵償外，達二個月以上時。」，惟此係針對未定期限之租賃所設之嚴格限制 ，在定有期限之租賃，出租人得否終止租約仍應適用民法之規定（最高法院三十 七年度上字第七七二九號判例參照）。而本件兩造之租賃契約係定有期限之租賃 ，自應適用民法之規定，參以押租金係為擔保因租賃而生債務之履行，即擔保租 金之交付、損害之賠償、租賃物之返還等，故在租賃關係消滅，且承租人租賃債 務履行完了前，承租人不得請求返還押租金（最高法院八十三年度台上字第二一 ○八號判例參照），是除約定押租金超過土地法第九十九條規定限額之部分即一 萬元（本件押租金十萬元，超出二個月房屋租金總額九萬元之部分為一萬元）外 ，承租人並無於定期租賃期間內主張以擔保金抵償積欠之租金之權。又土地法第 九十八條雖規定以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部，然本件兩 造於訂約定租金之數額時，已將押租金之多寡考慮計算在內，兩造約定被告應於 每個月五日前繳交租金四萬五千元，且被告在租賃關係發生後並已依約支付租金 八期，堪認依當事人之真意，被告承租使用系爭租賃房屋之代價，係除押租金於 租賃期間內供原告運用外，被告每月另應繳納租金四萬五千元。被告於八十九年 八月十七日提出之答辯狀始首次主張押租金利息等抵償租金云云，實有失公平， 且與系爭契約兩造當事人之真意不符。是被告上開所辯，洵無足取，如前所述， 應認兩造間之租賃關係已於八十九年六月二十六日合法終止。 六、茲就原告請求被告給付之金額，審酌如下： ㈠原告主張被告於八十九年九月八日始將系爭房屋返還原告，積欠八十九年四月份 、五月份及自八十九年六月一日至八十九年六月二十六日止租金共十二萬九千元 ，及水費、電費四千四百五十七元未付之事實，為被告所不爭執，且據原告提出 台灣電力公司收據、台北自來水事業處水費收據為證，堪信屬實。 ㈡又原告請求被告自契約終止之翌日即八十九年六月二十七日起至返還系爭房屋之 日即八十九年九月八日止，按租金三倍即每月十三萬五千元計算之違約金，被告 遲延搬遷共計七十四天，合計二個月又十二天，故請求被告給付違約金共計三十 二萬四千元乙節，查系爭租賃契約第六條固約定如不即時遷讓交還房屋，原告每 月得向被告請求按照租金五倍計算之違約金至遷讓完了之日止，惟按約定之違約 金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，又違約金 本應推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之額數，當事人間雖不妨於事前預為 約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際 上所受損失為標準，酌予核減（最高法院十九年上字第一五五四號判例參照）。 本件被告遲延交還系爭房屋，就出租人即原告而言，其所受損失即為系爭房屋因 未能出租他人所致之租金損失，原告復未舉證證明其實際上受有其他損害，是本 件就兩造約定之違約金額，應按租金額即每月四萬五千元予以核減，方屬相當。 依此計算，被告應給付原告違約金共十萬八千元。 ㈢綜上所述，原告得請求被告給付之金額為租金十二萬九千元、水費、電費四千四 百五十七元，及違約金十萬八千元，共計二十四萬一千四百五十七元。惟經扣除 原告應返還被告之押租金十萬元後，被告尚應給付原告十四萬一千四百五十七元 。 七、被告另主張：原告依約應負擔租賃所得稅，被告自八十八年八月十日起至八十九 年四月九日止業已墊付八個月，每月四千五百元，共三萬六千元之租賃所得稅， 此為有益費用，得抵銷上開欠款云云，然原告否認被告有繳納三萬六千元之租賃 所得稅，並辯稱：兩造訂約時約定房屋稅由出租人負擔，租金所得稅則由被告負 擔等語，經查，系爭租賃契約第十五條約定「：：，房屋之稅捐由甲方（出租人 ）負擔，：：。」、第十八條約定：「本租金憑單扣繳由乙方（被告）負責向稅 捐稽徵機關負責繳納」，兩者互相對照觀之，堪認原告上開所辯為可採，且被告 就其主張其已繳納租賃所得稅三萬六千元乙節，復未舉證以實其說，是被告主張 以租賃所得稅三萬六千元抵銷，即屬無據。 八、從而，原告請求被告給付十四萬一千四百五十七元，及自八十九年十二月十四日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此部 分之請求則無理由，應予駁回。 九、本件原告勝訴部分，應依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款，第四百二十 七條第二項第一款、第八款規定，職權宣告假執行，惟被告陳明願供擔保請准宣 告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；而原告敗訴部分，原告 假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。 十、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認 均與本件之結論無礙，故不再一一論述，附此敘明。 台灣台北地方法院台北簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法院書記官 唐步英 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　　　官　羅富美 右筆錄正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號 ）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。 中　　　華　　　民　　　國　　　九十　　年　　　二　　月　　　十四　　日 　　　　　　　　　　　　　書　記　官 唐步英