確認租賃權存在

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　九十一年度北簡字第一一九二七號 　　原　　　告　大輝國際貿易股份有限公司 　　法定代理人　乙○○ 　　訴訟代理人　林復宏律師 　　被　　　告　中磐企業股份有限公司 　　法定代理人　甲○○ 　　訴訟代理人　王耀星律師 右當事人間請求確認租賃權存在事件，本院判決如左： 主 文： 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 甲、原告方面： 壹、聲明： 一、確認原告就坐落於台北市○○區○○段三小段三○六地號，門牌號碼為台北市○ ○○路○段一二五號十五樓之房屋有租賃權存在。 二、訴訟費用由被告負擔。 貳、陳述： 一、程序部分： 　按因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準，民事訴 　　訟費用法第十三條前段定有明文。查原告就系爭房屋之租賃權之存續期間，自起 　　訴之日迄民國（下同）九十九年三月三十一日，計七年九個月，換算成月，則為 　　九十三個月。又系爭租賃合約係以押租金新台幣（下同）四千七百二十六萬七千 　　一百四十五元之每月利息充作每月應繳付之租金，按現今定存利率百分之二點五 　　計算之，原告租賃權之價額應為九百一十五萬八千零九元（47,267,145×　2.5% 　　÷12×93=9,158,009），爰先敘明。 二、實體部分： (一)、原告於六十九年四月十五日就首揭房屋與訴外人謝燦福訂立租賃契約書 (原 證㈠)。雙方約定租賃期間自六十九年四月一日迄九十九年三月三十一日止 ，計三十年。原告於訂立系爭租賃契約後，交付訴外人謝燦福等人（即出租人 ）四千七百二十六萬七千一百四十五元為押租金，不另計算租金，押租金於租 約期滿，由出租人無息退還原告。 (二)、八十六年三月間，原告因業務需要，向被告中磐企業股份有限公司（以下簡稱 中磐公司）協商借款。被告中磐公司提出貸款條件為：㈠原告必須拋棄上述四 千七百二十六萬七千一百四十五元之押租金之返還請求權。㈡原告與其餘次承 租人均須自八十五年三月卅一日起拋棄對系爭房屋之租賃權（原證㈡：聲明書 　　　）。(三)、核貸後原告需補支、本票，重簽合約書，知會業主蓋章。因此事關 乎原告與其餘次承租人之權益，原告為求順利自被告中磐公司取得借款，乃勉 強同意提出上述各項。然仍有待於雙方進一步之探討，並非定案，故被告取得 聲明書尚未生效，蓋借款之條件仍未完成，為恐被告逕予使用，乃請由被告總 經理張晉綜在聲明書加註：「本聲明書經交由中磐公司收執自用」，以示有所 限制，蓋其繫予借款之成就與否也。詎被告中磐公司收受上開聲明書後，並未 依約定借款與原告，亦未將上開聲明書返還與原告。尤有甚者，被告中磐公司 向鈞院聲請拍賣系爭房屋（案號：台灣台北地方法院八十八年度執字第一四三 一七號給付票款強制執行案件），竟提出原證㈡未經業主同意，尚無效力之聲 明書為據，主張原告已拋棄租賃權，使民事執行處之法官誤認被告主張為真， 而於拍賣通知（原證㈢）「佔有使用情形」註明「承租人占用中惟已出具拋棄 租賃權聲明書，拍定後點交」，影響原告之權益甚鉅。 (三)、按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第九十九條第一項 定有明文。原證㈡聲明書具有瑕疵，已如前所述，原告對系爭房屋租賃權之拋 棄，係以被告中磐公司同意並確實貸款與原告為前提，以及中磐公司貸款後得 如不獲償還受讓系爭房屋二者為停止條件。被告中磐公司既未依約貸出款項與 原告公司，自亦不能受讓系爭房屋，原告所為拋棄系爭房屋租賃權及押租金返 還請求權之意思表示，自因停止條件未成就而不生效力。按被告並未貸款予被 告，兩造間亦無任何借貸或保證關係，原告自無理由向被告作拋棄租賃權之表 示。 (四)、又確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上之利益者，不得提起之 ，民事訴訟法第二四七條第一項定有明文。查被告中磐公司向鈞院聲請拍賣系 爭房屋並提出原證㈡之聲明書，主張原告已拋棄租賃權，致使民事執行處之法 官誤認原告已拋棄對系爭房屋之租賃權，致於拍賣通知「佔有使用情形」註明 「承租人占用中，惟已出具拋棄租賃權聲明書，拍定後點交」，有損原告對系 　　　爭房屋之租賃權利，原告顯有即受確認判決之法律上之利益，自得依法提起確 　　　認租賃權存在之訴，以維護原告之權益。 參、對被告抗弁之陳述： 一、查被告主張訴外人建東食品工業股份有限公司（以下簡稱建東公司）為避免擔保 品（即本件標的房地）遭法院拍賣，而請求其代償對慶豐銀行股份有限公司（以 下簡稱慶豐銀行，按慶豐銀行即國泰信託投資股份有限公司改制而來）之部分債 務，並由原告出具聲明書拋棄本件租賃權利云云（被告九十一年八月一日答辯狀 事實及理由項）。惟查，被告所言並非事實，其不過將不相干之文件互為套用 ，藉以魚目混珠。謹分述如后： (一)、本件租賃標的房地（下簡稱系爭房地）於民國（下同）六十九年八月十四日即 　　設定第一至第八順位各最高限額陸佰萬元之抵押權予台北市第十信用合作社（ 　後為合作金庫合併）（證㈠：土地謄本）。七十一年二月十日再以建東公司為 　債務人，設定最高限額貳仟伍佰萬元之第九順位抵押權予國泰信託（慶豐銀行） （證㈡：土地謄本）。嗣再因訴外人建達食品有限公司（以下簡稱建達公司）及 建東實業股份有限公司（以下簡稱建東實業公司）向被告借款，而於八十一年六 月一日設定最高限額壹億元（嗣於同年六月十六日變更為最高限額陸仟萬元）之 第十順位抵押權予被告（證㈢：土地謄本）。八十一年七月廿九日，被告因合作 金庫聲請拍賣系爭房地，代償受讓前述合作金庫第一至第八順位之抵押權（證㈣ ：土地謄本）。至此，被告就系爭房地享有第一至第八順位，最高限額計肆仟捌 佰萬元（600×8＝4,800）及第十順位最高限額陸仟萬元之抵押權。惟其間仍存 有前述慶豐銀行之第九順位最高限額貳仟伍佰萬元抵押權。 (二)、八十六年三月間，系爭房地再因慶豐銀行請求訴外人建東公司償還借款，為鈞 院交付執行拍賣，並核定拍賣底價為壹億貳仟壹佰陸拾萬元（證㈤：執行處通 知）。衡諸前述系爭房地之抵押情形，並扣除訴訟費、執行費及增值稅等優先 債權後，倘系爭房地遭拍賣換價，則被告之第十順位六千萬元抵押權所擔保之 債權，顯然已無法滿足受償，遑論再經減價拍賣之情形。故被告乃循前述受讓 合作金庫第一至第八順位抵押權之例，代償建東食品公司對慶豐銀行之部分債 務，而受讓先順位之第九順位抵押權，俾確保其債權（同前被告答辯狀證物 ）。申言之，被告之代償行為均係為求其擔保物權之完整性，形式上固為抵 押權之讓與，然實際利益猶如漸次買入部分所有權。是被告代償之利益在此， 並非全應訴外人建東公司之請求而代償。 (三)、再者，建東公司因被告代償其債務而出具之「認諾書」（同前被告答辯狀證物 ）已載明代償之條件。惟文中支字未提被告之代償行為於本件租賃權有何牽 連或影響？或該「認諾書」與系爭「聲明書」（起訴狀證㈡）間有何關連？即 系爭「聲明書」亦未記載任何與該「認諾書」或被告之代償行為有關之事項， 至為明顯。是被告主張系爭聲明書乃其代償建東公司債務之條件云云，洵無足 採。 (四)、又原告法定代理人乙○○固同為上述建東公司負責人，惟不同法人各具獨立之 人格，不容彼此混淆。被告以不同法人簽署，且形式上不相干之兩份文件，即 上開之認諾書及聲明書，僅因其代表人相同，遽主張彼此間互有關連，顯屬空 言。 (六)、再查，原告係以押租金方式承租系爭房地，即由原告於承租之始交付肆仟柒佰 貳拾陸萬柒仟壹佰肆拾伍元正之押租金予所有權人，租期中不另計算租金，所 有權人於租期屆滿時無息退還該押租金予原告（起訴狀證㈠：租賃契約第三條 ）。又倘系爭房地因前述慶豐銀行之聲請拍賣而移轉予第三人，原告之租賃權 利並不因而受影響。反之，被告僅代訴外人建東公司清償二千五百萬餘元，且 亦受讓有二千五百萬元之抵押權，已如前述。故原告衡情無須再因而拋棄肆仟 餘萬元之押租金及十餘年之租賃權。否則，兩相之間代價顯不相當。益見被告 所為之主張顯不合常情。 肆、證據： 原證：㈠租賃契約書影本乙件。 ㈡聲明書影本乙件。 ㈢拍賣通知影本乙件。 ㈣土地謄本四件。 　　　㈤執行處通知書乙件。(均為影本) 乙、被告方面： 壹、聲明：如主文所示。 貳、陳述： 一、原告之法定代理人乙○○，於八十六年期間擔任訴外人建東公司董事長期間，因 建東公司及乙○○等人前積欠慶豐銀行債務，本金高達新台幣（以下同）一億六 千六百五十萬元整（詳見證一，台北地院北院八十五民執戊一九九三字第三八0 七債權憑證可證）。建東公司為避免擔保品受債權人慶豐銀行聲請法院拍賣，故 請求被告代為償還建東公司等人所積欠慶豐銀行前所欠債務中之二千五百萬元及 執行費用三十五萬六千零七十八元，共計二千五百三十五萬六千零七十八元。為 此乙○○先生不僅於八十六年三月廿日，以董事長之身分代表建東公司書立認諾 書外（詳見證二，乙○○先生親筆簽名蓋章之認諾書可證。），並以連帶保證人 之身分保證該承諾之履行，且於同一日（八十六年三月廿日）以原告董事長之身 分代表原告書立聲明書，聲明原告與謝燦福先生所簽訂坐落於台北市○○○路○ 段一二五號第十五層及共同使用部分之不動產租賃契約，該租賃契約已於民國八 十五年三月三十一日到期，原告對該建物已無任何租賃權利（詳見證三，八十六 年三月二十日原告由乙○○先生代表書立之聲明書可證）。 二、被告基於前揭原告之聲明書，於同一日（八十六年三月廿日）與慶豐銀行簽立協 議書同意代償建東公司積欠慶豐銀行之二千五百三十五萬六千零七十八元（詳見 證四，八十六年三月二十日被告與慶豐銀行簽立之協議書可證）。被告並分別於 同一日（民國八十六年三月廿日）匯款三百萬元給慶豐銀行（詳見證五，台北銀 行入戶電匯回條可證）及開立面額二千二百三十五萬六千零七十八元支票（詳見 證六，台北銀行延平分行支票乙紙可證）交付慶豐銀行充作代償款之支付。慶豐 銀行並於八十六年四月二日開立代償債務證明書予被告作為代償完迄之證明（詳 見證七，慶豐銀行開立之代償債務證明書可證。）慶豐銀行並依約定於八十六年 四月十九日將擔保該債權之抵押權（抵押權標的即為：前原告聲明已無任何租賃 權利之座落台北市○○○路○段一二五號第十五層及共同使用部分之建物及其所 坐落之台北市○○區○○段三小段三0六地號土地）移轉與被告（他項權利移轉 變更契約書可證）。 三、原告於簽立並交付被告前揭證二之認諾書時，同時將原告與謝燦福先生所簽訂坐 落於台北市○○○路○段一二五號第十五層及共同使用部分之建物的原租賃契約 書影本交付被告收執（詳見證九偉成第一大樓租賃契約書可證），該租賃契約書 第二條當中明確記載：「本租約自民國六十九年四月一日起至民國八十九年三月 三十一日止期限共二十年。」 四、基於上述皆有明確證據所本之事實可知，原告所提出之民事起訴狀中空言所提之 情形，多與事實不符，茲分列於左謹供鈞院辨明事實： (一)、原告於起訴狀第三頁，貳、二、項下指出：「八十六年三月間，原告因業務需 要，向被告協商借款。被告提出貸款條件為、、、」云云。皆為空言捏造之詞， 完全無任何可供佐證之證據！被告已於前揭說明中詳細敘明本案始末，並逐一提 出相關證物已供佐證（詳見證一至證八）。原告起訴狀中所述皆未舉證以實其說 ，皆屬空言而已！ (二)、原告於起訴狀第四頁，第四行中指出：「為恐被告逕予使用，乃請由被告總經 理張晉綜在聲明書加註：『本聲明書經交由中磐公司收執自用』已示有所限制。 」云云。原告竟可將此一望即知的簽收文句，衍生出限制該聲明書效力的文義， 並進而認為該聲明書尚無效力。如此天馬行空式之推論，其依據何在？請原告明 示！因光從被告所提出之同一份聲明書當中未有相關文句之記載（詳見證三）， 亦可知此乃被告簽收該份聲明書時，將簽收之文句記載於原告留底存查用之副本 。若依原告所言該字句具有如此『強大』之效力，為何交付被告收執的正本竟完 全未見記載？將如此『重要』之『生效要件事項』作如此疏忽之處置，其目的何 在？心態為何？亦請原告明示！ (三)、原告與訴外人謝燦福等所定之租約，除已依其於八十六年三月廿日書立聲明書 ，聲明原告與謝燦福先生所簽訂坐落於台北市○○○路○段一二五號第十五層 及共同使用部分之建物，其租賃契約確實已於八十五年三月三十一日到期，原 告對該建物已無任何租賃權利外。該原租賃契約之租期實為六十九年四月一日 起至民國八十九年三月三十一日止（詳見證九），而非原告如所言之：六十九 年四月一日至九十九年三月三十一日止。縱認原告所提出之租賃契約書所訂之 三十年租賃期間縱使為真，亦應依民法第四四九條之規定縮短為二十年，即無 論依據原告或被告所提之租賃契約書，租約皆已於八十九年三月三十一日因租 約到期而終止。退步言，縱認該聲明書『未經業主同意，尚無效力』（被告否 認之，且原告此一說法之法律依據何在？被告實不明，請明示！），系爭租約 亦已於八十九年三月三十一日因租約到期而終止，原告與訴外人謝燦福等間之 租賃權早已不存在，原告執意提起此一確認之訴顯無即受確認判決之利益，其 理自明。綜上所述，足見原告之訴在法律上顯無理由。 參、證據： 證一：台北地院北院八十五民執戊一九九三字第三八0七債權憑證影本乙份。 證二：乙○○先生親筆簽名蓋章之認諾書影本乙份。 證三：八十六年三月二十日原告由乙○○先生代表書立之聲明書影本乙份。 證四：八十六年三月二十日被告與慶豐銀行簽立之協議書影本乙份。 證五：台北銀行入戶電匯回條影本乙份。 證六：台北銀行延平分行支票乙紙影本乙份。 證七：慶豐銀行開立之代償債務證明書影本乙份。 證八：他項權利移轉變更契約書影本乙份。 證九：偉成第一大樓租賃契約書影本乙份。 理 由 一、原告主張：因為向被告貸款，而其中貸款之條件之一即係原告及其餘次承租人均 須於八十五年三月三十一日起拋棄對系爭建物房屋之租賃權，惟嗣後被告並未貸 款予原告，則因被告未貸款予原告之故，原告拋棄系爭建物房屋之條件即未成就 ，因認其對系爭建物房屋之租賃權仍屬存在。 二、被告抗弁：兩造間並未有協議貸款之事，乃係因於原告之法定代理人乙○○同是 建東公司董事長，而建東公司及乙○○等人又積欠慶豐銀行債務，乃請求被告代 為償還建東公司等人所積欠慶豐銀行前所欠債務及執行費用。乙○○本人亦於八 十六年三月廿日以原告公司董事長之身分代表原告書立聲明書，聲明原告與謝燦 福先生所簽訂坐落於台北市○○○路○段一二五號第十五層及共同使用部分之不 動產租賃契約，該租賃契約已於八十五年三月三十一日到期，是依該聲明書，本 件租賃契約既已於八十五年三月三十一日到期，原告對系爭建物房屋之租賃權即 屬不存在。 三、原告固主張：於八十六年三月間因為向被告公司借款，被告公司提出貸款條件為 ：㈠原告必須拋棄上述四千七百二十六萬七千一百四十五元之押租金之返還請求 權。㈡原告與其餘次承租人均須自八十五年三月卅一日起拋棄對系爭房屋之租賃 權。(三)、核貸後原告需補支、本票，重簽合約書，知會業主蓋章。惟此，非但 為被告所否認，被告又『迄未』能提出積極證據證明此事，前揭主張，自難信為 真實。是以，被告以貸款為拋棄租賃權之條件之事實既未能舉證以實其說，則其 以因迄未向被告借得款該貸款為由，認拋棄租賃權之條件尚未成就、而其租賃權 尚屬存在云云，即為無理由。其所主張聲明拋棄系爭建物租賃權之聲明書係因此 貸款協議時所提出，亦為被告所否認，同前，被告既未能舉證有前揭貸款之協議 事，又何能證明該拋棄租賃權之聲明書係因協議貸款時所為？因以，借款未完成 ，主張聲明書尚未生效，亦無理由。雖原告又稱借款之條件仍未完成，為恐被告 逕予使用，乃請由被告總經理張晉綜在聲明書加註：「本聲明書經交由中磐公司 收執自用」，以示有所限制，蓋其繫予借款之成就與否云云，惟此亦為被告所否 認，弁稱：被告所持有之同一份聲明書當中並未有相關文句之記載（見被證三） ，可證亦可知此乃被告『簽收』該份聲明書時，將簽收之文句記載於原告留底存 查用之副本而已；經查，被告迄未能提出積極證據證實兩造間確有前揭貸款之協 議，且衡之常情，該『註記』應只足證明被告『確曾有簽收、執有』該份聲明而 已，何來解釋對該聲明有所限制？被告稱其持有之聲明書上有該註記，即認係因 於兩造之貸款協議所為之限制，亦無可採！而原告對於該聲明書上所用之其公司 章、法定代理人章及法定代理人簽名併聲明書中之內容亦均不否認其真正，該聲 明書載明：「立書人大輝國際貿易股份有限公司 (以下簡稱本公司)及占有人茲 公開聲明本公司於民國六十九年四月一日與謝燦福先生所簽訂座落於台北市○○ ○○段一二五號第十五層及共同使用部份之建物租賃權業已於民國八十五年三月 三十一日到期，本公司對該建物已無任何租賃權，並同意下列事項：.... 」， 此有兩造所不爭執之聲明書附卷可稽，是依該兩造所不否認為真正之聲明書既載 明「原告對系爭建物租賃權業已於民國八十五年三月三十一日到期，本公司對該 建物已無任何租賃權」，則於八十五年三月三十一日後原告對系爭建物已無租賃 權之八十八年迄至九十年間系爭建物被法院查封拍賣時，法院民事執行處拍賣通 知上「佔有使用情形」註明「承租人占用中，惟已出具拋棄租賃權聲明書，拍定 後點交」，乃屬實情，原告空言指稱其對系爭建物仍有租賃權存在云云，實無可 採！原告因以提起本件確認之訴，認其對系爭建物仍有租賃權存在，即為無理由 ，應予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其餘事證、主張，核對本件判斷 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八 條，判決如主文。 　　　　　　　 台灣台北地方法院台北簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法院書記官　呂美慧 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　　　官　謝明珠 右筆錄正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號 ）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。 中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　九　　　月　　 十二 　　日 　　　　　　　　　　　　　書　記　官 呂美慧