終止租賃契約等

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　　九十一年度北簡字第七一一四號 　　原　　　告　甲○○○○停車設備有限公司 　　法定代理人　施中懷 　　訴訟代理人　楊其長 　　被　　　告　乙○○○股份有限公司 　　法定代理人　楊仁正 　　訴訟代理人　趙啟雄 右當事人間請求終止租賃契約等事件，本院判決如左： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 甲、原告方面： 壹、聲明： 一、請判決停車位租賃契約自民國(下同)九十年十二月一日起終止。 二、被告應退還原告所開立九十一年四月至六月末兌現之租金支票三張，面額每張新 台幣 (下同)壹萬制仟元整及九十年十二月至九十一年三月已兌現之支票租金七 萬二仟元與押金三萬六仟元，合計十萬八仟元。 三、停車位管理費每位每月計二佰元，請自九十一年一月份起由被告繳交。 四、被告出租之停車位因機械故障致原告無法使用長達二個月，應依民事訴訟法第二 章第五節第四百三十五條規定減少租金，應退還租金計參萬陸仟元整。 五、願供擔保，請准宣告假執行。 六、訴訟費用由被告負擔。 貳、陳述： (壹)、程序部份：系爭契約性質上為私法契約，本件訴訟法屬普通法院之權限。 一、被告於九十年七月一日將座落於台北市○○區○○路二百巷十六號地下室之十二 位機械停車位每位每月以一千五百元，合計一萬八千元，租賃給原告經營管理並 出租給汽車駕駛者停放車輛，期限為二年，至九十二年六月三十日止。 二、原告租賃本機械停車位使用期間機械故障叢生，其所屬之設備維修人員屢忙維修 與保養維護，此顯然被告出租時有隱瞞機械性能不佳之疑。 三、九十年九月十六日颱風侵襲時該停車位因地下室淹水，淹水處理後裝備故障更為 嚴重，停工無法使用長達二個月，此時段原告多次協調被告設法修復，但迄至九 十年十二月二十四日始予修復，但仍無法正常運作，以致減少原告營運收入及增 力虧損。 四、本租賃標的物因機械性能不佳，原告不能達租賃之目的，於九十年十一月十三日 初次與被告協調請其同意依契約書第十二條及第十七條規定解約，惟被告拒絕， 但同意向銀行抽回訴訟人所開立之十一、十二月租金支票歸還原告，以抵銷九十 年九月、十月份之租金。但均未予兌現，承諾直至九十年十一月二十九日始由經 辦人告知其上層不同意抽回租金支票歸還，並九十年十二月三日以口頭同意於契 約屆滿日起延期兩個月，不收租金之方式抵銷，此純為單方面之意願，原告未予 同意，仍要求被告同意解約。 五、本租賃標的物為建築物之附屬停車位，建築物之起造人為被告，建築物之起造買 賣是否與管理委員會有所糾紛，原告無法得知，惟原告於租賃接管停車位之當時 管理委員會主任委員不同意繳交每個停車位之管理費二百元，而堅稱由其直接同 被告收取，此經原告多次與管理委員會協調及洽請被告出面與管理委員會溝通後 ，始同意由原告繳交並補繳九十年七月至十二月之管理費。 六、本租賃標的物，原告基於設備之考量，於九十一年一月十日以九一永固字第Ｏ二 Ｏ．Ｏ一號函請被告同意自九十年二月一日起終止契約，並約定於九十一年一月 三十日派楊其長先生前往洽談有關冬止契約等事宜，此除未被採納外，其另以存 證信函稱不同意解約。 七、九十一年二月五日原告代表楊其長與被告代表林啟俊協理約定於被告接待室協調 解約相關事宜。 八、兩造代表達成共識如后： (一)、雙方協議出租人同意自九十年十二月一日起終止租賃關係。 (二)、出租人應於九十一年二月六日下午二時前撰妥終止契約之協議書，承租人（永 　　固公司）應依指定之時間派員簽定協議書並定於春節過後辦理歸還押金、租金 　　　等事宜。 (三)、承租人應於九十一年二月五日下午前將九十年十二月及九十一年一、二月停車 位承租客戶清冊傳真給出租人（廣大公司）。 (四)、出租人（廣太公司）應於辦理解約之當時以現金或即期支票退還給承租人押金 及九十年十二月與九十一年一、二月已兌現之租金並即向銀行抽回承租人（永 固公司）所開立三至六月之租金支票。 (五)、承租人（永固公司）需於辦理終上契約諳數清管理費及將客戶預收之租金於契 約解約之當時點交給出租人（廣大公司）。 九、原告已於九十一年二月五日依兩造所達成之共識執行之。 (貳)、實體部份： 一、被告九十一年一月二十八日存證信函稱機械停車立故障已派員修復，准起租迄今 運作仍無法正常，另有關納莉風災機械故障致停車位無法使用長達兩個月，同意 於契約屆滿延長二個月契約期限，不收租金作為補償，契約書無此項約定，系為 單方面之意願，更何況被告代表林啟俊協理已與原告代表陳明堂經理協調談妥退 還兩個月租金支票之共識，此顯然違反誠信原則。 二、訴訟標的物因機械性能不佳，屢生故障，原告已無法繼績經營管理，擬與被告辦 理契約終止，但在原告與被告約定辦理解約等事宜時，均不予理會，此顯然有意 不予辦理及拖延（電話約定十餘次、存證信函二次如附件）被告均未予處理，原 告權益受損。 三、被告存證信函另稱：據該大樓管理委員會告知：原告自九十年七月起租迄今均未 繳交停車位管理費（每位每月二百元）造成管理委員會之困擾與不滿，此致原告 無法順利推展停車出租業務之主因，與事賞有異，原委係該會排除由原告繳納而 堅持直接由其向被告收取，此經原告再三協調該會及被告出面解決後已繳交至九 十年十二月計一萬四千三百四十元。 四、本案兩造協調同意解約迄今，因被告再三拖延辦理解約等事宜且未依習俗、平等 、互惠與誠信原則公平解決之。 五、本案系因被告未能即時修復機械停車位，致原告不能達租賃之目的及影響正常營 運，請求被告民事訴訟法第二編第二章第五節第四百三十五條規定終止契約並退 回押金及已兌現租金及末兌現之租金支票。 (叁)、綜上所述，原告實難與被告達成解除兩造簽訂之契約及其不依習俗、公平、誠 信之原則解決兩造之糾紛而無法承受權益受損。 參、證據： 一、租賃契約書。 二、原告對被告之解約函。 三、故障紀錄表。 四、被告之存證信函二份。 五、原告之存證信函二份。 六、管理費收據。 七、租金發票。 乙、被告方面： 壹、聲明：如主文所示外，且聲明如受不利判決時，願供擔保，請准免為假執行。 貳、陳述： 一、系爭停車位租賃契約係定期租賃性質，租期二年（自九十年七月一日起至九十二 年六月三十日止），停車位均屬可分之標的，每一停車位租金為每月一千五百元 　　（新台幣下同），既屬定期租賃契賃契約，未經兩造同意，自無提前終止契約之 　　理，原告片面主張終止契約，於法於理均有未合。 二、依租賃契約第九條約定「本車位平時使用及維護之權利與義務均屬乙方（即原告 ）」，第十三條約定「契約期間．．．．雙層停車設備、升降機保養由乙方負責 與廠商簽訂保養合約執行保養」，意即租賃物之維修及保養均應由原告負責，原 告主張被告未能即時修復機械停車位致原告不能達租賃之目的，請求依民事訴訟 法第二編第五節第四百五十三條規定終止租約亦非有理。 三、本件原告主張提前終止租賃契約之真正理由係承租前之市場評估錯誤，造成營運 虧損，無法長期經營，起訴狀所述理由均非事實，被告無法苟同。 理 由 甲、兩造之主張與抗弁： 一、原告主張：原告向被告所承租之停車位因為機械屢生故障，無法停車，且納莉颱 風災後更為嚴重，故障停用二個月且升降機品質差欠缺修復，常造成停車客戶無 法進出停車，認租賃契約第十七條約定，雙方之契約即視為終止，並主張因前述 理由，依民法第四百三十五條之規定，其亦得終止租約，因認雙方之租賃契約業 已於九十年二月一日終止，而請求退還經預付之租金、押金支票及經由其繳納之 管理費等。 二、被告抗弁：本件係定期租賃，非經兩造同意，不得提前解約；且依租賃契約第九 條、十三條之約定，有關租賃物之維修及保養應由原告負責，原告以被告未能即 時維修致其不能達租賃目的而依民法第四百三十五條規定解約為無理由。 乙、本件爭執要點： 一、本件停車位應何人負責維修？ 二、本件租賃物是否因故障而不能達租賃目的？ 三、原告以被告未能即時修復停車位機械之故障致其不能達到租賃物之使用目的，提 前終止本件定期租賃契約，有無理由？ 丙、得心證理由： 一、經查，本件係定期租賃契約，期間自九十年七月一日起至九十二年六月三十日止 ，此不但有租賃契約書附卷可稽外，且為兩造所不爭執。既係定期租賃契約，依 民法第四百五十條第一項：「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。 」之規定，自應於租期屆滿時始消滅，當事人一方自不得無由片面終止。合先敘 明。 二、關於本件停車位應何人負責維修？ 兩造所簽訂之停車位租賃契約書第九條明定：「本車位平時使用及維護之權利與 義務均屬『乙方』 (即承租人之原告)，但遇緊急狀況時應開放作為防空避難用 。」，第十三條亦明定：「契約期間，如成立管委會之標的物，車位管理費用由 乙方向管理委員會繳交；如未成立管理委員會，雙層停車設備、升降機保養由乙 方負責與廠商簽訂保養契約執行保養...。」，此有該契約書附卷可稽，是依前 揭規，承租人之原告對於其所承租之停車位即應自負保養、維修之責任。茲原告 以該維修責任義務係屬『被告』，而責由被告維修，已無理由。更何況關於本件 之維修等事宜迄至九十一年四月原告對被告本件訴訟止仍由被告為其找維修廠商 予維修，此不但有證人蘇景修到證外，並有各該維修紀錄附卷可稽，且亦為被告 所不否認。 三、關於本件租賃物是否因故障而不能達租賃目的？ 　　原告雖一再指稱本件之租賃物因機械故障不能達租賃之使用目的，然此不但為被 告所否認，且負責維修系爭租賃物之莒錩停車場開發股份有限公司(下稱鋁錩公 司)之員工蘇景修到院具結後證稱：「我是鋁錩公司之員工，在公司擔任的是維 修工作的人員調派、維修，廣大公司有委任我們作維修的工作，陸續都有故障， 有的是維修調整不良，也有的是人為的因素直到去 (即九十年)九月淹水癱瘓二 、三個月，有更換馬達、控制開關，作整修，淹水的部份我們都更換新的，之後 有車常常出問題，才查到是控制開關的問題，更換後就好了，控制開關是一體的 ，若有一台壞掉，或門沒有辦法打開就沒有辦法使用了，修好了，只是是偶而不 能用，一月至四月總共修有七次，都是當日修好。」 (見本院九十一年七月十一 日言詞辯論筆錄)、「都是原告叫我們去修的，但我們負責的業主是被告，這是 在保固期間內，保固期間至九十年十二月，但我們與被告關係良好，所以到九十 一的維修是免費的，這些維修的主要原因是『人為操作不當』、設備不良居次、 或是天災。」 (見本院九十一年八月二十七日言詞辯論筆錄)，且又有該證人到 庭時所攜同到院之維修紀錄附卷可稽，足證系爭租賃物於原告租賃期間固有故障 之情形，但其故障原因主要以『人為操作不當』所致，其次設備不良，再其次才 是天災，且均是『當日』即已維修好了，縱使颱風災害後亦經修繕完畢，原告片 面指稱：「因故障不能達租賃目的」、或如契約第十七條所約定之「因不抗力之 情事，如天災、地變等不可抗力之因素，而致『乙方無法經營』」，顯非可採。 三、關於原告以被告未能即時修復停車位機械之故障，致其不能達到租賃物之使用目 的，提前終止本件定期租賃契約，有無理由？ (一)、兩造所簽訂之租賃契約第十七條約定：「因不可抗力之情事，如天災、地變等 不可抗力之因素，而致『乙方無法經營』時，視同雙方合意終止契約，甲、乙 雙方不得要求任何補償」，是依該條約定，必是致『乙方無法經營』時，才有 該條之適用，依前所述，系爭租賃物固有故障之有情事，但均予修繕完畢，且 大多於當日修好，根本無所謂『無法經營』之情形，原告依契約第十七條之規 定終止本件之租賃契約即為無理由。 (二)、民法第四百三十五條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由， 致租賃物之一部『滅失』者，承租人得按滅失之部份，請求減少租金。前項情 形，承租人就其部份不能達租賃目的者，得終止契約。」，依該條是指租賃物 之一部有『滅失』之情形，本件並無租賃物有『滅失』之情形，更『無不能達 租賃目的』之情形，原告爰引該條，認其得終止本件之租賃契約，亦無理由。 (三)、民法第四百二十三條固規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物， 交付承租人並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態。」，依前 所述，系爭租賃物係由承租人之原告對之自負保養、維修之責任。更何況被告 於該租賃物有故障時仍出面予以維修，且均予修繕完畢，原告以被告不能提出 合於『約定』之使用、收益之租賃物為由，對原告為終止租約之表示，亦無理 由。 四、綜上所述，原告以被告未能即時修復停車位機械之故障，致其不能達到租賃物之 使用目的，提前終止本件定期租賃契約，為無理由。是其所為前述之訴聲明之請 求均無理由，均應駁回。 丁、假執行之宣告： 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應駁回，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八 ，判決如主文。 　　　　　　　 台灣台北地方法院台北簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　　　官　謝明珠 右筆錄正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號 ）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。 中　　華　　民　　國　　　九十一　 　年　　 九 　　月　　 五 日 　　　　　　　　　　　　　書　記　官 呂美慧