給付管理費

臺灣高等法院民事判決 111年度上更一字第39號 上 訴 人 萬象大廈管理委員會 法定代理人 吳立人 訴訟代理人 徐英超 李建民律師 複 代理 人 李志聖律師 上 訴 人 南華投資股份有限公司 法定代理人 陳弘修 訴訟代理人 姜震律師 上列當事人間請求給付管理費事件，兩造對於中華民國108年11 月29日臺灣臺北地方法院105年度北訴字第23號第一審判決各自 提起上訴，經最高法院第1次發回更審，本院於113年1月30日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命南華投資股份有限公司給付超過新臺幣玖拾柒萬零 參佰肆拾玖元，及自民國一百零四年七月十日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨 訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。 上開廢棄部分，萬象大廈管理委員會在第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。 南華投資股份有限公司之其餘上訴駁回。 萬象大廈管理委員會之上訴駁回。 第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由南華 投資股份有限公司負擔十分之三，餘由萬象大廈管理委員會負擔 。 事實及理由 壹、程序方面 　按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴 訟以前當然停止」、「第一百六十八條至第一百七十二條及前 條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明」， 民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。上訴人萬 象大廈管理委員會（下稱萬象管委會）之法定代理人原為曾聰 華，嗣變更為吳立人，茲據吳立人聲明承受訴訟，有民事承受 訴訟狀、民事委任狀、萬象管委會會議紀錄、臺北市政府都市 發展局民國111年8月23日北市都建字第1116042289號函附卷可 稽（見本院上更一字卷一第243-255頁），核無不合，應予准 許。 貳、實體方面 萬象管委會主張：對造上訴人南華投資股份有限公司（下稱南 華公司）為伊管理之萬象大廈地下一樓、地上一、二樓，共計 95戶供營業使用之建物（下稱系爭95戶建物）之區分所有權人 。依萬象大廈規約（下稱系爭規約）第16條，及第20屆第2次 區分所有權人會議（下稱系爭區權會）通過之「萬象大廈管理 維護費收費標準」（下稱系爭收費標準）約定，每戶每月應繳 納每坪新臺幣（下同）72元之管理費。南華公司未按時繳納， 自99年3月1日起至104年6月30日止，積欠原判決附表（下稱附 表）一之㈠、㈡所示之管理費，金額共計234萬7,334元。又南華 公司另自82年起，於萬象大廈一樓空地劃設26個停車位，經營 停車場，亦未按月繳納每個車位600元之管理費，自99年12月2 4日起至104年12月31日止，共積欠94萬0,026元。爰依系爭規 約第16條約定、公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第21條規 定，求為命南華公司給付328萬7,360元，及其中234萬7,334元 自104年7月10日起，其餘94萬0,026元自105年5月6日起，加計 法定利息之判決（萬象管委會就其餘敗訴部分，已告確定，非 本院審理範圍，茲不贅述）。 南華公司則以：系爭95戶建物係忠孝市場之攤商，由依零售市 場管理條例（下稱市場條例）第25條規定成立之「台北市忠孝 市場管理委員會」（下稱忠孝市場管委會）管轄，萬象管委會 無權向伊收取管理費。且系爭95戶建物自76年1月成立忠孝市 場管委會起，即自行裝設水電分錶、清潔維護，萬象管委會並 未管理該市場及商場，地下一樓市場已殘破不堪，並未營業， 亦未使用大廈電梯，不應再以營業使用標準收取管理費。又萬 象大廈第20屆之管理委員當選為無效，該屆第2次之區權會即 非由有召集權人召開，亦未就系爭收費標準作成有效決議，自 不得據以收取管理費。另萬象管委會向伊收取一樓空地停車位 之管理費並無依據，金額亦屬過高等語，資為抗辯。 原審就萬象管委會上開請求，判決：南華公司應各給付萬象管 委會如附表二之㈠、㈡、㈢「給付金額」欄所示之金額，及自附 表二之㈠、㈡、㈢所示利息起算日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，駁回萬象管委會其餘之訴，並附條件為准、免假 執行之宣告。兩造不服各自提起上訴，更審前本院判決駁回兩 造之上訴。兩造提起第三審上訴。經最高法院廢棄本院前審判 決，發回更審。萬象管委會續聲明： ㈠原判決關於駁回後開第二項及該部分假執行之聲請暨訴訟費用 部分廢棄。 ㈡南華公司應再給付萬象管委會153萬1,654元，及自104年7月10 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈢願供擔保請准宣告假執行。 南華公司則為答辯聲明： ㈠上訴駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　 　並上訴聲明： ㈠原判決關於命南華公司為給付本息部分，及該部分假執行之宣 告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 ㈡上開廢棄部分，萬象管委會在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。 　萬象管委會則為答辯聲明：上訴駁回。 兩造所不爭執之事項： ㈠萬象大廈為有707戶之區分所有建物（領有70使字第2134號使用 執照），包含萬象大廈地下1樓至地上11樓。 ㈡萬象大廈於97年4月20日召開第20屆第二次區權會即系爭區權會 ，決議制定系爭規約、萬象大廈管理委員會組織章程（下稱系 爭組織章程），並於同年月29日向臺北市政府申請報備成立萬 象管委會，經臺北市政府於97年5月6日以府都建字第09762233 600號函同意備查（臺北市政府97年5月6日函文、公寓大廈管 理組織報備證明，見原審卷一第12-13頁）。 ㈢南華公司為如附表一所示門牌號碼建物之所有權人，其專用及 共有部分面積合計各如附表一「坪數」欄所示（建物登記第二 類謄本，見原審卷一第14-108頁）。 ㈣兩造間就萬象大廈第20屆管理委員當選無效之訴訟，曾於本院9 8年度上更㈠字第115號達成調解（即99年度上移調字第22號） ，其調解筆錄記載：「○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○0○○○ ○00○○○○○○ 　00○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○○○○○○○○○○○○○」等語（見原審卷一第200頁）。 ㈤南華公司就萬象大廈第20屆管理委員當選無效一事，再提起訴 訟，經原法院以104年度訴字第4293號判決確認萬象大廈第20 屆管理委員之當選無效，該案上訴後，經本院以105年度上字 第918號將原判決不利於萬象管委會部分廢棄，並駁回南華公 司在第一審之訴（見原審卷四第24-28頁）。 ㈥系爭區權會議係由當時之管理委員會主任委員邱太煊所召集。 而邱太煊係由第19屆管理委員會於96年6月25日所選出之第20 屆管理委員，且為萬象大廈之區分所有權人。 ㈦萬象大廈於98年4月18日召開第21屆第二次區權會，該會議紀錄 第六項會議程序之第㈣項討論提案第2項「萬象大廈區分所有權 人規約修訂」之第⑻項記載「萬象大廈管理維護費收費標準： 第二項：刪除…無居住情形者…」、第⑼項記載「萬象大廈住戶 空屋認定標準取消」、第⑿項記載「地下室市場攤位因生態複 雜，且受限於面積過小，如每攤依營業收72元，實無法達到維 護及管理之費用，故參考附近攤商之收費標準，訂定每攤每月 收1200元管理費，如自行清潔整理者，則另訂回饋辦法。決議 ：…本議案因有爭議，暫時擱置，但仍將依管理規約規定依商 辦每坪72元收取管理費，並朔自去（97）年10月起收取。」（ 見原審卷二第29-30頁）。 ㈧萬象大廈第20屆第一次、第二次區權會，通知參加對象為全體 區分所有權人，即包含地下1樓至地上11樓，南華公司所屬之 地下1樓、地上1、2樓參加之人數（含授權參加）達百餘人。 ㈨萬象大廈地下1樓市場及地上1、2樓商場於76年1月間成立忠孝 市場管委會，嗣於105年8月30日經主管機關同意備查在案。 ㈩萬象大廈每月常態性支出明細項目包括「保全合約」、「清潔 合約」、「垃圾清運」、「電梯保養」、「B1緊急發電機」、 「B1抽水肥」、「電費」、「水費」、「電話」、「保險」等 項，合計45萬8,928元。非常態性支出項目，包含「頂樓防火 門、水塔蓋更新」、「B1發電機排煙管修護」、「消防檢查申 報」、「消防檢查修護」、「滅火器更新」、「B1污水感應器 」、「B1抽水馬達檢修」、「2樓馬桶疏通」、「B1抽水馬達 開關更新」、「二樓天花板落石修理」、「頂樓輸水管爆管修 理」、「防止外牆水泥剝落施掛帆在工程」、「45-11-5頂樓 修繕施工防水」等項目。 萬象大廈於106年11月4日召開第30屆區權會，作成「管理費（ 坪/月）收繳分為：住家49元、辦公67元、營業72元、車位600 元、空屋25元、垃圾每戶200元（限家庭廢棄物）」之決議， 暨經107年12月22日第30屆區權會決議追認（臺北市建築管理 工程處108年8月30日函暨所附區權會會議紀錄，見原審卷五第 153、160頁）。 萬象大廈依系爭區權會議決成立萬象管委會前，已於公寓條例8 4年6月28日頒布施行前，依萬象特級大廈住戶公約（下稱住戶 公約）成立「萬象大廈管理委員會」，並以該「萬象大廈管理 委員會」名義對南華公司起訴請求給付其在萬象大廈3樓所營 停車場之31個停車位之管理費。嗣經本院92年度上更(二)字第 255號民事判決，認定萬象管委會自82年4月間起，即按每車位 每月600元收取管理費（見原審卷二第176-177頁）。 南華公司於萬象大廈1樓空地經營停車場，並有26個停車位。 萬象管委會於104年12月間以存證信函向南華公司催討停車位管 理費，南華公司於同年12月23日收受，有該存證信函及回執在 卷可稽（見原審卷二第195頁），萬象管委會復於105年5月4日 以追加聲明狀提起本件訴訟（見原審卷二第188頁）。 本件萬象管委會請求各項是否有理由，茲分別析述如下：　 ㈠南華公司抗辯：萬象大廈於96年6月25日選出之第20屆管理委員 是否當選無效，及系爭區權會係由無召集權人所召開，無法作 成有效決議，均無理由： ⒈消極確認之訴，經確定判決認法律關係成立予以駁回時，就該 法律關係之成立即有既判力。訴訟標的之法律關係於確定之終 局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎 ，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束， 不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出 之其他攻擊防禦方法，為與確定判決意旨相反之主張（最高法 院50年台上字第232號、42年台上字第1306號等判決意旨參照 ）。 ⒉南華公司前以萬象管委會為被告，提起原法院104年度訴字第42 93號事件，訴請確認系爭區權會所為決議、系爭規約、系爭組 織章程均不成立或無效，業經該案二審即本院105年度上字第9 18號以：萬象大廈全體區分所有權人係經有召集權之邱太煊召 集後，於系爭區權會以開會方式作成決議，制定系爭規約 　、系爭組織章程，該決議、規約及組織章程均合法成立為由， 判決南華公司全部敗訴；該判決因南華公司未上訴而確定等節 　，有上開判決可考，並經南華公司陳明在卷（見原審卷四第83 -90頁、卷五第27頁背面）。依首揭說明，上開確定判決對系 爭區權會所為決議及系爭規約、系爭組織章程均已合法成立之 判斷，於兩造間已有既判力，南華公司不得再以上開事件言詞 辯論終結前所提出，或可提出之攻擊防禦方法，於本件訴訟為 相反之陳述。以故，南華公司所稱：系爭區權會由當選無效之 邱太煊召集，係無召集權人召開之會議，其出席未達系爭規約 第28條所定標準，無法有效作成收取管理費決議云云，係以在 上開確定判決言詞辯論終結前所提出及可提出之攻擊防禦方法 ，於本件訴訟為與該確定判決意旨相反之抗辯，自非可採。 ㈡萬象管委會管理範圍包括萬象大廈地下1樓市場、地上1、2樓商 場： ⒈萬象管委會係經系爭區權會決議通過系爭規約及系爭組織章程 所成立，並報經主管機關准予備查，已如前述。觀諸系爭規約 及系爭組織章程，並無將系爭95戶建物排除於管理範圍之外， 佐以系爭區權會及同年度第1次區權會，開會通知及簽到表， 均列載萬象大廈地下1樓至地上11樓包含系爭95戶建物在內之 全體區分所有權人，為會議之成員，且系爭95戶建物參加及授 權參加之人數，合計更逾百人，此為兩造不爭執之事實（見本 院上字卷第129頁），足徵系爭95戶建物係萬象管委會管理範 圍甚明。 ⒉萬象大廈之管理組織固曾在76年間，公告不再管理該大廈地下1 樓市場及地上1、2樓商場，地下1樓及地上1、2樓另行成立忠 孝市場管委會，有該公告可憑（見原審卷二第63-64頁）。然 萬象管委會係於97年4月20日系爭區權會決議後始成立，顯不 可能回溯至76年間而為上開公告。縱該公告係由當時萬象大廈 區分所有權人籌組之管理組織所為，然自97年4月20日系爭區 權會決議依公寓條例成立萬象管委會及通過系爭規約、系爭組 織章程時起，系爭95戶建物之區分所有權人與住戶，即應受該 規約、組織章程之拘束，不容南華公司依上開公告內容而為否 認。萬象管委會據此主張其管理範圍及於系爭95戶建物乙節， 要屬有據。　　 ㈢南華公司抗辯稱其係由忠孝市場管委會所管轄，萬象管委會並 非依市場條例第25條規定成立之市場管理委員會，無權向南華 公司收取管理費，為無理由： 萬象大廈地下1樓市場及地上1樓商場固曾依市場條例成立忠孝 市場管委會，惟依市場條例第1條、第25條規定：「為加強零 售市場之輔導管理，維持市場秩序，維護消費者權益，特制定 本條例」、「民有市場所有權人應與攤（鋪）位使用人，共同 推選代表組成管理委員會，受主管機關之監督，執行下列事項 ：一、市場公共安全之維護。二、市場公共秩序之維持。三、 市場環境衛生之管理。四、市場公共設施之維護。五、攤（鋪 ）位使用人違反本條例規定之舉發及處理。六、市場及其周圍 違規攤販之舉發。七、其他主管機關規定之執行事項。攤（鋪 ）位使用人，應加入市場管理委員會為會員，始得營業」等旨 趣以察，可知市場條例所定管理組織，係以市場之管理為目的 ，要求維持市場秩序、環境衛生及營業秩序。此與公寓大廈之 管理組織，依公寓條例第36條規定，係為執行規約或區分所有 權人會議決議事項、維護共有共用部分、制止或協調住戶違規 、管理公共基金、其他經費及公寓大廈相關圖說表冊等關於公 寓大廈本體及使用環境維護目的而設立之情形，顯有不同，自 無以市場管理組織取代公寓大廈管理組織之餘地。此再參諸臺 北市市場處亦函告南華公司市場管委會僅限辦理市場有關業務 ，至大廈住戶權利義務等項應依公寓條例辦理，有該函文可查 （見原審卷二第15頁背面）等情，益可得徵。由是可知，系爭 95戶建物雖另依市場條例成立忠孝市場管委會，然其不能取代 萬象管委會職務及地位甚明。南華公司謂：市場條例係公寓條 例之特別法，系爭95戶建物已成立忠孝市場管委會，不受萬象 管委會管轄；萬象管委會非依市場條例第25條所設立，無權向 伊收取管理費云云，並不可取。　 ㈣南華公司抗辯稱萬象管委會並未經忠孝市場攤商過半數書面同 意，依公寓條例第26條第1項規定，其成立不合法，為無理由 ： 依公寓條例第26條第1項規定「非封閉式之公寓大廈集居社區 其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商 場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各 該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商 場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有 權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部 分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣 （市）主管機關報備。…」之文義可知此條項係在規範同一大 廈內，如有辦公、商場混合使用情形，屬於辦公、商場之區分 所有權人，在符合該條規定要件時，得另行成立管理委員會。 尋繹其立法意旨，係考量有關共用部分、約定共用部分之範圍 劃分、修繕、管理、維護及其費用之分擔、公共基金分配、保 管文件移交與分工事宜，涉及全體區分所有權人之權利義務， 非僅召開辦公、商場部分之區分所有權人會議即得以決議，故 有關此條項所列各款事項，仍須經全體區分所有權人會議決議 或規約規定。而萬象大廈成立管理委員會，係由全體區分所有 權人會議決議通過所成立，並非依上開公寓條例第26條第1項 規定而設立，自無須另經萬象大廈地下1樓及地上1、2樓攤商 過半數書面同意。南華公司辯稱：萬象管委會未經忠孝市場攤 商過半數書面同意，依公寓條例第26條第1項規定，其成立不 合法云云，要屬無據。　 ㈤萬象管委會得依系爭規約第16條約定、公寓條例第21條規定， 請求南華公司給付如附表二之㈠、㈡編號1至87號「給付金額」 欄所示，及如附表一之㈠、㈡編號88至95號「欠管理費」欄所示 之管理費合計97萬0,349元，為有理由： ⒈按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用 ，除由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比 例分擔者外，即應依區分所有權人會議或規約之規定。且區分 所有權人會議之決議，應作成紀錄，並由管理委員會執行之。 此觀公寓條例第10條第2項、第34條第1項、第36條第1款規定 自明。從而，公寓大廈共用部分之管理費用收取標準，倘非依 區分所有權人共有之應有部分比例分擔，且規約亦無規定者， 即應由區權會以決議定之，並作成書面紀錄（最高法院110年 度台上字第1528號判決發回意旨參照）。經查： ⑴系爭收費標準已經系爭區權會決議通過： ①萬象大廈召開系爭區權會制定系爭規約及辦理萬象管委會報備 登記之前，係依原南華公司制定之管理費標準即住家每坪每月 49元、公司每坪每月67元、營業用每坪每月72元收取管理費等 情，為兩造所不爭執（見本院上更一字卷一第374頁之系爭區 權會會議紀錄第八項相關委員報告之第㈠項李源鴻報告之內容 ）。又系爭收費標準規定之管理費收費標準為住家每坪每月49 元、公司每坪每月67元、營業用每坪每月72元收取管理費（見 同上卷一第578頁）。另證人即參與系爭區權會之萬象大廈區 分所有權人徐英超亦證述：收費標準原係南華公司所制定，系 爭收費標準與萬象管委會成立前之第19屆管委會收費標準相同 ，沒有漲價等情（見同上卷二第59-60頁）。則系爭收費標準 與系爭區權會召開前原由南華公司制定之管理費收費標準，兩 者所定之收費標準相同一節，應堪認定。 ②依臺北市建築管理工程處以111年8月2日北市都建寓字第111604 2023號函暨附件檢送本院之調萬象管委會成立報備一案全案資 料（見本院上更一字卷一第175頁），可知萬象大廈定97年3月 16日召開第20屆第一次區權會，惟該會議因未達3分之2區分所 有權人出席而流會等情，有97年3月2日開會通知單、第20屆第 一次區權會會議紀錄可參（見本院上更一字卷一第276-278頁 ）。又該次開會前已將「住戶規約」、「委員會組織章程」及 各項「管理辦法」等資料分送各住戶，此觀第20屆第一次區權 會會議紀錄之「十、討論事項及決議」已載明「由於本次會議 未達法定出席率三分之二宣佈流會，因此不做表決，也不做任 何決議，留待第二次召開會議達到出席比例再做決定，請全體 住戶先詳細看完『住戶規約』、『委員會組織章程』及各項『管理 辦法』後在第二次區分所有權人大會中討論決議」等語自明（ 見同上卷一第278頁）。再者，萬象管委會報備時檢送有有系 爭規約、系爭組織章程及萬象大廈各項管理規定等資料，其中 各項管理規定包括系爭收費標準、管理維護費催收辦法、空屋 認定標準、裝潢施工管理辦法、環境衛生管理規則、寵物飼養 管理辦法等各項（見同上卷一第562-583頁）。另證人徐英超 證述：在第一次開會前，管委會發給每個住戶三份資料，包括 萬象管委會組織章程及萬象大廈各項管理規定在內等語（見本 院上更一字卷二第59頁），核與前述報備時檢附之資料相符， 亦與上開第20屆第一次區權會會議紀錄記載之內容大致相符， 堪信萬象管委會於召開第20屆第一次區權會會議紀錄前，已將 包括系爭規約及系爭收費標準等開會資料發送予各區分所有權 人之事實為真正。 ③萬象大廈定97年4月20日召開系爭區權會，萬象管委會所發送予 各區分所有權人之97年3月15日開會通知單，已載明提案討論 之項目計有：1.萬象大廈住戶規約討論訂定案，2.萬象管委會 組織章程討論訂定案，3.萬象大廈全體住戶權益爭取保護案， 4.消防系統全面檢修討論案等4項（見本院上更一字卷一第499 頁）。嗣系爭區權會就上開4項分別為決議，有系爭區權會會 議紀錄可參（見同上卷一第375-376頁），其中有關萬象大廈 住戶規約討論訂定案之紀錄內容為：「說明：本廈自交屋以來 一直未召開區分所有權人大會，及制訂『住戶規約』，僅憑建商 南華公司自訂且未經全體區分所有權人同意之『住戶公約』為準 則，南華公司自訂的條文必對其自己有利，以致全體區分所有 權人權益受損甚鉅，……本規約及組織章程均已於97年3月16日 第一次區分所有權人大會時分送與會之所有權人參考，這段時 間也無人提出異議，請付諸表決。決議：南華公司計89票反對 ，其餘265票無異議通過」等情（見同上卷一第375-376頁）。 足認系爭規約及系爭組織章程均已經系爭區權會決議通過。 ④依系爭區權會決議制定之系爭規約第16條就有關管理費之規定 為：區分所有權人須向區分所有權人大會繳交管理費；管理費 之收繳、支付辦法，得經大會決議通過，明訂於使用細則之中 （見同上卷一第565頁）。而萬象管委會於系爭區權會開會前 ，已將系爭規約、系爭組織章程及萬象大廈各項管理規定（包 括系爭收費標準、管理維護費催收辦法、空屋認定標準、裝潢 施工管理辦法、環境衛生管理規則、寵物飼養管理辦法）發送 全體區分所有權人，業如前述，其中系爭收費標準就作為住戶 、辦公及營業等用途明定其不同之收費標準，管理維護費催收 辦法明定管理費之催繳辦法及方式（見同上卷一第578- 　579頁），此均係管理費之收繳、支付辦法，自堪認系爭收費 標準及管理維護費催收辦法應均屬系爭規約第16條所稱之使用 細則。 ⑤綜上各情，萬象大廈召開系爭區權會之目的係為制定系爭規約 而將包括南華公司在內之萬象大廈地下1樓市場、地上1、2樓 商場納入應繳納管理費之範圍，並制定萬象管委會之組織章程 ，以向主管機關申請核備，並萬象管委會在系爭區權會召開前 ，已將系爭規約連同系爭規約第16條所稱使用細則之系爭收費 標準、管理維護費催收辦法等一併發送予全體區分所有權人， 且系爭收費標準與原南華公司制定之管理費標準相同，即為萬 象大廈向來之管理費收費標準，則系爭區權會有關系爭規約討 論訂定案之決議內容，亦當包括按向來收費標準制定之系爭收 費標準在內甚明。自堪認系爭收費標準，已經系爭區權會決議 通過，而屬系爭規約第16條所定之經大會決議通過，明訂之使 用細則。 ⑥雖南華公司抗辯：系爭收費標準未經系爭區權會之決議，且會 議紀錄亦未就管理費收取標準列為議案討論及經表決之記載語 。查觀諸系爭區權會之會議紀錄，有關管理費部分固僅為副主 任委員李鴻源於報告事項稱南華公司以往所繳納之管理費不合 理，及於附註㈣載明「今後管理費均依照96.3委員會決議，任 何空屋一律以正常金額繳交管理費…」，並無就管理費收取標 準列為議案討論及經表決之記載（見本院上更一字卷一第374- 376頁）。然萬象管委會在系爭區權會召開前，已將系爭規約 連同系爭規約第16條所稱使用細則之系爭收費標準一併發送予 全體區分所有權人，且系爭收費標準與原南華公司制定之管理 費標準相同，即為萬象大廈向來之管理費收費標準，已如前述 ，而在系爭區權會有關系爭規約討論訂定案之討論決議時，出 席之包括南華公司之區分所有權人，對於開會前已發送之按向 來管理費收費標準制定之系爭收費標準並無意見，僅對南華公 司一直拒繳納管理費一事有所討論等情，已據證人徐英超到庭 證述明確（見本院上更一字卷二第61頁）。是以，萬象大廈召 開系爭區權會之目的係為制定系爭規約而將包括南華公司在內 之萬象大廈地下1樓市場、地上1、2樓商場納入應繳納管理費 之範圍，因而決議通過制定系爭規約，該決議之範圍自包括各 區分所有權人所不爭執之開會前已發送屬系爭規約第16條所稱 使用細則之系爭收費標準在內。因此，系爭區權會之會議紀錄 所載「本規約及組織章程均已於97年3月16日第一次區分所有 權人大會時分送與會之所有權人參考，這段時間也無人提出異 議，詩付諸表決」等語（見本院上更一字卷一第375頁），其 付諸決議之範圍顯已包括屬系爭規約第16條所稱使用細則之系 爭收費標準在內，自不得僅以該紀錄未有就管理費收取標準列 為議案討論及經表決之記載，即遽認系爭收費標準未經系爭區 權會決議。從而，南華公司前揭抗辯，委不足採。 ⑵承上所述，萬象大廈區分所有權人，均應繳納管理費，並已訂 定每月應繳標準，有系爭規約第16條規定及系爭收費標準表可 稽。南華公司復不否認未繳納萬象管委會請求期間之管理費， 萬象管委會並已分別於104年2月6日、6月10日、12月16日各定 7日期間催告南華公司繳納（見原審卷一第109-120頁、卷二第 195頁），則萬象管委會自得依上開規定及約定，訴請南華公 司給付積欠之管理費。　 ⑶南華公司雖辯稱：萬象管委會未善盡管理之責，伊得拒絕繳納 管理費云云。惟所謂同時履行之抗辯，乃基於雙務契約而發生 ，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債 務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約 而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待 給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。而區分所有權人 或住戶繳納管理費之義務，係因法律之規定、住戶規約或區分 所有權人會議決議而生，性質為管理、維護共有物之費用，並 非為特定區分所有權人或住戶提供管理服務之對價，亦非基於 與管理委員會間之雙務契約而生。準此，南華公司依系爭規約 、收費標準所負給付管理費之義務，與萬象大廈本於公寓條例 規定就萬象大廈所負之管理維護義務，顯非基於同一雙務契約 而生之對待給付。萬象管委會縱有未盡管理組織之職務，亦僅 南華公司得否依公寓條例相關規定另為主張，不得援此拒絕繳 納管理費。南華公司以萬象管委會未盡管理職責為由拒付管理 費，非屬有據。 ⑷萬象大廈每月常態性支出明細項目包括「保全合約」、「清潔 合約」、「垃圾清運」、「電梯保養」、「B1緊急發電機」、 「B1抽水肥」、「電費」、「水費」、「電話」、「保險」； 非常態性支出項目，包含「頂樓防火門、水塔蓋更新」、「B1 發電機排煙管修護」、「消防檢查申報」、「消防檢查修護」 、「滅火器更新」、「B1污水感應器」、「B1抽水馬達檢修」 、「2樓馬桶疏通」、「B1抽水馬達開關更新」、「二樓天花 板落石修理」、「頂樓輸水管爆管修理」、「防止外牆水泥剝 落施掛帆布工程」、「45-11-5頂樓修繕施工防水」等項目， 為兩造所不爭執（見不爭執事項㈩）。觀此支出費用之項目涵 蓋全部大廈之共有部分之維護，可知萬象管委會對於全部萬象 大廈共用部分，仍持續為管理維護，且其業向南華公司催告請 求給付管理費，並無拋棄對於系爭95戶建物管理維護及收取管 理費權利之情事。南華公司辯稱萬象管委會與忠孝市場管委會 長期分治各自管理之範圍，萬象管委會顯已拋棄對系爭95戶建 物之管理費請求權利，並使伊信賴其不再行使權利，亦應有權 利失效原則之適用，不得請求伊給付管理費云云，要非可採。 ⒉次按管理費之數額，管理委員會或區分所有權人會議固有權透 過決議以決定之，惟在住商混合之情形，倘客觀上商場與住戶 之實際用益狀態，及實際享受管委會提供之管理服務明顯不同 ，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費收費標準決議，而 滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查（最高法院93 年度台上字第2218號裁定意旨參照）。又法院倘變更規約或區 權會決議所定之管理費用收取標準時，自應具體審酌住戶與商 場使用公用部分管理服務之人次、頻率等用益狀況，及其用益 對於公用部分所造成公用水電、清潔維護、整體建物及住戶共 同生活品質及安全、保險等負擔之差異，認定原定收費標準顯 失衡平時，始得依客觀公平之原則，定其調整之數額（最高法 院110年度台上字第1528號判決發回意旨參照）。經查： ⑴南華公司係屬地下1樓市場及地上1、2樓商場之區分所有權人， 依卷附75年12月27日萬象大廈管理組織公告、萬象大廈（3-11 樓樓區）第5屆第4次住戶代表委員聯席會議紀錄、76年3月15 日萬管字第003號公告、萬象大廈聯合管理處76年3月16日致各 營業攤戶之附註、105年8月30日臺北市市場處函文所載內容（ 見原審卷二第59-64頁、卷四第198-200、75頁）以觀，可知萬 象大廈地下1樓市場及地上1、2樓商場於76年1月間成立忠孝市 場管委會，於105年8月30日經主管機關同意備查在案，因忠孝 市場管委會成立後，就水、電、空調等設施費用分擔問題，與 地上3至11樓之區分所有權人意見未合，而分開管理。 ⑵更審前本院受命法官於109年6月15日至萬象大廈現場履勘時， 該大廈○○街00000號及00000號係打通作為雞排攤位使用，同街 00000號及0000號係打通作為彩券行使用，同街00000號目前沒 有營業使用，僅堆放生財器具，○○○路0段000巷000號及000號 打通，現為水電行，同段000巷0號地下1樓之000號至000號係 作為汽車美容使用，000號至000號前方有4台轎車，000、000 號停放1輛休旅車，000、000號停放1輛轎車，000號至000號有 6個車位，共同放3輛車，地下1樓其餘部分目前有雜貨店等共4 個攤位營業使用，皆非南華公司所有；地下1樓之區域肉眼觀 察顯未有清潔維護，天花板破損，大部分區域設有磚造攤位， 均積滿灰塵、堆滿凌亂雜物，處於停用狀態等情，並時任萬象 管委會法定代理人曾聰華到場稱：地下1樓沒有什麼管理，僅 有水電是大樓供應，有使用大樓的電力排放污水及蓄水，其餘 沒有做其他管理等語，有勘驗程序筆錄可參（見本院上字卷第 175-176頁）。 ⑶證人徐英超證述：萬象大廈係地下1樓一層、地上11樓之建物， 萬象大廈是市場用地，1樓、2樓是商家，地下1樓是忠孝市場 ，3樓是戲院，4樓現在是旅店，以前是三溫暖，5到11樓是住 家，使用執照是1、3、4樓都有停車位，1樓停車位不是南華公 司的，是大家共有的，但3樓停車位是南華公司的；萬象大廈 的出入總共有8部電梯，有4個出入口，分成安東門跟復興門， 這兩個門是主要的出入口，因為警衛是設在這兩個點，復興門 是6樓以上，設有2個電梯，安東門是5樓以上，設有2個電梯， 在這兩個門旁邊各有到2、3、5樓的出入口，各設有2部電梯， 此出入口並未設有警衛，警衛僅設在安東門及復興門，一個出 入口有2個電梯，5樓會跟2、3樓共用電梯，6樓以上是另外2個 出入口，地下室是單獨的出入口，沒有電梯，但有安全梯及車 道；地下室商場一直都沒有營業，但是被南華公司違規當作停 車場使用，出租停車位之前是違規作為洗車場，南華公司是把 公共空間作為停車場使用，編號175的攤位在106年購入後如法 炮製，把攤位拆除作為停車場出租，這不是南華公司的，至於 南華公司有沒有把它的攤位拆除當作停車場使用我不清楚，但 是他確實有把公共空間作為停車場使用等語（見本院上更一卷 二第62-67頁）。 ⑷依兩造所提出之地下1樓現況照片觀之（見本院上更一字卷二第 125-137、153-183頁），除有部分攤位遭拆除作為停車之用外 ，多數攤位均無利用，並有殘破不堪，或堆置雜物而髒亂不堪 之情形，核與前述更審前本院受命法官於109年6月15日至萬象 大廈現場履勘時，地下室1樓之現況大致相符。 ⑸地下1樓未有清潔維護，天花板破損，大部分區域設有磚造攤位 ，均積滿灰塵、堆滿凌亂雜物，處於停用狀態，且萬象管委會 自認地下1樓沒有什麼管理，僅有水電是大樓供應，有使用大 樓的電力排放污水及蓄水，其餘沒有做其他管理，另證人徐英 超亦證述地下室是單獨的出入口，沒有電梯，僅有安全梯及車 道等語，均如前述，則前揭萬象大廈每月常態性支出明細項目 之包括「保全合約」、「清潔合約」、「垃圾清運」、「電梯 保養」等項目之支出，顯均與地下1樓商場無涉，堪可認定。 ⑹綜上，本院審酌南華公司為地下1樓市場及地上1、2樓商場之所 有權人，該市場及商場並已成立忠孝市場管委會自行負責清潔 維護，其中地上1樓部分係作為雞排攤位、彩券行、或水電行 等營業使用，另地下1樓幾已無營業而處於停用狀態，積滿灰 塵、堆滿凌亂雜物，暨比較前揭住戶與地下1樓市場及地上1、 2樓商場之使用公用部分管理服務之人次、頻率等用益狀況， 及其用益對於公用部分所造成公用水電、清潔維護、整體建物 及住戶共同生活品質及安全、保險等負擔之差異，其中地上1 、2樓商場部分並無太大之差異，而地下1樓市場則因沒有電梯 ，且大部分處於停用狀態，並萬象管委會未為管理，顯有甚大 之差異等各情，認萬象管委會就地上1、2樓商場部分請求按以 營業使用之標準向南華公司收取每月每坪72元之管理費，並無 不公允之情事。至地下1樓市場部分，因萬象管委會均未管理 ，且與前揭住戶復有前述之甚大差異，暨萬象大廈第30屆區權 會所決議之管理費收費標準空屋按每坪每月25元計算（見不爭 執事項）等情狀，應認萬象管委會就地下1樓市場部分逕以營 業使用之標準向南華公司收取每月每坪72元之管理費，已較其 他類型住戶負擔之管理費高出甚多，自有違公平原則，應按上 開空屋費率即按每月每坪25元計收，始屬合理。 ⒊從而，南華公司就系爭95戶建物部分，其中地下1樓市場即如附 表一之㈠、㈡之編號1至87號部分，應按每坪每月25元，及地上1 、2樓商場即如附表一之㈠、㈡之編號88至95部分，應按每坪每 月72元計繳管理費。據此計算，萬象管委會所得請求給付之管 理費，分別詳如附表二之㈠、㈡編號1至87號「給付金額」欄所 示，及如附表一之㈠、㈡編號88至95號「欠管理費」欄所示，合 計97萬0,349元（詳如附表四所示）。至南華公司雖謂附表一 之㈠、㈡編號91、93、94之管理費已繳清云云，然為萬象管委會 所否認。觀諸南華公司就此所提管理費收據、繳款通知單，均 屬108年10月至109年5月之繳費憑證，與本件請求之104年底以 前所欠管理費，期間顯然不同，自無從證明已經繳納本件請求 之管理費。南華公司所為抗辯，並不可採。　 ㈥萬象管委會依系爭規約第16條約定、公寓條例第21條規定，請 求南華公司給付1樓停車位之管理費，為無理由： 萬象管委會主張依本院92年度上更㈡字第255號確定判決，請求 南華公司就萬象大廈一樓空地該公司所有之26個營業停車位， 按月給付自99年12月24日起，計至104年12月止之管理費等語 ，並提出本院92年度上更㈡字第255號確定判決及97年度管理費 收款登錄簿等為證。然查，本院92年度上更㈡字第255號確定判 決，係認定南華公司就萬象大廈3樓所營停車場之31個停車位 之管理費，應自82年4月間起，按每車位每月600元繳納管理費 （見不爭執事項），另依97年度管理費收款登錄簿之記載， 係關於南華公司於萬象大廈三樓之停車位應給付管理費用之標 準，未及於本件所請求之一樓空地停車位，為兩造所不爭執（ 見原審卷四第35頁，本院上更一字卷二第354頁），準此，尚 難認萬象大廈之區權會就本件請求期間之1樓空地停車位，曾 有決議其收取標準。至於105年11月5日召開之萬象大廈第29屆 第2次區權會，固決議停車場每月管理費600元之收取標準（見 原審卷四第68-70頁），得此尚無從溯及作為本件請求期間之 管理費收取標準之依據，自難採為萬象管委會有利事實之判斷 基礎。此外，萬象管委會復未舉證證明區權會就本件請求期間 之1樓空地停車位，曾有決議其收取標準，因此，萬象管委會 依系爭規約第16條約定、公寓條例第21條規定，請求南華公司 給付上開期間按每月600元收取之1樓停車位之管理費，洵屬無 據，應予駁回。 ㈦給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延 之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之五，此觀民法第229條第1項、第233 條第1項前段、第203條規定甚明。觀諸系爭規約第35條第1項 規定「有關第十六條第一項所定之管理費…，應於每月月初自 動繳納…」可知，系爭95戶之管理費（即99年3月起至104年6月 ）屬給付有確定期限，並已屆期，而萬象管委會起訴僅請求自 收受起訴狀繕本之翌日即104年7月10日（見原審卷一第123頁 之送達證書）起算之法定遲延利息，自無不合，應予准許。 綜上所述，萬象管委會依系爭規約第16條約定、公寓條例第21 條規定，請求南華公司給付萬象管委會如附表一㈠、㈡編號88至 95號「欠管理費」欄所示及如附表二㈠、㈡編號1至87號「給付 金額」欄所示金額，合計97萬0,349元，暨自104年7月10日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬有據，應予准許 ；至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，其敗訴部分假執 行之聲請亦失所依據，應併予駁回。原審關於命南華公司給付 本息就超過上開應予准許部分，為南華公司敗訴之判決，並為 假執行之宣告，自有未洽，南華公司上訴意旨指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文 第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命南華公司給付， 並為准、免假執行之宣告，核無違誤，南華公司上訴意旨，就 此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由， 應駁回其上訴。另原判決（除確定部分外）駁回萬象管委會超 過175萬5,706元本息之請求（即其請求再給付153萬1,654元本 息部分），核無不合，萬象管委會上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，亦無理由，應予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。 據上論結，本件萬象管委會之上訴為無理由，南華公司之上訴 為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條 第1項、第78條、第79條，判決如主文。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日 民事第十一庭 審判長法 官 李慈惠 法 官 吳燁山 法 官 謝永昌　　　　 正本係照原本作成。 南華投資股份有限公司不得上訴。 萬象大廈管理委員會如不服本判決，應於收受送達後20日內向本 院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內 向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴 時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資 格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟 法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　 書記官 王增華 附表四 （一）99年3月1日至104年2月28日 編號 門牌：○○○路0段000巷0號地下樓之 A：萬象管委會請求金額 B：原審判決金額 C：本院准許金額 D：差額(計算式：C-B) 1-87 共87戶 1,978,403元 687,480元 687,480元 0 小計（E） 1,978,403元 687,480元 687,480元 0 編號 門牌：○○○路0段000巷 A：萬象管委會請求金額 B：原審判決金額 C：本院准許金額 D：差額(計算式：C-B) 88 00號2樓之100 13,016元 4,500元 13,016元 8,516元 89 0○0號 42,824元 14,880元 42,824元 27,944元 90 0○0號 23,248元 8,100元 23,248元 15,148元 91 0○00號 20,791元 7,200元 20,791元 13,591元 92 0○00號 63,510元 22,080元 63,510元 41,430元 93 ○○街00○00號 20,909元 7,260元 20,909元 13,649元 94 ○○街00○00號 20,909元 7,260元 20,909元 13,649元 95 ○○街00○00號 17,015元 5,940元 17,015元 11,075元 小計(F) 222,222元 77,220元 222,222元 145,002元 （二）民國104年3月1日至104年6月30日 編號 門牌：○○○路1段000巷0號地下樓之 A：萬象管委會請求金額 B：原審判決金額 C：本院准許金額 D：差額(計算式：C-B) 1-87 共87戶 131,894元 45,832元 45,832元 0 小計(G) 131,894元 45,832元 45,832元 0 編號 門牌：○○○路0段000巷 A：萬象管委會請求金額 B：原審判決金額 C：本院准許金額 D：差額(計算式：C-B) 88 00號2樓之100 868元 300元 868元 568元 89 0○0號 2,855元 992元 2,855元 1,863元 90 0○0號 1,550元 540元 1,550元 1,010元 91 0○00號 1,386元 480元 1,386元 906元 92 0○00號 4,234元 1,472元 4,234元 2,762元 93 ○○街00○00號 1,394元 484元 1,394元 910元 94 ○○街00○00號 1,394元 484元 1,394元 910元 95 ○○街00○00號 1,134元 396元 1,134元 738元 小計(H) 14,815元 5,148元 14,815元 9,667元 合計（E+F+G+H) 2,347,334元 815,680元 970,349元 154,669元