損害賠償

臺灣高等法院民事判決 112年度消上易字第8號 上 訴 人 張逸人 歐 雯 共 同 訴訟代理人 金鑫律師 複 代理人 呂靜玟律師 被 上訴人 戴振東 大江國際不動產開發股份有限公司 法定代理人 卓少華 訴訟代理人 朱柏璁律師 江明軒律師 董子涵律師 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年5月 26日臺灣臺北地方法院111年度消字第33號第一審判決提起一部 上訴，並為訴之追加，本院於113年1月24日言詞辯論終結，判決 如下： 主 文 上訴及追加之訴均駁回。 第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 　　按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但 請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1 項、第255條第1項第2款分別定有明文。查本件上訴人於原 審就被上訴人戴振東（下逕稱其姓名）部分原依不動產經紀 業管理條例第26條第2項、民法第184條規定為其請求權基礎 ，嗣於本院追加民法第227條第2項規定亦為請求之依據（見 本院卷一第523頁、卷二第60頁），核上訴人所為，係本於 同一基礎事實追加訴訟標的，合於前揭規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、上訴人主張：上訴人2人為夫妻，戴振東係受僱於被上訴人 大江國際不動產開發股份有限公司（原名大江國際不動產開 發有限公司，下稱大江公司，與戴振東合稱被上訴人）之經 紀營業員。大江公司於民國109年1月底受訴外人波谷影片有 限公司（下稱波谷公司）法定代理人蕭雅惠之委託，代為銷 售波谷公司所有坐落臺北市○○區○○段○○段000○000○0地號土 地（權利範圍均為1/7，下稱系爭土地）暨其上同段5484、5 491建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷00號1樓，下 稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並由戴振東擔任 承辦人。詎戴振東明知波谷公司已同意以新臺幣（下同）4, 500萬元之價格出售系爭房地，竟故意隱瞞上開事實未告知 上訴人，更虛構波谷公司將願售價格調整為4,780萬元云云 ，致上訴人陷於錯誤，將承購價格增至4,625萬元後，以此 價格與波谷公司簽訂不動產買賣契約書，造成上訴人多支出 125萬元價差之損害等情，爰依不動產經紀業管理條例第26 條第2項、民法第184條、第188條、第224條、消費者保護法 第7條第3項規定，求為被上訴人應連帶給付125萬元本息之 判決。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴 ，並於本院就戴振東部分追加民法第227條第2項規定為其請 求權基礎，上訴聲明：㈠原判決關於駁回下開第二項部分廢 棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應連帶給付上訴人125萬元， 及自112年2月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 。（至上訴人逾此部分請求，經原審駁回未據其聲明不服， 非本院審理範圍） 二、被上訴人則以： 　㈠戴振東部分：蕭雅惠固曾於109年2月28日以LINE傳訊息向其 表示希望價格最低是4,500萬元，惟經詢問蕭雅惠是否更改 不動產專任委託銷售契約書上之委託銷售價格，蕭雅惠則稱 波谷公司股東間有不同意見，拒絕修改，故其與蕭雅惠間之 委託銷售價格始終為4,800萬元至5,000萬元，且其本不得將 賣方底價洩漏予買方，而上訴人就4,500萬元之出價並未簽 訂不動產買賣意願書，其未獲上訴人委任，自無權代理與賣 方議價。另其並非受僱於大江公司，上訴人與波谷公司簽訂 不動產買賣契約書時，其已轉任至原審被告互聯新創有限公 司（下稱互聯公司，未據上訴），故本件與大江公司無涉等 語，資為抗辯。答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。 　㈡大江公司部分：戴振東並未受僱於大江公司，雙方實為承攬 關係。上訴人係就其於000年0月0日出價之4,625萬元簽具不 動產買賣意願書，並未就其於000年0月00日出價之4,500萬 元簽具不動產買賣意願書，亦未支付斡旋金委託戴振東與波 谷公司確認協調，故戴振東就上訴人出價4,500萬元一事並 未受上訴人委託或授權代理，自無據實報告義務。而蕭雅惠 雖告知戴振東希望系爭房地最低價格為4,500萬元，然此僅 為賣方之底價，仍有向上抬升價格之期許，非謂同意即以4, 500萬元之價格出售系爭房地，戴振東自無擅將賣方底價告 知買方知悉之理，縱上訴人之出價已達賣方之售價，然是否 締約仍取決於賣方，並不因買賣雙方價金達成一致而逕擬制 買賣契約成立，是上訴人主張之價差損害與戴振東未告知底 價之行為顯不具相當因果關係。又戴振東係為成功磋商買賣 雙方對於價格之期許，而以4,780萬元之價格進行斡旋，並 未自行杜撰系爭房地之售價，故戴振東並無欺瞞上訴人之情 事。再者，上訴人與波谷公司於109年3月9日達成買賣合意 時，戴振東已轉任互聯公司，上訴人亦將居間仲介佣金報酬 給付互聯公司，故本件與大江公司無涉，上訴人請求大江公 司與戴振東負連帶賠償責任，自屬無據等語，資為抗辯。答 辯聲明：上訴駁回。 三、本件經兩造確認之不爭執事項如下（見本院卷一第525頁至 第527頁，並由本院依卷證為部分文字修正）： 　㈠戴振東為經紀營業員，證書字號為100年登字164928號（見原 審卷一第19頁）。 　㈡波谷公司於109年1月31日曾委託大江公司，代為銷售波谷公 司所有之系爭房地，戴振東於此不動產專任委託銷售契約書 之承辦人攔內簽名並書寫其執業證號（見原審卷一第21頁至 第25頁）。 　㈢上訴人2人為夫妻，欲購買系爭房地，由上訴人歐雯委託戴振 東代為出價及議價。上訴人歐雯並於109年2月24日與大江公 司簽訂要約書，出價4,350萬元，要約書有效期間至同年月2 9日。戴振東於要約書受託人簽章方格及承辦人欄內簽名， 並書寫其執業證號（見本院卷一第75頁），嗣蕭雅惠於要約 書之特約事項欄加註如本院卷一第197頁至第201頁之文字內 容後，由戴振東於109年2月26日將該要約書拍照回傳予上訴 人（見本院卷一第189頁）。 　㈣蕭雅惠於109年2月28日上午以LINE傳訊息予戴振東稱：「我 們股東同意金額可以調整。但希望最低是4,500萬」。戴振 東於同日上午11時4分閱讀上該訊息，並以LINE回覆蕭雅惠 稱：「收到您訊息我放在心中，我來運作買方。」等語（見 原審卷一第137頁、第465頁） 　㈤上訴人張逸人於000年0月00日下午以LINE傳訊息予戴振東稱 ：「我和我太太商量後決定出價4,500萬。」等語。戴振東 係於同日下午2時52分閱讀此訊息。於同日下午寄發訊息回 覆上訴人張逸人稱：「收到您通知，出價更動為4,500萬」 、「張太太之前已具名寫過出價書，…故，就無需再寫任何 書面。」、「我秉持，您有出價，我就與屋主見面深入談。 且我會盡全力議談價」、「我會與屋主約3/1星期日見面轉 達及議價，請張先生靜候我2日。」等語（見原審卷一第381 頁至第383頁、卷二第75頁至第81頁）。 　㈥戴振東於109年3月1日以LINE傳訊息予上訴人張逸人稱：「我 剛從屋主蕭小姐公司走出來。剛才晚上7點到，談了約1.5小 時，現在是晚上8:30，與她們夫妻倆。我很努力轉達，及協 調。」、「今晚3/1週日，晚上協調結果，屋主經討論，將 願售價格調整為4,780萬」等語（見原審卷一第385頁、卷二 第85頁至第87頁）。 　㈦上訴人張逸人於109年3月2日以LINE傳訊息向戴振東表示願提 高總價至4,600萬元（見原審卷二第97頁至第99頁）。 　㈧上訴人歐雯於109年3月4日與大江公司簽訂不動產買賣意願書 ，出價4,625萬元欲購買系爭房地。戴振東分別於不動產買 賣意願書之受託人簽章方格及承辦人欄內簽名（見原審卷一 第35頁至第37頁）。嗣蕭雅惠於109年3月5日在不動產買賣 意願書賣方簽章欄簽署姓名及波谷公司，再由戴振東於109 年3月5日將不動產買賣意願書拍照回傳上訴人（見本院卷一 第273頁至第277頁）。 　㈨上訴人於109年3月9日與波谷公司就系爭房地簽訂不動產買賣 契約書，契約書第5條載明本件買賣標的總價款為4,625萬元 （見原審卷一第39頁至第52頁）。 　㈩大江國際不動產開發有限公司嗣變更組織為大江國際不動產 開發股份有限公司。 　戴振東於109年3月1日曾以LINE傳訊息予蕭雅惠稱：「目前今 3/1進度，回覆您，讓您知道」、「剛才，今天3/1週日，晚 上7:00到買方歐小姐住家附近咖啡廳。與他們夫妻談，到剛 才8:30剛離開。」、「我不會也不能告知買方您的底價是4, 500，因為說了4,500，買方就無法協調了」等語（見原審卷 一第467頁至第469頁、第473頁）。 四、上訴人主張戴振東係受僱於大江公司之經紀營業員，明知波 谷公司已同意以4,500萬元之價格出售系爭房地，卻虛構波 谷公司將願售價格調整為4,780萬元，致上訴人陷於錯誤， 而出價4,625萬元購買系爭房地，受有125萬元價差之損害等 情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審 究之爭點為： 　㈠戴振東有無告知上訴人波谷公司已同意以4,500萬元之價格出 售系爭房地之義務?戴振東向上訴人表示波谷公司將願售價 格調整為4,780萬元，是否係虛構?有無因此致上訴人受有12 5萬元之價差損害? 　㈡上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第184條 、第227條第2項規定，請求戴振東賠償其價差損害125萬元 ，併依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第188條、 第224條、消費者保護法第7條第3項規定，請求大江公司負 連帶賠償責任，有無理由?　 五、本院之判斷： 　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；受僱人 因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連 帶負損害賠償責任；債務人之代理人或使用人，關於債之履 行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責 任，但當事人另有訂定者，不在此限；因可歸責於債務人之 事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付 不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害 者，債權人並得請求賠償，民法第184條第1項、第2項本文 、第188條第1項本文、第224條、第227條分別定有明文。次 按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交 易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任 ，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦有明文。又從事設 計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品 流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合 當時科技或專業水準可合理期待之安全性；企業經營者違反 前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償 責任，但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償 責任，消費者保護法第7條第1項、第3項亦載有明文。而損 害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者 之間，有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立要件 者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第 481號判決意旨參照）。　 　㈡本件上訴人主張其所受損害乃係其最終以4,625萬元購入系爭 房地，與波谷公司已同意以4,500萬元之價格出售，所造成 上訴人多支出125萬元之價差，而此一價差與上訴人在原審 所主張戴振東有無告知系爭房屋已經查報違建並曾預訂拆除 之事實間，尚屬無涉，而上訴人主張自行僱工將上開違建拆 除，致上訴人受有支出拆除費用36萬5,912元之損害，上訴 人就此部分損害於原審請求戴振東與互聯公司連帶賠償36萬 5,912元本息，經原審判決上訴人敗訴後，上訴人並未就該 部分提起上訴，自非本院審理範圍及應行審酌事項，先予說 明。 　㈢上訴人復主張戴振東故意隱瞞波谷公司已同意以4,500萬元之 價格出售系爭房地，違反民法第567條第1項規定之據實報告 義務云云。戴振東固不否認未告知上訴人波谷公司之底價， 惟辯稱其同時為買賣雙方之仲介，本不得將賣方底價洩漏予 買方等語。按經營仲介業務者經買賣雙方當事人之書面同意 ，得同時接受雙方之委託，並公平提供雙方當事人類似不動 產之交易價格；經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密 ，不得無故洩漏，不動產經紀業管理條例第24條之2第1款、 第25條分別定有明文。是雙方居間之經營仲介業務者，固負 有據實告知雙方當事人訂約事項之義務，但為兼顧保護買賣 雙方利益，對於交易價格，僅得公平提供類似不動產之交易 資訊，不得將雙方底價直接向他方揭露，否則將使買賣雙方 遭受未能透過議價斡旋獲得合理利益之損害，非屬公平提供 資訊。本件戴振東除於109年2月24日至同年月00日間、109 年3月4日至同年月00日間，由上訴人歐雯簽立要約書、不動 產買賣意願書而受上訴人委託外（見本院卷一第75頁、原審 卷一第35頁至第37頁），同時受波谷公司所委託代為銷售系 爭房地，此有波谷公司不動產專任委託銷售契約書在卷可參 （見原審卷一第21頁至第25頁），復為兩造所不爭執（見不 爭執事項㈡、㈢、㈧），戴振東既同時接受買賣雙方之委託， 依前述不動產經紀業管理條例之規定及說明，戴振東自無向 上訴人揭露波谷公司底價之義務，上訴人主張戴振東未將賣 方底價告知即違反據實報告義務乙節，洵屬無據。上訴人又 主張戴振東向上訴人表示波谷公司將願售價格調整為4,780 萬元，亦屬虛構云云，戴振東則辯稱蕭雅惠雖曾以LINE傳訊 息表示希望價格最低是4,500萬元，惟經其詢問蕭雅惠是否 更改不動產專任委託銷售契約書上之委託銷售價格，蕭雅惠 表示波谷公司股東間有不同意見，拒絕修改等語，而由卷附 波谷公司不動產專任委託銷售契約書第2條所載委託銷售價 格未經更改，仍記載「本案以買方所提為4,800～5,000萬間 再予協調，若5,000萬元以上，則直接收訂通知成交」、「 開價授權經紀人以5,000萬（含）以上自行調整」（見原審 卷一第21頁、卷二第9頁），可見戴振東上開所辯，應屬可 採，則戴振東在書面記載委託銷售價格未經更改之情形下， 為促使買賣雙方透過議價斡旋，並參酌該委託銷售價格為4, 800萬元至5,000萬元之間，乃告知上訴人賣方已將價格調整 為4,780萬元，俾使買賣雙方間出價趨於接近以利磋商，核 與一般不動產經紀業之交易常情無違，而上訴人對戴振東所 提刑事詐欺告訴案件，亦經臺灣臺北地方檢察署檢察官偵查 後認犯罪嫌疑不足，先後以111年度偵字第33441號、112年 度偵續字第68號為不起訴處分，此有上開不起訴處分書附卷 可考（見原審卷一第343頁至第357頁、本院卷一第145頁至 第159頁、卷二第69頁至第75頁），益徵戴振東並無上訴人 所指虛構事實，致其陷於錯誤之詐欺情事。至上訴人另於本 院113年1月24日言詞辯論期日又主張戴振東並未將其4,500 萬元之出價轉達賣方云云，為戴振東所否認，戴振東並表示 其有將上訴人4,500萬元之出價口頭告知賣方，遭賣方拒絕 等語，而衡諸常情，戴振東既接受波谷公司之委託，代為銷 售波谷公司所有之系爭房地，倘成功促使買賣雙方達成合意 ，簽立買賣契約，即得依約收取服務報酬，戴振東實無故意 隱瞞不將上訴人之出價轉達波谷公司之理，況上訴人僅於10 9年2月24日簽立要約書，就出價4,350萬元於109年2月24日 至同年月00日間委託戴振東代為出價及議價，嗣蕭雅惠於同 年月26日在要約書之特約事項欄加註「感謝您的出價，經考 慮市價暫無法以此價出售，惟針對此組買方提供一價格，委 請受託人（仲介戴先生）轉達，委請買方考慮，謝謝，蕭雅 惠，2/26」之文字內容而議價不成後，由戴振東於109年2月 26日將該要約書拍照回傳予上訴人（見本院卷一第75頁、第 189頁、第197頁至第201頁、不爭執事項㈢），上訴人嗣復於 109年3月4日簽立不動產買賣意願書，再行就出價4,625萬元 於109年3月4日至同年月10日委託戴振東代為協調（見原審 卷一第35頁至第37頁、不爭執事項㈧），但上訴人張逸人雖 於109年2月28日以LINE傳訊息予戴振東表示願意出價4,500 萬元，既未簽立任何書面予戴振東，則被上訴人辯稱戴振東 並未就上訴人於000年0月00日出價4,500萬元受委任，亦屬 有據，而蕭雅惠固於當日亦以LINE傳訊息予戴振東表示「希 望最低是4,500萬」（見原審卷一第137頁、第465頁），但 既表示最低價為4,500萬元，顯然並未同意逕以4,500萬元成 交，而係授權戴振東再行折衝議價至4,500萬元以上而為蕭 雅惠滿意之價格始能成交，上訴人謂買賣雙方當時已有4,50 0萬元成交合意，係戴振東故意隱瞞而不告知云云，自不足 採。上訴人雖另主張民法之居間或委任契約不以訂立書面為 必要云云，惟戴振東係同時接受買賣雙方之委託，依照前述 不動產經紀業管理條例第24條之2規定，須經當事人書面同 意，而屬民法居間及委任之特別規定，是上訴人此部分主張 ，並無可採。 　㈣從而，戴振東並無上訴人所指故意隱匿波谷公司底價、虛構 波谷公司將願售價格調整為4,780萬元、未將上訴人出價轉 達波谷公司等違反據實報告義務之違約情事，上訴人復未舉 證證明戴振東有何故意或過失不法侵害上訴人權利，或係故 意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人，又或有何違反法 律致生損害於上訴人之情形，則上訴人依不動產經紀業管理 條例第26條第2項、民法第184條、第227條第2項規定，請求 戴振東賠償其價差損害125萬元，併依不動產經紀業管理條 例第26條第2項、民法第188條、第224條、消費者保護法第7 條第3項規定，請求大江公司負連帶賠償責任，均無理由。 六、綜上所述，上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項、 民法第184條、第188條、第224條、消費者保護法第7條第3 項規定，請求被上訴人應連帶給付125萬元，及自112年2月2 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，非屬正當， 不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上 訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 其上訴。又上訴人就戴振東部分另追加民法第227條第2項規 定為請求，亦為無理由，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　21　　日 民事第十六庭 審判長法 官 朱耀平 法 官 羅立德 法 官 王唯怡 正本係照原本作成。 不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　21　　日 書記官 任正人