拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決 112年度重上字第85號 上 訴 人 簡黃明愛 余建華 訴訟代理人 侯傑中律師 游文愷律師 被 上訴 人 慶隆開發股份有限公司 法定代理人 廖羚君 訴訟代理人 高奕驤律師 李怡潔律師 周仕傑律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國111年1 2月13日臺灣新北地方法院111年度重訴字第358號第一審判決提 起上訴，本院於113年1月23日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、上訴人簡黃明愛經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由 其一造辯論而為判決。　 二、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第 一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴 訟法第447條第1項第3款定有明文。上訴人於原審辯稱依其 與訴外人廖林淑花間之約定，其具有事實上處分權之門牌號 碼新北市○○區○○路○段000巷00號之未辦保存登記建物（下稱 系爭建物）乃有權占有新北市○○區○○段000地號土地（下稱 系爭土地），被上訴人為廖林淑花指定之土地登記名義人， 其對被上訴人亦屬有權占用等情（見原審卷第179頁、第263 頁），嗣上訴後辯以被上訴人乃廖林淑花指定之系爭土地登 記名義人，不能取得大於廖林淑花之權利，被上訴人對其行 使物上請求權有違誠信原則等語（見本院卷第114頁），核 屬對於原審已提出之防禦方法為補充，應准其提出。 貳、實體方面：　　　 一、被上訴人主張：伊為系爭土地之共有人，應有部分為7/60（ 下稱系爭持分），上訴人余建華未得全體共有人同意，以其 具有事實上處分權之系爭建物，無權占用系爭土地如原判決 附圖（下稱附圖）所示暫編地號436(1)、436(2)部分（面積 為84.44平方公尺，下稱A部分土地），並將系爭建物交予上 訴人簡黃明愛使用。余建華無法律上原因占用A部分土地， 受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項前段、 中段、第821條規定，求為命余建華拆除系爭建物，將A部分 土地騰空返還予伊及全體共有人，及簡黃明愛自系爭建物騰 空遷出，另依民法第179條規定請求余建華償還自民國106年 9月15日起至111年9月14日止使用A部分土地之價額即新臺幣 （下同）10萬5,675元及自民國111年9月20日起算之法定遲 延利息，暨自111年9月15日起至返還該占用土地（即A部分 土地）之日止，按月給付伊1,819元之判決，併陳明願供擔 保請准宣告假執行（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決， 上訴人就其敗訴部分聲明不服提起上訴，被上訴人就其敗訴 部分未聲明不服，未繫屬本院，不予贅述）。 二、上訴人方面： 　㈠簡黃明愛未於最後言詞辯論期日到場，惟依其先前書狀及言 詞陳述則以：系爭土地原為簡姓祖厝公地，由余建華之父親 即訴外人余雲烈進行購地整合，余雲烈之合夥人即訴外人廖 林淑花為皇翔建設股份有限公司董事長夫人，其與余建華協 議由余建華負責與系爭土地上住戶談判協調，余建華已承諾 伊於互易找補前得使用系爭建物，被上訴人不應逕向伊主張 權利等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部 分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行 之聲請均駁回。 　㈡余建華則以：伊於94年起與廖林淑花合作開發系爭土地，約 定伊應將自有之系爭土地41/60應有部分移轉與廖林淑花， 並協助廖林淑花取得其餘19/60應有部分。伊已依約將包含 系爭持分在內之系爭土地所有權移轉登記與廖林淑花及其指 定之訴外人廖羚君（廖林淑花之女、被上訴人之負責人）、 被上訴人等人。伊雖負有拆除或點交系爭土地上之地上物與 廖林淑花之義務，惟系爭土地嗣以都市更新方式進行開發， 廖林淑花已同意伊無限期延後拆除或點交系爭建物，系爭建 物於拆除或點交前，對廖林淑花為有權占有。被上訴人既為 廖林淑花指定之系爭持分登記名義人，不能取得大於廖林淑 花之權利，伊對被上訴人亦屬有權占用，被上訴人對伊主張 民法第767條、第179條之權利，均有違誠信原則等語，資為 抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢 棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、被上訴人主張余建華具有事實上處分權之未辦理所有權第一 次登記建物即系爭建物占用系爭土地如附圖所示暫編地號43 6(1)、436(2)部分（面積為84.44平方公尺，即A部分土地） ，現由簡黃明愛占有使用等情，有新北市板橋地政事務所土 地複丈成果圖及簡黃明愛、余建華於103年6月30日簽立之點 交及補充協議書（下稱系爭點交協議書）可證（見原審卷第 225頁、第109頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第215頁 ）；又被上訴人於94年9月、10月間以買賣為原因分別自訴 外人簡金川、王簡滿及簡金炫（下稱簡金川等人）受讓系爭 土地應有部分1/60、3/60及3/60，共計7/60（即系爭持分） ，並分別於94年9月22日、同年11月8日及同年月10日登記為 所有權人，亦有被上訴人提出之土地買賣所有權移轉契約書 及異動索引可參（見本院卷第189頁至第190頁、第77頁至第 78頁），且為上訴人所不爭執（見本院卷第69頁），信屬實 在。被上訴人請求余建華拆除系爭建物、返還A部分土地予 伊及其餘共有人並給付相當於租金之不當得利，及簡黃明愛 遷出系爭建物，均為上訴人以前詞否認，經查： 　㈠被上訴人請求余建華拆屋還地、簡黃明愛遷出房屋部分： 　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前 段、中段、第821條分別定有明文；以無權占有為原因，請 求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而 僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占 有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權 源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2511號判決參 照）。 　⒉上訴人固以余建華與廖林淑花簽訂合作開發系爭土地之約定 作為系爭建物占用系爭土地之正當權源云云，惟查： 　①依余建華與廖林淑花於94年8月29日簽訂之土地買賣契約第5 條第2項、第3項及第5項約定：「乙方（即余建華）負責處 理該筆土地（即系爭土地）上有登記及沒有登記建物之地上 物。」、「乙方負責處理土地上建物所需費用款項，地上之 建物每坪新臺幣壹拾萬元為基準，由甲（即廖林淑花）乙雙 方共同出資一半支應。」、「甲、乙雙方權益，本案建地， 以實際地價及地上物處理實際付出金額總額為本金，開發後 出售實際全部收入金額扣除前付全部資金及全部建築相關等 費用及稅捐後之餘額，其淨利甲方得百分之七十，乙方得百 分之三十，分享紅利」，第6條第2項：「甲乙雙方簽訂合約 土地（即系爭土地）在94年12月30日移轉登記持分41/60後 ，乙方應自民國95年1月起至12月將地上物解決拆除，如逾 期六個月扣乙方權益前開百分之十五，如逾期壹年沒收乙方 前開權益金全部」、第7條：「⒈乙方簽約時先行過戶本案土 地持分1/10給甲方，產權登記完成時甲方就該部分之價金給 付予乙方。⒉乙方尚未過戶本案土地持分35/60之部分由甲方 隨時決定以固定比例向乙方買受（例如20％或30％或40％皆可 ）。⒊本案原來未買受之土地持分19/60及地上物之處理，先 由甲方雙方各出資一半，待全部土地所有權取得及地上物拆 除或過戶點交與甲方時，乙方所代墊之上開價金及費用則由 甲方返還予乙方，甲、乙雙方就本案之權利義務則依本契約 書第五條第五款之內容為準」（見原審卷第186頁至第187頁 ），佐以該契約見證人林靜蒼於另案（即余建華訴請廖林淑 花協同清算合夥財產事件，案列：臺灣臺北地方法院111年 度訴字第3171號，下稱另案）證稱：伊職業是代書，當初伊 介紹余建華跟廖林淑花做土地交易，其等找伊去當見證人， 不只是買賣土地，還有一些地上物要處理，伊記得就是余建 華有一些要分攤的費用，要去排除地上物，其等要分攤買19 /60土地的費用，地上物的部分也是各自分擔費用，分擔之 後就是要興建房屋，如果有淨利，余建華可以分30％；廖林 淑花負責出錢及興建，這些事都是余雲烈處理，但簽署的是 余建華等語（見原審卷第211頁至第212頁、第214頁），及 余雲烈於另案所陳：土地是伊先買，因為地上物太多，沒有 辦法一下解決，後來證人林靜蒼介紹廖林淑花，廖林淑花說 這塊地由她來買，由她來墊款，利息3%，條件是地上物伊要 處理」等情（見原審卷第217頁），堪認余建華為與廖林淑 花於94年間締約合作開發系爭土地，余建華應負責排除系爭 土地上包括系爭建物在內之地上物，廖林淑花則需另出資向 他人買受系爭土地除余建華所有之41/60以外之其他應有部 分19/60，待系爭土地完成開發後再依約定比例分潤。 　②參之證人廖林淑花所證：當時是約定余建華之父余雲烈要把 系爭土地上之地上物清理乾淨之後開發，由伊出所有資金， 再分配損益，系爭土地買賣契約有約定余建華要於1年內清 理地上物，其要把地上物清除乾淨，伊等才能走都更程序， 地上物沒有清除乾淨，也不可能向政府申請獎勵，但余建華 迄今都沒有拆除地上物等語（見本院卷第271頁、第275頁） ，輔以系爭土地買賣契約第6條第2項約明余建華未於95年12 月前將系爭土地之地上物拆除，應受扣除權益金之違約處罰 乙情（見原審卷第187頁），足見余建華所負排除地上物之 義務攸關系爭土地開發目的之達成，依該締約目的，余建華 僅得於約定期限內占用系爭土地以拆除包含系爭建物在內之 地上物，屆期後即無保有使用系爭土地之權源。又余建華雖 與廖林淑花於如附表所示之時間簽訂協議書、補充協議書， 六度修改系爭土地買賣契約關於拆除系爭土地上地上物期限 之約定（內容如附表所示），將拆除地上物之期限延長至10 4年5月21日，有該等契約書可參（頁數如附表出處欄所示） ，惟依廖林淑花證稱：103年5月21日補充協議書是最後一次 與余建華約定關於拆除地上物的時間，要在104年5月21日以 前完成，104年5月21日以後其有口頭跟伊商量，但伊沒有正 式答應可以延期，所以就沒有再簽協議，沒想到過這麼久了 ，還沒有處理好等語（見本院卷第277頁、第278頁），故余 建華至遲於其等約定之拆除期限即104年5月21日以前，應將 系爭土地上所有地上物拆除。從而，依余建華與廖林淑花間 為合作開發系爭土地所訂立之契約，余建華至遲應於104年5 月21日前拆除系爭建物，其已不得對廖林淑花抗辯系爭建物 尚可繼續坐落系爭土地上。 　③余建華雖稱廖林淑花曾通知其先不要拆除系爭建物，不要急 著點交云云，並提出其於106年3月與廖林淑花及訴外人社團 法人新北市板橋簡姓宗親會（下稱簡姓宗親會）等人簽訂之 協議書為據（見本院卷第347頁、第293頁至第295頁）。然 觀諸該協議書似僅提及簡姓宗親會（乙方）對被上訴人（甲 方）及余建華（丙方）承諾簡姓宗親會為配合被上訴人及余 建華開發系爭土地，於106年5月31日前將坐落系爭土地之簡 氏公廳騰空、拆除等情（見本院卷第293頁至第295頁），係 關於被上訴人與余建華立於契約同一造與簡姓宗親會就簡式 公廳所為約定，與本件被上訴人請求余建華拆除之系爭建物 有無占用系爭土地之合法權源一情無關。余建華已自承：10 6年3月的協議書沒有明確提到時間延後的問題（見本院卷第 347頁），且廖林淑花已證述於104年5月21日以後並無另與 余建華協議延長拆除系爭土地上之地上物等情明確（見本院 卷第278頁、第279頁），前開協議書自無足作為廖林淑花同 意余建華無限期延展拆除系爭建物期限之證明。上訴人辯稱 廖林淑花已同意余建華先不要拆除系爭建物云云，要屬無據 。 　④基上，余建華既不得以該等契約對廖林淑花主張有占用系爭 土地上A部分土地之正當權源，更無從據此對非契約當事人 之被上訴人主張為有權占有。 　⒊況被上訴人於本件訴訟據以請求拆除系爭地上物及給付不當 得利之系爭持分，係於94年9月、10月間向簡金川等人分別 買受系爭土地應有部分1/60、3/60及3/60，而於94年9月、1 1月間登記取得，有被上訴人提出之土地買賣所有權移轉契 約書、付款支票及土地增值稅繳款書、地價稅繳款書及異動 索引可參（見本院卷第179頁至第190頁、第251頁至第265頁 、原審卷第77頁至第79頁），廖林淑花亦證稱：伊有找被上 訴人、廖羚君，就是他們出錢插股，要來開發，就把系爭土 地持分一部分登記給被上訴人，依照出資登記土地持分等情 （見本院卷第273頁、第274頁），足認被上訴人係自行出資 自簡金川等人取得系爭持分，非依余建華與廖林淑花簽立之 土地買賣契約書登記為系爭持分之所有人，上訴人復不能證 明被上訴人係單純借名與廖林淑花作為登記系爭持分之登記 名義人，亦不能證明被上訴人登記為系爭持分所有人有何應 受余建華與廖林淑花合作開發系爭土地所訂立契約拘束之事 由，或系爭建物有占用系爭土地之正當權源，則余建華辯以 被上訴人取得系爭持分來自廖林淑花，其權利不得大於廖林 淑花，被上訴人請求其拆屋還地、不當得利有違誠信原則等 節，亦屬無據。 　⒋綜上，余建華對廖林淑花負有自104年5月21日以前拆除系爭 建物之義務，而余建華自簡黃明愛取得系爭建物之事實上處 分權，再將系爭建物交付簡黃明愛占有使用等情，有系爭點 交協議書可佐（見原審卷第109頁），且為兩造所不爭執（ 見本院卷第215頁），余建華以其與廖林淑花間之約定抗辯 系爭建物有權占用A部分土地，為無可採。簡黃明愛亦無從 以其與余建華間之系爭點交協議對被上訴人主張為有權占有 ，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定、第821條 規定，請求余建華拆除系爭建物、騰空返還占用之A部分土 地，及簡黃明愛騰空遷出系爭建物，均屬有據。 　㈡被上訴人請求余建華給付不當得利部分： 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第17 9條、第181條但書分別定有明文。查上訴人具有事實上處分 權之系爭建物無權占用系爭土地，自屬無法律上原因取得應 歸屬系爭土地共有人之使用利益，該等利益依性質不能返還 ，應償還相當於租金之價額。 　⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10％為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之 ，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。依土地法施 行法第25條規定，上述土地價額係指法定地價而言。至法定 地價者，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地 法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為 基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人 利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較 ，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查 系爭建物坐落在新北市板橋區，鄰近三鐵共構之板橋、新埔 捷運站，附近有菜市場、多處公園、文德國小及板橋國民運 動中心、板橋第二運動場，交通便利且生活機能完善等情， 有Google地圖、系爭建物照片及原法院勘驗筆錄等附卷可參 （見原審卷第151頁、第165頁至第175頁）。本院審酌上情 及余建華自承系爭建物提供與簡黃明愛居住使用（見本院卷 第348頁）等一切情狀，認以系爭土地申報地價年息8%計算 余建華應返還之不當得利價額為適當。又系爭建物坐落之系 爭土地申報地價於105年度為每平方公尺2萬8,586.4元、107 年度為每平方公尺2萬6,666.4元、109年度為每平方公尺2萬 6,397元，111年度為每平方公尺2萬7,698.4元，系爭建物占 用面積即A部分土地為84.44平方公尺，被上訴人應有部分為 7/60等情，有系爭土地第二類謄本、新北市板橋地政事務所 土地複丈成果圖可參（見原審卷第45頁、第49頁、第225頁 ），則自111年9月14日回推5年計算相當於租金之不當得利 為10萬5,675元（見判決後附計算式），上訴人每月受有相 當於租金之不當得利為1,819元（計算式：27,698.4元×8%×8 4.44平方公尺×權利範圍7/60÷12=1,819元），從而，被上訴 人請求余建華給付10萬5,675元，及自民事追加被告、變更 聲明暨準備書㈠狀繕本送達翌日即111年9月20日（見原審卷 第141頁）起計算之法定遲延利息；暨自111年9月15日起至 返還A部分土地之日止，按月給付1,819元，即屬有據，應予 准許。 四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第82 1條規定，請求余建華拆除系爭建物、將A部分土地騰空返還 予被上訴人及全體共有人，及簡黃明愛應自系爭建物騰空遷 出。另依民法第179條規定，請求余建華給付被上訴人10萬5 ,675元本息，及自111年9月15日起至返還A部分土地之日止 ，按月給付被上訴人1,819元，均有理由，應予准許。原審 為上訴人敗訴判決，所持理由雖與本院未盡相同，然結論並 無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第3 85條第1項前段、第449條第2項、第78條、第85條第1項本文 ，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日 民事第十八庭 審判長法 官 黃書苑 法 官 林政佑 法 官 陳 瑜 附表： 編號 契約 契約內容 出處 1 95年6月26日簽立協議書 第2條：「426地號原契約」及「436地號原契約」中第六條罰則第2項，雙方同意修正為：「……乙方應於96年10月31日前將地上物解決拆除完成，逾期視為違約，如逾六個月扣第五條第五款乙方權益百分之十五，如逾期壹年沒收乙方前開第五條第五款權益之全部。」。 原審卷第189頁 2 97年5月9日簽立協議書 第1條：「426地號原契約」及「436地號原契約」中第六條罰則第2項原約定「……乙方應於96年10月31日前將地上物解決拆除完成……」，雙方同意再修正為：「……乙方應於本協議書簽立之日起貳年內將地上物解決拆除完成……」。 原審卷第191頁 3 99年7月27日簽立協議書 第1條：「426地號原契約」及「436地號原契約」第六條罰則第二項關於拆除地上物期限之約定原經第三次協議書修改為「……乙方應於本協議書簽立之日起貳年內將地上物解決拆除完成……」，茲雙方同意再修正為：「……乙方應於99年11月1日前將地上物解決拆除完成，如逾期六個月扣乙方依原買賣契約第五條第五項可分得淨利之百分之五十，如逾期壹年没收乙方前開淨利全部。」。 原審卷第192頁 4 101年5月31日簽立協議書 第1條：「426地號原契約」及「436地號原契約」第六條罰則第二項原經第四次協議書修改為「……乙方應於99年11月1日前將地上物解決拆除完成，如逾期六個月扣乙方依原買賣契約第五條第五項可分得淨利之百分之五十，如逾期壹年沒收乙方前開淨利全部。」。茲雙方同意再修正為：「……乙方應於102年5月31日前……將地上物解決拆除完成，逾期則沒收乙方依原買賣契約第五條第五項可分得淨利之全部。」。 原審卷第194頁 5 102年1月8日簽立補充協議書 第9條：乙方應於103年5月31日前……將地上物解決拆除完成，逾期沒收乙方依原契約第五條第五項可分得淨利全部，但於處理新北市○○區○○段000號地上物如有特殊情形，雙方得再行協議板橋區民權段426地號地上物之處理期限。 原審卷第201頁 6 103年5月21日簽立補充協議書 第1條：乙方應於104年5月21日前……將地上物解決拆除完成，逾期沒收乙方依原契約第五條第五項可分得淨利全部，但於處理新北市○○區○○段000地號地上物如有特殊情形，雙方得再行協議板橋區民權段426地號地上物之處理期限。 本院卷第291頁 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 【計算式】相當於租金之不當得利數額 計算期間 計算式：（106-111年度申報地價見原審卷第45頁、第49頁）×8%×面積×期間×被上訴人權利範圍60分之7（元以下四捨五入） 106年9月15日起至106年12月31日 28,586.4元×8%×84.44平方公尺×7/60×(108/365)=6,666元 107年1月1日起至108年12月31日 26,666.4元×8%×84.44平方公尺×7/60×2年=42,032元 109年1月1日起至110年12月31日 26,397元×8%×84.44平方公尺×7/60×2年=41,607元 111年1月1日起至111年9月14日 27,698.4元×8%×84.44平方公尺×7/60×(257/365)=15,370元 總計 105,675元 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀 （均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或 具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師 資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項 但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　27　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官 江怡萱