請求返還擔保金等

最高法院民事判決 112年度台上字第1295號 上 訴 人 明門實業股份有限公司 法定代理人 鄭欽明 訴訟代理人 張瑋眞律師 被 上訴 人 經濟部 法定代理人 王美花 訴訟代理人 林世勳律師 蔡長勛律師 謝溦真律師 上列當事人間請求返還擔保金等事件，上訴人對於中華民國112 年3月16日臺灣高等法院臺南分院第二審更審判決（110年度重上 更一字第12號），提起上訴，本院判決如下： 主 文 原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。 理 由 一、上訴人主張： ㈠伊於民國104年2月26日與被上訴人簽訂為期20年之土地租賃 契約書（下稱系爭租約），承租台南科技工業區內之○○段00 0、000、000、000、000、000、000地號土地（下合稱系爭 土地），並繳納擔保金新臺幣（下同）5,501萬0,610元（下 稱系爭擔保金）。 　㈡系爭土地因土壤液化，影響伊建廠、安裝相關設備及管線以 　　生產汽車安全座椅之需要，不合於約定之使用、收益狀態。 又伊簽立之「租購台南科技工業區土地承諾書」（下稱承諾 書）第2條，有顯失公平之情事，依民法第247條之1第1款、 第3款規定，應屬無效；另105年2月6日發生高雄美濃大地震 ，加劇該土地之土壤液化問題，此為兩造締約時所無法預料 ，亦有民法第227條之2規定之適用。 　㈢伊於105年4月11日通知被上訴人改良、修繕系爭土地之液化 問題，為被上訴人所拒，伊於同年月26日合法終止系爭租約 ，被上訴人應退還系爭擔保金。至系爭租約有關概不退還擔 保金之約定，係將不安全之風險全部歸於不知情而弱勢之承 租人，有顯失公平之情事，依民法第247條之1第3款、第4款 規定，應屬無效。又縱認被上訴人得沒收系爭擔保金，惟該 擔保金屬違約金，數額過高，應酌減為329萬2,416元，被上 訴人應返還酌減後之餘額5,171萬8,194元。 ㈣依系爭租約第7條第3項、第20條第2項之反面解釋、民法第43 0條、第227條第1項準用第254條或第227條之2等規定，求為 命被上訴人返還系爭擔保金，及自105年7月12日起算法定遲 延利息之判決。並於原審追加依民法第179條規定，請求返 還酌減後餘額本息。 二、被上訴人辯以： ㈠兩造未約定系爭土地之載重能力應符合何種標準，或需進行 土壤液化潛能分析、土質改良、強化建物耐震設計等，該土 地已達供上訴人合法安全建廠使用之效能，符合系爭租約之 使用、收益目的，伊已依債之本旨為給付，不負有進行土壤 液化潛能分析，並將相關資訊告知上訴人之附隨義務。 ㈡上訴人可依中盛鑽探事業有限公司（下稱中盛公司）地基調 查報告（下稱中盛調查報告）之建議及現行建築技術相關法 規設廠，並無困難。且上訴人已同意不請求伊改良系爭土地 ，亦可預料該土地於履約過程中有發生土壤液化之可能，不 適用民法第227條之2規定。 ㈢上訴人未依系爭租約第20條第1項第5款約定，自簽約日起1年 6個月取得建造執照並開工，經伊於105年8月26日終止該租 約，依同條第2項約定，不予退還系爭擔保金，該擔保金數 額亦無過高而須酌減之情事。 三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，理由 如下： ㈠上訴人向被上訴人所屬工業局申請承租系爭土地，目的為設 廠生產製造汽車安全座椅，主要機器設備為CNC複合式塑膠 射出成型機、量料比例器、合模機、翻模機、模具、機械手 臂、實驗室、測試設備及倉儲設備等（下合稱本件廠房設備 ），該局產業園區土地或建築物租售審查小組103年12月22 日審查會議決議准予承租，兩造於104年2月26日簽訂系爭租 約，同日點交系爭土地，上訴人已繳交系爭擔保金；上訴人 於105年4月11日發函催告被上訴人修繕系爭土地土壤液化潛 能之瑕疵，嗣發函終止系爭租約等情，為兩造所不爭執。 　㈡上訴人之申請書（下稱系爭申請書）未記載承租之土地須符 合何種地基以建廠使用，系爭租約亦未約定系爭土地應合乎 何種土地類型、使用性質或何種廠房設置標準，被上訴人依 系爭租約交付系爭土地，即合乎約定使用、收益之狀態，無 須提供符合高科技、精密儀器穩固地基之土地。況被上訴人 招租對象係不特定廠商，其已公告系爭土地之位置及一般資 訊，上訴人應知悉系爭土地原位在台江內海範圍內，因地質 沖刷而形成沉積平原，其參閱租售手冊及實地勘查後，同意 按土地現況承租，復未在系爭申請書、系爭租約內表明須符 合高科技、精密儀器穩固地基之需求，難認被上訴人未告知 土壤液化潛能之訊息，即係違反誠信原則。 　㈢系爭土地固有中、高度土壤液化潛能，惟系爭租約既未就土 壤液化潛能之情形為約定，承諾書第2條復有不得請求改良 或補償之約定，上訴人自不得依民法第430條規定，請求被 上訴人修繕系爭土地土壤液化潛能之問題。再者，依中華民 國大地工程技師公會（下稱大地技師公會）鑑定報告、補充 鑑定及函文，系爭土地土壤液化潛能之問題，可用適當之工 法及耐震設計因應，並非難以建廠，且評估採用地質改良、 PC植入樁（兼部分採用筏式基礎）之抗液化工法總工程費用 各增加9,274萬9,288元、4億2,566萬9,533元，尚無上訴人 無法支應、費用過鉅之情形；承諾書第2條並無減輕被上訴 人責任、使上訴人拋棄權利，顯失公平而應屬無效之情事。 　㈣中盛調查報告、吳鎮鯤結構技師出具之風險評估報告，及大 地技師公會出具之鑑定報告、補充鑑定，對於系爭土地土壤 液化潛能程度之評估有異，難以判斷該土地因上開地震而加 劇土壤液化潛能程度；況土壤液化潛能之程度，不在系爭土 地是否合於約定使用、收益狀態之判斷範圍內。另承諾書已 預先排除系爭土地產生變化之情事，復未限制僅適用於該土 地之地表，不含地下，難認有情事變更原則之適用。　 　㈤系爭土地合於約定使用狀態，且於租賃關係存續期間並無修 繕之必要，亦無情事變更之情形，上訴人不得依民法第430 條、第227條第1項準用第254條、第227條之2規定，終止系 爭租約；縱認上訴人得為終止，惟系爭租約第7條第2項約定 上訴人於前6年租期屆滿前，如要求提前終止租約時，已繳 交之擔保金概不退還，上訴人自不得依同條第3項約定，請 求返還系爭擔保金。 　㈥系爭租約第20條第2項僅約定上訴人如有該條第1項約定之違 約情形，被上訴人得終止租約收回系爭土地，且上訴人不得 請求返還擔保金，尚難據此反面推論上訴人得請求被上訴人 返還系爭擔保金。又民法第431條第1項已就有益費用設有衡 平兩造權益之規定，對上訴人並無不公平，亦難僅憑上訴人 主觀之建廠疑慮，提前終止系爭租約，遽謂被上訴人拒絕返 還系爭擔保金，係違反誠信原則。 　㈦依系爭租約第7條第2項、第20條第1、2項約定，堪認系爭擔 保金屬損害賠償預定性質之違約金，審酌上訴人於前2年期 間享有免付租金之利益，被上訴人受有短收租金之損害，而 系爭擔保金數額僅為6個月租金總額，與被上訴人所受租金 短收之損害相較，其數額並無過高情事，無須酌減。　　　 　㈧從而，上訴人依系爭租約第7條第3項、第20條第2項反面解釋 、民法第430條、第227條第1項準用第254條、第227條之2、 第179條規定及誠信原則，請求被上訴人返還系爭擔保金本 息，為無理由，不應准許。　 四、本院之判斷：　　 　㈠民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他 有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。而是否符合 債務本旨，應就各個債之關係，綜合當事人訂約之目的、給 付之性質、交易之習慣及誠實信用原則等，就具體事實判斷 之。查上訴人承租系爭土地，係為建廠並安裝本件廠房設備 ，以生產、製造汽車安全座椅，被上訴人所屬工業局產業園 區土地或建築物租售審查小組審查會議決議准予上訴人承租 等情，為原審認定之事實。審諸上開審查會議決議記載「明 門實業股份有限公司申租台南科技工業區……，設廠產製汽車 安全座椅一案，提請審查。……一、……㈢單位面積產值每公頃4 .6億元，機械設備金額占總投資金額（168.07億元）11.9% ……四、……㈢其生產流程、原料與產品、主要動力設備等尚屬 合理可行……」（見一審重訴卷39頁），似見被上訴人所屬工 業局曾就上訴人之申請案進行審查，對於上訴人承租系爭土 地之目的、投資之規模、廠房內將安裝本件廠房設備等節， 均知之甚詳。倘若如此，被上訴人所負給付義務，除有特別 約定外，即須提出可供上訴人興建廠房、建置本件廠房設備 以生產、製造汽車安全座椅，並於租賃期間正常使用之土地 ，始符合債務本旨，此與一般出租土地興建廠房而未經實質 審查之情形是否有別，尚待進一步釐清。原判決以系爭申請 書未記載承租之土地須合乎何種穩固地基以建廠使用，系爭 租約亦未約定系爭土地應符合何種土地類型、使用性質或何 種廠房之設置標準，遽謂被上訴人僅須依系爭租約交付系爭 土地，即合乎出租人之債務本旨，已嫌速斷。　 　㈡出租人應以合約所約定使用、收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第423條、第430 條分別定有明文。查上訴人於簽訂系爭租約並委託中盛公司 、吳鎮鯤結構技師就系爭土地進行強度試驗，及就建廠乙事 進行風險評估後，於105年4月間函請被上訴人修繕土壤液化 潛能之瑕疵，嗣並進而據此終止系爭租約等情，為原審所認 定。而系爭土地有中、高度土壤液化潛能一節，既經原審認 定，則系爭土地是否因有土壤液化問題，不適合建廠、安裝 本件廠房設備，而有未合乎約定使用、收益狀態之情形，尚 待澄清。能否謂上訴人如自行花費約數千萬元至數億元不等 之鉅資改善土地後，可興建廠房，即不得依民法第430條規 定請求被上訴人修繕？亦非無疑。至承諾書第2條、系爭租 約第7條第2項雖分別有不得請求改良或補償、不退還擔保金 之約定，惟上訴人主張：系爭土地是否有土壤液化之問題， 須委請專業人士進行地質鑽探分析，始得以知悉，伊簽立承 諾書前並未占有系爭土地，無從得悉，故不得請求改良或補 償約定，應不包含該土地嚴重土壤液化之瑕疵修繕；另系爭 租約第7條第2項之約定，應係指承租人任意提前終止之情形 ，不包含法定終止權之行使等詞（見原審卷二213、214、22 9、230頁），依一般社會之理性客觀認知、公平及誠信原則 等檢視該等約定之解釋結果，是否全然不可採，攸關上訴人 得否以上開理由終止系爭租約，及請求退還系爭擔保金，自 應予釐清判斷。原判決未說明上訴人上開主張何以不足採， 逕為不利上訴人之判斷，除不適用上開規定及說明意旨外， 並有不備理由之違誤。 　㈢法院依民法第252條規定審酌違約金有無過高情事而應否予以 酌減時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損 害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受 之一切利益為衡量之標準。原審既認系爭擔保金屬損害賠償 預定性質之違約金，惟其審酌系爭擔保金數額有無過高而應 否酌減時，竟僅以被上訴人因招商租金優惠（見一審重訴卷 39頁），提供上訴人享有前2年免付租金之利益，作為其短 收租金之損失依據，而非就上開情形及債務不履行所生損害 為衡量，亦有未合。 　㈣上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。　 五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　20　　日 最高法院民事第二庭 　　　　 審判長法官 沈 方 維 法官 鍾 任 賜 法官 方 彬 彬 法官 呂 淑 玲 法官 蔡 和 憲 本件正本證明與原本無異 書　記　官　王 秀 月 中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　29　　日