請求確認優先購買權存在

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一○五一號 　　上　訴　人　乙○○即黃美記祭祀公業管理人 　　被 上訴 人　甲○○ 　　　　　　　　丙○○ 　　右　一　人 　　訴訟代理人　劉榮村律師 右當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國八十四年四月二十九 日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十三年度上字第五一一號），提起上訴，本 院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。 理 由 本件上訴人主張：坐落嘉義市○○段○○段三十號、建、面積○‧○○九六公頃土地 係黃美記祭祀公業業產，伊為管理人。該土地內如原判決附圖所示甲部分面積○‧○ ○三四公頃原出租與訴外人江國進建造房屋，民國七十二年三月該建物失火燒燬，江 某復在原地重建門牌為嘉義市○○街三號、五號之房屋，並於七十五年十一月間將之 賣與被上訴人甲○○。甲○○則於七十七年八月間，以新台幣（下同）一百三十五萬 元之價格再賣與被上訴人丙○○，並已交付。八十年間嘉義市○○路拓寬，朝陽街三 號房屋全部被徵收拆除，五號房屋則部分被拆除，丙○○獲補償五十六萬八千一百十 六元。因甲○○於出賣系爭房屋時，並未通知伊優先購買，其買賣契約不得對抗有優 先購買權之土地出租人，但被上訴人竟否認伊有優先權等情，求為確認伊就上開土地 上如原判決附圖所示甲部分面積○‧○○三四公頃地上建物，有以被上訴人間買賣之 同一價格優先購買權存在；並命甲○○就前開建物以七十八萬一千八百八十四元之同 一價格與伊訂立買賣契約，及丙○○將該建物交還甲○○，再由甲○○交付與伊之判 決（上訴人另請求甲○○就系爭房屋辦理保存登記後，將所有權移轉登記與伊部分之 訴，經第一審判決其敗訴，未據提起第二審上訴）。 被上訴人則以：甲○○與上訴人間就系爭房屋與基地間並無租賃關係存在，且系爭房 屋未依法為所有權登記，其讓與自無優先購買權問題。況上訴人亦已概括拋棄其權利 ，自不得復行主張優先購買等語，資為抗辯。 原審廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，改判駁回其訴，無非以：上訴人所有土 地上之系爭房屋係訴外人江國進原始所建，惟尚未向地政機關辦理保存登記。嗣江國 進於七十五年十一月間將系爭房屋賣與被上訴人甲○○，因無法為所有權移轉登記， 尚不發生所有權移轉之效力，甲○○與江國進間僅有債權之買賣契約，甲○○僅取得 系爭房屋之事實上處分權，並非所有權人。甲○○於七十七年八月間再將系爭房屋轉 賣與被上訴人丙○○時，契約書載明系爭房屋「未保存登記」，且未約定應於辦理保 存登記後，辦理所有權移轉登記。是被上訴人間之買賣僅係事實上處分權之讓與，非 所有權之買賣，自非優先購買之對象。且甲○○從未以承租人之地位與名義給付上訴 人租金，是承租系爭房屋基地之人，應係江國進及丙○○，甲○○與上訴人間並無房 屋基地租賃關係存在。上訴人提起本件確認之訴及請求甲○○與伊訂立買賣契約、交 付房屋均無理由等詞，為其判斷之基礎。 惟按土地法第一百零四條第一項後段所謂基地承租人之房屋出賣時，基地所有權人有 依同樣條件優先購買之權，係指成立買賣契約之形成權而言。此項房屋買賣之債權契 約，與為移轉物權所訂立之物權契約並不相同。祇須承租人出賣其房屋，基地所有權 人即得行使優先權，至房屋之所有權能否移轉登記，在所不問。原審竟謂系爭房屋未 經保存登記，不得為所有權移轉登記，上訴人即無優先購買權云云，其法律見解，已 屬可議。且租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租 賃權得隨建物而移轉於他人。原審既認定系爭房屋原始建造人江國進及自被上訴人甲 ○○移轉取得系爭房屋之被上訴人丙○○，均係承租系爭房屋基地之人，卻又謂自江 國進取得系爭房屋之甲○○就系爭房屋基地與上訴人並無租賃關係存在云云，其認定 事實亦與論理法則有違。上訴論旨，執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 五 月 十 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 五 月 二十一 日 Ｅ